淺談房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)存在問(wèn)題和解決辦法

閆麗

【摘 要】房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)能夠積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，為購(gòu)房者提供專業(yè)化服務(wù)、為房屋登記機(jī)構(gòu)提供良好的支持；但同時(shí)，存在著從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊、利用信息不對(duì)稱吃差價(jià)、違法規(guī)定制造“陰陽(yáng)合同”等問(wèn)題。如何解決這些問(wèn)題，建立良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，是當(dāng)前房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)面臨的重要課題。本文以山東省中部城市泰安市為例，試圖提出一些可行性建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；中介；服務(wù)業(yè)

一、引言

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)既是一個(gè)年輕的行業(yè)，又是一個(gè)蓬勃發(fā)展的行業(yè)。隨著我市居民住房消費(fèi)的旺盛需求，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，為房地產(chǎn)中介提供了廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在推動(dòng)泰安房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的過(guò)程中起到了不可替代的重要作用，為廣大房屋買賣提供了專業(yè)化的服務(wù)，為房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶提供了專業(yè)化的支持。

二、存在問(wèn)題

泰安市位于山東省中部，下轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽(yáng)縣、東平縣，總?cè)丝诩s550萬(wàn)人。近幾年來(lái)，泰安市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方面，產(chǎn)生了天成不動(dòng)產(chǎn)、瑞泰置業(yè)、魯房置換等有影響力的房產(chǎn)中介服務(wù)公司；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有金橋評(píng)估、天義評(píng)估等二級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司。房產(chǎn)中介服務(wù)的迅猛發(fā)展，為繁榮泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極作用，但是也存在著一些不足和問(wèn)題。

1.從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)水平不高，經(jīng)驗(yàn)不夠，持有經(jīng)紀(jì)人證書(shū)的人員較少，出借經(jīng)紀(jì)人證書(shū)、無(wú)經(jīng)紀(jì)人資格從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)吃差價(jià)行為。受利益驅(qū)使，中介公司利用買賣雙方的信息不對(duì)稱，隔離買賣雙方，從而賺取房屋差價(jià)。在個(gè)別公司，甚至出現(xiàn)從業(yè)人員將房屋暫時(shí)買下，通過(guò)公證處做一份在一定時(shí)間內(nèi)委托某人代辦房產(chǎn)證的公證，然后再尋找買主，從中賺取巨額利潤(rùn)的行為。這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的破壞作用巨大。

3.制造“陰陽(yáng)合同”行為。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二手房交易過(guò)程中以簽訂“陰陽(yáng)合同”少交稅負(fù)（其中包括契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅）的行為頗為常見(jiàn)。通常的做法是書(shū)面上做低合同價(jià)，以便少交部分稅費(fèi)；實(shí)際成交價(jià)格按照雙方約定的價(jià)格執(zhí)行。不僅造成稅收的大量損失，而且極易造成交易雙方維權(quán)困難。一旦買方或者賣方提出毀約，按照合同文本，雙方只能按照合同約定的價(jià)格進(jìn)行賠付，但是由于合同價(jià)格少于實(shí)際價(jià)格，很容易造成買方的損失，維權(quán)非常困難。

4.行業(yè)缺乏自律，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般房屋買賣交易的中介費(fèi)是成交價(jià)格2%，但是擅自提價(jià)或降價(jià)的行為非常常見(jiàn)。

5.存在其他典型違規(guī)操作行為，如亂收費(fèi)、借用經(jīng)營(yíng)資質(zhì)（即無(wú)照經(jīng)營(yíng)）、超越核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍等。

三、解決對(duì)策

作為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈重要一環(huán)，加強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)自律，嚴(yán)明操作流程，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)迅速成長(zhǎng)、健康發(fā)展，是當(dāng)下整個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)必須要解決的重要問(wèn)題。

1.加強(qiáng)監(jiān)督管理。行業(yè)主管部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)管理，建立橫到邊、豎到底的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，從人員構(gòu)成、從業(yè)范圍、經(jīng)營(yíng)區(qū)域、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、信譽(yù)度等方面入手，建立一套完備的監(jiān)管評(píng)價(jià)體系。嚴(yán)格備案管理制度，將符合條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)詳細(xì)備案登記，對(duì)不符合條件的堅(jiān)決不予備案。探討建立進(jìn)行以房地產(chǎn)中介門店為征收對(duì)象的質(zhì)量保證金制度，一旦違規(guī)進(jìn)行處罰。建立從業(yè)人員先培訓(xùn)后上崗制度，進(jìn)一步完善從業(yè)人員備案制度、從業(yè)人員掛牌上崗制度和違規(guī)從業(yè)人員懲罰制度，從制度上加大對(duì)從業(yè)人員的監(jiān)督和約束。

2.規(guī)范合同文本，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)租賃合同、二手房買賣合同等比較多的現(xiàn)象，有關(guān)部門要組織專業(yè)人員進(jìn)行規(guī)范，制訂合同范本，收取成本費(fèi)用發(fā)放各中介公司。同時(shí)要建立合同印發(fā)、編號(hào)、發(fā)放、登記、銷號(hào)和跟蹤管理等制度，凡不使用或未正確使用規(guī)范文本簽訂合同的要進(jìn)行約談，出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題要對(duì)公司法人代表和當(dāng)事人依規(guī)進(jìn)行處罰。與物價(jià)主管部門聯(lián)合，對(duì)中介收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行論證，制定明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布，提高收費(fèi)透明度。

3.完善征信系統(tǒng)。研究建立針對(duì)公司法人、法人代表和從業(yè)人員三位一體的征信制度，提高失信成本。與人民銀行征信系統(tǒng)對(duì)接，爭(zhēng)取將從業(yè)人員信用情況納入系統(tǒng)，加大違約成本。加大宣傳教育力度，對(duì)買賣雙方當(dāng)事人進(jìn)行提醒，說(shuō)明制定陰陽(yáng)合同的危害性；同時(shí)，凡明知是陰陽(yáng)合同仍然簽訂的買賣雙方，也要將其信用情況上傳人行的征信系統(tǒng)。

4.加大行業(yè)管理，進(jìn)行等級(jí)評(píng)定。引導(dǎo)各公司組建泰安市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。協(xié)會(huì)每年從規(guī)模、人員和資金管理、業(yè)務(wù)流程規(guī)范、投訴情況等方面對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行考評(píng)，并將結(jié)果向全社會(huì)公布，引導(dǎo)群眾選擇服務(wù)好、信用佳的中介機(jī)構(gòu)，減少交易風(fēng)險(xiǎn)。引導(dǎo)有條件的公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略，走集團(tuán)化發(fā)展的路子，發(fā)展壯大成為集團(tuán)公司。

5.建立快速投訴處理機(jī)制。暢通群眾投訴舉報(bào)渠道，在中介機(jī)構(gòu)醒目位置張貼違規(guī)投訴舉報(bào)電話及受理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)與“12345”市政府便民服務(wù)電話等渠道的聯(lián)系，迅速處置出現(xiàn)的違規(guī)、違約問(wèn)題，提升中介公司及從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和水平。