城市居民住房：不應(yīng)當(dāng)成為問(wèn)題的問(wèn)題

柳昌清

摘 要：中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的問(wèn)題，根源在于現(xiàn)在的城市住房制度與中國(guó)的國(guó)情和基本制度背道而馳，照搬了西方模式，結(jié)果促成了粗放的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，人為地?cái)U(kuò)大了貧富分化，給腐敗尋租提供了可乘之機(jī)，阻滯了中產(chǎn)階級(jí)（階層）的發(fā)展壯大，給城鎮(zhèn)化設(shè)置了障礙?，F(xiàn)在需要撥亂反正，實(shí)行城市住房公營(yíng)和計(jì)劃管理改革。這一改革有利于減少貧富差距，排除城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的最大障礙，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，同時(shí)解決“老有所養(yǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，推進(jìn)政治民主化。

關(guān)鍵詞：城市住房；公營(yíng)；計(jì)劃管理；改革；城鎮(zhèn)化

中圖分類(lèi)號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）30-0151-02

一、城市住房實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理的涵義

主張城市住房實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理，并不是要退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的城市住房制度，可以用“保障化+公租+計(jì)劃管理”這樣的公式來(lái)表示。西方資本主義國(guó)家實(shí)行的住房制度，可以用“商品化+私營(yíng)+宏觀調(diào)控”這樣的公式來(lái)表示。宏觀調(diào)控包括政府為低收入階層建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，實(shí)行供求調(diào)控、資金（價(jià)格）調(diào)控等舉措，這是西方國(guó)家也有的法律、制度和措施。城市住房實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理的方案，可以用“商品化/保障化+公營(yíng)+計(jì)劃管理”這樣的公式來(lái)表示?？傮w來(lái)說(shuō)，它兼有商品化和保障化二重屬性：住房出售給居民戶(hù)（不是像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期居民戶(hù)只是租用），有商品的屬性，但同時(shí)又限定價(jià)格、限定套數(shù)，帶有保障化的屬性；住房由政府根據(jù)居民和流動(dòng)人口的需要，計(jì)劃建設(shè)，價(jià)格由政府根據(jù)居民的收入水平確定，而不是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)確定。這種模式，應(yīng)該說(shuō)最符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際和本質(zhì)。住房作為基本需要，變動(dòng)不大，是可以實(shí)行計(jì)劃管理的。城市可用于建住房的土地有限，所以住房的供給具有一定程度的剛性，而住房又可以作為保值增值的不動(dòng)產(chǎn)，容易出現(xiàn)超過(guò)人們實(shí)際居住需要的購(gòu)買(mǎi)需求。住房完全商品化，就會(huì)變成投資甚至投機(jī)的對(duì)象，出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象：一方面存在大量的無(wú)房戶(hù)，而另一方面是大量的商品房空置；一方面是缺少建房用地，而另一方面是房地產(chǎn)商大量囤積土地、炒作土地。

中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)實(shí)行的房地產(chǎn)政策，實(shí)際上就是照搬西方（照搬西方經(jīng)濟(jì)學(xué)）的模式。這樣的做法忽視或違背了中國(guó)與西方國(guó)家一個(gè)根本的不同，這就是中國(guó)的土地是公有的（城市土地是國(guó)有的），而西方國(guó)家的土地基本上是私有的。土地私有，實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理有很大困難。住房私營(yíng)，產(chǎn)生了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，2008年的全球金融危機(jī)，就是由美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“次貸危機(jī)”引起的。另一方面，資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家都有住房保障的制度和法律，采取各種非市場(chǎng)化手段，幫助低收入者解決住房問(wèn)題。其中，新加坡由政府建設(shè)“組屋”，再按“居者有其屋”的原則買(mǎi)給居民。該國(guó)居民中有80%以上的家庭都住在“組屋”，可以說(shuō)基本上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了住房的公營(yíng)和計(jì)劃管理。

中國(guó)的城市土地國(guó)有，住房實(shí)行公營(yíng)，本來(lái)順理成章，有利于解決居民的住房問(wèn)題，有利于阻滯兩極分化、實(shí)現(xiàn)公平正義，但是，我們照搬西方的做法，搞房地產(chǎn)私營(yíng)，結(jié)果把優(yōu)勢(shì)變成了劣勢(shì)，加速了兩極分化、違背了公平正義，社會(huì)主義的優(yōu)越性蕩然無(wú)存。

二、現(xiàn)有“商品化+私營(yíng)+宏觀調(diào)控”模式造成的失誤和危害

（一）促成了粗放的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式

“土地財(cái)政”和GDP競(jìng)爭(zhēng)使房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，帶動(dòng)鋼材、水泥等許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展，形成產(chǎn)能過(guò)剩，效益低下。大量商品房空置，甚至形成“鬼城”，浪費(fèi)寶貴的資源。大量資金投入房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)，造成實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)資金短缺和資金鏈斷裂。

（二）人為地?cái)U(kuò)大了貧富分化

把本屬?lài)?guó)有的土地批租給個(gè)人，讓個(gè)別人從中大賺其錢(qián)而暴富，而讓土地的真正主人再掏數(shù)倍的錢(qián)去買(mǎi)房，成為房奴甚至買(mǎi)不起住房。

（三）給腐敗尋租提供了可乘之機(jī)

在土地批租、土地變性、容積率變更、經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，都為掌握土地批租權(quán)、住房建設(shè)審批權(quán)、房管權(quán)的人提供了腐敗尋租的機(jī)會(huì)和漏洞。這已經(jīng)有大量數(shù)額巨大（貪污受賄幾千萬(wàn)元以上、一家人購(gòu)幾十套經(jīng)濟(jì)適用房）、觸目驚心的貪腐案件可以說(shuō)明。

（四）阻滯了中產(chǎn)階級(jí)（階層）的發(fā)展壯大

如果現(xiàn)有高房?jī)r(jià)和政府宏觀調(diào)控的格局不改變，少數(shù)人利用房地產(chǎn)發(fā)財(cái)致富成為高收入階層，一些低收入階層可以享受經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，而大多數(shù)具有中等收入水平的階層則因?yàn)槠涫杖氲拇蟛糠忠ㄔ谫I(mǎi)房或租房上，實(shí)際生活水平就下降為普通水平，甚至與享受了低價(jià)住房的低收入階層相差無(wú)幾，擴(kuò)大中產(chǎn)階級(jí)（階層）的現(xiàn)代化需要（橄欖型社會(huì)）就不可能實(shí)現(xiàn)。

（五）給城鎮(zhèn)化設(shè)置了障礙

城市房?jī)r(jià)過(guò)高的門(mén)坎，使農(nóng)民工及其家人難以入住城市。經(jīng)濟(jì)適用房僧多粥少，很難顧及農(nóng)民工。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)官商互利的利益機(jī)制已經(jīng)擴(kuò)張到了農(nóng)村，使許多農(nóng)民住進(jìn)了既不是務(wù)農(nóng)（包括養(yǎng)殖）之地、又不是打工之地的商品房中，造成浪費(fèi)。這都會(huì)成為工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的最大障礙。

三、推行城市住房公營(yíng)和計(jì)劃管理改革的意義

（一）有利于減少貧富差距

城市住房實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理，不僅扭轉(zhuǎn)了少數(shù)人利用國(guó)有土地暴富、推高房?jī)r(jià)、使越來(lái)越多的人成為“房奴”的貧富兩極分化的趨勢(shì)，而且還可以進(jìn)一步通過(guò)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)收入分配。在對(duì)城市住房統(tǒng)一實(shí)行公營(yíng)和計(jì)劃管理的條件下，可以采取不同面積不同價(jià)格的政策，實(shí)現(xiàn)對(duì)收入差距的調(diào)節(jié)。也就是說(shuō)，住房的面積越大、區(qū)位越接近城市中心，每平方米的價(jià)格就越高；面積越小、區(qū)位越遠(yuǎn)離城市中心，每平方米的價(jià)格就越低。收入高的家庭住大房，出高價(jià)；收入低的家庭住小房，出低價(jià)。以高補(bǔ)低，再加上按揭貸款，使低收入者（包括農(nóng)民工）也能買(mǎi)得起房。

（二）排除了城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的最大障礙，使之能切實(shí)推進(jìn)

城市居民住房由政府提供，為農(nóng)民工入戶(hù)城鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件。要逐步改變依靠臨時(shí)性的農(nóng)民工發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的做法，要求用人企業(yè)和單位與農(nóng)民工簽訂較長(zhǎng)期的合同。農(nóng)民工（特別是青年農(nóng)民工）經(jīng)過(guò)幾年適應(yīng)了工作，可以在全國(guó)范圍內(nèi)，采取交出農(nóng)村承包地、出售房基地，換取城市居民的身份待遇和社會(huì)保障的辦法，舉家遷往打工的城市。其在農(nóng)村的承包地，交由其他農(nóng)戶(hù)，發(fā)展農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)或家庭農(nóng)場(chǎng)。農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)承包耕種足夠供養(yǎng)全家的土地，兼營(yíng)養(yǎng)殖業(yè)和其他副業(yè)，家庭成員不再需要出外打工。家庭農(nóng)場(chǎng)承包耕種足夠?qū)嵭挟a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的土地。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步發(fā)展專(zhuān)業(yè)合作社和其他服務(wù)組織。按照上述辦法，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，就會(huì)形成農(nóng)村都變成了農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)戶(hù)或家庭農(nóng)場(chǎng)，從事工業(yè)和服務(wù)業(yè)的人員都變成了城鎮(zhèn)居民的社會(huì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)有中國(guó)特色的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化。

（三）有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

農(nóng)民工入戶(hù)城鎮(zhèn)，變臨時(shí)工為固定工，有利于提高勞動(dòng)者素質(zhì)，提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，推動(dòng)企業(yè)升級(jí)創(chuàng)新。農(nóng)民工全家轉(zhuǎn)移到城市，不需要每年春節(jié)時(shí)都千里迢迢地返回家鄉(xiāng)團(tuán)聚——這不僅可以減少每年“春運(yùn)”的壓力，而且也減少有關(guān)企業(yè)二三個(gè)月的停產(chǎn)或半停產(chǎn)，有利于提高企業(yè)的效率。轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民工家庭（與在農(nóng)村居住時(shí)相比）的消費(fèi)將大幅度增加。中等收入階層用于住房的費(fèi)用大大減少后，其他方面的消費(fèi)也會(huì)相應(yīng)大大增加。這都有利于提高國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，反過(guò)來(lái)加速工業(yè)化、信息化并提高其質(zhì)量。

（四）有利于同時(shí)解決“老有所養(yǎng)”的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

城市住房建設(shè)從征地、建房，到出售給居民，需要較長(zhǎng)時(shí)間，因而需要大量的周轉(zhuǎn)資金，而這些資金的回收又基本上沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，再加上是政府經(jīng)營(yíng)，所以最適合使用養(yǎng)老保障基金。在成本核算的過(guò)程中，可以加入一定比例的利潤(rùn)，使其保持增值。如果出現(xiàn)了通貨膨脹，由于住房?jī)r(jià)格會(huì)隨之上漲，投入住房建設(shè)的養(yǎng)老保障基金在金額上也可以隨之上漲而保值。這樣就規(guī)避了因通貨膨脹或經(jīng)營(yíng)失誤而不能保值增值的風(fēng)險(xiǎn)，保障廣大人民群眾“老有所養(yǎng)”。

（五）有利于促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，推進(jìn)政治民主化

可以繼續(xù)發(fā)揮行政企事業(yè)單位在保障職工住房方面的作用，允許它們給職工建住房，按統(tǒng)一價(jià)格出售。剩余的居民住房由市政府提供。能買(mǎi)得起住房的買(mǎi)房，實(shí)在買(mǎi)不起住房的提供廉租房。居民住房一戶(hù)一套（有條件的地方可以允許買(mǎi)兩套。住房可以交舊換新、交舊換舊。舊房經(jīng)過(guò)折舊，按規(guī)定價(jià)格出售或出租。城市住房公營(yíng)建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，一個(gè)城市成立若干公營(yíng)的（或私營(yíng)的）住房建設(shè)公司和物業(yè)公司，相互之間開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)。住房建設(shè)公司通過(guò)競(jìng)標(biāo)，獲得政府的土地和住房建設(shè)項(xiàng)目，按競(jìng)標(biāo)價(jià)格與住房主管部門(mén)結(jié)算；主管部門(mén)按計(jì)劃價(jià)格向市民出售。政府對(duì)居民的住房申請(qǐng)情況和計(jì)劃安排情況要在網(wǎng)上公布，詳細(xì)到戶(hù)，接受群眾和紀(jì)檢部門(mén)的監(jiān)督。要把市民住房情況列為市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)考核的重要指標(biāo)，作為政府向人代會(huì)、人大常委會(huì)做工作報(bào)告的重要內(nèi)容。城市住房公營(yíng)和計(jì)劃管理改革增加了城市政府對(duì)居民的責(zé)任，促使政府職能實(shí)現(xiàn)由權(quán)力型向責(zé)任型、由管理型向服務(wù)型的根本轉(zhuǎn)變。同時(shí)也增加了人大代表居民監(jiān)督黨政領(lǐng)導(dǎo)和政府機(jī)關(guān)的需要，有利于促進(jìn)政治民主化和科學(xué)化。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]