臺(tái)灣地區(qū)的業(yè)委會(huì)如何進(jìn)行社區(qū)管理

● 吳曉林

（作者系中南大學(xué)公共管理學(xué)院副教授）

在臺(tái)灣，“社區(qū)”這個(gè)概念一般特指“社區(qū)發(fā)展協(xié)會(huì)”所在的區(qū)域。臺(tái)灣頒布的《社區(qū)發(fā)展工作綱要》指出“社區(qū)，系指經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、市、區(qū)）社區(qū)發(fā)展主管機(jī)關(guān)劃定，供為依法設(shè)立社區(qū)發(fā)展協(xié)會(huì)，推動(dòng)社區(qū)發(fā)展工作之組織與活動(dòng)區(qū)域?！苯陙?，隨著高層商品房（臺(tái)灣稱為“公寓大廈”）的逐漸增多，公寓大廈往往建立業(yè)主自己的管理組織——公寓大廈管理委員會(huì)（相當(dāng)于大陸的業(yè)主委員會(huì)），這個(gè)委員會(huì)陸續(xù)被簡稱為“社區(qū)管委會(huì)”。我在臺(tái)灣居住時(shí)的住所旁邊，最近的一個(gè)管委會(huì)叫做“化南新廈管理委員會(huì)”。管委會(huì)所在的這個(gè)小區(qū)已經(jīng)有20多年的歷史，規(guī)模不大，共有5棟110戶，樓棟看起來比較新。物業(yè)服務(wù)人員說都是維護(hù)得好的結(jié)果。

管委會(huì)成立要經(jīng)過市政府審批，一般要將小區(qū)內(nèi)各種情況，包括社區(qū)規(guī)約、組織架構(gòu)向市政府呈報(bào)。該管委會(huì)共有10位委員，每棟樓有2名委員。根據(jù)物業(yè)管理的需要，化南新廈管委會(huì)還分工設(shè)置了主任委員、副主任委員，財(cái)務(wù)、環(huán)保和服務(wù)委員。按照臺(tái)灣相關(guān)法律規(guī)定：可以設(shè)置候補(bǔ)委員，管理委員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員依序遞補(bǔ)?？偢墒率枪芾矸?wù)人員，由管委會(huì)聘任。

一、自聘式的物業(yè)服務(wù)模式

化南新村的管委會(huì)總干事告訴我：在臺(tái)灣一般有兩種物業(yè)管理方式，一種是管委會(huì)跟物業(yè)公司簽約，由物業(yè)公司派一名總干事，清潔、保衛(wèi)等工作人員都由物業(yè)公司派出；另一種就是在較小的社區(qū)，自聘一名總干事，然后統(tǒng)管社區(qū)物業(yè)?；闲麓骞芪瘯?huì)是第二種，雇傭了總干事和一名衛(wèi)生清潔員，因?yàn)槭情_放性的社區(qū)，沒有聘安保人員。管委會(huì)向政府申請(qǐng)給總干事購買保險(xiǎn)，包括勞保、健保和退休金。

化南新村管委會(huì)的總干事主要負(fù)責(zé)信件收發(fā)、催繳費(fèi)用，根據(jù)業(yè)主需要介紹廠商解決業(yè)主反映的問題，如不能解決，報(bào)告管委會(huì)委員處理；如還不能解決，每兩個(gè)月一次的管理委員會(huì)通過會(huì)議討論解決。

臺(tái)灣的業(yè)主大會(huì)被稱為“區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議”，管委會(huì)負(fù)責(zé)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議事項(xiàng)的執(zhí)行，征收物業(yè)管理費(fèi)用，對(duì)收益、公共基金及其他經(jīng)費(fèi)之收支、保管及運(yùn)用，委任、雇傭及監(jiān)督管理服務(wù)人，進(jìn)行會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)的提出及公告。

目前，化南新廈的物業(yè)費(fèi)是40臺(tái)幣/3.3平方米，由小區(qū)管委會(huì)收費(fèi)，如果業(yè)主不繳費(fèi)，總干事則會(huì)書面聯(lián)系催繳，并且留有存根，如果連續(xù)不繳，則根據(jù)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議討論，上訴到法院查封房產(chǎn)。

二、管委會(huì)的成立與運(yùn)作

按照臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理報(bào)備事項(xiàng)處理原則》，公寓大廈成立管理委員會(huì)或推選管理負(fù)責(zé)人，應(yīng)向主管機(jī)關(guān)報(bào)備。申請(qǐng)的程序?yàn)椋海ㄒ唬┥暾?qǐng)人應(yīng)為公寓大廈管理委員會(huì)主任委員或管理負(fù)責(zé)人。（二）申請(qǐng)人應(yīng)檢具規(guī)定文件，向主管機(jī)關(guān)報(bào)備。（三）申請(qǐng)人得以在線報(bào)備系統(tǒng)辦理申報(bào)或檢具申請(qǐng)報(bào)備書、申請(qǐng)報(bào)備檢查表及應(yīng)備文件之在線報(bào)備系統(tǒng)申報(bào)電子檔方式辦理；未能以上述方式申報(bào)者，得經(jīng)受理報(bào)備機(jī)關(guān)同意后，檢具書面應(yīng)備文件方式，由受理報(bào)備機(jī)關(guān)協(xié)助在線申報(bào)。

區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議中制定規(guī)約與推選管理委員或管理負(fù)責(zé)人，其會(huì)議應(yīng)有區(qū)分所有權(quán)人2/3以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)2/3以上出席，以出席人數(shù)3/4以上及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)3/4以上同意決議成立?；闲聫B管委會(huì)的區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，參會(huì)率一般在7-8成，為鼓勵(lì)業(yè)主參與會(huì)議，參會(huì)者享受半個(gè)月管理費(fèi)的減免，房屋所有權(quán)人和租戶都可以參加。當(dāng)租戶有戶主的委托書之后也可以有投票權(quán)。

政府一般不管管委會(huì)，但是區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的會(huì)議記錄需呈報(bào)市政府工務(wù)局，特別是在換屆選舉的時(shí)候，要向政府報(bào)備同意，才可以換主任委員。依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議或規(guī)約之規(guī)定，任期一至二年。管委會(huì)委員是兼職的，不拿薪水的義務(wù)勞動(dòng)，兩年改選一次，也會(huì)存在不想履職的情況。管委會(huì)作為法人組織可以申請(qǐng)政府的“社區(qū)營造”項(xiàng)目，但是化南新村并沒有參與的積極性。

總干事由管委會(huì)自行聘用，主要負(fù)責(zé)信件收發(fā)、巡視、維修陪同、會(huì)議準(zhǔn)備、會(huì)議撰寫和通知張貼。管委會(huì)會(huì)議每兩個(gè)月一次，內(nèi)容都是協(xié)商解決住戶提出的提案，采取書面提案的方式予以解決。

為了維護(hù)業(yè)主的利益，臺(tái)灣1997年頒布了《公寓大廈管理服務(wù)人員管理辦法》，1998年又出臺(tái)了《公寓大廈管理維護(hù)公司受任管理維護(hù)業(yè)務(wù)契約模板》，涉及十五條，其中對(duì)于物業(yè)服務(wù)方的義務(wù)規(guī)定：（一）留駐人員由乙方負(fù)責(zé)管理運(yùn)作，并受甲方之監(jiān)督；（二）留駐人員除應(yīng)遵守乙方之管理規(guī)章及勤務(wù)準(zhǔn)則外，并應(yīng)服從甲方之管理規(guī)定；（三）留駐人員如有玩忽職守或其他不法之情事，甲方得知乙方按情節(jié)輕重予以懲處或調(diào)換。

三、治理反思

在臺(tái)灣，業(yè)主和物業(yè)公司之間很少出現(xiàn)矛盾。原因在于業(yè)主在物業(yè)管理中發(fā)揮主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主并不直接與物業(yè)公司發(fā)生“利益關(guān)系”，管委會(huì)是名副其實(shí)的業(yè)主代理人，業(yè)主與物業(yè)之間是強(qiáng)—弱型契約關(guān)系，管委會(huì)按照業(yè)主的意志雇傭聘用物業(yè)服務(wù)公司或人員，收繳各種費(fèi)用，進(jìn)而避免了業(yè)主同物業(yè)公司之間的直接利益摩擦。管委會(huì)是一個(gè)很好的中介組織，發(fā)揮了應(yīng)有的治理功能。在大陸，業(yè)主直接與物業(yè)公司打交道，雙方以是否繳物業(yè)費(fèi)來發(fā)生關(guān)系，進(jìn)而可能引發(fā)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、抗繳物業(yè)費(fèi)等惡性循環(huán)。