房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的國(guó)際比較

摘要：文章基于多國(guó)非競(jìng)爭(zhēng)型投入產(chǎn)出表，運(yùn)用非完全假設(shè)抽取法計(jì)算了房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)和后向關(guān)聯(lián)。首先，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出商品屬性時(shí)與傳統(tǒng)意義上的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，表現(xiàn)出資產(chǎn)屬性時(shí)與金融等虛擬經(jīng)濟(jì)部門聯(lián)系緊密。其次，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度越高與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度越高。再次，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)越來(lái)越弱。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展已經(jīng)在房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域集聚了大量風(fēng)險(xiǎn)，建議采取措施疏導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的過(guò)剩資金逐步流出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，并有效拓展投資渠道，使其為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)；資產(chǎn)屬性；實(shí)體經(jīng)濟(jì)；軟著陸

一、 引言

房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“支柱產(chǎn)業(yè)”曾經(jīng)為經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做了很大的貢獻(xiàn)。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來(lái)的正面影響已經(jīng)逐漸被負(fù)面影響掩蓋。房地產(chǎn)業(yè)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，損害了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力，這已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

王國(guó)軍、劉水杏（2004）、孔凡文等（2005）、李玉杰（2010）等均對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行了測(cè)算，部分學(xué)者還對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行了國(guó)際比較。已有的研究比較了相關(guān)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性的大小，也大多發(fā)現(xiàn)了金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，但是都沒有從虛實(shí)的角度將產(chǎn)業(yè)分類，也沒有分析關(guān)聯(lián)性強(qiáng)弱的原因。接下來(lái)，本文將基于1995年～2011年多國(guó)非競(jìng)爭(zhēng)型投入產(chǎn)出表，測(cè)算房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，并從虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)分類的角度進(jìn)行分析。

二、 房地產(chǎn)業(yè)特征分析

本文對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家與發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行對(duì)比，將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的異同點(diǎn)總結(jié)為以下幾個(gè)方面。

1. 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)差異大，與經(jīng)濟(jì)呈正反饋。房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資往往與經(jīng)濟(jì)的景氣度聯(lián)系密切。而房屋銷售價(jià)格的升降則是反映一國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是否景氣的重要指標(biāo)之一。數(shù)據(jù)顯示，每個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)。其中幅度最大、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的當(dāng)屬日本。自1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以來(lái)，日本的房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，到現(xiàn)在房?jī)r(jià)整體水平不及原來(lái)的50%，雖然已經(jīng)持續(xù)了20多年，仍然沒有止跌的跡象。與此相對(duì)應(yīng)的，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅而減慢，在個(gè)別年份甚至出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的負(fù)增長(zhǎng)。另外2008年底由美國(guó)次級(jí)貸款引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得各國(guó)的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了一定程度的下降，尤其是美國(guó)和英國(guó)。相應(yīng)的幾乎每個(gè)國(guó)家的GDP增速在2009年、2010年都有不同程度的下滑。隨著美國(guó)幾輪量化寬松的執(zhí)行和各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇計(jì)劃的實(shí)施，在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的同時(shí)各國(guó)房?jī)r(jià)也有所上升。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在20世紀(jì)90年代房改探索期出現(xiàn)了一定程度的下降，然而整體而言在1995年～2011年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的速度非?？?。同時(shí)，這接近二十年的時(shí)間也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)期。與中國(guó)的快速增長(zhǎng)不同的是，德國(guó)房?jī)r(jià)近二十年處于平穩(wěn)緩慢上升狀態(tài)，而德國(guó)的經(jīng)濟(jì)同樣也是在穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2. 房地產(chǎn)業(yè)效益水平高于其他行業(yè)。在被考察的國(guó)家中，房地產(chǎn)行業(yè)的增加值率（增加值占產(chǎn)出的份額）比其他行業(yè)都高很多。由于房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，資本報(bào)酬高，體現(xiàn)為較高的營(yíng)業(yè)盈余。1995年～2011年幾乎所有國(guó)家的增加值率都達(dá)到65%以上，大部分國(guó)家在70%～90%，巴西房地產(chǎn)業(yè)的增加值率更是高達(dá)92%。就變動(dòng)趨勢(shì)而言，巴西、日本、英國(guó)三個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的增加值率在這17年的時(shí)間內(nèi)幾乎沒變。盡管各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的波動(dòng)，尤其是日本房?jī)r(jià)一直處于下跌階段，但是房地產(chǎn)行業(yè)增加值率卻一直很高。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加率總體而言呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢(shì)，由于2008年金融危機(jī)增加值率又出現(xiàn)了下降。中國(guó)和德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值率在1995年～2011年期間呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，中國(guó)主要是由于資本報(bào)酬占總產(chǎn)值的份額越來(lái)越大。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的資本報(bào)酬率從1995年的63%上升到2011年74%，這也正反應(yīng)了房產(chǎn)行業(yè)吸收資金能力強(qiáng)的事實(shí)。

就增加值占GDP的比率而言美國(guó)、日本和德國(guó)均超過(guò)10%，高于本國(guó)制造類行業(yè)增加值占GDP的比重。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比率雖然自1995年以來(lái)在逐漸上升，但相對(duì)而言較低，沒有超過(guò)6%。

3. 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“中間小、兩頭大、高自給”的特征。無(wú)論發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)均呈現(xiàn)出“中間小、兩頭大、高自給”的特征。所謂“間小、兩頭大”是指中間投入和中間使用占總產(chǎn)出的比例相對(duì)較小，而增加值和最終產(chǎn)品占總產(chǎn)出的比例較大。各國(guó)高增加值率則意味著中間投入占比的減小。中間使用在每個(gè)國(guó)家中占的比例雖然不盡相同，但是比例相對(duì)都較小。此外與發(fā)達(dá)國(guó)家和其他發(fā)展中國(guó)家相比，中國(guó)消費(fèi)拉動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出較小，而投資拉動(dòng)的比例則較高。而所謂的“高自給”是指房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是中間品進(jìn)口比例還是出口比例都特別小，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)雖然有較高的效益水平，但是對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用不強(qiáng)，對(duì)國(guó)際貿(mào)易的貢獻(xiàn)也不高。

三、 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)測(cè)度

本文借鑒Dietzenbacher和Van der Linden（1997）構(gòu)建的非完全假設(shè)抽取法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度。

1. 非完全假設(shè)抽取法。非完全假設(shè)抽取法對(duì)前向關(guān)聯(lián)測(cè)度的原理就是在保持后項(xiàng)關(guān)聯(lián)不變的前提下，抽取掉房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)，各行業(yè)產(chǎn)出的變動(dòng)率則表示房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度。

具體過(guò)程如下：

采用相同的思路，從投入產(chǎn)出表的橫向關(guān)聯(lián)可以推導(dǎo)出假設(shè)抽法計(jì)算的后向關(guān)聯(lián)的計(jì)算公式。

2. 房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的國(guó)際比較。圖1為根據(jù)公式（4）計(jì)算的各行業(yè)產(chǎn)出變動(dòng)的百分比以測(cè)度房地產(chǎn)行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)反映的是被房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的支撐作用，或者說(shuō)處于房地產(chǎn)業(yè)下游的產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求程度。在此，僅以中國(guó)、巴西、美國(guó)和日本四個(gè)國(guó)家為代表進(jìn)行說(shuō)明。圖1為四個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)圖，圖中縱軸數(shù)值為各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出變動(dòng)的百分比。

（1）巴西和日本的房地產(chǎn)較多體現(xiàn)其商品屬性。巴西和日本與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)分別是批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸業(yè)。傳統(tǒng)意義上這三個(gè)產(chǎn)業(yè)是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)需求最高的，這幾個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)最強(qiáng)說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)在這兩個(gè)國(guó)家體現(xiàn)的是最基本的商品屬性。而這是由每個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展階段決定的。日本在此期間房?jī)r(jià)一直處于下降階段，投機(jī)需求收到壓抑，房地產(chǎn)的虛擬屬性無(wú)法體現(xiàn)，因此主要體現(xiàn)為商品屬性。而巴西今年來(lái)雖然房?jī)r(jià)保持上漲趨勢(shì)，但是由于是發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)的虛擬化程度較低，房地產(chǎn)的虛擬性同樣收到抑制。

（2）中國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)屬性得到體現(xiàn)。房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性是指房地產(chǎn)在作為消費(fèi)品的同時(shí)成為居民的一種資產(chǎn)。房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)為房地產(chǎn)能夠?yàn)槌钟姓咛峁┏掷m(xù)的資金流，并且可以獲取價(jià)值增值的收益。而房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)離不開金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)信托等活動(dòng)使得房地產(chǎn)業(yè)成為金融部門的重要客戶。如圖1中所示，在這兩個(gè)國(guó)家中金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)程度遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)。

（3）發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)對(duì)政府的支撐作用大于發(fā)達(dá)國(guó)家。相比而言，中國(guó)和巴西房地產(chǎn)與公共服務(wù)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)大于日本和美國(guó)，尤其是中國(guó)在2000年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)房地產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)是所有產(chǎn)業(yè)中最大的。這說(shuō)明中國(guó)和巴西政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)更多的是采取直接干預(yù)的方式，發(fā)達(dá)國(guó)家更多的采取市場(chǎng)的方式。

3. 房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的國(guó)際比較。圖2為采用非完全假設(shè)抽取法計(jì)算的百分比表示的各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)表示房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的需求或者說(shuō)其他產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用。

（1）整體而言發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)大于發(fā)展中國(guó)家。在考察的幾個(gè)國(guó)家中，美、英、德、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)整體而言普遍大于發(fā)展中國(guó)家。這說(shuō)明發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)化程度高，產(chǎn)業(yè)之間的傳遞較為順暢。這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的美國(guó)，在房?jī)r(jià)一直下降的日本也得到體現(xiàn)。

（2）大部分國(guó)家的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用最強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特征決定了房地產(chǎn)業(yè)的資金需求較高，無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房者均需要金融部門的支持，而房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融部門的需求增加，投機(jī)者們利用金融杠桿在房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取收益。這在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期是非常有利的。但是隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)的投資需求逐漸增多，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的聯(lián)系更加緊密，同時(shí)兩者的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系也更加緊密，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的堆積同樣會(huì)危及到金融行業(yè)。美國(guó)2008年金融危機(jī)便是這樣產(chǎn)生的，數(shù)據(jù)顯示美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向關(guān)聯(lián)在2008年之前一直處于上升階段，而金融危機(jī)后隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤和金融危機(jī)的爆發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的后向關(guān)聯(lián)減弱。

（3）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較弱。制造業(yè)、建筑業(yè)和電氣水供應(yīng)業(yè)是房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上的上游產(chǎn)業(yè)，理論而言房地產(chǎn)業(yè)與這幾個(gè)產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)最強(qiáng)。但是實(shí)際上，巴西、美國(guó)和日本的建筑業(yè)和電氣水供應(yīng)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐力度雖然不是所有產(chǎn)業(yè)中最強(qiáng)的也都處于中等偏上水平。相比而言中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)最強(qiáng)的是服務(wù)業(yè)，對(duì)建筑業(yè)和電氣水供應(yīng)業(yè)的打動(dòng)作用較低，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)其它產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用更低。

四、 結(jié)論和政策建議

本文利用1995年～2011年多國(guó)非競(jìng)爭(zhēng)型投入產(chǎn)出表，從虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度切入分析房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，主要得出以下結(jié)論：

房地產(chǎn)具有商品屬性和資產(chǎn)屬性。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度低、房地產(chǎn)價(jià)格處于下降階段主要體現(xiàn)其商品屬性，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高、房?jī)r(jià)處于上升階段時(shí)體現(xiàn)其資產(chǎn)屬性。房地產(chǎn)的屬性使其與不同類型的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)差別。當(dāng)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義上的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密時(shí)，其表現(xiàn)為商品屬性。當(dāng)房地產(chǎn)與金融等虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密時(shí)，其表現(xiàn)為資產(chǎn)屬性。

金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的增加越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度越高與金融部門的聯(lián)系越緊密。十幾年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融領(lǐng)域創(chuàng)造了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的形勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)如果出現(xiàn)崩盤，金融業(yè)將會(huì)受到重大的沖擊。但是如果繼續(xù)讓房地產(chǎn)高速發(fā)展下去，房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融部門集聚的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更多，將更加不利于經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。因此針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，應(yīng)該引導(dǎo)資金逐步撤出，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)弱。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)又一定的貢獻(xiàn)，但是一個(gè)國(guó)家的立國(guó)之本在實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體搶則國(guó)強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)弱，一方面房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展不能帶動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面房地產(chǎn)業(yè)吸引了大量的本可以用于發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，在自身發(fā)展的同時(shí)進(jìn)一步阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此建議在疏導(dǎo)資金從房地產(chǎn)業(yè)有序流出的同時(shí)拓展投資渠道，盡到房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)剩資金流入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在化解危機(jī)的同時(shí)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)：

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基金項(xiàng)目：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重大項(xiàng)目“我國(guó)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略、政策與制度研究——基于虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體數(shù)量關(guān)系的角度”（項(xiàng)目號(hào)：13&ZD018）；中航廣義虛擬經(jīng)濟(jì)研究專項(xiàng)基金項(xiàng)目。

作者簡(jiǎn)介：賈慶英，南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系博士生。

收稿日期：2014-07-08。