萬朋或涉虛擬產(chǎn)權(quán)交易

崔博

萬朋商城拖欠租金事件仍懸而未解。日前，投資人韓女士再次向《經(jīng)濟(jì)》記者打來電話，表示萬朋再次爽約，原本說好9月份解決拖欠租金的問題，但至今仍沒有收到萬朋方面的匯款。而給之前承諾付款的萬朋財(cái)務(wù)打電話，也一直無人接聽。同時(shí)，她更是透露，已有多名投資人都遭遇了同樣的問題。那么，萬朋到底還有多少違約事件，在隱瞞什么？還有多少不為人知的事情？《經(jīng)濟(jì)》記者繼續(xù)深入調(diào)查萬鵬違約事件。

事件持續(xù)發(fā)酵

帶著這些問題，記者于9月初再次走訪了北京萬朋文化辦公用品商城。這次記者發(fā)現(xiàn)商城3層以上的電動(dòng)滾梯完全處于關(guān)閉狀態(tài)，4層僅有一家藥材店及一家文具店開業(yè)，而商城5層則大鐵門緊鎖，呈現(xiàn)出毫無人跡的狀態(tài)。當(dāng)記者向這兩家老板詢問相關(guān)情況時(shí)，他們均表示，不太清楚具體情況。

但記者隨后接到的兩通電話，則表明韓女士遭遇的情況絕非個(gè)例。

打來電話的陳先生向《經(jīng)濟(jì)》記者表示，他同韓女士購(gòu)買店鋪的時(shí)間點(diǎn)基本一樣，但購(gòu)買的是3層店鋪，當(dāng)時(shí)萬朋方面允諾將代其出租，但只在交錢的時(shí)候返還了一部分資金作為第一年房租，之后便再?zèng)]有支付過租金。在陳先生提出讓商城返還其店鋪的要求后，萬朋商城表示會(huì)將3層商戶清除出去，然后將店鋪交還給他們，但商城之后卻一直找理由遲遲不將商鋪清出來，交涉至今未果。

為什么要清產(chǎn)？陳先生說，“因?yàn)楫?dāng)時(shí)同萬朋簽署經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買合同以及回租合同后，發(fā)現(xiàn)3層的眾多商鋪同他們簽合同購(gòu)買經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)的店鋪號(hào)碼完全對(duì)不上?！痹陉愊壬磥?，簽合同時(shí)，萬朋也知道商鋪號(hào)碼都對(duì)不上，所以一直主動(dòng)說要將現(xiàn)有商鋪經(jīng)營(yíng)者清理走，還說要對(duì)整層樓進(jìn)行重新裝修改造，但這些許諾至今一個(gè)也沒有兌現(xiàn)。

近期陳先生聽說萬朋又要開始向外售賣萬朋商城3層-5層的產(chǎn)權(quán)，這令他們極為惱火，認(rèn)為萬朋方面是要逃避責(zé)任，打算將商城產(chǎn)權(quán)和責(zé)任一并賣出去了事。

而另一位投資人李女士也向《經(jīng)濟(jì)》記者反映，她遇到的也是跟韓女士和陳先生一樣的問題，她說，“在看到《經(jīng)濟(jì)》雜志第9期刊發(fā)到網(wǎng)上的《萬朋商城拖欠租金 投資者利益何處尋》的報(bào)道文章后，才知道還有像她一樣的被騙者?！彪S后，李女士聯(lián)系到了《經(jīng)濟(jì)》記者?！叭f朋商城太不負(fù)責(zé)任了，希望能夠有一個(gè)聯(lián)合維權(quán)的平臺(tái)，使我們能聯(lián)系到更多萬朋商城的受害者，大家一起來維權(quán)?！?李女士認(rèn)為，萬朋方面一開始就有意欺騙他們。她說，萬朋商城在她們簽訂合同時(shí)說要盡快召開業(yè)主大會(huì)，結(jié)果幾年過去了，至今也沒有召開，她懷疑萬朋方面就是不想讓業(yè)主們相互聯(lián)系，以免聯(lián)合起來向萬朋維權(quán)。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪害人害己

對(duì)于這一事件，有法律人士向記者分析，萬朋商城發(fā)生的侵權(quán)行為很像一種前幾年流行的商業(yè)地產(chǎn)投資方式——虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是一些開發(fā)商“套錢融資”的手法，急需回籠資金的開發(fā)商，將經(jīng)營(yíng)權(quán)出售出去，再回租，不僅回籠了一部分資金，還可向銀行二次貸款。

按照這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了。

但這里風(fēng)險(xiǎn)叢生。第一，開發(fā)商用低租金招大商家進(jìn)場(chǎng)，卻要給擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)的小業(yè)主一定的高回報(bào)，那么在資金鏈斷裂的情況下，一旦資金回報(bào)率達(dá)不到合同規(guī)定，就必然會(huì)引起糾紛，甚至開發(fā)商也會(huì)倒閉破產(chǎn)。

第二，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后，也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。30年包租期內(nèi)，能不能按時(shí)拿到回報(bào)尚不確定。一旦出現(xiàn)問題，投資者往往難以單獨(dú)維權(quán)。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)不吻合。絕大部分情況下，開發(fā)商會(huì)將投資者的店鋪整合到一起，由大商家長(zhǎng)期包租或者以百貨賣場(chǎng)的形式經(jīng)營(yíng)，投資者購(gòu)買的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。因此在虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后，由于經(jīng)營(yíng)鋪位與銷售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，那么如何再出租？

此外，超市百貨大賣場(chǎng)一般采取統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，小業(yè)主將來如何向租戶收租？大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場(chǎng)如何再經(jīng)營(yíng)？投資的價(jià)值如何體現(xiàn)？

第三是開發(fā)商與投資者簽訂了30年的經(jīng)營(yíng)合同，那么在20年受法律保護(hù)的包租期滿后，接下來的10年的經(jīng)營(yíng)權(quán)是否會(huì)有變更？

最后，虛擬商鋪產(chǎn)權(quán)買賣之后產(chǎn)生的回購(gòu)、免首期、變向漲價(jià)并向銀行套錢的手段，其負(fù)作用也非同一般。其本質(zhì)是連環(huán)融資，壞賬的窟窿將會(huì)越捅越大。

因此，可以說虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪就像一顆定時(shí)炸彈，埋下了種種隱患。而這一模式在前兩年之所以火爆，主要是低門檻、低月供，吸引了并無商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的白領(lǐng)階層，隨著長(zhǎng)期返租銷售的問題日益暴露，市場(chǎng)對(duì)此已漸不認(rèn)同。

萬朋或涉虛擬產(chǎn)權(quán)交易

回顧萬朋事件經(jīng)過可以看出，萬朋商城出現(xiàn)的問題，也正是虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪買賣方式最容易出現(xiàn)的問題。萬朋商城3層-5層或涉利用虛擬產(chǎn)權(quán)買賣方式來回籠資金，以承諾定期給其返利7%-8%并將會(huì)代理其經(jīng)營(yíng)權(quán)為誘餌，萬朋向投資者出售并未實(shí)際建造或與實(shí)際商鋪號(hào)碼不符的店鋪面積若干平米，借此收回開發(fā)商城3層-5層的成本。

那么在這種情況下，一方面開發(fā)商并沒有用低租金招大商家進(jìn)場(chǎng)，4層-5層基本沒有經(jīng)營(yíng)跡象足以證明，另一方面卻要給擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)的小業(yè)主一定的高回報(bào)，在資金鏈斷裂的情況下，就必然會(huì)引起糾紛。

為此，《經(jīng)濟(jì)》記者再次聯(lián)系了萬朋京徽公司辦公室的謝經(jīng)理。他雖然極力否認(rèn)該公司是在用虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪買賣方式回籠資金，但卻沒有否認(rèn)向投資人出售的是未實(shí)際建造或者與實(shí)際商鋪號(hào)碼不符的商鋪的事實(shí)。

此外，他還向《經(jīng)濟(jì)》記者表示，萬朋公司正在籌備賣掉商城3層店鋪的產(chǎn)權(quán)，并表示最希望將店鋪產(chǎn)權(quán)賣給當(dāng)事人，或者賣給其他人后將錢款退還給當(dāng)事人以解決糾紛。

對(duì)于簽訂了購(gòu)買經(jīng)營(yíng)權(quán)合同及回租合同的商戶的租金還未給到位的問題，他表示公司資金有缺口，工程款尚未收回，同時(shí)貸出去的款也未能收回來，沒錢返給租金。

雖然接受采訪時(shí)謝經(jīng)理一直表示，在積極同投資人進(jìn)行溝通，但投資人均向記者表示很少接到萬朋商城的溝通電話。幾位投資人對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者表示，“萬朋商城根本沒有打算維護(hù)投資者的利益，他們收完錢就撒手不管了。而我們的利益則似乎根本沒有辦法得到保障?！?/p>

而且針對(duì)“9月解決拖欠租金”這一承諾，這位負(fù)責(zé)人又改口稱需要更多時(shí)間，更提出，投資者有問題可以通過法律程序來解決問題。

法律維權(quán)有困難

但是，從法律渠道來講，這一問題很難解決，不知萬朋方面是否清楚。據(jù)記者了解，我國(guó)現(xiàn)行《民法通則》中并沒有對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)交易情況相對(duì)應(yīng)的明確規(guī)定，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定也與虛擬產(chǎn)權(quán)交易的實(shí)際情況有所區(qū)別。雖然我國(guó)對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪買賣并無法律界定及限制，但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于業(yè)主與業(yè)主所購(gòu)買的面積之間在平面圖紙上緊密相連，在圖紙空間中沒有分割墻體，所以，業(yè)主們之間的空間權(quán)利無法區(qū)分，處于交織狀態(tài)之中。

而法律當(dāng)中規(guī)定的“當(dāng)商業(yè)樓層所有業(yè)主的面積相結(jié)合時(shí)，其空間意義才能得到充分體現(xiàn)”在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很難體現(xiàn)。投資人起訴時(shí)一旦獨(dú)立開來，單個(gè)投資者空間的個(gè)體獨(dú)立性在法律上則很難界定。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年以來，我國(guó)發(fā)達(dá)省份城市因虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪買賣引起的糾紛不斷發(fā)生，由于商鋪間沒有實(shí)際分割墻體或者投資者購(gòu)買的虛擬商鋪與實(shí)際商鋪面積、門牌號(hào)及位置不符，法院也很難有力保護(hù)投資人的利益。

此外，有法律人士向《經(jīng)濟(jì)》記者表示：“像這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬。正常的商鋪都是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，投資者購(gòu)買獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪可以自營(yíng)，也可以出租，或是讓經(jīng)營(yíng)公司包租，這樣才真正擁有處置權(quán)?！?/p>

當(dāng)記者問投資者是否可以自行經(jīng)營(yíng)所購(gòu)店鋪時(shí)，謝經(jīng)理給出了否定的答案，理由是這樣無法保障全體投資人的利益，“商戶們單打獨(dú)斗也無法將買賣做好，還不如交給萬朋京徽統(tǒng)一打理”。

而記者看到的是，號(hào)稱中國(guó)文化禮品流通中心的萬朋商城，在統(tǒng)一打理下，盡管處于繁榮商圈內(nèi)，但和近在咫尺的百榮等幾家商城相比，其生意顯得尤為冷清。endprint