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    住房自有率與城市蔓延:理論與實(shí)證

    2014-11-13 12:24曹清峰王家庭

    曹清峰 王家庭

    摘要:通過(guò)構(gòu)建一個(gè)包含住房租賃市場(chǎng)的封閉、單中心城市一般均衡模型,模型化了住房自有率與城市蔓延之間的關(guān)系,理論模型結(jié)論顯示:首先,與自有住房者相比,租房者傾向于居住在離市中心較近的地方;其次,住房自有率的提高會(huì)使城市空間面積擴(kuò)大,加劇城市蔓延。進(jìn)一步,利用地級(jí)市數(shù)據(jù)分別對(duì)理論命題結(jié)論進(jìn)行了檢驗(yàn),在比較充分地控制內(nèi)生性問(wèn)題后,實(shí)證結(jié)果證實(shí)了高住房自有率會(huì)加劇城市蔓延。因此,長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)不斷升高的住房自有率也是加劇我國(guó)城市蔓延的重要原因。

    關(guān)鍵詞:住房自有率,城市蔓延,一般均衡

    中圖分類(lèi)號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

    文章編號(hào):1001-9138-(2014)10-0022-27 收稿日期:2014-08-20

    城市蔓延主要指城市空間的過(guò)度擴(kuò)張,即城市空間擴(kuò)張面積超過(guò)了社會(huì)所需要的合理水平(Brueckner,2000),城市蔓延會(huì)導(dǎo)致一系列城市問(wèn)題,如城市內(nèi)部更遠(yuǎn)的通勤距離、交通擁擠、空氣污染以及對(duì)農(nóng)業(yè)用地的破壞等現(xiàn)象。由于我國(guó)仍處于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展階段,未來(lái)城市發(fā)展對(duì)土地的需求量仍然很大,如果不對(duì)城市的空間面積進(jìn)行合理規(guī)劃和控制,城市蔓延問(wèn)題不僅會(huì)對(duì)資源、環(huán)境造成極大的負(fù)面影響,進(jìn)一步加劇目前大中城市的“城市病”問(wèn)題,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看也會(huì)影響國(guó)家的糧食生產(chǎn)和糧食安全。因此,結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況,探討造成我國(guó)城市蔓延的具體原因顯得尤為必要。

    1 理論模型構(gòu)建

    我們將構(gòu)建一個(gè)包含住房租賃市場(chǎng)的封閉、單中心城市一般均衡模型,來(lái)分析住房自有率對(duì)城市蔓延的影響。模型的一些基本假設(shè)如下:

    H1:城市是線性的和單中心的。

    H2:土地所有者不在城市中。

    H3:城市是封閉的,即人口數(shù)量是固定的。

    H4:城市中居民的工資是外生的,同時(shí)所有居民單位距離的通勤成本是相同的。

    H5:在其他條件不變的情況下,相對(duì)于自有住房者,租房者的住房需求要低。

    H6:城市中所有居民的住房產(chǎn)權(quán)可以分為自有住房和租房?jī)深?lèi),其中,在住房租賃市場(chǎng)上,擁有自有住房的居民是唯一的住房供給方,而租房者是唯一的需求方。

    其中,假設(shè)H1-H4是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)單中心城市模型的標(biāo)準(zhǔn)假設(shè),在這些條件下,可以得到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的封閉單中心城市模型;假設(shè)H5-H6則是為得到本文結(jié)論所做的進(jìn)一步假定。

    首先,我們可以得到自有住房者的競(jìng)標(biāo)租金為:

    (1)

    在(1)中,R1是自有住房者在保持效用水平V1不變的情況下愿意為單位面積住房支付的最高競(jìng)標(biāo)租金,w是外生的工資收入,t是單位距離的通勤成本,x是自有住房者居住地點(diǎn)到城市中心(CBD)的距離,z1是除住房外其他商品的消費(fèi)量,其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)化為1,RS2是自有住房者對(duì)單位面積住房的最低定價(jià)。此外,q1和qc分別是居民對(duì)住房的投資需求和消費(fèi)需求,對(duì)于自有住房者滿足q1-qc>0。根據(jù)Henderson and Ioannides(1983),當(dāng)住房的投資需求大于消費(fèi)需求時(shí),此時(shí)住房的消費(fèi)需求和投資需求是可以分離的,居民可以自身消費(fèi)qc數(shù)量的住房,同時(shí)將q1-qc數(shù)量的住房出租來(lái)獲取投資收益,所以此時(shí)居民的最優(yōu)選擇是自己擁有q1數(shù)量的住房。因此q1-qc可以看作自有住房者在租賃市場(chǎng)上對(duì)住房的個(gè)體供給,而(1)中的RS2(q1-qc)項(xiàng)則表示自有住房者出租住房所得到的資本收益。

    根據(jù)式(1),我們可以得到:

    ,

    (2)

    利用包絡(luò)定理可以得到R1關(guān)于其他變量比較靜態(tài)分析的結(jié)果,具體如下:

    ,,,

    (3)

    其次,可以得到租房者的競(jìng)標(biāo)租金為:

    (4)

    在(4)中,Rd2是租房者在保持效用水平V2不變的情況下愿意支付的最高租金,w是外生的工資收入,t是單位距離的通勤成本,x是自有住房者居住地點(diǎn)到城市中心(CBD)的距離,z2是除住房外其他商品的消費(fèi)量,其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)化為1。

    根據(jù)(4)可以得到:

    (5)

    利用包絡(luò)定理可以得到Rd2關(guān)于其他變量的比較靜態(tài)分析結(jié)果:

    ,, (6)

    進(jìn)一步地,由(3)、(6)可得:

    , (7)

    又因?yàn)閝c>q2(假設(shè)H5),所以

    式(8)表明自有住房者的競(jìng)租曲線的斜率的絕對(duì)值要低于租房者競(jìng)租曲線斜率的絕對(duì)值,在單中心城市模型中,這意味著在市中心自有住房者的競(jìng)租曲線要低于租房者的競(jìng)租曲線,所以此時(shí)租房者住在市中心,而自有住房者住在市中心外圍。

    在得到自有住房者和租房者的競(jìng)租曲線后,我們可以定義一個(gè)包含住房租賃市場(chǎng)的線性、封閉單中心城市一般均衡模型為:

    (9)

    (10)

    (11)

    (12)

    (13)

    (14)

    (15)

    其中,式(9)表示確定租房者與自有住房者在城市中邊界的條件,其中x2表示租房者與自有租房者在城市中的邊界,即兩條競(jìng)租曲線的交點(diǎn)。式(10)表示確定城市邊界的條件,x1表示城市邊界,RA表示農(nóng)業(yè)地租,城市邊界x1在自有住房者的競(jìng)標(biāo)租金等于農(nóng)業(yè)地租時(shí)確定。式(11)、(12)和(13)表示城市中人口的均衡條件:N1表示城市中自有住房的總?cè)丝?,N2表示城市中租房的總?cè)丝?,是城市中的總?cè)丝?,由于城市是封閉的,所以是固定的。此外,(14)和(15)表示住房租賃市場(chǎng)的均衡條件,即住房租賃市場(chǎng)中住房的總供給等于總需求,自有住房者對(duì)住房的定價(jià)等于租房者的競(jìng)標(biāo)租金。

    由(9)-(15)構(gòu)建的一般均衡模型,可以得到本文的理論命題:

    理論命題:城市中自有住房的比率越高,城市空間擴(kuò)張的面積就越大,從而加劇城市蔓延,即(其中,表示住房自有率)。endprint

    2 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

    2.1 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

    對(duì)本文理論命題的檢驗(yàn)需要實(shí)證一個(gè)區(qū)域自有住房所占比率與城市蔓延面積之間的關(guān)系,從已有文獻(xiàn)來(lái)看,影響城市蔓延的宏觀因素基本可以概括為自然環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、交通成本因素以及政府征地行為因素等,據(jù)此我們建立如下模型:

    其中,areai表示第i個(gè)城市(地級(jí)市)的城市蔓延面積,利用該城市的建成區(qū)面積作為代理變量;ratioi表示第i個(gè)城市所有家庭中擁有自有住房家庭所占的比重,其中僅將家庭自己購(gòu)買(mǎi)的住房視為自有住房;N為自然環(huán)境變量以及政府征地行為因素,由于對(duì)自然環(huán)境和政府征地行為的定量測(cè)度較困難,這里我們采用了兩組虛擬變量,分別為東、中、西部虛擬變量和各城市所在省虛擬變量來(lái)進(jìn)行控制;popui是各城市的人口數(shù)量;E表示經(jīng)濟(jì)因素,包括工資水平、固定資產(chǎn)投資;transpi表示交通成本因素,用城市道路面積來(lái)衡量;α,γ,δ,λ,η,為待估計(jì)參數(shù),為減弱異方差的影響,模型中所有的非虛擬變量都取自然對(duì)數(shù)處理。根據(jù)命題2結(jié)論,若ratioi的系數(shù)α1>0,則命題2便得到了證實(shí)。變量的具體定義如表1所示。

    同樣,ratio變量也可能是內(nèi)生的。在工具變量的選取上面,從理論層面上看,購(gòu)房首付比率、購(gòu)房按揭貸款率都是比較良好的工具變量,但由于本模型采用的是截面數(shù)據(jù),而這兩個(gè)工具變量在同一年內(nèi)對(duì)所有的城市基本是相同的,差異不大,因此難以應(yīng)用;此外,這兩個(gè)變量在數(shù)據(jù)獲取方面也比較困難。本文最終選取城市每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量,該工具變量的合理性主要體現(xiàn)在:首先,該變量是一個(gè)強(qiáng)度指標(biāo),剔除了城市人口規(guī)模因素的影響。其次,小學(xué)生仍處于義務(wù)教育階段,在我國(guó)目前教育體系下一般在家庭戶(hù)籍所在地接受義務(wù)教育,這樣便消除了人口遷移因素的影響。最后,該變量衡量一個(gè)城市的人口年齡結(jié)構(gòu),與城市蔓延沒(méi)有直接的相關(guān)性;但在當(dāng)?shù)亟邮芰x務(wù)教育的家庭一般屬于在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住的居民,因此更傾向于獲取住房產(chǎn)權(quán)?;谝陨戏治?,我們認(rèn)為選取每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量是比較合理的。

    2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源和變量描述性統(tǒng)計(jì)

    在本文實(shí)證模型的數(shù)據(jù)中,ratio變量根據(jù)2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算得到,最終采用261個(gè)地級(jí)市(共28個(gè)?。┳鳛闃颖荆黄渌兞繑?shù)據(jù)來(lái)源于2001年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。所有變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

    3 實(shí)證結(jié)果分析

    表3給出了本文實(shí)證模型的估計(jì)結(jié)果,模型1和模型2分別是控制區(qū)域差異和省區(qū)差異的回歸結(jié)果,模型3則是考慮ratio可能存在的內(nèi)生性問(wèn)題利用students作為工具變量的估計(jì)結(jié)果。

    模型1顯示ln(ratio)的系數(shù)在1%的水平上顯著為正,模型2在控制了省區(qū)差異后其系數(shù)仍然顯著為正;進(jìn)一步地,在考慮內(nèi)生性問(wèn)題后,模型3的估計(jì)結(jié)果顯示ln(ratio)與ln(area)仍然存在顯著的正相關(guān)關(guān)系,因此,模型1-模型3表明ln(ratio)與ln(area)的正相關(guān)關(guān)系是穩(wěn)健的,本文理論命題的結(jié)論得到了證實(shí)。

    此外,表3表明其他控制變量的系數(shù)也是相當(dāng)穩(wěn)健的。具體來(lái)看:城市人口規(guī)模(ln(popu))的系數(shù)在1%的水平上顯著為正,人口規(guī)模每增加1%,城市蔓延面積(ln(area))會(huì)增長(zhǎng)0.55%左右,且其彈性在所有解釋變量中也是最大的。在衡量經(jīng)濟(jì)因素的變量中,職工工資(ln(wage))對(duì)城市蔓延的影響一直是不顯著的,其彈性也相對(duì)較小,表明居民收入水平的提高并不是造成我國(guó)城市蔓延的主要原因。另一方面,城市固定資產(chǎn)投資(ln(invest))與城市蔓延面積(ln(area))是顯著正相關(guān)的,由于城市蔓延面積在模型中用城市建成區(qū)面積來(lái)衡量,而建成區(qū)主要指實(shí)際已成片開(kāi)發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的區(qū)域,而這些設(shè)施建設(shè)本身便屬于固定資產(chǎn)投資,因此該變量的符號(hào)是符合邏輯的。此外,在衡量交通成本的變量中,城市道路總面積(ln(road))的增加對(duì)城市蔓延也有顯著影響,由于交通條件的改善可以降低居民出行的通勤成本,促使居民居住在離工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)的地方,因此交通條件的改善會(huì)加劇城市蔓延。

    4 結(jié)論與啟示

    城市中居民的住房自有率越高,城市蔓延的面積也越大。在此基礎(chǔ)上,本文實(shí)證模型利用地級(jí)市數(shù)據(jù)分別對(duì)理論命題進(jìn)行了檢驗(yàn),在考慮了內(nèi)生性問(wèn)題后,理論命題的結(jié)論仍然是穩(wěn)健的,即高住房自有率會(huì)加劇城市蔓延。

    中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革在強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制、在在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的配置功能,擴(kuò)大居民居住面積和改善居住條件等方面發(fā)揮了非常顯著作用。但也應(yīng)看到,目前我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)存在住房自有率過(guò)高、租賃住房比率較低的問(wèn)題,這與政府所采取的各種鼓勵(lì)住房自有的房改政策(如經(jīng)濟(jì)適用房政策)也是有關(guān)的。在高住房自有率的情況下,鼓勵(lì)“買(mǎi)房”的政策一方面無(wú)助于解決中低收入家庭住房問(wèn)題;另一方面,也會(huì)加劇城市蔓延,盡管本文沒(méi)有對(duì)城市空間面積的合理規(guī)模進(jìn)行研究,但從控制城市過(guò)度蔓延和解決中低收入家庭住房問(wèn)題角度來(lái)看,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,提高租賃住房比率仍然是有益的。

    參考文獻(xiàn):

    1.郭宏寶.財(cái)產(chǎn)稅、城市擴(kuò)張與住房?jī)r(jià)格:基于12個(gè)城市面板的經(jīng)驗(yàn)分析.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì).2011.3

    2.成德寧.改革農(nóng)村土地征收制度 優(yōu)化城市擴(kuò)展模式.學(xué)習(xí)與實(shí)踐.2012.5

    3.鄧凌云 洪亮平.中國(guó)“硬發(fā)展”背景下的城市擴(kuò)張.現(xiàn)代城市研究.2006.11

    4.宋娟.城市擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)因——一個(gè)新古典分析框架.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì).2005.3

    5.鄧濤.城市擴(kuò)張中的投機(jī)性占用耕地問(wèn)題.農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2005.6

    作者簡(jiǎn)介:

    曹清峰,南開(kāi)大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士生,研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

    王家庭,南開(kāi)大學(xué)中國(guó)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、碩士生導(dǎo)師,研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

    注:本文為國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(12BJY048)成果。endprint

    2 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

    2.1 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

    對(duì)本文理論命題的檢驗(yàn)需要實(shí)證一個(gè)區(qū)域自有住房所占比率與城市蔓延面積之間的關(guān)系,從已有文獻(xiàn)來(lái)看,影響城市蔓延的宏觀因素基本可以概括為自然環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、交通成本因素以及政府征地行為因素等,據(jù)此我們建立如下模型:

    其中,areai表示第i個(gè)城市(地級(jí)市)的城市蔓延面積,利用該城市的建成區(qū)面積作為代理變量;ratioi表示第i個(gè)城市所有家庭中擁有自有住房家庭所占的比重,其中僅將家庭自己購(gòu)買(mǎi)的住房視為自有住房;N為自然環(huán)境變量以及政府征地行為因素,由于對(duì)自然環(huán)境和政府征地行為的定量測(cè)度較困難,這里我們采用了兩組虛擬變量,分別為東、中、西部虛擬變量和各城市所在省虛擬變量來(lái)進(jìn)行控制;popui是各城市的人口數(shù)量;E表示經(jīng)濟(jì)因素,包括工資水平、固定資產(chǎn)投資;transpi表示交通成本因素,用城市道路面積來(lái)衡量;α,γ,δ,λ,η,為待估計(jì)參數(shù),為減弱異方差的影響,模型中所有的非虛擬變量都取自然對(duì)數(shù)處理。根據(jù)命題2結(jié)論,若ratioi的系數(shù)α1>0,則命題2便得到了證實(shí)。變量的具體定義如表1所示。

    同樣,ratio變量也可能是內(nèi)生的。在工具變量的選取上面,從理論層面上看,購(gòu)房首付比率、購(gòu)房按揭貸款率都是比較良好的工具變量,但由于本模型采用的是截面數(shù)據(jù),而這兩個(gè)工具變量在同一年內(nèi)對(duì)所有的城市基本是相同的,差異不大,因此難以應(yīng)用;此外,這兩個(gè)變量在數(shù)據(jù)獲取方面也比較困難。本文最終選取城市每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量,該工具變量的合理性主要體現(xiàn)在:首先,該變量是一個(gè)強(qiáng)度指標(biāo),剔除了城市人口規(guī)模因素的影響。其次,小學(xué)生仍處于義務(wù)教育階段,在我國(guó)目前教育體系下一般在家庭戶(hù)籍所在地接受義務(wù)教育,這樣便消除了人口遷移因素的影響。最后,該變量衡量一個(gè)城市的人口年齡結(jié)構(gòu),與城市蔓延沒(méi)有直接的相關(guān)性;但在當(dāng)?shù)亟邮芰x務(wù)教育的家庭一般屬于在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住的居民,因此更傾向于獲取住房產(chǎn)權(quán)?;谝陨戏治觯覀冋J(rèn)為選取每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量是比較合理的。

    2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源和變量描述性統(tǒng)計(jì)

    在本文實(shí)證模型的數(shù)據(jù)中,ratio變量根據(jù)2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算得到,最終采用261個(gè)地級(jí)市(共28個(gè)?。┳鳛闃颖?;其他變量數(shù)據(jù)來(lái)源于2001年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。所有變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

    3 實(shí)證結(jié)果分析

    表3給出了本文實(shí)證模型的估計(jì)結(jié)果,模型1和模型2分別是控制區(qū)域差異和省區(qū)差異的回歸結(jié)果,模型3則是考慮ratio可能存在的內(nèi)生性問(wèn)題利用students作為工具變量的估計(jì)結(jié)果。

    模型1顯示ln(ratio)的系數(shù)在1%的水平上顯著為正,模型2在控制了省區(qū)差異后其系數(shù)仍然顯著為正;進(jìn)一步地,在考慮內(nèi)生性問(wèn)題后,模型3的估計(jì)結(jié)果顯示ln(ratio)與ln(area)仍然存在顯著的正相關(guān)關(guān)系,因此,模型1-模型3表明ln(ratio)與ln(area)的正相關(guān)關(guān)系是穩(wěn)健的,本文理論命題的結(jié)論得到了證實(shí)。

    此外,表3表明其他控制變量的系數(shù)也是相當(dāng)穩(wěn)健的。具體來(lái)看:城市人口規(guī)模(ln(popu))的系數(shù)在1%的水平上顯著為正,人口規(guī)模每增加1%,城市蔓延面積(ln(area))會(huì)增長(zhǎng)0.55%左右,且其彈性在所有解釋變量中也是最大的。在衡量經(jīng)濟(jì)因素的變量中,職工工資(ln(wage))對(duì)城市蔓延的影響一直是不顯著的,其彈性也相對(duì)較小,表明居民收入水平的提高并不是造成我國(guó)城市蔓延的主要原因。另一方面,城市固定資產(chǎn)投資(ln(invest))與城市蔓延面積(ln(area))是顯著正相關(guān)的,由于城市蔓延面積在模型中用城市建成區(qū)面積來(lái)衡量,而建成區(qū)主要指實(shí)際已成片開(kāi)發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的區(qū)域,而這些設(shè)施建設(shè)本身便屬于固定資產(chǎn)投資,因此該變量的符號(hào)是符合邏輯的。此外,在衡量交通成本的變量中,城市道路總面積(ln(road))的增加對(duì)城市蔓延也有顯著影響,由于交通條件的改善可以降低居民出行的通勤成本,促使居民居住在離工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)的地方,因此交通條件的改善會(huì)加劇城市蔓延。

    4 結(jié)論與啟示

    城市中居民的住房自有率越高,城市蔓延的面積也越大。在此基礎(chǔ)上,本文實(shí)證模型利用地級(jí)市數(shù)據(jù)分別對(duì)理論命題進(jìn)行了檢驗(yàn),在考慮了內(nèi)生性問(wèn)題后,理論命題的結(jié)論仍然是穩(wěn)健的,即高住房自有率會(huì)加劇城市蔓延。

    中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革在強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制、在在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的配置功能,擴(kuò)大居民居住面積和改善居住條件等方面發(fā)揮了非常顯著作用。但也應(yīng)看到,目前我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)存在住房自有率過(guò)高、租賃住房比率較低的問(wèn)題,這與政府所采取的各種鼓勵(lì)住房自有的房改政策(如經(jīng)濟(jì)適用房政策)也是有關(guān)的。在高住房自有率的情況下,鼓勵(lì)“買(mǎi)房”的政策一方面無(wú)助于解決中低收入家庭住房問(wèn)題;另一方面,也會(huì)加劇城市蔓延,盡管本文沒(méi)有對(duì)城市空間面積的合理規(guī)模進(jìn)行研究,但從控制城市過(guò)度蔓延和解決中低收入家庭住房問(wèn)題角度來(lái)看,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,提高租賃住房比率仍然是有益的。

    參考文獻(xiàn):

    1.郭宏寶.財(cái)產(chǎn)稅、城市擴(kuò)張與住房?jī)r(jià)格:基于12個(gè)城市面板的經(jīng)驗(yàn)分析.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì).2011.3

    2.成德寧.改革農(nóng)村土地征收制度 優(yōu)化城市擴(kuò)展模式.學(xué)習(xí)與實(shí)踐.2012.5

    3.鄧凌云 洪亮平.中國(guó)“硬發(fā)展”背景下的城市擴(kuò)張.現(xiàn)代城市研究.2006.11

    4.宋娟.城市擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)因——一個(gè)新古典分析框架.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì).2005.3

    5.鄧濤.城市擴(kuò)張中的投機(jī)性占用耕地問(wèn)題.農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2005.6

    作者簡(jiǎn)介:

    曹清峰,南開(kāi)大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士生,研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

    王家庭,南開(kāi)大學(xué)中國(guó)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、碩士生導(dǎo)師,研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

    注:本文為國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(12BJY048)成果。endprint

    2 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

    2.1 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

    對(duì)本文理論命題的檢驗(yàn)需要實(shí)證一個(gè)區(qū)域自有住房所占比率與城市蔓延面積之間的關(guān)系,從已有文獻(xiàn)來(lái)看,影響城市蔓延的宏觀因素基本可以概括為自然環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、交通成本因素以及政府征地行為因素等,據(jù)此我們建立如下模型:

    其中,areai表示第i個(gè)城市(地級(jí)市)的城市蔓延面積,利用該城市的建成區(qū)面積作為代理變量;ratioi表示第i個(gè)城市所有家庭中擁有自有住房家庭所占的比重,其中僅將家庭自己購(gòu)買(mǎi)的住房視為自有住房;N為自然環(huán)境變量以及政府征地行為因素,由于對(duì)自然環(huán)境和政府征地行為的定量測(cè)度較困難,這里我們采用了兩組虛擬變量,分別為東、中、西部虛擬變量和各城市所在省虛擬變量來(lái)進(jìn)行控制;popui是各城市的人口數(shù)量;E表示經(jīng)濟(jì)因素,包括工資水平、固定資產(chǎn)投資;transpi表示交通成本因素,用城市道路面積來(lái)衡量;α,γ,δ,λ,η,為待估計(jì)參數(shù),為減弱異方差的影響,模型中所有的非虛擬變量都取自然對(duì)數(shù)處理。根據(jù)命題2結(jié)論,若ratioi的系數(shù)α1>0,則命題2便得到了證實(shí)。變量的具體定義如表1所示。

    同樣,ratio變量也可能是內(nèi)生的。在工具變量的選取上面,從理論層面上看,購(gòu)房首付比率、購(gòu)房按揭貸款率都是比較良好的工具變量,但由于本模型采用的是截面數(shù)據(jù),而這兩個(gè)工具變量在同一年內(nèi)對(duì)所有的城市基本是相同的,差異不大,因此難以應(yīng)用;此外,這兩個(gè)變量在數(shù)據(jù)獲取方面也比較困難。本文最終選取城市每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量,該工具變量的合理性主要體現(xiàn)在:首先,該變量是一個(gè)強(qiáng)度指標(biāo),剔除了城市人口規(guī)模因素的影響。其次,小學(xué)生仍處于義務(wù)教育階段,在我國(guó)目前教育體系下一般在家庭戶(hù)籍所在地接受義務(wù)教育,這樣便消除了人口遷移因素的影響。最后,該變量衡量一個(gè)城市的人口年齡結(jié)構(gòu),與城市蔓延沒(méi)有直接的相關(guān)性;但在當(dāng)?shù)亟邮芰x務(wù)教育的家庭一般屬于在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住的居民,因此更傾向于獲取住房產(chǎn)權(quán)?;谝陨戏治?,我們認(rèn)為選取每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量是比較合理的。

    2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源和變量描述性統(tǒng)計(jì)

    在本文實(shí)證模型的數(shù)據(jù)中,ratio變量根據(jù)2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算得到,最終采用261個(gè)地級(jí)市(共28個(gè)?。┳鳛闃颖荆黄渌兞繑?shù)據(jù)來(lái)源于2001年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。所有變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

    3 實(shí)證結(jié)果分析

    表3給出了本文實(shí)證模型的估計(jì)結(jié)果,模型1和模型2分別是控制區(qū)域差異和省區(qū)差異的回歸結(jié)果,模型3則是考慮ratio可能存在的內(nèi)生性問(wèn)題利用students作為工具變量的估計(jì)結(jié)果。

    模型1顯示ln(ratio)的系數(shù)在1%的水平上顯著為正,模型2在控制了省區(qū)差異后其系數(shù)仍然顯著為正;進(jìn)一步地,在考慮內(nèi)生性問(wèn)題后,模型3的估計(jì)結(jié)果顯示ln(ratio)與ln(area)仍然存在顯著的正相關(guān)關(guān)系,因此,模型1-模型3表明ln(ratio)與ln(area)的正相關(guān)關(guān)系是穩(wěn)健的,本文理論命題的結(jié)論得到了證實(shí)。

    此外,表3表明其他控制變量的系數(shù)也是相當(dāng)穩(wěn)健的。具體來(lái)看:城市人口規(guī)模(ln(popu))的系數(shù)在1%的水平上顯著為正,人口規(guī)模每增加1%,城市蔓延面積(ln(area))會(huì)增長(zhǎng)0.55%左右,且其彈性在所有解釋變量中也是最大的。在衡量經(jīng)濟(jì)因素的變量中,職工工資(ln(wage))對(duì)城市蔓延的影響一直是不顯著的,其彈性也相對(duì)較小,表明居民收入水平的提高并不是造成我國(guó)城市蔓延的主要原因。另一方面,城市固定資產(chǎn)投資(ln(invest))與城市蔓延面積(ln(area))是顯著正相關(guān)的,由于城市蔓延面積在模型中用城市建成區(qū)面積來(lái)衡量,而建成區(qū)主要指實(shí)際已成片開(kāi)發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的區(qū)域,而這些設(shè)施建設(shè)本身便屬于固定資產(chǎn)投資,因此該變量的符號(hào)是符合邏輯的。此外,在衡量交通成本的變量中,城市道路總面積(ln(road))的增加對(duì)城市蔓延也有顯著影響,由于交通條件的改善可以降低居民出行的通勤成本,促使居民居住在離工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)的地方,因此交通條件的改善會(huì)加劇城市蔓延。

    4 結(jié)論與啟示

    城市中居民的住房自有率越高,城市蔓延的面積也越大。在此基礎(chǔ)上,本文實(shí)證模型利用地級(jí)市數(shù)據(jù)分別對(duì)理論命題進(jìn)行了檢驗(yàn),在考慮了內(nèi)生性問(wèn)題后,理論命題的結(jié)論仍然是穩(wěn)健的,即高住房自有率會(huì)加劇城市蔓延。

    中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革在強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制、在在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的配置功能,擴(kuò)大居民居住面積和改善居住條件等方面發(fā)揮了非常顯著作用。但也應(yīng)看到,目前我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)存在住房自有率過(guò)高、租賃住房比率較低的問(wèn)題,這與政府所采取的各種鼓勵(lì)住房自有的房改政策(如經(jīng)濟(jì)適用房政策)也是有關(guān)的。在高住房自有率的情況下,鼓勵(lì)“買(mǎi)房”的政策一方面無(wú)助于解決中低收入家庭住房問(wèn)題;另一方面,也會(huì)加劇城市蔓延,盡管本文沒(méi)有對(duì)城市空間面積的合理規(guī)模進(jìn)行研究,但從控制城市過(guò)度蔓延和解決中低收入家庭住房問(wèn)題角度來(lái)看,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,提高租賃住房比率仍然是有益的。

    參考文獻(xiàn):

    1.郭宏寶.財(cái)產(chǎn)稅、城市擴(kuò)張與住房?jī)r(jià)格:基于12個(gè)城市面板的經(jīng)驗(yàn)分析.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì).2011.3

    2.成德寧.改革農(nóng)村土地征收制度 優(yōu)化城市擴(kuò)展模式.學(xué)習(xí)與實(shí)踐.2012.5

    3.鄧凌云 洪亮平.中國(guó)“硬發(fā)展”背景下的城市擴(kuò)張.現(xiàn)代城市研究.2006.11

    4.宋娟.城市擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)因——一個(gè)新古典分析框架.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì).2005.3

    5.鄧濤.城市擴(kuò)張中的投機(jī)性占用耕地問(wèn)題.農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2005.6

    作者簡(jiǎn)介:

    曹清峰,南開(kāi)大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士生,研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

    王家庭,南開(kāi)大學(xué)中國(guó)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、碩士生導(dǎo)師,研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

    注:本文為國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(12BJY048)成果。endprint

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