小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的法律研究

作者簡(jiǎn)介：熱依扎·達(dá)列力汗，女，哈薩克族，新疆塔城額敏縣人，碩士研究生在讀，單位：新疆師范大學(xué)法學(xué)院，研究方向，民商法。

摘要：近些年來(lái)伴著城市私家車(chē)數(shù)量的不斷增加，小區(qū)車(chē)位供不應(yīng)求的現(xiàn)象越演越烈。導(dǎo)致如今小區(qū)停車(chē)位歸屬與使用糾紛日益緊張?！段餀?quán)法》的通過(guò)對(duì)小區(qū)停車(chē)位歸屬作出了專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，雖一定能程度上減少了上述糾紛，但在實(shí)踐中仍然存在不少的爭(zhēng)議。但解決停車(chē)難的問(wèn)題不僅僅要從《物權(quán)法》的角度去分析，還應(yīng)綜合業(yè)主與開(kāi)發(fā)商訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中存在的問(wèn)題去分析并加以完善。本文從不同法律對(duì)小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的規(guī)定去分析其歸屬權(quán)，并結(jié)合小區(qū)停車(chē)位的現(xiàn)狀及在操作過(guò)程中所產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行分析并相對(duì)應(yīng)的提出完善建議。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法；停車(chē)位；權(quán)屬；買(mǎi)賣(mài)合同

隨著私家車(chē)數(shù)量的持續(xù)增加，使得小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛也日益增多，停車(chē)位歸屬權(quán)問(wèn)題逐漸成為熱點(diǎn)法律問(wèn)題。《物權(quán)法》為能夠順利解決停車(chē)位歸屬的問(wèn)題提供了一個(gè)基本的方案，基本能夠明確小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬與利用的原則和依據(jù)。所以本文通過(guò)對(duì)《物權(quán)法》、《合同法》等相關(guān)法律對(duì)車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題規(guī)定的分析，列出法律規(guī)定及實(shí)施應(yīng)用中存在的問(wèn)題并相應(yīng)提出對(duì)策建議以更全面完善的分析解決小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛。

一、現(xiàn)行法律中小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬存在的問(wèn)題

（一）《物權(quán)法》中也存在諸多問(wèn)題

1、缺乏對(duì)約定不明或沒(méi)有約定下歸屬問(wèn)題的規(guī)定

《物權(quán)法》規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。雖染該立法思想明顯遵循了“私法自治”原則，但是本身不明顯的包含了車(chē)位的所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商的權(quán)屬確定，開(kāi)發(fā)商就可以利用“私法自治”原則在合同中隨意設(shè)立對(duì)購(gòu)房者不利的條款，以車(chē)位供不應(yīng)求的現(xiàn)象為借口，向各小區(qū)業(yè)主合理合法的收取了一定價(jià)款。在實(shí)踐中，在合同中對(duì)小區(qū)停車(chē)位的歸屬存在約定不明或者沒(méi)有約定的情形時(shí)一般都會(huì)認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商所有，這樣實(shí)際就是損害了業(yè)主的利益，給現(xiàn)實(shí)操作留下了隱患[1]。

2、《物權(quán)法》的溯及力問(wèn)題在執(zhí)行中未得到解決

在實(shí)際情況中，法律原則是自施行之日起就便開(kāi)始發(fā)生效力。法律的不溯及既往就是為了保護(hù)社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定不被破壞，但往往因?yàn)樾隆⑴f法中的一些法律和法規(guī)規(guī)定的不一樣，就出現(xiàn)了完全與之相反的判決結(jié)果?！段餀?quán)法》并沒(méi)有做出明文規(guī)定說(shuō)可以適用于在其頒布之前的車(chē)位糾紛案件，且在司法實(shí)踐中大部分律師也認(rèn)為《物權(quán)法》不具有溯及力。所以在解決關(guān)于停車(chē)位案件問(wèn)題時(shí)，在2007年10月1日之前發(fā)生的糾紛案件，則依然適用之前的《物權(quán)法》以及相關(guān)的法規(guī)。使其在執(zhí)行操作的同時(shí)也存在了許多矛盾和難題，令糾紛沒(méi)有辦法更完善的解決。

二、關(guān)于完善小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的法律的意見(jiàn)

（一）務(wù)必完善買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于停車(chē)位歸屬的具體內(nèi)容

1、對(duì)合同約定內(nèi)容及合同格式的完善

（1）在第二章提及在《合同法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)約定事項(xiàng)的規(guī)定，一般買(mǎi)賣(mài)合同約定的內(nèi)容是對(duì)合同的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等。并沒(méi)有將小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)列在約定事項(xiàng)中。在《商品房預(yù)售管理辦法》中雖規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行約定，但也沒(méi)有將停車(chē)位、車(chē)庫(kù)列在條文中。因而對(duì)小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)是否為獨(dú)立建筑物的定性，及是否屬于小區(qū)公用的公共設(shè)施存在疑問(wèn)。

（2）完善買(mǎi)賣(mài)合同的格式，使得買(mǎi)賣(mài)合同更加的規(guī)范化、統(tǒng)一化，也是更好解決糾紛發(fā)生的途徑。往往房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是開(kāi)發(fā)商單方面的制作，大部分業(yè)主對(duì)合同的格式并不具有專(zhuān)業(yè)的認(rèn)識(shí)，從而會(huì)在不知情的情況下?lián)p失利益[2]。

2、完善對(duì)房屋銷(xiāo)售買(mǎi)賣(mài)合同的監(jiān)管力度

開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間在訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，是由該地區(qū)房地產(chǎn)管理局審核管理的，因此房地產(chǎn)管理局在審核買(mǎi)賣(mài)合的同時(shí)更應(yīng)注重其合同的合法性，對(duì)開(kāi)發(fā)商惡意保留車(chē)位所有權(quán)的合同及時(shí)予以告知買(mǎi)受人，并通知開(kāi)發(fā)商限期改正。完善了對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的合法性的監(jiān)督力度，就會(huì)在一定程度上減少開(kāi)發(fā)商利用優(yōu)勢(shì)制定有助于自己的格式條款的行為，更有利于維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益，也無(wú)疑很好地遵循了保護(hù)弱者權(quán)益的原則。

（二）必須完善《物權(quán)法》中的相關(guān)內(nèi)容

1、從立法上完善《物權(quán)法》關(guān)于小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)內(nèi)容

在本文，所提到的《物權(quán)法》第七十四條的相關(guān)規(guī)定，也指出了該規(guī)定在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中所存在的問(wèn)題，下面就對(duì)其立法中存在問(wèn)題提出相應(yīng)的建議。第一，針對(duì)《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定的滿(mǎn)足業(yè)主需要的規(guī)定不明，是操作性不強(qiáng)的條款，需要進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，爭(zhēng)取能為之提供一個(gè)評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。第二，在相關(guān)法律的立法上，修訂和完善《物權(quán)法》中一些關(guān)于小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)權(quán)屬的相關(guān)條文，對(duì)首先滿(mǎn)足業(yè)主需要的規(guī)定進(jìn)行進(jìn)一步明確和必要的補(bǔ)充解釋。小區(qū)業(yè)主相比較開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是弱勢(shì)群體，在立法上如果能更大地限制開(kāi)發(fā)商將小區(qū)停車(chē)位轉(zhuǎn)手賣(mài)給第三人的條件，多多給予小區(qū)業(yè)主們“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”等相關(guān)實(shí)際權(quán)利[3]。第三，規(guī)范合理的小區(qū)停車(chē)位所有轉(zhuǎn)讓制度，明確開(kāi)發(fā)商把小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)出售給小區(qū)以外的人法律效力的相關(guān)問(wèn)題。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)停車(chē)位的銷(xiāo)售和出租價(jià)格的監(jiān)督、管理和限制，以防止開(kāi)發(fā)商與第三人惡意串通來(lái)侵害業(yè)主的利益[4]。在立法上，賦予小區(qū)業(yè)主委員會(huì)明確的法人地位，保證其在開(kāi)發(fā)商違反法律規(guī)定權(quán)利義務(wù)侵害業(yè)主合法權(quán)益時(shí)有能夠追究和監(jiān)管的權(quán)利。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商將小區(qū)停車(chē)位出售給第三人時(shí)務(wù)必采取公告的方式來(lái)告知小區(qū)業(yè)主們行使優(yōu)先權(quán)，如果沒(méi)有通知行為就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為該出售行為不合法。

對(duì)于《物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定，在約定不明或沒(méi)有約定時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步明確小區(qū)停車(chē)位所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。由于開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上具有優(yōu)勢(shì)地位，法律應(yīng)站在保護(hù)弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人一方，以保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益，因此在合同中如果沒(méi)有對(duì)車(chē)位的歸屬作出規(guī)定，就可以推定為車(chē)位所有權(quán)是小區(qū)業(yè)主，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放棄主張車(chē)位的權(quán)利。從合同解釋及實(shí)踐中看，房屋銷(xiāo)售合同時(shí)開(kāi)發(fā)商單方起草的，車(chē)位是歸屬是開(kāi)發(fā)商通過(guò)格式條款確定的，若合同中沒(méi)有約定歸屬而發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)作出不利于合同提供者即開(kāi)發(fā)商的推定。顯而易見(jiàn)，小區(qū)停車(chē)位的最終歸屬應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人來(lái)進(jìn)行約定，在約定不明卻或者沒(méi)有約定，則需要依據(jù)《合同法》中的61條，如果仍然無(wú)法確定歸屬的情況下，就應(yīng)該推定為業(yè)主共有[5]。在最后進(jìn)一步對(duì)《物權(quán)法》中的溯及力做出明確的規(guī)定，確定涉及2007年之前車(chē)位糾紛案件所應(yīng)適用的法律和實(shí)際解決方案，為法院處理司法實(shí)踐提供保障，從而更好地解決糾紛。

2、完善小區(qū)停車(chē)位執(zhí)法難的問(wèn)題

關(guān)于小區(qū)停車(chē)位，不光是從立法上進(jìn)行完善，對(duì)執(zhí)法過(guò)程中存在的問(wèn)題也應(yīng)進(jìn)一步加以完善規(guī)定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。但是在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商并不是按照法律的規(guī)定去明確車(chē)位的歸屬。由于開(kāi)發(fā)商相對(duì)業(yè)主處于優(yōu)勢(shì)地位，一部分開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋銷(xiāo)售合同時(shí)選擇制定格式合同，明確小區(qū)車(chē)位歸自己所有；另外由于現(xiàn)在車(chē)位的緊缺，開(kāi)發(fā)商也會(huì)抬高出售車(chē)位的價(jià)格，讓業(yè)主被迫放棄自己的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)用一些合法的方式，將自己的利益最大化，使車(chē)位越來(lái)越市場(chǎng)化。但是，在現(xiàn)實(shí)糾紛中，相應(yīng)的執(zhí)法部門(mén)沒(méi)有出面替小區(qū)業(yè)主監(jiān)督和檢查開(kāi)發(fā)商的行為。由于車(chē)位權(quán)屬依附于房屋所有權(quán)的權(quán)屬，因此，我認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商違反法律損害業(yè)主權(quán)益的行為由房地產(chǎn)管理局下設(shè)的相應(yīng)執(zhí)法部門(mén)去監(jiān)督。若執(zhí)法部門(mén)能履行自己的義務(wù)，監(jiān)管到位，則開(kāi)發(fā)商逃避法律漏洞助于自己獲利的行為會(huì)有所下降，關(guān)于停車(chē)位的糾紛也會(huì)相應(yīng)減少。（作者單位：新疆師范大學(xué)法學(xué)院）

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