從財(cái)務(wù)角度審視商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

謝璐+王成方

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一直是國內(nèi)的熱門話題，它與人民的利益息息相關(guān)，也對中國的經(jīng)濟(jì)有著不容忽視的影響。本文從我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，利用羅伯特·希金斯的可持續(xù)增長模型得出我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于可持續(xù)增長率，可持續(xù)發(fā)展能力不足。同時(shí)，從融資、稅收政策和住房公積金政策等多角度分析了影響我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的因素，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);可持續(xù)發(fā)展;財(cái)務(wù)因素

一、引言

8月24日，為期兩天的2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會在鄭州閉幕。作為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的萬科集團(tuán)董事長王石表示，商業(yè)地產(chǎn)市場的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，白銀時(shí)代到來。所謂黃金時(shí)代，指遍地是黃金，大家都能看得到，只要你肯彎腰，就能撿到;而白銀時(shí)代，則意味著你需要費(fèi)工夫去尋找。作為中國商業(yè)地產(chǎn)界的領(lǐng)袖人物，王石的一字一言都備受關(guān)注，擲地有聲，能較大程度地反映出當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。這意味著中國的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭將日益激烈，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力將成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前和未來發(fā)展所追求的核心目標(biāo)。

2014年以來，國內(nèi)各大中城市的樓市銷量下滑，價(jià)格止?jié)q，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“下半場”，更有專家認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下行通道，因此“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”、“泡沫論”迭出，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)像雨像霧又像風(fēng)。中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)何去何從？未來的發(fā)展前景和大勢、走勢如何？

本文通過分析我國當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，并運(yùn)用企業(yè)可持續(xù)增長模型對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力和影響因素進(jìn)行分析，此外還提出了提高我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的相應(yīng)對策，為我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展道路指引方向。

二、中國商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1.總體情況

在過去的幾年里，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，尤其是2007年，較高的漲幅使得普通居民難以承受，影響我國國民經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展。近幾年，在國家宏觀調(diào)控的影響下，房價(jià)的漲幅趨于平穩(wěn)，但仍然居高不下。

2.我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力

美國財(cái)務(wù)學(xué)家羅伯特·希金斯就公司增長問題和財(cái)務(wù)問題進(jìn)行了深入的研究，提出了可持續(xù)增長模型。希金斯定義：可持續(xù)增長率是指在不需要耗盡財(cái)務(wù)資源的情況下，公司銷售所能增長的最大比率。可持續(xù)增長率代表企業(yè)適宜的發(fā)展速度，實(shí)際增長率是企業(yè)現(xiàn)實(shí)的實(shí)際發(fā)展速度，兩者之間的差異代表實(shí)際與理想之間的差距（聶超穎，2008）。我們利用該模型來分析我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。萬科企業(yè)股份有限公司、保利商業(yè)地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司和招商局地產(chǎn)控股股份有限公司是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有代表性。我們選取了這三個(gè)企業(yè)，分別計(jì)算了這三個(gè)企業(yè)從2011年到2013年的實(shí)際增長率和可持續(xù)增長率。經(jīng)過計(jì)算得知2011年到2013年，這三個(gè)企業(yè)的實(shí)際增長率均在30%—40%左右，而可持續(xù)增長率均在10%左右。2013年萬科企業(yè)股份有限公司的實(shí)際增長率為31.33%，可持續(xù)增長率為10.11%;保利商業(yè)地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司的實(shí)際增長率為34.03%，可持續(xù)增長率為4.86%;招商局地產(chǎn)控股股份有限公司的實(shí)際增長率為28.74%，可持續(xù)增長率為9.48%。可見，這三大企業(yè)的實(shí)際增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于可持續(xù)增長率。因此可以推測中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力不夠強(qiáng)。

三、影響我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的各項(xiàng)財(cái)務(wù)因素

1.融資

資金是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第一推動(dòng)力、持續(xù)推動(dòng)力。企業(yè)能否獲得穩(wěn)定的資金來源、及時(shí)足額籌集到生產(chǎn)要素組合所需要的資金，對經(jīng)營和發(fā)展都是至關(guān)重要的。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、消費(fèi)環(huán)節(jié)都需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾，所以融資對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展更是尤為重要。

然而近幾年來，雖然中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛地發(fā)展，但是與之相聯(lián)系的融資卻沒有跟上其發(fā)展腳步，我國商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展還比較落后，與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展不相協(xié)調(diào)，阻礙了我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)仍然主要依靠商業(yè)銀行貸款進(jìn)行融資。銀行對商業(yè)地產(chǎn)貸款進(jìn)行控制，往往使資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)遭受資金短缺的困擾。同時(shí)，近幾年來中國政府出臺了一系列的商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，使銀行的商業(yè)地產(chǎn)貸款收緊，中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題顯得十分突出。因此，銀行貸款雖然支持商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來，但也在某種程度上阻礙了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，掌握商業(yè)地產(chǎn)融資的多種模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有選擇了適合自身發(fā)展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴(kuò)大規(guī)模提高獲利能力，從而提高自己在商業(yè)地產(chǎn)市場上的競爭優(yōu)勢，促進(jìn)企業(yè)快速健康地發(fā)展。

2.稅收政策

（1）營業(yè)稅和企業(yè)所得稅

國家針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銷售住房征收營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。提高兩稅的稅率會打擊商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向市場提供住房的積極性，也容易使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將這部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，增加消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)，將制約商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)住房的交易行為。

（2）土地增值稅

土地增值稅是對納稅人轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)土地取得的凈增值額征收的稅種，實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。征收土地增值稅，主要是為了防止土地資源的過度開發(fā)，抑制商業(yè)地產(chǎn)的投機(jī)炒賣行為，從而抑制房價(jià)的過快增長，確實(shí)對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。但是，我國實(shí)行土地增值稅還不完善，存在諸多問題。一方面，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目繁多、土地增值稅計(jì)算過程復(fù)雜，許多稅務(wù)人員還沒有熟練掌握土地增值稅的稅收政策和計(jì)算方法，導(dǎo)致土地增值稅征管不到位，無法有效發(fā)揮其作用。另一方面，土地增值稅的稅負(fù)明顯高于其他稅種，給納稅人造成了負(fù)擔(dān)，再加上稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的稽查力度不足，使得很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采取各種手段來少納稅，偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重。這些問題如果逐漸擴(kuò)大，將會影響土地增值稅功能的發(fā)揮，使得土地增值稅形同虛設(shè)，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，所以，必須完善土地增值稅。endprint

（3）房產(chǎn)稅

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅已經(jīng)出現(xiàn)了越來越多的弊端。房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。但是隨著近幾年國家對農(nóng)村的大力扶持，農(nóng)村生活水平不斷提高，不少農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)已經(jīng)十分接近，不對農(nóng)村征收房產(chǎn)稅則逐漸有失公平，還抑制了國家財(cái)政收入的增長。

3.住房公積金政策

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。我國從1991年起開始實(shí)行住房公積金制度，其目的是為了解決職工住房困難的問題。自住房公積金建立以來，確實(shí)發(fā)揮了較大的作用，推動(dòng)了住房分配貨幣化改革，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)，加快了我國住房的建設(shè)，改善了我國居民的住房條件。

但是，近幾年來，現(xiàn)有的住房公積金政策因無法適應(yīng)目前購房環(huán)境的變化而帶來了各種矛盾。首先，相比房價(jià)的不斷上漲，公積金貸款額度卻明顯偏低，對于很多低收入甚至中等收入的家庭來說，僅僅依靠工資和公積金貸款還是很難購置住房。買不到房，就用不到公積金，公積金逐漸成了“擺設(shè)”。其次，在實(shí)際操作中，公積金鏈條非常復(fù)雜，涉及職工、單位、中介機(jī)構(gòu)、管理中心、經(jīng)辦銀行、地方政府、監(jiān)管部門等多方關(guān)系，使得不少地方公積金出現(xiàn)了提取難的問題，甚至還因此催生了公積金代取業(yè)務(wù)，代取公積金的中介機(jī)構(gòu)從中收取高額的傭金，嚴(yán)重?cái)_亂了市場經(jīng)濟(jì)的秩序。同時(shí)，住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理，地區(qū)間的資金無法調(diào)劑使用，導(dǎo)致部分地區(qū)有錢無貸，呈現(xiàn)存量資金浪費(fèi)，貶值矛盾突出，而部分地區(qū)有貸無錢，資金使用緊張，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯（侯學(xué)良，王凱，2008）。再次，住房公積金的監(jiān)管出現(xiàn)了問題，不少地方公積金中心的管理人員通過偽造個(gè)人購房需要提取的相關(guān)憑證等手段，違法將住房公積金提取出來，或中飽私囊，或?qū)⒆》抗e金借給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商賺取收益。

四、提高我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力的措施

1.開展多渠道融資，創(chuàng)新融資

目前商業(yè)地產(chǎn)金融市場資金來源以銀行信貸為主，結(jié)構(gòu)較為單一，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式，完善資金結(jié)構(gòu)。例如，大力開展商業(yè)地產(chǎn)信托融資，增強(qiáng)融資的靈活性;鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)債券市場，向社會發(fā)行債券，同時(shí)也可以給予購買債券者購房上的優(yōu)惠，在債券到期時(shí)轉(zhuǎn)為購房的預(yù)付款，或者給予購房折扣優(yōu)惠（王鐵軍，2008）;積極引導(dǎo)國外資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)融資市場，借鑒國外新型的融資方式等。

2.進(jìn)行合理的納稅籌劃

（1）選擇納稅籌劃的重點(diǎn)稅種

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及稅種較多，對特定企業(yè)而言，每個(gè)稅種的納稅籌劃空間是不一樣的，應(yīng)當(dāng)選擇納稅籌劃空間比較大的稅種作為納稅籌劃的主導(dǎo)稅種，同時(shí)，還要考慮我們所選擇的主導(dǎo)稅種的籌劃方法對相關(guān)稅種的拉動(dòng)效應(yīng)、納稅籌劃所引起的成本費(fèi)用變化，核算籌劃成本，綜合考核企業(yè)的節(jié)稅效果（劉玉章，2009）。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

納稅籌劃以遵守稅收法規(guī)為前提，企業(yè)也應(yīng)該研究稅收優(yōu)惠政策并加以利用（劉玉章，2009），因?yàn)閲抑贫ǘ愂諆?yōu)惠政策是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向的，國家也鼓勵(lì)企業(yè)利用稅收優(yōu)惠減輕稅負(fù)。企業(yè)利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃，有利于企業(yè)減少稅費(fèi)支出、合理配置資源，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.完善住房公積金政策

完善住房公積金政策，要改進(jìn)住房公積金提取、使用和監(jiān)管機(jī)制?？梢越⒆》抗e金銀行，實(shí)現(xiàn)公積金管理從“行政化”向“金融化”的轉(zhuǎn)變。一方面，能解決公積金提取難的問題，還能有效解決住房公積金的流動(dòng)性問題，突破公積金的地域限制，實(shí)現(xiàn)公積金的跨區(qū)域配置;同時(shí)，將公積金存放在銀行還能防止資金貶值的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，能弱化公積金管理的行政權(quán)力，強(qiáng)化住房公積金的內(nèi)部監(jiān)管制度，切斷權(quán)力人員利用住房公積金牟取私利的行為。還可以建立網(wǎng)上自助辦理住房公積金提取的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住房公積金的電子化服務(wù)，減少公積金提取鏈條，提高公積金的提取效率。

4.開展多元化經(jīng)營，提高企業(yè)競爭力

去年，萬科提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由住宅產(chǎn)品提供商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變。除涉足商業(yè)地產(chǎn)外，萬科也已大手筆進(jìn)軍旅游度假項(xiàng)目。不止是萬科，近年來，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始了多元化轉(zhuǎn)型。這也將是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展之路。開展多元化經(jīng)營有助于在傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上培養(yǎng)新的收益增長點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以在開展傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合教育、健康、商務(wù)出行、消費(fèi)休閑等多個(gè)領(lǐng)域展開經(jīng)營，滿足消費(fèi)者的多元化需求。如建立旅游休閑住宅，因?yàn)殡S著人們收入水平的提高以及假期時(shí)間的增多，去外地或者城郊旅游已經(jīng)成為人們生活中必不可少的休閑方式;出租廉租公寓，滿足那些外地人員以及付不起昂貴租賃費(fèi)用的人們的需求。

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