◎ 文/趙敬明
湖南城鎮(zhèn)住房需求仍處于上升期
◎ 文/趙敬明
今年以來,我國房地產市場出現區(qū)域性量價齊跌現象,市場圍觀氛圍較濃,房地產業(yè)何去何從眾說紛紜。湖南房地產業(yè)發(fā)展情況如何?筆者通過《中國統(tǒng)計年鑒》、《湖南統(tǒng)計年鑒》和《湖南調查》等資料中有關人口、收入和存量房數據的分析表明,目前湖南省商品住宅總需求仍然處于上升時期。
1.城鎮(zhèn)人口、家庭和住房總需求推斷
城鎮(zhèn)住房需求的根本動力源于人口數量、家庭結構和區(qū)域分布。人口數量多、家庭戶增長快、區(qū)域分布集中,對住房的需求多、增長快、聚集度高。實質上,居民對住房的需求是對城鎮(zhèn)的居住權、教科文衛(wèi)權的需求,是對城鎮(zhèn)優(yōu)質公共服務權的需求。1995年,湖南城鎮(zhèn)年末總人口為1550.99萬人、家庭戶486.20萬戶;2013年,湖南城鎮(zhèn)常住人口為3208.81萬人、家庭戶880.41萬戶,年均分別增長4.12%和3.35%。根據我國“有房才有家”的民族置業(yè)心理習慣,假定每個城鎮(zhèn)家庭戶都希望擁有自己的住房,截至2013年底,湖南城鎮(zhèn)住宅總需求為880.41萬套。
2.城鎮(zhèn)存量住房情況
按照住房產權來源,目前湖南城鎮(zhèn)存量住房大致可以分為房改房、商品房、自建房和保障房等4大類,合計存量房約669.93萬套。其中,房改房184.93萬套,商品房296.39萬套,私人建房62.97萬套,保障房(含舊房翻新、改造、廉租房、公租房等)125.64萬套。
國際國內經驗表明,城鎮(zhèn)化率在30%-60%時,房地產市場進入高速發(fā)展時期,市場需求持續(xù)上升;達到70%以上時市場需求開始下降。2013年,湖南城鎮(zhèn)化率為48.0%,低于全國平均水平5.73個百分點。隨著湖南城鎮(zhèn)化和舊城改造升級的大力推進、居民收入的穩(wěn)步增長,預計到2020年,全省剛性及改善性住宅需求仍將持續(xù)上升,住房總需求仍處于上升時期。
1.新增城鎮(zhèn)家庭戶需求164.41萬套
(1)2020年全省常住人口預計將達到7265萬人。若全省大力推進城鎮(zhèn)化進程,城鎮(zhèn)化率達到55%以上(仍將低于同期全國平均水平),全省將大約新增城鎮(zhèn)人口645萬人、新增城鎮(zhèn)家庭230萬戶以上??紤]到城鎮(zhèn)化過程中部分近郊市民已有自住房,市民化后對商品住宅需求較少,按照典型調查新增家庭戶約有六成具有住宅需求預計,新增家庭戶新增商品住宅需求為138萬套。
(2)家庭核心化、小型化和老齡化分裂速度加快,還有人房分離(有房但住房不在生活及工作所在地)以及其他分家(獨戶、獨居、離異等)情況,按照年均3%的戶均裂變率(1995-2013年湖南城鎮(zhèn)家庭戶年均增長率為3.35%),預計到2020年湖南城鎮(zhèn)還將新增26.41萬小型(單獨)家庭戶,即新增住房需求26.41萬套。
2.發(fā)展改善性需求184.93萬套
按照我國平均25-30年住宅拆遷改造提升周期預計,1995年以前城鎮(zhèn)分配的184.93萬套房改房,到2020年將逐步進入拆遷改造階段,這將新增改善性住宅需求184.93萬套以上。此外,隨著收入水平的不斷增長,保障性安居工程家庭戶(125.64萬戶)、私人建房家庭戶(62.97萬戶)等也將新增商品房改善性需求。同時,房地產開發(fā)企業(yè)也會通過各種技術創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、環(huán)境創(chuàng)新、配套(教育、醫(yī)療、養(yǎng)生等)創(chuàng)新、居住方式創(chuàng)新等各種手段提升城鎮(zhèn)居住品質來刺激改善性需求。
3.總需求仍處于上升時期
靜止看,截至2013年底,湖南城鎮(zhèn)住房總需求880.41萬套,總存量住房669.93萬套,城鎮(zhèn)家庭成套住房擁有率達76.1%;總缺口210.48萬套,缺房率為23.9%。
動態(tài)看,預計到2020年,湖南城鎮(zhèn)住房總需求將達到1229.75萬套以上,目前總缺口達559.82萬套以上,年均缺口79.97萬套。由于缺乏有關數據,以上分析的總需求比實際偏小、成套存量住宅比實際偏大。也就是說,全省城鎮(zhèn)住宅總缺口實際上應比估算的大,全省城鎮(zhèn)住房總需求仍處于上升期。
目前,湖南房地產業(yè)存在的主要問題是有效需求急速下降,出現了區(qū)域性市場銷售量價齊跌現象,房地產業(yè)整體進入調整時期。今年1-6月,全省商品住宅累計銷售16.18萬套,同比下降10.6%;其中,長沙銷售4.92萬套,下降27.7%。
1.發(fā)展太快,居民有效購買力透支
1995-2005年,全省商品住宅均價年均上漲5.0%,同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7.3%,城鎮(zhèn)住房制度改革的推進伴隨著居民可支配收入的快速增長,大大刺激了商品住宅的有效需求,10年間累計銷售58.27萬套商品住宅,年均增長12.5%,全省房地產業(yè)得到了高速發(fā)展。
2005-2013年,全省商品住宅均價年均上漲13.6%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長11.9%,8年間累計銷售238.12萬套商品住宅,年均增長21.2%。尤其是2013年,在“新國五條”的刺激下,全年銷售住宅46.67萬套,創(chuàng)歷史新高。市場銷售過旺、商品房價上漲過快、居民收入增長相對較慢,嚴重透支了大部分城鎮(zhèn)居民的有效購買力,城鎮(zhèn)居民“把前半生存款交給開發(fā)商,將后半生收入抵押給銀行”,全民為銀行“打工”已成實際。
2.銷售過旺,有效需求急速下降
(1)全省有效需求只占總需求的4成左右。2013年,湖南城鎮(zhèn)新建商品住宅均價3908元/平方米、套均總價45.32萬元/套。按照國際平均6年家庭收入購買一套標準商品房估算,戶均家庭年收入應在7.55萬元以上才具有有效購買省內商品住宅的能力。2013年,湖南城鎮(zhèn)家庭年均收入在7.55萬元以上的為352.16萬戶,占全省城鎮(zhèn)家庭戶的40%。實際上,全國包括湖南目前的房價收入比均已超過6倍。也就是說,全省目前實際有有效購買力的家庭戶應該少于352.16萬戶。
(2)有效需求已經得到快速釋放。1995年尤其是2010年以來,全省具有有效購買力的家庭戶已基本實現首輪商品住宅的置業(yè)需求,大部分家庭都已經購買了一套甚至多套商品住宅。為便于分析,假定1995年來已銷售的296.39萬套商品房、今年1-6月已銷售的16.18萬套商品房均主要由有效購買力家庭戶購買,那么目前全省僅剩下有效需求39.59萬家庭戶(套)左右。
3.供給偏大,短期看市場銷售承受巨大壓力
1-6月,全省商品住宅規(guī)劃298.54萬套,在建152.25萬套。其中,長沙規(guī)劃132.4萬套。全省保障性安居工程規(guī)劃44.16萬套,1-6月基本建成16.09萬套。如果在建152.25萬套商品住宅、44.16萬套保障性安居工程建設近期上市或分配,全省短期住宅供應規(guī)模高達196.41萬套。如此大規(guī)模的供應勢必對市場銷售和分配造成巨大沖擊和壓力。
4.配置失衡,住房空置與無房戶并存
統(tǒng)計數據上的總量、均量會掩蓋家庭個體差異的矛盾。抽樣調查表明,全省約占8%左右的城鎮(zhèn)高收入家庭戶擁有2套及2套以上大戶型商品住房(含獨棟住房或別墅),占17%左右的城鎮(zhèn)中高收入家庭戶擁有1套以上大戶型(建筑面積140平方米以上)商品住房。但與此同時,也有占47%左右的城鎮(zhèn)中低收入家庭戶處于蝸居窘境之中;還有占23.9%、210.48萬戶以上的城鎮(zhèn)家庭處于無自有住房的困境之中。
5.地區(qū)差異,商品住宅需求分布不均
1995-2013年,長沙城區(qū)累計銷售商品住宅96.35萬套,占湖南城鎮(zhèn)住宅銷售總量的32.5%。截至2013年底,長沙城區(qū)家庭戶142.61萬戶,商品住宅擁有率高達67.6%,遠遠高于全省城鎮(zhèn)商品住宅擁有率33.7%的水平,長沙的需求聚集能力明顯高于其他市州。
房地產業(yè)發(fā)展趨勢主要取決于供求關系。湖南房地產市場也必將遵循這一市場規(guī)律而在波動中發(fā)展。
1.供需弱平衡,行業(yè)告別高速增長
雖然湖南城鎮(zhèn)住宅總需求仍處于上升階段,但由于目前有效購買力家庭戶急速下降,面對短期較大的市場供應規(guī)模和預期不太樂觀的市場氛圍,今年以來,湖南房地產市場供需雙方已處于一種動態(tài)弱平衡狀態(tài),房地產業(yè)進入一個適應性調整階段。
2.長期高速發(fā)展,全省進入存量房為主時期
目前,湖南城鎮(zhèn)總存量成套住宅669.93萬套,成套住宅擁有率達76.1%以上,長沙僅商品住宅擁有率就高達67.6%,可以說全省城鎮(zhèn)目前已進入存量房為主的時期。
3.房地產業(yè)將在調整中持續(xù)發(fā)展
雖然目前短期供應規(guī)模偏大、有效需求快速下降,但商品住宅總需求仍然處于上升時期。隨著城鎮(zhèn)化不斷推進、居民預期收入水平的不斷提高以及貨幣供應的溫和膨脹,全省剛性需求、改善性需求和投資性需求必將在調整中釋放。全省房價隨供求變動還將有波動,但從一個相對較長的時期看,全省房地產業(yè)仍將處于發(fā)展上升時期。
在湖南房地產業(yè)供需動態(tài)弱平衡、樓市進入存量房為主時期的大背景下,確保全省城鎮(zhèn)居民“居者有其屋”的居住理想,核心在大力推進城鎮(zhèn)化、大力提升中低收入家庭戶的有效購買力,關鍵在“公平與效率”兩手抓、兩手都要硬。
1.堅持發(fā)展,切實提高改善民生的認識
實施“居者有其屋”的公共住房政策,確保中低收入階層的基本居住權益,確保房地產業(yè)的支柱地位,大力促進湖南房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,依然是堅定不移的戰(zhàn)略選擇,于經濟發(fā)展、于社會穩(wěn)定、于民生改善仍然具有極其重要的現實意義。無論發(fā)展過程中遇到什么困難、發(fā)出任何不同的聲音,都應該牢牢堅持“居者有其屋”的產業(yè)發(fā)展方向,既要考慮發(fā)展房地產業(yè)的經濟效益,也要把握好發(fā)展房地產業(yè)的政治社會效能。
2.堅持限購,用行政手段確保房地產業(yè)配置的相對公平性
為確保房地產業(yè)的配置公平、確保中低收入家庭戶盡快實現“居住夢想”,全省應進一步加強對中小戶型房的供需管理,確保中小戶型房主要回歸其居住屬性。靠市場自我調節(jié),寄希望于房價大跌,既不符合大多數有房者的利益,也改變不了住房配置不均和中低收入家庭戶居住困難的問題。
3.放開信貸,用市場手段提升和激發(fā)有效需求
住房擁有率不斷攀升的背后是剛性需求的逐步減少。只有不斷提高居民收入、穩(wěn)步提高居民有效購買力,同時增加資金供應,在產業(yè)政策、消費政策上大力支持,充分激發(fā)改善性需求,才能確保房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。如何盡快破解全省房地產業(yè)供需弱平衡狀態(tài),關鍵在放開信貸,加大資金供應,讓市場自發(fā)調節(jié)、提升和激發(fā)改善性需求。
4.盤活存量,優(yōu)化升級房地產業(yè)
隨著城鎮(zhèn)化的大力推進和居民提升居住品質、居住環(huán)境需求的不斷增加,全省房改房、保障房,甚至包括部分私人建房、商品房等,都將逐步進入改善性需求調整范疇。如何盤活近700萬套存量房,讓不同收入家庭群體各得其所,既不浪費住房資源又確保資源配置效率,是全省面臨的一個重大歷史性課題,對推動湖南房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的里程碑意義。
5.控制供地,穩(wěn)定房價預期
房地產供給和土地供給息息相關,而土地具有與一般商品不同的特征,即占有的排他性、稀缺性,在我國還有政府的壟斷性。因此,地方政府管理好土地供應總量和節(jié)奏,是確保房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的核心和關鍵。
(作者單位:湖南省統(tǒng)計局)
編輯:云霞