房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理

崔云飛

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理與工程項(xiàng)目等等業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的管理，主要包含目標(biāo)成本的相關(guān)管理，合同的訂立以及變更、資金管理、結(jié)算管理、動(dòng)態(tài)成本核算，采用合同跟蹤作為核心規(guī)劃業(yè)務(wù)進(jìn)度，與目標(biāo)成本通過動(dòng)態(tài)成本的核算和研究，本文擬對(duì)有關(guān)問題作簡(jiǎn)要分析。

【關(guān)鍵詞】動(dòng)態(tài)成本；管理；結(jié)算；合同

對(duì)于企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目工程來說，其中存在較多的不確定因素。事實(shí)上，為便于企業(yè)能夠更具體與精確的對(duì)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目成本的把握，需要企業(yè)對(duì)待發(fā)生金額進(jìn)行多方面的動(dòng)態(tài)的分析預(yù)測(cè)，通過多重的分析與研究來達(dá)到降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的效果。

一、目標(biāo)成本管理

目標(biāo)成本作為企業(yè)先前擬定的、處于規(guī)劃時(shí)間內(nèi)通過實(shí)踐所最終要完成的目標(biāo)，事實(shí)上，其為工程項(xiàng)目的真實(shí)成本的控制提供目標(biāo)，為工程項(xiàng)目成本的不同提供相關(guān)的數(shù)據(jù)來源。規(guī)定恰到好處的目標(biāo)成本有立于增強(qiáng)成本控制以及項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)進(jìn)度。正是因?yàn)槿绱?，?dòng)態(tài)成本管理是一個(gè)包括了成本、預(yù)算、合同、結(jié)算、付款等諸多項(xiàng)目的管理系統(tǒng)。在最初的項(xiàng)目規(guī)劃階段，要求成本管理部門以及財(cái)務(wù)部門在工程設(shè)計(jì)與投資估算二者上制定出相關(guān)的目標(biāo)成本。在估算的同時(shí)，還要求成本管理人員依照每一個(gè)成本科目的明細(xì)費(fèi)用等多方面，計(jì)算建筑單方以及可售單方的一些單位目標(biāo)的成本因素。在對(duì)于目標(biāo)成本進(jìn)行錄入時(shí)，能采用依據(jù)性質(zhì)確定直接歸屬產(chǎn)品類型。在很多方面，往往會(huì)受到諸多不確定因素的影響，目標(biāo)成本或許會(huì)無時(shí)不刻的發(fā)生著一系列的變化。

對(duì)于目標(biāo)成本，企業(yè)不僅需要了解每個(gè)成本費(fèi)用科目的數(shù)據(jù)，同時(shí)也需要了解各產(chǎn)品類型的一系列的成本。正是因?yàn)槿绱?，就要求通過事先確定的類型和相關(guān)的一系列標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)諸多項(xiàng)目的有關(guān)目標(biāo)成本進(jìn)行有關(guān)的分?jǐn)偣ぷ?，并依照產(chǎn)品類型進(jìn)行匯總計(jì)算。

二、合同管理

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，大量的工程成本與合同有著密切的關(guān)系，正是因?yàn)檫@樣，導(dǎo)致了在整個(gè)工程項(xiàng)目的管理工作之中，合同管理的中心地位。從很多方面上講，合同的有效管理大都通過三部分來完成：起初是合同的簽訂。為了滿足企業(yè)不同類型的合同簽訂的諸多需要，往往要按合同類型進(jìn)行設(shè)計(jì)諸多的合同模板，這些模板之中包括土地、材料、環(huán)境、營銷、施工等等諸多形式。事實(shí)上，通過種種方式企業(yè)能夠依照實(shí)際的情況，對(duì)合同模板進(jìn)行組合應(yīng)用。而工程項(xiàng)目的實(shí)際動(dòng)態(tài)成本的主要來源作為一個(gè)合同金額，對(duì)于任何一筆合同金額都應(yīng)該拆分到各個(gè)成本科目上，并通過這種方式提供計(jì)算動(dòng)態(tài)成本的基礎(chǔ)。

其次是合同的執(zhí)行。在合同的執(zhí)行過程當(dāng)中，變更這一狀況是常常會(huì)出現(xiàn)的。同一個(gè)合同可能需要一次或是多次的調(diào)整與變化，因此，企業(yè)需要記錄并管理繁多的相關(guān)原始變更記錄。對(duì)于合同的最終結(jié)算拆分通常是將結(jié)算金額依照成本科目進(jìn)行逐步的拆分，與此同時(shí)還要確定一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸屬。而最終拆分后的結(jié)算金額則作為計(jì)算動(dòng)態(tài)成本的最終依據(jù)。

最后是合同付款，涉及到資金計(jì)劃以及諸多的實(shí)際付款操作。房地產(chǎn)企業(yè)資金的進(jìn)出數(shù)較為龐大且相對(duì)頻繁，正是因?yàn)檫@樣，作好資金計(jì)劃以及資金支付管理，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說是異常重要的。企業(yè)要與工程項(xiàng)目進(jìn)度向結(jié)合，依照最終的合同結(jié)算情況進(jìn)行資金計(jì)劃的逐步安排工作。通過種種方式來增強(qiáng)資金的周轉(zhuǎn)率，進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)，然后進(jìn)行資金計(jì)劃的付款工作。付款計(jì)劃往往是相對(duì)于工程合同資金計(jì)劃的從某方面較為集中的管理工作。事實(shí)上，通常在合同的訂立過程之時(shí)，企業(yè)往往會(huì)依照合同金額及結(jié)算的金額進(jìn)行有關(guān)的確定工作。付款既可以作為企業(yè)的相關(guān)付款依據(jù)，也與企業(yè)合同計(jì)劃有直接或間接的關(guān)系。事實(shí)上，將合同的訂立與合同變更、合同結(jié)算及合同付款這三者進(jìn)行有效的結(jié)合，可使動(dòng)態(tài)成本的確定提供前后連貫的數(shù)據(jù)支持。

三、動(dòng)態(tài)成本管理

動(dòng)態(tài)成本管理要求企業(yè)按照工程項(xiàng)目進(jìn)度來進(jìn)行計(jì)算整個(gè)工程項(xiàng)目過程中的實(shí)際成本，通過將目標(biāo)成本設(shè)置為控制線，相對(duì)比實(shí)際與目標(biāo)之間的聯(lián)系，從諸多方面進(jìn)行成本差異的分析與具體的研究工作。

事實(shí)上，對(duì)于大多是企業(yè)來說，待發(fā)生成本預(yù)測(cè)往往是在根據(jù)合同付款計(jì)劃執(zhí)行情況及其它相關(guān)因素，在整個(gè)工程項(xiàng)目執(zhí)行過程中估計(jì)會(huì)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。正是因?yàn)槿绱?，在整個(gè)工程項(xiàng)目的執(zhí)行工作過程當(dāng)中，伴隨著工程有關(guān)合同成本的慢慢清算，已發(fā)生的相關(guān)成本會(huì)慢慢的提升，而待發(fā)生成本的有關(guān)預(yù)測(cè)效果則會(huì)繪越發(fā)的精確，最終全部成本完全變?yōu)橐寻l(fā)生成本。

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，動(dòng)態(tài)成本管理已經(jīng)越來越作為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要管理手段之一。事實(shí)上，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期較長，部門諸多，對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)算與支出都需要納入到成本核算之中。這就越來越需要一個(gè)有成效的動(dòng)態(tài)成本管理體系及組織進(jìn)行統(tǒng)一管理。因此，如何構(gòu)建動(dòng)態(tài)成本管理體系成了各房地產(chǎn)公司管理層日益重視的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]王曉菲.我國制造企業(yè)在戰(zhàn)略導(dǎo)向下的管理模式創(chuàng)新研究[J].物流科技，2010（04）

[2]陳競(jìng)千，衛(wèi)海英.企業(yè)管理模式與創(chuàng)新的思考[J].經(jīng)營管理者，2009（04）

[3]宋加升，王雪.基于卓越績(jī)效準(zhǔn)則的企業(yè)動(dòng)態(tài)管理模式研究[J].科技與管理，2009（02）

[4]陳慶暢.人力資源動(dòng)態(tài)管理之我見[J].經(jīng)營管理者，2009（15）

[5]曹蘇，龔國鈞.關(guān)于企業(yè)管理模式的研究[J].江蘇商論，2008（01）