二手房買賣中應(yīng)注意的法律問題

許現(xiàn)偉

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，二手房交易量一定程度上仍呈擴(kuò)大的趨勢(shì)。二手房買賣即將已有的房屋再次買賣?，F(xiàn)針對(duì)二手房市場(chǎng)上常見的交易風(fēng)險(xiǎn)，僅從法律層面做一些簡(jiǎn)要的分析，以使欲購(gòu)買二手房置業(yè)的朋友減少或者避免法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。

一、應(yīng)慎重確定買賣合同的主體

（一）買房人的確定

實(shí)際生活中，筆者接到不少朋友的咨詢。比如，“我和我女朋友共同出資購(gòu)了房，但合同是以女方的名義簽訂的，發(fā)票也是女方的名字，將來房產(chǎn)證能否寫成我們兩個(gè)人的名字”？“我們給兒子全資買房辦婚事，房產(chǎn)證寫成兒子的名字，我們擔(dān)心以后婆媳關(guān)系緊張，現(xiàn)在能否把房產(chǎn)證上的名字改成我們的”？可見，由于事前考慮不周，將會(huì)給自己帶來很多煩惱甚至糾紛。因此，以誰(shuí)的名義買房更有保障，也是需要結(jié)合自身實(shí)際考慮的問題。

（二）注意售房人是否是唯一的產(chǎn)權(quán)人

由于法律規(guī)定了單個(gè)共有人不得私自處理共有房屋，處理的行為可能無效。因此，如果產(chǎn)權(quán)人有多個(gè)，而合同只有一人簽字就容易發(fā)生糾紛，法院原則上也會(huì)認(rèn)定買賣合同無效。盡管法律上有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，但有時(shí)買房人付出的精力財(cái)力是巨大的。如果產(chǎn)權(quán)人是一個(gè)以上的，且不能同時(shí)到交易現(xiàn)場(chǎng)的話，一定要有委托書，而且是經(jīng)過公證的委托書。曾經(jīng)發(fā)生過有人瞞著家人用假委托書賣房的事件，最后導(dǎo)致買房人既搬不進(jìn)房，也討不回錢。

房子是否有共有權(quán)人，以及房產(chǎn)證上的人和實(shí)際售房人是否是同一人，都需要核實(shí)清楚。另外，也不能盲目相信房產(chǎn)證就是真的，一定要拿著房產(chǎn)證或者復(fù)印件到房管部門征詢核實(shí)一下。

如果購(gòu)買的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因?yàn)樽赓U期限不滿，即使你購(gòu)買了房屋也是住不進(jìn)去的。實(shí)踐中，還有一種情況就是，購(gòu)買了房子，可原來房子內(nèi)人員的戶口沒有遷出，這樣容易使購(gòu)房人無法遷入戶口，會(huì)造成購(gòu)房人的孩子入學(xué)困難。

二、 注意房屋的性質(zhì)

有的房改房是需要先售給單位的，房改房還有產(chǎn)權(quán)比例的問題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，各地對(duì)其上市有不同的規(guī)定。就目前的政策僅限于在適合購(gòu)買的人員之間合理流動(dòng)。市場(chǎng)上出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，即土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的房屋，此類小產(chǎn)權(quán)房仍是不允許上市交易的。期房也是不允許轉(zhuǎn)讓的，七部委在關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見中明令禁止期房轉(zhuǎn)讓，為了避免這種情況，現(xiàn)今實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案。已被司法和行政機(jī)關(guān)裁定、決定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止轉(zhuǎn)讓的。已抵押的房屋在沒有經(jīng)過抵押權(quán)人書面同意的情況下，也禁止買賣。此外，未取得產(chǎn)權(quán)證書的房屋，以及正在發(fā)生訴訟爭(zhēng)議的房屋最好也先不要購(gòu)買。

三、防范委托中介公司購(gòu)房存在的風(fēng)險(xiǎn)

有的購(gòu)房人除中介費(fèi)之外，將全部購(gòu)房款都交給了中介公司，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。一種情況是中介公司確實(shí)如數(shù)把首付款或購(gòu)房款給了出賣人，并扣留了一定的服務(wù)費(fèi)；還有就是中介公司攜款走人，公安機(jī)關(guān)不得不以非法吸收公眾存款、非法集資或詐騙罪立案了，這種情況全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了不少惡例。還有的出賣人把房產(chǎn)證等一并交給中介公司，并辦理了經(jīng)過公證的委托書，使自己完全喪失了權(quán)利甚至獲得基本信息的機(jī)會(huì)，這些做法的風(fēng)險(xiǎn)是極大的。

賣房和買房不是賣菜和買菜，買賣房屋的成功以辦理房產(chǎn)證為標(biāo)志。但實(shí)際生活中，交款簽合同和辦證是有一定的時(shí)間期限的，即買賣房屋是做不到一手交錢一手交貨的。為了消除雙方的擔(dān)心，一種比較安全穩(wěn)妥的方式已經(jīng)在大中城市流行，即找一家公證處或律師事務(wù)所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，國(guó)內(nèi)外還沒有發(fā)生過公證處或律師事務(wù)所攜款逃走的情況。公證處或律師事務(wù)所這種機(jī)構(gòu)的信用非常高，國(guó)家的監(jiān)管也相當(dāng)嚴(yán)格。購(gòu)房人出的錢一小部分是給中介公司的，大部分是給出賣人的。如果雙方簽訂完買賣合同，公證處或律師事務(wù)所再把中介費(fèi)和房款分別支付，這顯然是比較安全穩(wěn)妥的方式，有遠(yuǎn)見的中介公司已開始嘗試這種方式。而有些中介公司非要自己拿著錢才行，其根本沒有考慮這將對(duì)購(gòu)房人造成多大的風(fēng)險(xiǎn)，而實(shí)踐中出現(xiàn)的中介公司攜款潛逃事件就是在這樣的背景下不斷發(fā)生的。依據(jù)法律規(guī)定，中介公司只有完成了交易才能取得中介費(fèi)用。對(duì)出賣人來講，不拿到全部的購(gòu)房款就過戶是最大的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)買房人來說，出了錢辦不了房產(chǎn)證是最大的風(fēng)險(xiǎn)。公證處或律師事務(wù)所的介入剛好破解了雙方的擔(dān)心，是一種理想的協(xié)助購(gòu)房模式。當(dāng)然，如果政府部門要求交易資金必須存入指定銀行進(jìn)行監(jiān)管，還是應(yīng)當(dāng)遵守政府部門的有關(guān)規(guī)定?？傊灰踪Y金一定不要輕易直接交給中介公司。

四、簽訂的合同應(yīng)盡量明確具體

一是當(dāng)事人的名稱、住所、身份證要作為合同的附件。是否為共有房產(chǎn)、夫妻或家庭共同財(cái)產(chǎn)，是否有承租人，房屋上是否有戶口。二是標(biāo)的。二手房合同的標(biāo)的就是房屋。坐落位置、房號(hào)、面積等能證明房屋位置狀況的圖紙也應(yīng)作為合同的附件。三是價(jià)款。應(yīng)寫明總價(jià)、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金等。四是履行期限及地點(diǎn)、方式。主要寫明交房時(shí)間、條件，辦理相關(guān)手續(xù)的過程、配合問題、稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)。五是違約責(zé)任。列舉違約的情形，如戶口應(yīng)在交房之前或房產(chǎn)證辦理完成之前遷移。如何承擔(dān)違約責(zé)任，何種情形可以免責(zé)。六是爭(zhēng)議的解決方式。是訴訟還是仲裁，管轄問題。七是合同生效的條款以及導(dǎo)致合同無效的情形，合同無效后的責(zé)任承擔(dān)。八是合同中止、終止或解除條款以及前述情形發(fā)生后如何處理，如何返還財(cái)產(chǎn)，中介費(fèi)如何承擔(dān)。九是附件和補(bǔ)充合同的效力。最后特別需要提醒的是，大額的交易，一定要注意考察品牌資質(zhì)好的中介機(jī)構(gòu)。對(duì)普通老百姓來講，買房是一生的大事，由于二手房買賣涉及眾多法律問題和風(fēng)險(xiǎn)，一定要有把問題風(fēng)險(xiǎn)考慮到最大最壞的思想準(zhǔn)備，最大程度地避免潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：河南大進(jìn)律師事務(wù)所）endprint