新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響淺析

石海均　柳揚(yáng)　張杰　吳伯秋

摘要：城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系，城鎮(zhèn)化進(jìn)程為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更加廣闊的空間，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化的進(jìn)程提供更加有力的保障?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》的正式發(fā)布和實(shí)施，將給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響和直接收益，同樣也將對(duì)遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)較大的影響。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)，差異化影響

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）10-0035-40 收稿日期：2014-09-03

1 引言

2014年3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》（下稱《規(guī)劃》）正式對(duì)外發(fā)布。作為指導(dǎo)全國(guó)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性的規(guī)劃，以“人”的城鎮(zhèn)化為核心，明確規(guī)定了中國(guó)未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑、主要目標(biāo)和戰(zhàn)略任務(wù)。《規(guī)劃》統(tǒng)籌了相關(guān)領(lǐng)域的制度和落實(shí)措施，提出到2020年，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶；在規(guī)劃期限內(nèi)，基本形成“兩橫三縱”為主體的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局，城市群集聚經(jīng)濟(jì)、人口能力明顯增強(qiáng)，東部地區(qū)城市群一體化水平和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力明顯提高，中西部地區(qū)城市群成為推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新的重要增長(zhǎng)極；城市規(guī)模結(jié)構(gòu)更加完善，中心城市輻射帶動(dòng)作用更加突出，中小城市數(shù)量增加，小城鎮(zhèn)服務(wù)功能增強(qiáng)等一系列發(fā)展指標(biāo)。這一新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的實(shí)施，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響和直接收益。

2 擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量

從2001年到2011年被稱為是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金十年。房地產(chǎn)業(yè)能夠飛速發(fā)展的根本動(dòng)力，歸根結(jié)底還是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。過(guò)去十年是我國(guó)人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移速度最快的10年。據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.68%，比2000年第五次全國(guó)人口普查時(shí)城鎮(zhèn)人口增加了2億人，鄉(xiāng)村人口減少1.3億余人，城鎮(zhèn)人口比重上升13.46個(gè)百分點(diǎn)。目前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%（戶籍人口城鎮(zhèn)化率36%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，也低于人均收入與我國(guó)相近的發(fā)展中國(guó)家60%的平均水平，還有較大的上升和發(fā)展空間。實(shí)現(xiàn)《規(guī)劃》中提出的2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右和1億農(nóng)村人口市民化目標(biāo)，勢(shì)必在未來(lái)幾年里，形成一個(gè)持續(xù)不斷的新增住房需求。

3 調(diào)整改變了房地產(chǎn)業(yè)格局

適應(yīng)改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)目前已經(jīng)形成了以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角為代表的一批城市群，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。但是目前，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，已經(jīng)到了一個(gè)新的調(diào)整階段。

此次《規(guī)劃》提出，未來(lái)將“加快培育成渝、中原、長(zhǎng)江中游、哈長(zhǎng)等城市群，使之成為推動(dòng)國(guó)土空間均衡開發(fā)、引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極”。《規(guī)劃》提出，要通過(guò)吸納東部返鄉(xiāng)和就近轉(zhuǎn)移的農(nóng)民工，加快產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和人口集聚，形成“兩橫三縱”為主體的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局。而未來(lái)新型城鎮(zhèn)化政策的著力點(diǎn)，將在保持中心城市經(jīng)濟(jì)附著力的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)“增強(qiáng)城市群內(nèi)中小城市和小城鎮(zhèn)的人口經(jīng)濟(jì)集聚能力，引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)由特大城市主城區(qū)向周邊和其他城鎮(zhèn)疏散轉(zhuǎn)移”。

《規(guī)劃》的這一布局，必將大幅度地調(diào)整現(xiàn)有各地區(qū)的資源配置和格局。隨著新興城市群的建立，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)一步完善，同一城市群中的同城效應(yīng)也將逐步凸顯。區(qū)域內(nèi)中小衛(wèi)星城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)洼地，在一二線城市房?jī)r(jià)高企的狀況下，必將發(fā)揮引流作用，實(shí)現(xiàn)和中心城市市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)，從而產(chǎn)生新的活力。屆時(shí)現(xiàn)有的一線城市市場(chǎng)火爆，三四線城市趨冷的房地產(chǎn)“市場(chǎng)分化”局面，必將隨著市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)移變化而變化。主攻一線和部分二線城市的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在逐利原則的引導(dǎo)下，必將再次重返三四線中小城市；現(xiàn)有躬耕于三四線中小城市的中小房企，也將獲得一個(gè)重振旗鼓再創(chuàng)業(yè)的好機(jī)會(huì)。

4 房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必然

《規(guī)劃》提出，在新型城鎮(zhèn)化的框架下，要把生態(tài)文明理念和原則全面融入城鎮(zhèn)化全過(guò)程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。按照這一思想，把新型城鎮(zhèn)化僅僅看作就是繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)的認(rèn)識(shí)，顯然是片面的錯(cuò)誤的?？梢钥隙ǖ闹v，未來(lái)十年的城鎮(zhèn)化，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了延續(xù)的發(fā)展空間，但對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的形式卻提出了重大的方向性改變。新型城鎮(zhèn)化要求的房地產(chǎn)已經(jīng)不是原來(lái)意義上的單純房屋開發(fā)，更重要的是房屋品質(zhì)的提升，因?yàn)槿藗儗?duì)于生活品質(zhì)要求的提升，已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)提出新的更高的需求。

據(jù)權(quán)威部門推算，中國(guó)城鎮(zhèn)人口的平均住房面積已經(jīng)超過(guò)30平方米，超過(guò)了日本、韓國(guó)、新加坡等國(guó)家的水平，這意味著目前我國(guó)房地產(chǎn)的存量已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩。未來(lái)十年，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)的調(diào)整周期，不再是急切地蓋房子，而是更好地規(guī)劃小區(qū)的功能，加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)，改善居住環(huán)境，實(shí)施綠色建筑計(jì)劃，完善綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證體系，加快既有建筑節(jié)能改造，大力發(fā)展綠色建材，強(qiáng)力推進(jìn)建筑工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，提高住宅工業(yè)化比例。房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)改造已經(jīng)勢(shì)在必然。

5 新老城區(qū)房地產(chǎn)同樣大有作為

改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，是《規(guī)劃》提出的重要內(nèi)容，即“按照統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)推進(jìn)、集約緊湊、疏密有致、環(huán)境優(yōu)先的原則，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，提高城市空間利用效率”?？梢?，未來(lái)新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，到2020年全面完成城區(qū)棚戶區(qū)改造的任務(wù)，這是《規(guī)劃》對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出的最為直接的重要任務(wù)。與此同時(shí)，針對(duì)目前一些城市以各種不同名義過(guò)分追求新城新區(qū)開發(fā)，占地過(guò)大，建成區(qū)人口密度偏低。地方政府過(guò)度依賴土地出讓收入和土地抵押融資推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，加劇了土地粗放利用，加大了地方政府性債務(wù)等財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題?！兑?guī)劃》要求對(duì)各類城市未來(lái)新城新區(qū)規(guī)劃嚴(yán)格限制，對(duì)于現(xiàn)有的新城新區(qū)，則要加強(qiáng)功能改造，力求實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，在集聚產(chǎn)業(yè)的同時(shí)集聚人口，逐步糾正新城新區(qū)空心化。從上可見，老城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)同樣都是推進(jìn)新型城市化過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)大有作為的空間。endprint

6 雙軌制解決住房問(wèn)題

《規(guī)劃》提出，新型城鎮(zhèn)化要通過(guò)加快財(cái)稅體制和投融資機(jī)制改革，創(chuàng)新金融服務(wù)，放開市場(chǎng)準(zhǔn)入，逐步建立多元化、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化資金保障機(jī)制，最終建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

推行《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)逐漸破除，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民勢(shì)在必然。但是，在這個(gè)過(guò)程中如何實(shí)現(xiàn)推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置等等在操作環(huán)節(jié)都還是未知數(shù)。盡管從保障性住房領(lǐng)域來(lái)講，好消息頻出，比如，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟?、同類型住房市?chǎng)租金水平確定。政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對(duì)象的支付能力實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件的保障對(duì)象采取租金減免。最近住建部主管領(lǐng)導(dǎo)又提出大力探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式等。另外一方面，《規(guī)劃》也在強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，也要做到不能因?yàn)樯唐纷≌袌?chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的門檻再度提高。為此，《規(guī)劃》還特別提到，各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地等。如何科學(xué)、合理解決新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中人們的住房問(wèn)題，尤其是農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中的住房保障問(wèn)題，是新形勢(shì)下各級(jí)政府和房地產(chǎn)企業(yè)共同的責(zé)任和義務(wù)。

7 為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)生機(jī)

《規(guī)劃》內(nèi)容與當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)基調(diào)吻合，為智慧城市、生態(tài)園區(qū)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)。因?yàn)椋滦统擎?zhèn)化要求的不僅僅是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)過(guò)程。如何通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新一代信息技術(shù)，打造“智慧城市”的城市新形態(tài)，最大限度地整合、利用城市信息資源，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排“生態(tài)文明”，這才是新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中的基本要求。對(duì)于具有物聯(lián)網(wǎng)等綜合開發(fā)能力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，這樣的生態(tài)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目是未來(lái)打造的方向，也將是企業(yè)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)和盈利模式。伴隨著城鎮(zhèn)化深度開展，還將有效刺激和引導(dǎo)農(nóng)村居民的消費(fèi)模式向城鎮(zhèn)居民的過(guò)渡和轉(zhuǎn)型，尤其在現(xiàn)階段，悄然興起的旅游消費(fèi)對(duì)于旅游業(yè)將起到積極的催化效應(yīng)，同時(shí)，也勢(shì)必給旅游地產(chǎn)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

8 對(duì)遼寧房地產(chǎn)業(yè)頗具影響

近年來(lái)，隨著遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)被確定為國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程扎實(shí)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率已由2001年的46.9%上升到2012年的65.7%?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》發(fā)布，將進(jìn)一步促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是由于遼寧省城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)和現(xiàn)有發(fā)展速度與全國(guó)具有一定的差異性，使得遼寧省在未來(lái)城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，必然與全國(guó)會(huì)有一定的差異，相應(yīng)的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，也將與全國(guó)其他城市有所不同。

8.1 市場(chǎng)空間擴(kuò)大，但擴(kuò)容量小于全國(guó)

按照國(guó)際慣例，一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率處于30%-70%時(shí)，城鎮(zhèn)化速度處于快速推進(jìn)的時(shí)期，其中30%-50%時(shí)是一個(gè)加速推進(jìn)的時(shí)期，到50%時(shí)是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，50%-70%開始進(jìn)入減速推進(jìn)的時(shí)期?，F(xiàn)在我國(guó)的城鎮(zhèn)化率是53.73%，正處于減速推進(jìn)的過(guò)程。未來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的速度會(huì)越來(lái)越慢。

相比較而言，遼寧省城鎮(zhèn)化率要高于全國(guó)平均水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全省常住人口4389萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口2881.5萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65.65%，高出全國(guó)平均水平（52.57%）13.08個(gè)百分點(diǎn)，僅低于廣東（67.4%）1.75個(gè)百分點(diǎn)，居于全國(guó)各省區(qū)（除直轄市外）第2位。城鎮(zhèn)化推進(jìn)的速度決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度；城鎮(zhèn)化的發(fā)展空間，決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。相對(duì)于城鎮(zhèn)化率85%的天花板，遼寧省高于全國(guó)平均水平這樣一個(gè)相對(duì)高位的城鎮(zhèn)化率，決定遼寧省未來(lái)城鎮(zhèn)化應(yīng)該是處于更低于全國(guó)的減速推進(jìn)過(guò)程。這也就決定了遼寧省房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)發(fā)展上，勢(shì)必會(huì)比全國(guó)其他地區(qū)相對(duì)趨緩；市場(chǎng)空間雖然在擴(kuò)大，但相對(duì)而言，擴(kuò)容量要小于全國(guó)平均水平。

8.2 發(fā)展機(jī)率同等，但競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

2011年國(guó)家公布的《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》中，已經(jīng)明確劃定我國(guó)的主要城市化地區(qū)，共計(jì)21個(gè)，以大連為中心的遼寧沿海帶狀城市群、基于傳統(tǒng)的工業(yè)形態(tài)形成的遼寧中部城市群已經(jīng)赫然在內(nèi)。其中，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶位于東北地區(qū)的前沿、環(huán)渤海地區(qū)的中心和東北亞經(jīng)濟(jì)圈的關(guān)鍵地帶，作為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，在東北地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)作為國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，是以沈陽(yáng)為中心，通過(guò)中心城市沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)輻射和吸引，與周圍經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)聯(lián)系緊密的地區(qū)，形成了“區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體”。遼寧中部城市群地處東北亞的中心地帶，是東北經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海都市圈的重要組成部分。在這兩個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，遼寧省實(shí)施“突破遼西北”戰(zhàn)略形成的以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、資源再利用和有效開發(fā)為特征的遼西北新城鎮(zhèn)的發(fā)展，也日漸凸顯。上述三個(gè)新城市群聚集區(qū)，確立了遼寧省城鎮(zhèn)化的基本格局，使遼寧成為了東北亞經(jīng)濟(jì)核心拉動(dòng)因素和對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)，同時(shí)也成為了東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)更具活力、外來(lái)人口吸納力最強(qiáng)的地區(qū)。

但在最新發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中，更加凸顯的是與遼寧周邊緊密相聯(lián)的京津冀城市群和哈長(zhǎng)城市群的設(shè)立。尤其是津冀城市群，在習(xí)總書記親自關(guān)懷下，要打破行政壁壘，協(xié)同發(fā)展，資源共享，并在積極謀劃成立京津冀自貿(mào)區(qū)。一旦京津冀自貿(mào)區(qū)成立，對(duì)遼寧省在東北亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位的影響將是巨大的；而哈長(zhǎng)城市群的建立，對(duì)遼寧省東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)政治中心和唯一的出海口作用的挑戰(zhàn)，無(wú)疑也是很大的?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，京津冀城市群和哈長(zhǎng)城市群的建立，將嚴(yán)重影響以至削弱遼寧省對(duì)外來(lái)人口的吸聚能力。其對(duì)外來(lái)人口的分流，將對(duì)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求帶來(lái)不可低估的影響?？梢灶A(yù)見，面對(duì)兩個(gè)新興的城市群，遼寧省同周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。endprint

8.3 發(fā)展環(huán)境相同，但發(fā)展速度不平衡

《規(guī)劃》明確提出了不同城市的科學(xué)定位問(wèn)題。就遼寧省而言，在實(shí)施三大戰(zhàn)略過(guò)程中，已經(jīng)形成具有不同特色的三個(gè)城市群體。遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶是在城市化引領(lǐng)國(guó)際化戰(zhàn)略形成的全域城鎮(zhèn)化，以及中心城市、次中心城市、縣域和小城鎮(zhèn)相互聯(lián)系的城鎮(zhèn)化新模式。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的城鎮(zhèn)化特征則是基于二代工業(yè)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，以構(gòu)架戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、以降低城市首位度為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化，最終實(shí)現(xiàn)全面提高城市自身發(fā)展效率和質(zhì)量。而突破遼西北戰(zhàn)略則是以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、資源再利用和有效開發(fā)為特征的新城鎮(zhèn)的發(fā)展，更加突現(xiàn)了中小城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化。可以說(shuō)，我省城鎮(zhèn)化總體特征是基于傳統(tǒng)工業(yè)基礎(chǔ)、振興老工業(yè)基地背景下，呈現(xiàn)不同區(qū)域、不同階段具有多樣性特征的城鎮(zhèn)化實(shí)踐。各區(qū)域城鎮(zhèn)化不是齊頭并進(jìn)，而是各具特色的，廣義城鎮(zhèn)功能再分配，以及城市功能的升級(jí)與調(diào)整。

不同的城市群發(fā)展方向不同，不同的城市的發(fā)展方向定位也不同。在落實(shí)《規(guī)劃》過(guò)程中，遼寧省城鎮(zhèn)化發(fā)展，仍然離不開既有的基礎(chǔ)，勢(shì)必出現(xiàn)不同的發(fā)展重點(diǎn)和發(fā)展模式。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)帶是國(guó)家戰(zhàn)略，要建設(shè)國(guó)家級(jí)中心城市群，做好城際連接帶建設(shè)和新城新市鎮(zhèn)建設(shè)。突破遼西北是省級(jí)戰(zhàn)略，發(fā)展水平整體相對(duì)落后。其中城鎮(zhèn)化率最低的遼西朝陽(yáng)市（40.28%）與全省最高的沈陽(yáng)市（78.63%）相差37.5個(gè)百分點(diǎn)。可以預(yù)見，今后全省各大城市群以及各城市，雖然面對(duì)同樣的發(fā)展環(huán)境，但是受定位制約，分工不同，其發(fā)展速度仍然不會(huì)同步，這種差別化發(fā)展將繼續(xù)影響到不同城市房地產(chǎn)發(fā)展的速度、規(guī)模和發(fā)展模式。

8.4 總體規(guī)劃相同，發(fā)展各有側(cè)重

貫徹《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，遼寧省必須以提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和水平為核心，堅(jiān)持城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“四輪驅(qū)動(dòng)”，科學(xué)制定符合遼寧實(shí)際的、具有遼寧特色的城鎮(zhèn)化整體規(guī)劃、發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展模式，建立并逐步完善各具特色、功能各異的大中小城市以及城鎮(zhèn)的網(wǎng)絡(luò)體系。目前，遼寧省城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.7%，按照遼寧經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃，到2015年遼寧省城鎮(zhèn)化率達(dá)將達(dá)到70%。遼寧省城鎮(zhèn)化建設(shè)的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展目標(biāo)，已經(jīng)遙遙領(lǐng)先并提前達(dá)到《規(guī)劃》設(shè)計(jì)的全國(guó)城鎮(zhèn)化率水平。遼寧城鎮(zhèn)化下一步發(fā)展，不能完全套用現(xiàn)行國(guó)家指定的《規(guī)劃》，尤其在城鎮(zhèn)化進(jìn)度上，無(wú)法與國(guó)家的《規(guī)劃》同步，只能科學(xué)貫徹國(guó)家《規(guī)劃》精神，結(jié)合遼寧實(shí)際，制定自己的發(fā)展規(guī)劃，闖出一條遼寧城鎮(zhèn)化的新路來(lái)。這就要求房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖，盡快制定《遼寧省住房發(fā)展規(guī)劃》和各市的住房建設(shè)規(guī)劃，并制定住房保障、房地產(chǎn)業(yè)、住房公積金、物業(yè)管理等專項(xiàng)規(guī)劃，為遼寧省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

當(dāng)前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在兩極分化的情況下，調(diào)查研究，摸清底數(shù)，從實(shí)際出發(fā)，制定和確立全省以及各個(gè)城市的符合自身實(shí)際的切實(shí)可行發(fā)展目標(biāo)、方針和策略，更顯得尤為必要。

在發(fā)展速度遙遙領(lǐng)先的情況下，完善城鎮(zhèn)化體系建設(shè)，突出城鎮(zhèn)化質(zhì)量，應(yīng)該成為當(dāng)前遼寧省新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)業(yè)，還要根據(jù)《規(guī)劃》關(guān)于打造“智慧城市”的城市新形態(tài)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排“生態(tài)文明”的要求，盡早制定相應(yīng)整改規(guī)劃，徹底改變遼寧省住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式陳舊、現(xiàn)代化水平較低，產(chǎn)業(yè)化的建造體系尚未形成，以及在住宅生產(chǎn)、使用過(guò)程中造成的資源、能源浪費(fèi)和環(huán)境污染等問(wèn)題，為提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

作者簡(jiǎn)介：

石海均，遼寧省房地產(chǎn)研究中心副主任，遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任，教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)工程管理。

柳揚(yáng)，遼寧省房地產(chǎn)研究中心研究人員，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析。

張杰，遼寧省房地產(chǎn)研究中心研究人員，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析。

吳伯秋，遼寧省房地產(chǎn)研究中心研究人員，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析。

注：本文為沈陽(yáng)市科技計(jì)劃項(xiàng)目“沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的機(jī)理與機(jī)制研究”（項(xiàng)目編號(hào)：F13-315-5-52）研究成果。endprint