外生沖擊與住房消費(fèi)行為

摘 要：本文利用汶川地震前后成都市潛在購房者住房消費(fèi)行為的調(diào)查數(shù)據(jù)對比研究發(fā)現(xiàn)，地震對潛在購房者購房計(jì)劃并沒有很大的影響，但對其所偏好的房屋類型以及購房決策因素影響顯著，然而在面臨外部沖擊時(shí)，政府的調(diào)控政策并不會立即起到很好的調(diào)控效果。

關(guān)鍵詞：外部沖擊；住房消費(fèi)行為

面臨政策等外部沖擊的影響時(shí)，消費(fèi)者的住房消費(fèi)行為如何變化是一個比較重要的研究課題，但較為細(xì)致的市場調(diào)查研究在現(xiàn)今學(xué)術(shù)界并不多見。本文利用汶川地震前后兩次相同問卷的調(diào)查，進(jìn)行簡單的統(tǒng)計(jì)對比分析。兩次調(diào)研共發(fā)放問卷1600份（每次800份），回收率為98.3%，有效率92.6%，具體的分析結(jié)果如下。

一、調(diào)查結(jié)果與分析

1. 地震對潛在購房者住房消費(fèi)行為的影響

（1）從“5.12”地震對購房者購房計(jì)劃的影響來看，其影響力不像我們預(yù)期的那么大，57%的購房者認(rèn)為地震并沒有對其購房計(jì)劃產(chǎn)生影響。但總體來看仍有43%的購房者由于地震的原因推遲了其購房時(shí)間，在這部分人中，59%的購房者對地震之前已建成待銷售或者地震時(shí)在建的樓盤，由于地震的原因?qū)ζ浞课莸慕ㄖ|(zhì)量心存憂慮，等待購買具有抗震設(shè)計(jì)的房屋；41%的購房者認(rèn)為地震會導(dǎo)致房價(jià)的下降，等待新的購房時(shí)機(jī)。

（2）雖然地震之后半數(shù)以上的購房者并沒有改變其購房計(jì)劃，但從地震對購房者選擇樓層的影響角度來看，影響較為明顯。69%的購房者優(yōu)先考慮購買低密度和低樓層的房屋，在這部分人當(dāng)中有約78%的人在地震之前選擇“偏好高層電梯公寓”，而由于地震的原因轉(zhuǎn)變了其原來的購房偏好更加傾向于選擇“低密度、低樓層”的房屋，其理由幾乎都選擇為“居住安全”。另外，31%的受調(diào)查者認(rèn)為都再次發(fā)生地震的概率很小，因此樓層不是自己選擇樓房的主要因素。

（3）46%的購房者在選購房屋時(shí)，會把抗震烈度作為購買的主要因素，主要原因在于購房者認(rèn)為提高抗震烈度后，房屋安全性更好。54%的購房者在購房房屋時(shí)并不會把抗震烈度作為選購房屋的重要因素。其中，28%的購房者表示，不會專為抗震要求而購房，主要還是考慮樓盤本身的配套、環(huán)境等因素；23%的購房者認(rèn)為成都再次發(fā)生地震的概率小，目前7度設(shè)防的標(biāo)準(zhǔn)已足夠；此外4%的購房者則不愿意選擇提高抗震等級的房屋，認(rèn)為提高抗震烈度增加的建筑成本會轉(zhuǎn)嫁給購房者。

2. 購房者對政府出臺的相關(guān)救市政策的認(rèn)識

（1）通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，53%的購房者“知道”救市政策的出臺，但對政策細(xì)節(jié)并“不了解”，40%的人“知道”并“了解”過政策優(yōu)惠細(xì)節(jié)但對這些政策細(xì)節(jié)的規(guī)定感覺并“不清晰”，僅有6%的人“知道”、“了解”并且“清晰”政策的詳細(xì)規(guī)定，1%的人“不知道”相關(guān)政策的出臺。而且調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，隨著受教育程度的提高人們獲取信息的能力逐步增強(qiáng)，學(xué)歷越高對政策的跟蹤與了解更加的詳細(xì)和清晰。

（2）對于所有“了解”政府相關(guān)優(yōu)惠政策細(xì)節(jié)的購房者中，32%看重購房補(bǔ)貼，25%看重契稅補(bǔ)貼，說明這兩項(xiàng)優(yōu)惠政策對購房者的影響更為直接。19%的購房者看重公積金購房調(diào)整政策，此政策的調(diào)整，降低了公積金貸款購房的門檻，變向的提升了購房者的購買能力。由于個人所得稅補(bǔ)貼、申購經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房有較為嚴(yán)格的規(guī)定，因此，受購房者青睞的程度較低，僅10%的購房者看重個人所得稅補(bǔ)貼，14%的購房者看重申購經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的補(bǔ)貼，這也可能與被調(diào)查者的收入水平有關(guān)。

（3）調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，54%的購房者會選擇在政策期間購房，他們認(rèn)為政府再次出臺類似的優(yōu)惠政策幾率很小，而對于普通家庭而言，此類政策的出臺是難得的購房時(shí)機(jī)。23%的購房者則認(rèn)為房價(jià)將會進(jìn)一步下降，即使自己選擇的購房時(shí)機(jī)不在政策優(yōu)惠限制的期限之內(nèi)，隨著時(shí)間的推移很多樓盤促銷折扣將會加大，自己實(shí)際購買價(jià)格會進(jìn)一步下降，從而比從政府出臺的優(yōu)惠政策中得到的實(shí)惠更多，因此在目前市場整體環(huán)境低迷的情況下，政府的政策優(yōu)惠作用不大，暫緩購房計(jì)劃。

另外，13%的購房者認(rèn)為優(yōu)惠政策的出臺對其購房計(jì)劃無影響，并不會因?yàn)檎膬?yōu)惠政策而提前購房；10%的購房者本身就打算近期買房，與政府的優(yōu)惠無關(guān)。

3. 地震后影響購房決策因素的變化

為了更好的了解地震之后影響購房者購房決策的因素，并與以前的相關(guān)研究進(jìn)行對比進(jìn)而發(fā)現(xiàn)其變化，我們在調(diào)查問卷中設(shè)置了12個與以前調(diào)查一樣的問題（見下圖）。通過分析我們發(fā)現(xiàn)，在目前市場環(huán)境下價(jià)格仍然是購房者最看重的因素，占比27%；其次，受地震的影響，建筑質(zhì)量在本次調(diào)查中受到了特別的重視，由2007年的13%提高到2008年的20%。除此之外，消費(fèi)者對開發(fā)商品牌的關(guān)注也比以前有所提高，可能此類購房者認(rèn)為品牌好的開發(fā)商所建房屋質(zhì)量以及其他服務(wù)質(zhì)量，相比其他小型開發(fā)商會更高一些。其他因素受關(guān)注的程度并沒有顯著性的差距。

二、政策建議

（1）從政策層面上，由于過半數(shù)的被調(diào)查者對政府所出臺的救市政策并“不了解”，說明政府需要加大對政策細(xì)節(jié)的宣傳力度，同時(shí)，對于政策的規(guī)定給予簡單明確的解釋，只有這樣才能有效發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用。

（2）通過地震之后的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人們的住房消費(fèi)行為有了一定的變化，比如：對于房屋樓層的選擇、對房屋抗震能力、建筑質(zhì)量的要求等。因此，對開發(fā)商而言，要改變以前的樓盤設(shè)計(jì)策略、營銷策略，以及定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，開發(fā)商要有品牌意識，應(yīng)該通過提供更好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、更先進(jìn)的房屋設(shè)計(jì)等方式來打造自己的品牌。

參考文獻(xiàn)：

[1] Willis， K. and Asgary， A.， The Impact of Earthquake Risk on Housing Markets： Evidence from Tehran Real Estate Agents [J]. Journal of Housing Research， 1997， （8）： 125-136.

作者簡介：鄧國營（1980.7-），男，漢族，山東泰安人，現(xiàn)為四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)副教授，院長助理，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。endprint