房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃探究

劉保國

【摘 要】近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提升，房地產(chǎn)市場的發(fā)展異常迅猛。我國房地產(chǎn)市場也在此背景下得到了迅猛發(fā)展，許多國外資本也紛紛進(jìn)駐。房產(chǎn)市場的競爭與日俱增。與此同時，為了抑制房價的過快過猛上漲，我國政府出臺了一系列房產(chǎn)市場調(diào)控政策。本文以此為背景，立足于房地產(chǎn)企業(yè)，圍繞納稅籌劃，試展開分析，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)的下一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；競爭；發(fā)展

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的概述

使原本就面臨嚴(yán)峻競爭的房地產(chǎn)企業(yè)又面臨著新的考驗(yàn)。如何進(jìn)一步加強(qiáng)獲利能力、提高市場競爭力，已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)熱議命題。納稅籌劃是以守法遵法為前提，以減輕和規(guī)避企業(yè)稅負(fù)為目的，利用稅收法律漏洞對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行一系列策劃，是一種合理的避稅行為。良好的納稅籌劃可以幫助企業(yè)降低成本開支，提高獲利能力。近年來，納稅籌劃已逐漸受到很多房地產(chǎn)企業(yè)的重視。與此同時，我國政府發(fā)布的眾多稅收優(yōu)惠政策以及針對特定稅制要素內(nèi)容所進(jìn)行的規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃變得可行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的原因及所涉及的稅種

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的原因

我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，一方面是由于房產(chǎn)市場的競爭日益加劇，使各類房地產(chǎn)企業(yè)都紛紛研究如何進(jìn)一步節(jié)約成本、挖潛績效、增加市場競爭優(yōu)勢；另一方面是由于目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)普遍較高，且稅制引導(dǎo)不足，稅收法律政策等尚存在缺陷，房地產(chǎn)企業(yè)主觀也希望稅收負(fù)擔(dān)能夠降低。

2.房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種及分布環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)特殊性，在其整個運(yùn)營過程中所涉及的稅種主要是企業(yè)所得稅、契稅、營業(yè)稅、土地增值稅等。共分布于三個環(huán)節(jié)，即房產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)、房產(chǎn)使用環(huán)節(jié)，以及房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。詳見下表。

（1）房產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)。房產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)即房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。房產(chǎn)開發(fā)勢必會涉及耕地占用，而占用耕地需繳納“耕地占用稅”。在此環(huán)節(jié)中還需繳納營業(yè)稅，而城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加稅，也是要繳納的稅種之一。

（2）房產(chǎn)使用環(huán)節(jié)。房產(chǎn)使用環(huán)節(jié)可能會發(fā)生房產(chǎn)租賃，而該行為需繳納營業(yè)稅，繼而發(fā)生其附加稅——城建稅。該環(huán)節(jié)中還需一并征收土地使用稅，但土地使用稅具有地域限制，著重指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，主要對在上述范圍內(nèi)使用土地的單位及個人所征收。房產(chǎn)稅主要是對在上述區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人征收。

（3）房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)即涉及房產(chǎn)銷售，該銷售行為需繳納營業(yè)稅。同時征收城建稅。在房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需就所取得的收入繳納土地增值稅。領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證時需繳納印花稅。房屋和土地的權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，承受方還需繳納契稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方式

1.利用會計核算方式進(jìn)行納稅籌劃

利用會計核算方式無法直接為企業(yè)減少納稅額，但是卻能將納稅時間進(jìn)行遞延。加之貨幣具有時間價值，因此利用會計核算方式進(jìn)行納稅籌劃也能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來收益。具體方式如下。

（1）利用收入確認(rèn)時間進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用收入確認(rèn)時間進(jìn)行納稅籌劃。無論選擇哪種銷售結(jié)算方式，收入都有其確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對收入確認(rèn)時間的把控實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。企業(yè)應(yīng)對臨近年底所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)特別注意，尤其是要格外關(guān)注能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來收入的事項(xiàng)。企業(yè)可推遲銷售收入的確認(rèn)時間，把收入確認(rèn)時點(diǎn)延至次年，以便獲得延遲納稅的好處。

（2）利用固定資產(chǎn)折舊的不同選擇進(jìn)行納稅籌劃。在利用會計核算方式進(jìn)行納稅籌劃的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還可以根據(jù)固定資產(chǎn)不同的折舊方法和折舊年限的規(guī)定進(jìn)行納稅籌劃。首先，選擇不同的折舊方法或折舊年限，所計算出的折舊額也存在很大不同，分?jǐn)傊粮髌诘某杀疽簿筒灰?，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)每期的應(yīng)納稅所得額。此外，根據(jù)我國《稅法》的規(guī)定，由于技術(shù)進(jìn)步等因素的存在，企業(yè)固定資產(chǎn)若需加速折舊，可以適當(dāng)縮短折舊年限。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這些規(guī)定，結(jié)合自身狀況，加以研究，合理運(yùn)用，通過合理的納稅籌劃為企業(yè)降低納稅成本。

2.利用準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

“準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目”在我國《稅法》中占據(jù)較多篇幅。房地產(chǎn)企業(yè)如果做好會計選擇，“準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目”將是其納稅籌劃的關(guān)鍵所在?！抖惙ā匪?guī)定應(yīng)的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目主要包含成本、費(fèi)用、損失、稅金等。同時規(guī)定罰款、稅收滯納金、超限額標(biāo)準(zhǔn)的捐贈支出等不予扣除。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量減少不予扣除支出部分的發(fā)生。而對那些具有扣除標(biāo)準(zhǔn)或比例的支出項(xiàng)目，則應(yīng)注意不要超限。根據(jù)《稅法》規(guī)定，職工福利費(fèi)占比工資總額為14%及以下；工會經(jīng)費(fèi)占比工資總額為2%及以下；職工教育經(jīng)費(fèi)占比工資總額為2.5%及以下。而至于業(yè)務(wù)招待費(fèi)，《稅法》則規(guī)定可扣除部分不得超過發(fā)生額的60%，并以當(dāng)年銷售收入5‰為上限。公益性捐贈支出的可扣除部分，則應(yīng)在當(dāng)年利潤總數(shù)的12%及以下。

3.利用借款利息進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)我國現(xiàn)行《稅法》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，根據(jù)借款利息證明的取得不同而具有不同的抵扣范圍。我國房地產(chǎn)企業(yè)可據(jù)此進(jìn)行納稅籌劃。首先，倘若房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⒅С龈鶕?jù)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?，并且具有銀行等金融機(jī)構(gòu)所開具的借款利息證明，則房地產(chǎn)企業(yè)在抵扣借款利息之余，還可以扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本與土地使用權(quán)時取得成本的累計數(shù)額5%以內(nèi)的部分。此為第一種情況。其次，倘若房地產(chǎn)企業(yè)無法依據(jù)相關(guān)規(guī)定計算分?jǐn)偫ⅲ蛘邿o法提供銀行等金融機(jī)構(gòu)的借款利息證明，則僅能扣除房產(chǎn)開發(fā)成本與土地使用權(quán)取得成本的累計數(shù)額10%以內(nèi)的部分。此為第二種情況。

目前，由于房產(chǎn)市場的發(fā)展過于迅猛，政府出具了一系列宏觀調(diào)控打壓房價，使得市民在購買房產(chǎn)時貸款數(shù)額趨小，貸款利息常小于房產(chǎn)開發(fā)成本與土地使用權(quán)取得成本累計數(shù)額的5%。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在上述第二種情況下反而能夠扣除更多金額，從而實(shí)現(xiàn)少繳納土地增值稅。

4.利用開發(fā)方式的不同進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)所建房產(chǎn)的開發(fā)方式并不唯一，而不同的開發(fā)方式下，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本也具有很大不同。筆者以代建方與合作建房兩種開發(fā)方式為視角，分別討論房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況與納稅籌劃選擇。

首先，在代建房這種方式下。代建房顧名思義，是房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶開發(fā)建設(shè)房產(chǎn)，并對此收取一定的代建費(fèi)。而這部分代建費(fèi)，雖然也能為企業(yè)帶來收入，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)并不具有房產(chǎn)的所有權(quán)，因此該收入只是一種勞務(wù)收入。而勞務(wù)收入并不在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。對此，筆者建議我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建房之前，不妨先尋找客戶，待客戶確定之后再行開發(fā)建房，這種方式下無需交納土地增值稅，可減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。其次，在合作建房這種方式下。合作建房，即房地產(chǎn)企業(yè)與其他方企業(yè)一起合作共建房屋。土地與資金可以雙方協(xié)商出具。在這種方式下，所建成的房屋倘若是按比例分房自用，則房地產(chǎn)企業(yè)無需交納土地增值稅。而倘若是房產(chǎn)建成之后再行轉(zhuǎn)讓，則房地產(chǎn)企業(yè)需要交納土地增值稅。在按比例分房自用的方式下，由于省去了土地增值稅，房產(chǎn)成本被降低，合作雙方實(shí)現(xiàn)了“共贏”。倘若其中一方是通過出讓土地而獲得了所建房屋的使用權(quán)，則會因涉及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而繳納營業(yè)稅。

5.利用不同的銷售方式進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式主要有兩種：第一種，委托銷售方式。在該方式下，房地產(chǎn)企業(yè)將所建房屋委托第三方銷售公司進(jìn)行銷售。在該方式下，房地產(chǎn)企業(yè)支付給銷售公司一定的手續(xù)費(fèi)，并由銷售公司向房地產(chǎn)企業(yè)開具代銷清單。確認(rèn)銷售收入的時點(diǎn)是收到代銷清單時，并根據(jù)實(shí)際銷售額確認(rèn)收入。手續(xù)費(fèi)的多少與銷售清單的開具時間可由雙方協(xié)商而定。房地產(chǎn)企業(yè)可對此加以利用，盡量延遲納稅義務(wù)發(fā)生時間。第二種，社會民眾以銀行按揭方式購買房產(chǎn)。在這種方式下，房地產(chǎn)企業(yè)在收到首付款之日即確認(rèn)收入。剩余款項(xiàng)于民眾銀行按揭辦理成功之后銀行轉(zhuǎn)賬時予以確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)、購房者、銀行，可三方共同協(xié)商，建立一個專戶，用以存入銀行按揭貸款，再通過辦理分期轉(zhuǎn)賬依次確認(rèn)收入和納稅。房地產(chǎn)企業(yè)可通過這種方式實(shí)現(xiàn)控制收入確認(rèn)時間與確認(rèn)數(shù)額，以遞延納稅時間。

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