公租房管理對策研究

何佳曉

摘 要：公租房有力地補充完善了我國傳統(tǒng)的住房保障體系，對維持社會的穩(wěn)定、和諧發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但由于公租房的管理具有其特殊性，同時在較短時間內(nèi)將大量的社會“夾心層”群體匯集到這些小區(qū)內(nèi)，如何做好公租房管理就顯得十分重要。

關(guān)鍵詞：公租房；管理；對策

一、國內(nèi)外相關(guān)研究述評

Donnison（1967）指出世界上大多數(shù)城市的發(fā)展都面臨著土地短缺和土地價格上漲的焦慮。Ohls（1975）認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先采取對低收入階層提供住房補貼的政策，增加低收入階層的住房消費。Lund（2006）也指出以社會保障體系的解釋住房是基本需求。我國自很多地區(qū)興建公租房以來，不少學(xué)者都開始探討這一政策實施的可行性和必須解決的問題。陳耿（2011）提出我國的公租房建設(shè)和運營應(yīng)在財政資金的支持下，大力拓展各種形式的融資渠道。楊玲（2011）、劉玉峰和張琦（2011）對重慶公租房的管理問題做了研究，劉玉峰等人指出必須加強政府在公租房建設(shè)過程中的監(jiān)督管理。

二、公租房小區(qū)特點

（1）入住人員數(shù)量多。按規(guī)劃，公租房小區(qū)規(guī)模較大，入住的人員數(shù)量多。（2）入住率高。由于承租公租房群體的特殊性，以及承租人無正當(dāng)理由連續(xù)空置6個月以上的將解除合同并給予處罰的規(guī)定，決定了公租房一旦出租，承租者就要入住進去，這會導(dǎo)致公租房的入住率很高。（3）出租房比例高。由于公租房政策的規(guī)定，承租者要5年之后才能購買，使得公租房小區(qū)內(nèi)租房比例高于其它商品房小區(qū)，在一定程度上給小區(qū)管理增加了復(fù)雜性。（4）入住人員素質(zhì)參差不齊。公租房住戶范圍廣泛，小區(qū)內(nèi)入住人員背景復(fù)雜，素質(zhì)也參差不齊，這也使得公租房小區(qū)的管理具有特殊性。

三、進一步優(yōu)化公租房管理的對策建議

（一）完善公租房進入、退出機制，進一步做好動態(tài)監(jiān)管。一是加強進入審查。香港房屋條例規(guī)定，若住戶虛報資料，可終止其租約，并可根據(jù)法律規(guī)定予以檢控。如故意向房屋委員會虛報資料即屬違法，一經(jīng)定罪，可判罰款及監(jiān)禁。這種做法能有效杜絕騙取公屋的行為。因此，應(yīng)進一步完善這方面的制度建設(shè)，從前期審查入手，保證公平、公正。二是租售房期間的監(jiān)管，加強審查，并以法律處罰條例來杜絕住戶在房內(nèi)從事非法活動、轉(zhuǎn)租和出借。三是完善退出機制。鑒于審查不再符合租賃標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)雜性，應(yīng)當(dāng)將“要求住戶每2年都要向公租房管理局申報住房、收入情況等”改為每年申報，同時公租房管理局還要加強對租戶的不定期審查，以確定租戶是否還滿足居住的條件。對于有意欺瞞者應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟和法律懲罰。四是進一步完善普通市民監(jiān)督舉報機制，對舉報騙租、騙購經(jīng)查屬實給予獎勵。五是公租房規(guī)模大，應(yīng)設(shè)立租金專款賬戶，實行租金信息化管理。參照購買商品還貸銀行賬戶的做法，與大型國有銀行合作，以戶為單位為公租房小區(qū)住戶免費辦理銀行卡，住戶應(yīng)提前將足額的錢存進該賬戶，銀行每月到期自動扣除租金再轉(zhuǎn)入統(tǒng)一的財政專戶，如果住戶沒有按時交租，會自動產(chǎn)生違約紀(jì)錄。該違約紀(jì)錄將直接影響5年后是否能購買公租房，以及今后購買商品房的銀行貸款。這樣通過信息化管理不但降低租金管理的成本，提高了租金管理的效率，還有效防止了住戶的違約行為。

（二）提高物業(yè)管理公司服務(wù)的質(zhì)量，提升居民對物管的認(rèn)同度和接受度。一是要加大對居民的宣傳力度，特別是像農(nóng)民工等以前未住過有物管小區(qū)房的人群，使其了解物業(yè)管理的重要性和必要性，培養(yǎng)居民正確的物業(yè)管理消費意識，從而提升居民對物業(yè)管理的認(rèn)同度和接受度，引導(dǎo)他們接受和支持物業(yè)管理。二是物業(yè)管理公司要進一步強化服務(wù)意識，不能僅滿足于提供基本物業(yè)服務(wù)項目，要根據(jù)公租房的特點對小區(qū)住戶的服務(wù)需求做好分析，加強從事客服、保安、清潔等物業(yè)管理工作人員的培訓(xùn)，全面提高服務(wù)技能、改善服務(wù)態(tài)度。三是要建立起居民、物業(yè)管理公司、公租房管理局互訪制度，及時查找問題。要建立起物業(yè)管理公司和居民的互訪制度，當(dāng)居民對房屋、小區(qū)管理等提出問題，物管應(yīng)及時處理，并定期回訪，了解處理后的使用情況和居民新的需求；要建立起公租房管理局和物業(yè)管理公司的互訪制度，公租房管理局應(yīng)定期回訪物業(yè)管理公司，由于重慶公租房“公”的性質(zhì)，盡管其小區(qū)物業(yè)管理實行了市場化運作，由租戶承擔(dān)物管費，但政府必須對物業(yè)管理進行定期考核，同時物管公司也應(yīng)及時向公租房管理局反映物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的困難；要建立起公租房管理局和居民的互訪制度，居民可以向公租房管理局反映問題，公租房管理局也主動定期開展問卷調(diào)查，直接了解居民的需求和小區(qū)存在的問題，以便出臺有針對性的措施。

（三）加快超市、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施的建設(shè)，推進小區(qū)安全管理。要加快超市、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施的建設(shè)，保障居民生活與子女教育。要推進社區(qū)醫(yī)院和藥店的建設(shè)與管理，擴大銀行種類和數(shù)量，新建公租房小區(qū)加快大型連鎖超市的入駐和農(nóng)貿(mào)市場的修建。每個公租房小區(qū)都應(yīng)配備幼兒園和小學(xué)，并加快開學(xué)進度和管理，合理確定收費標(biāo)準(zhǔn)，強化師資力量和教學(xué)設(shè)施設(shè)備，保障教學(xué)質(zhì)量。同時，要推進小區(qū)安全管理，為居民打造更加和諧的治安環(huán)境。一是針對小區(qū)居民安全感調(diào)查結(jié)果并不太好的情況，要設(shè)置門禁，只有本小區(qū)的居民才能進入，在進出口和小區(qū)內(nèi)合理規(guī)劃安裝電子監(jiān)控系統(tǒng)，同時物業(yè)管理公司加強安全管理，對門衛(wèi)進行培訓(xùn)，加強夜間巡邏。每個小區(qū)都應(yīng)設(shè)立社區(qū)警務(wù)室，配備經(jīng)驗豐富的民警、優(yōu)秀文職人才和齊全的辦公設(shè)備，掌握社區(qū)的治安情況，及時處理出現(xiàn)的問題。