關(guān)于近十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與調(diào)控政策的思考與認(rèn)識(shí)

○王 鋒 （深圳市房地產(chǎn)研究中心主任）

從2001年以來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)看，深圳房?jī)r(jià)在前四年基本保持平穩(wěn)，保持著近10年來(lái)每平方米5000—6000元的水平。然而，如同任何事物一旦量變達(dá)到一定程度的情況下必然產(chǎn)生質(zhì)變一樣，深圳房?jī)r(jià)在2005年以后突發(fā)性地產(chǎn)生了質(zhì)的變化。2005年深圳住房均價(jià)為7040元，比上年增長(zhǎng)17%；2006年住房均價(jià)為9240元，比上年增長(zhǎng)31%；2007年住房均價(jià)為13370元，比上年增長(zhǎng)45%；2008年由于全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，深圳房?jī)r(jià)有所回落，但降幅也不過(guò)4.3%；2009年深圳房?jī)r(jià)達(dá)到14858元，再度上漲16%；2010年深圳房?jī)r(jià)達(dá)到有史以來(lái)最高價(jià)20297元，漲幅高達(dá)36.6%。深圳房?jī)r(jià)在近10年后半程的加力上漲不是一個(gè)個(gè)案，同期北京、上海、廣州，乃至中國(guó)的二線、三線城市房?jī)r(jià)均不同步地快速上漲，只不過(guò)包括深圳在內(nèi)的一線城市領(lǐng)先上漲，二、三線城市隨即加速。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2011年1月，桂林、岳陽(yáng)等三線城市房?jī)r(jià)也已開始領(lǐng)漲全國(guó)。

一、房?jī)r(jià)上漲的原因及產(chǎn)生的住房問(wèn)題

一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的多年持續(xù)快速增長(zhǎng)、中國(guó)城市化的快速發(fā)展，帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境的巨大變化，并導(dǎo)致城市住房需求大幅增長(zhǎng)，這是導(dǎo)致深圳等國(guó)內(nèi)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因。自1999年中國(guó)GDP走出1992年以來(lái)增幅持續(xù)遞減的趨勢(shì)后，開始出現(xiàn)增幅持續(xù)遞增，從1999年的8%持續(xù)增長(zhǎng)到2007年的13%，2008、2009兩年盡管受國(guó)際金融危機(jī)影響增幅分別回落到9%、8.7%，但2010年在持續(xù)的經(jīng)濟(jì)刺激政策和內(nèi)外增長(zhǎng)動(dòng)力的作用下，漲幅再次上升到兩位數(shù)達(dá)到10.3%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)10年的高速增長(zhǎng)，加速了中國(guó)城市化進(jìn)程，大大增加了城市的實(shí)際人口；而經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)的居民收入水平的不斷提高和財(cái)富積累，提高了居民購(gòu)買住房的能力，使得城市尤其是大城市住房需求大幅增長(zhǎng)。在這種需求持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲成為一種必然的趨勢(shì)。

二是住房投機(jī)加速住房?jī)r(jià)格上漲，而貧富差距的拉大是造成住房投機(jī)加速、房?jī)r(jià)加快上漲、中低收入居民家庭產(chǎn)生住房困難的重要原因。2005年以后，特別是近兩年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，貨幣政策持續(xù)寬松，資金流動(dòng)性充裕，使得各類資產(chǎn)投機(jī)特別是房地產(chǎn)投機(jī)的動(dòng)力不斷增加。而據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，目前，中國(guó)城鎮(zhèn)中低收入家庭恩格爾系數(shù)接近45%，基尼系數(shù)達(dá)到0.5，貧富差距明顯拉大。貧富差距的拉大使得低收入者收入增長(zhǎng)會(huì)更慢，其住房消費(fèi)能力也更差；而高收入者收入增長(zhǎng)更快，其住房投機(jī)愿望也更加強(qiáng)烈。在這種情況下，具有資金優(yōu)勢(shì)的高收入者蜂擁入市，“以少占多”地獲取住房資源，并使得住房需求不斷疊加放大，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格不斷上漲和扭曲，并使得有限的住房資源更加稀缺，進(jìn)一步推動(dòng)價(jià)格上漲。這種內(nèi)部的惡性循環(huán)，也導(dǎo)致了住房領(lǐng)域的貧困化趨勢(shì)加大，住房困難家庭不僅是城市的低收入家庭，也逐漸擴(kuò)大到城市中低收入家庭甚至中等收入家庭，進(jìn)而導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房困難群體不斷增加，住房領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步凸顯。

三是住房供應(yīng)對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)性偏離是導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格高漲、中低收入家庭存在住房難的重要原因。住房供應(yīng)對(duì)需求的偏離有兩方面：一是總量上的偏離，二是結(jié)構(gòu)上的偏離。在中國(guó)快速城市化過(guò)程中，總量上的偏離或不平衡盡管是長(zhǎng)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的原因，但近年來(lái)結(jié)構(gòu)上的偏離對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大，其中的主要影響因素有公共住房短缺、住房戶型過(guò)大、房屋租賃市場(chǎng)發(fā)育不良等。首先，公共住房短缺是導(dǎo)致供應(yīng)對(duì)需求結(jié)構(gòu)性偏離的一個(gè)重要原因。從世界各國(guó)住房供應(yīng)方式看，任何國(guó)家的住房供應(yīng)制度都是在純福利分配和純市場(chǎng)調(diào)節(jié)兩者之間的廣闊區(qū)間作選擇，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家會(huì)完全摒棄住房的福利性分配，否則會(huì)使政府缺失保障公民基本住房權(quán)利的責(zé)任，進(jìn)而造成社會(huì)不公平。新中國(guó)建立后的較長(zhǎng)時(shí)期，我國(guó)實(shí)行住房公有制，住房作為純福利品，導(dǎo)致國(guó)家背負(fù)較大財(cái)政壓力，同時(shí)也并沒(méi)有帶來(lái)住房占有的均等化和住房需求的滿足，反而導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房的極度短缺與分配不公。相反，近10多年來(lái)，在國(guó)家停止住房實(shí)物分配、加快發(fā)展住房市場(chǎng)化的政策背景下，盡管此間仍然保留了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的公共住房形式，但公共住房的實(shí)際發(fā)展和供應(yīng)情況并未得到各地重視，住房資源的供應(yīng)幾乎全部由市場(chǎng)承擔(dān)。公共住房供應(yīng)對(duì)需求的偏離，最終導(dǎo)致中國(guó)城市尤其是大城市住房市場(chǎng)的失靈，房?jī)r(jià)飆漲，住房困難家庭不斷增多，住房問(wèn)題成為當(dāng)前中國(guó)社會(huì)比較突出的社會(huì)問(wèn)題。

其次，住房戶型趨于豪華是導(dǎo)致供應(yīng)與需求偏離的重要因素。根據(jù)住房經(jīng)濟(jì)理論，從住房面積與住房舒適度的關(guān)系看，兩者關(guān)系為冪函數(shù)關(guān)系，面積增長(zhǎng)超過(guò)一定范圍舒適度增速逐步衰減，而住房?jī)r(jià)格與面積則一般為線性關(guān)系。兩種曲線交叉點(diǎn)以內(nèi)的住房面積中，會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買住房的凈效用最大值。由此可見，住房戶型面積并非越大越好，特別是在中國(guó)人多地少的背景下，過(guò)多開發(fā)大戶型住房，還會(huì)形成少數(shù)人占有過(guò)多的住房資源，使得單位土地上的住房套數(shù)減少，客觀上造成對(duì)廣大城鎮(zhèn)普通居民家庭住房供應(yīng)的減少，并使得住房供應(yīng)與需求偏離，導(dǎo)致供求關(guān)系緊張。此外，從房?jī)r(jià)收入比的構(gòu)成看，住房面積過(guò)大也會(huì)造成一套住房的房?jī)r(jià)收入比大大增加，從而降低普通居民家庭的購(gòu)房能力。由此可見，住房戶型的小型化、合理化，對(duì)解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)需求的偏離作用重大，在一定意義上，改善住房戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)，比促進(jìn)房?jī)r(jià)下降更為重要。

最后，住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不足也是導(dǎo)致住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、供給偏離需求的重要因素。租賃方式是一種非常好的住房解決方式，從而在國(guó)外廣為流行，以租賃方式解決住房問(wèn)題的比率多為40%～50%左右。然而，由于中國(guó)傳統(tǒng)的安家置業(yè)觀念，以及受大城市住房資源總體有限的影響，城市居民傾其所有家產(chǎn)且借債、借貸投入到對(duì)住房所有權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)2011年2月底溫家寶總理接受新華網(wǎng)訪談介紹的有關(guān)數(shù)據(jù)，中國(guó)家庭自有住房率高達(dá)80%，北京擁有住房最低的平均年齡僅有27歲，這在世界上連發(fā)達(dá)國(guó)家都是比較少的。由此可見，目前中國(guó)各大城市在住房的消費(fèi)方式上存在很大的問(wèn)題，買賣市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)活躍于租賃市場(chǎng)，同時(shí)這也反映出租賃市場(chǎng)發(fā)展的滯后和不足，未能適應(yīng)居民收入的梯度層次而調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足租賃需求。

二、房地產(chǎn)調(diào)控和住房政策

以上分析總結(jié)導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的主要原因和產(chǎn)生的住房問(wèn)題。當(dāng)然，有什么問(wèn)題就應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的解決辦法和措施，這就是另一大主題“房地產(chǎn)調(diào)控”或住房政策的內(nèi)容。

十年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控與房?jī)r(jià)走勢(shì)一樣也經(jīng)歷了兩個(gè)大的階段：2005年以前，盡管已開始控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，但是總體上看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是給予鼓勵(lì)發(fā)展或促進(jìn)發(fā)展的。而2005年以后，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，市場(chǎng)機(jī)制開始出現(xiàn)失靈，城鎮(zhèn)中低收入居民家庭住房困難逐步顯現(xiàn)出來(lái)。這種情況下，我國(guó)住房和房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策開始出現(xiàn)調(diào)整，不再過(guò)于強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制的主要作用，而是通過(guò)公共住房政策的運(yùn)用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建設(shè)的加快，形成雙軌制的住房供應(yīng)模式；同時(shí)，通過(guò)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，以及實(shí)施保障合理消費(fèi)、抑制投資投機(jī)的差別化金融稅收政策，直至限購(gòu)、限價(jià)等行政手段，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。這些政策精神，在2005年以后國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)的“國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)文”、“國(guó)辦發(fā)[2006]37 號(hào)文”、“國(guó)發(fā)[2007]24 號(hào)文”、“國(guó)發(fā)[2010]10 號(hào)文”，以及近期出臺(tái)的“國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文”等都有明確表述，且調(diào)控政策不斷趨于嚴(yán)格甚至嚴(yán)厲。

總體來(lái)看，中國(guó)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的手段和措施總體與國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策一致。這是因?yàn)?，中?guó)特殊的集權(quán)體制，使得房地產(chǎn)調(diào)控采取的主要手段，如金融政策、稅收政策，乃至一些嚴(yán)厲的行政手段，地方一般沒(méi)有自行創(chuàng)新的權(quán)利，通常是國(guó)家制定、地方執(zhí)行。這種體制背景容易造成住房和房地產(chǎn)政策全國(guó)“一刀切”的情況，并使得房地產(chǎn)調(diào)控失去針對(duì)性、有效性，甚至產(chǎn)生對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)發(fā)展，乃至居民合理住房消費(fèi)的“誤傷”。進(jìn)一步地分析看，房地產(chǎn)調(diào)控還存在以下問(wèn)題。

從主觀因素看，我們對(duì)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律認(rèn)識(shí)仍存在局限性，對(duì)住房問(wèn)題和住房政策也缺乏深度的探索，這是導(dǎo)致宏觀調(diào)控效果有限、調(diào)控政策不夠科學(xué)的重要因素。以深圳為例，在國(guó)家2005年持續(xù)實(shí)施的宏觀調(diào)控作用下，2007年10月以后，深圳房?jī)r(jià)已開始出現(xiàn)調(diào)整。2008年，在國(guó)際金融危機(jī)影響下，深圳經(jīng)濟(jì)下滑明顯，房?jī)r(jià)大幅回落。2009年，國(guó)家調(diào)控政策出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，在“保增長(zhǎng)、促發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)政策以及鼓勵(lì)住房消費(fèi)、刺激內(nèi)需增長(zhǎng)的房地產(chǎn)促進(jìn)政策作用下，之前嚴(yán)厲的調(diào)控政策出現(xiàn)放松，住房消費(fèi)快速增長(zhǎng)，而投資投機(jī)需求也再度膨脹，這樣也使得中央和地方都陷于“刺激消費(fèi)—控制投機(jī)”的交替矛盾之中。同樣，在近期（2010—2011年）新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中，為了遏制房?jī)r(jià)的再度快速上漲，中央已要求各地采取強(qiáng)有力的行政干預(yù)措施，不僅要限制購(gòu)買住房，今后可能通過(guò)控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)目標(biāo)限制價(jià)格的增長(zhǎng)。當(dāng)然，這樣的措施和手段，不排除為保障性住房爭(zhēng)取時(shí)間和空間、從根源上解決住房問(wèn)題的戰(zhàn)略考慮，但是這也會(huì)產(chǎn)生今后市場(chǎng)加劇過(guò)熱的重大隱患；若干年后，一旦限制性條件解除，被強(qiáng)力壓抑的住房需求包括消費(fèi)需求和投機(jī)需求將同時(shí)爆發(fā)，供求關(guān)系將再度緊張，房?jī)r(jià)可能再度暴漲，屆時(shí)宏觀調(diào)控的難度將更大。

從上述分析可見，對(duì)中國(guó)現(xiàn)時(shí)住房政策或房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的把握確實(shí)是一件非常困難的工作?？傮w來(lái)看，中國(guó)十年來(lái)任何一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，短期內(nèi)都難以取得“立竿見影”的實(shí)施效果。例如通過(guò)增加土地供應(yīng)平衡供求關(guān)系，除了城市土地資源緊缺的影響外，還受制于住房項(xiàng)目的自然建設(shè)周期，土地供應(yīng)具有對(duì)需求的時(shí)滯性，短期內(nèi)難以使市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變；通過(guò)緊縮信貸來(lái)抑制投機(jī)性需求，執(zhí)行中除了難以界定投機(jī)與合理消費(fèi)的關(guān)系外，客觀上由于流動(dòng)性的充裕和低利率貨幣政策的實(shí)施，實(shí)際上相當(dāng)一部分調(diào)控政策的效果已被抵消。由此可見，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控過(guò)程中，期望調(diào)控政策一步到位、立竿見影，實(shí)際上是不現(xiàn)實(shí)的，出現(xiàn)市場(chǎng)或房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)也是正常的，要想在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段完全把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，客觀上講難度還很大。

當(dāng)然，總結(jié)這十年的歷程，還是有些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得吸取，以避免今后再遭波折。例如在每一項(xiàng)調(diào)控政策實(shí)施時(shí)，事先應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)影響因素進(jìn)行全面分析，妥善處理好當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的關(guān)系，盡可能避免只顧眼前、累計(jì)后期的政策負(fù)面效應(yīng)；針對(duì)中國(guó)不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景的不同，給予地方政府更大的自主權(quán)，使地方結(jié)合實(shí)際有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)控，而不是一刀切；在調(diào)控政策設(shè)計(jì)中，應(yīng)當(dāng)盡可能地采取經(jīng)濟(jì)手段，盡量減少行政手段的過(guò)度干預(yù)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這些都是我們今后應(yīng)當(dāng)吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和應(yīng)注意的重要問(wèn)題。