基于產(chǎn)權(quán)理論的共有產(chǎn)權(quán)房制度分析

●王子博

基于產(chǎn)權(quán)理論的共有產(chǎn)權(quán)房制度分析

●王子博

共有產(chǎn)權(quán)房是將房屋產(chǎn)權(quán)股份化，由政府與購(gòu)房者按出資比例共享房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)中低收入者具有福利保障性質(zhì)的住房，政府直接作為共有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利主體參與共有產(chǎn)權(quán)房的管理并享受房屋溢價(jià)收益。相較于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房，共有產(chǎn)權(quán)房降低了產(chǎn)權(quán)界定成本，為產(chǎn)權(quán)所有者（包括政府和個(gè)人）提供了應(yīng)有的收益激勵(lì)，使個(gè)人或家庭能夠因購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房而獲得制度和法律認(rèn)可的財(cái)富收益。當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)房也面臨著很多爭(zhēng)議和操作難題。

保障性住房 共有產(chǎn)權(quán)房 產(chǎn)權(quán)理論 措施建議

一、引言

共有產(chǎn)權(quán)房是指由政府與個(gè)人共同出資，并按比例獲得住房產(chǎn)權(quán)的保障性住房。其作為保障性住房發(fā)展的新模式，早在2007年便已在江蘇省淮安市試驗(yàn)推廣，隨后在江蘇省其他地區(qū)以及上海、北京等地逐步展開。2013年，上海共籌集約3萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房房源，并在10月末開始搖號(hào)選房。江蘇省對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)定，購(gòu)房者可在5至8年的時(shí)間內(nèi)“贖回”政府所擁有的產(chǎn)權(quán)部分，即使8年之后未能完全贖回產(chǎn)權(quán)，則只需要繳納剩余產(chǎn)權(quán)比例相應(yīng)的租金即可以繼續(xù)居住。

大部分評(píng)論者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的前景非?？春茫J(rèn)為其既降低了購(gòu)房門檻，又緩解了政府融資困難，非常值得推廣。在房?jī)r(jià)普遍居高不下的背景下，共有產(chǎn)權(quán)房可使部分希望擁有住房，卻沒有能力全資購(gòu)買商品房的中低收入群體，擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)和完全使用權(quán)，降低了他們的購(gòu)房門檻，也更好地發(fā)揮了保障性住房應(yīng)有的功能；同時(shí)，對(duì)于政府來(lái)說，通過出售房屋部分產(chǎn)權(quán)來(lái)回籠部分資金，能夠在一定程度上緩解保障房方面的融資困境，確保保障房建設(shè)順利進(jìn)行。

二、共有產(chǎn)權(quán)房的理論概述

（一）共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展歷程

共有產(chǎn)權(quán)房是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新階段下對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度的繼承、發(fā)展和創(chuàng)新，屬于保障性住房的一種新類型。

一直以來(lái)，我國(guó)政府將“居者有其屋”作為住房制度改革的基本指導(dǎo)思想。在這一思想的指導(dǎo)下，從上世紀(jì)70年代末開始，我國(guó)已對(duì)傳統(tǒng)福利性住房制度進(jìn)行過多次探索式改革。1998年，在公房出售的基礎(chǔ)上，政府提出了住房貨幣化分配的改革思路，充分利用市場(chǎng)機(jī)制配置房屋資源，滿足居民住房需求。這一做法的目的是鼓勵(lì)城市居民通過購(gòu)買自住房，獲得住房產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，為保障中低收入家庭的住房權(quán)利，政府也逐步推行經(jīng)濟(jì)適用房制度。作為我國(guó)產(chǎn)權(quán)式住房保障制度的主要形式，2002年以前，經(jīng)濟(jì)適用房制度在解決城市中低收入居民住房困難、改善居民居住質(zhì)量等方面發(fā)揮了重要作用。但在2002年之后，由于自身的設(shè)計(jì)缺陷，再加上房屋價(jià)格持續(xù)上漲的因素，經(jīng)濟(jì)適用房制度逐步暴露出一些弊端，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。

由于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)較低（通常比市場(chǎng)價(jià)低五成左右），其升值空間巨大。因此，只要存在轉(zhuǎn)售謀利的可能性，在法制不健全的情況下，單靠現(xiàn)有政策和制度，不可能完全杜絕強(qiáng)勢(shì)群體的非法侵占。在此情況下，部分學(xué)者認(rèn)為，基于經(jīng)濟(jì)適用房在推行過程中產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)，應(yīng)立即廢除經(jīng)濟(jì)適用房制度，并大力推廣公共租賃房。這樣的看法有些偏頗，持此觀點(diǎn)的人忽視了房屋產(chǎn)權(quán)作為財(cái)富的來(lái)源的重要意義。如果中低收入者無(wú)法獲得住房溢價(jià)的收益，那么將加劇社會(huì)財(cái)富分配的不均衡。而共有產(chǎn)權(quán)房能夠滿足中低收入者憑借房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值或增值的需要，也可以有效抑制那些不符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的群體的強(qiáng)行“搭便車”，因而一經(jīng)推出，便獲得了政府管理部門的青睞。

2007年，淮安市在江蘇多個(gè)城市試行“劃撥土地經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)”的基礎(chǔ)上，為解決經(jīng)適房“有限產(chǎn)權(quán)”界限不清，退出機(jī)制難以操作的問題及弊端，逐步推動(dòng)以出讓土地共有產(chǎn)權(quán)房代替劃撥土地經(jīng)適房，確立了購(gòu)房家庭與政府7∶3和5∶5兩種產(chǎn)權(quán)比例，并建立了“住房保障基金”專項(xiàng)用于回購(gòu)及承擔(dān)政府產(chǎn)權(quán)部分。這一新模式得到了國(guó)家相關(guān)部門的肯定。目前，共有產(chǎn)權(quán)房模式已經(jīng)正式成為住建部推行的新型住房政策。

（二）共有產(chǎn)權(quán)房的概念

所謂共有產(chǎn)權(quán)房，是指政府與購(gòu)房人共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)，即將政府用于建設(shè)保障性住房的財(cái)政性支出(主要包括減免的土地出讓金及有關(guān)大配套等費(fèi)用)轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有保障性住房部分產(chǎn)權(quán)，并取得房屋的占有、處分、受益等相應(yīng)權(quán)利;而符合申購(gòu)保障性住房條件的購(gòu)房者則按自己出資多少一次性購(gòu)買保障性住房的部分產(chǎn)權(quán)，余下房屋產(chǎn)權(quán)歸政府所有;政府則收取較低租金將自身產(chǎn)權(quán)部分的房屋租給購(gòu)房者使用。最終形成購(gòu)房者與政府合股買房，雙方按各自投入資金的比例計(jì)算各自的房屋產(chǎn)權(quán)面積，形成共有產(chǎn)權(quán)房。對(duì)受助購(gòu)房者來(lái)說，自己出資的部分為個(gè)人產(chǎn)權(quán)房;政府出資的部分則是享受住房使用權(quán)的“使用權(quán)房”。

（三）共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)

共有產(chǎn)權(quán)房制度的特殊性體現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)了福利性與商品性兩者的有機(jī)統(tǒng)一。房屋產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)為對(duì)房屋的所有權(quán)，即房屋所有人對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利受法律保護(hù)，可以根據(jù)所有人的意愿和利益進(jìn)行支配。而共有產(chǎn)權(quán)房通過對(duì)這些權(quán)利在不同條件下進(jìn)行不同組合，可以實(shí)現(xiàn)福利性、商品性，以及兩者的統(tǒng)一。

具體來(lái)講，共有產(chǎn)權(quán)房的福利性表現(xiàn)在：中低收入家庭在沒有能力購(gòu)買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡自己所能出資購(gòu)買住房的部分產(chǎn)權(quán)，獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，但向受助購(gòu)房者無(wú)償讓渡占用權(quán)和使用權(quán)，并放棄收益權(quán)，不計(jì)利息，不收租金，這充分體現(xiàn)了保障性住房的功能和目的。共有產(chǎn)權(quán)房的商品性表現(xiàn)在：政府依據(jù)投資比例擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)受助家庭步入中高收入階段、不再符合補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府可以依據(jù)法律和契約行使收益權(quán)和處分權(quán)，或向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以收回投資；或按市場(chǎng)價(jià)格向?qū)Ψ绞杖∽饨?；或收?gòu)對(duì)方產(chǎn)權(quán)，收回房屋的全部占用權(quán)和使用權(quán)；或在市場(chǎng)公開出售房屋，雙方按占有產(chǎn)權(quán)比例分配所得收益。

三、基于產(chǎn)權(quán)理論的共有產(chǎn)權(quán)房分析

（一）共有產(chǎn)權(quán)房制度

1.產(chǎn)權(quán)的定義。產(chǎn)權(quán)，即財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是指對(duì)財(cái)產(chǎn)等資源的排他性占有和使用及其他相關(guān)權(quán)利。產(chǎn)權(quán)也可以是指一種制度規(guī)定，即產(chǎn)權(quán)制度。產(chǎn)權(quán)制度可描述為，它是一系列用來(lái)確定每個(gè)人相對(duì)于稀缺資源使用時(shí)的地位和關(guān)系的制度。產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)選擇之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系。即利用產(chǎn)權(quán)方法的中心任務(wù)是表明產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容如何以特定的和可以預(yù)期的方式影響資源的配置和使用。

2.共有產(chǎn)權(quán)房制度分析。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，共有產(chǎn)權(quán)房制度屬于混合所有制，將住房的產(chǎn)權(quán)分割給政府和個(gè)人，實(shí)現(xiàn)了公有制和私有制的結(jié)合。而從法律角度分析，所謂共有產(chǎn)權(quán)，是指某一房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)同樣的義務(wù)。共有產(chǎn)權(quán)房屬于按份共有，即政府和個(gè)人按比例分別占有部分產(chǎn)權(quán)。

與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房政策相比，共有產(chǎn)權(quán)房制度最大的不同在于：共有產(chǎn)權(quán)房的用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價(jià)差，以及政府給予保障性住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，進(jìn)而形成政府產(chǎn)權(quán)，從而構(gòu)建家庭出資與政府資助相結(jié)合的形式。

值得注意的是，當(dāng)房屋出售時(shí)，所得收益也需按購(gòu)房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。當(dāng)購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，成為中高收入群體時(shí)，政府也無(wú)需強(qiáng)制其搬出，只需對(duì)自身所有產(chǎn)權(quán)部分的房屋按市場(chǎng)價(jià)收取租金。

（二）共有產(chǎn)權(quán)房的功能

產(chǎn)權(quán)的重要意義還體現(xiàn)在可以幫助一個(gè)人形成交易的合理預(yù)期。德姆塞茨指出，產(chǎn)權(quán)是界定人們?nèi)绾问芤嬉约叭绾问軗p，因而誰(shuí)必須向誰(shuí)提供補(bǔ)償以使他修正人們所采取的行動(dòng)。而受損和補(bǔ)償正是外部性涉及的內(nèi)容，這揭示了產(chǎn)權(quán)與外部性之間的密切關(guān)系。外部性強(qiáng)調(diào)了所有權(quán)、激勵(lì)與經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在聯(lián)系。在產(chǎn)權(quán)理論看來(lái)，產(chǎn)權(quán)的一個(gè)重要作用就在于當(dāng)存在外部性時(shí)，產(chǎn)權(quán)可以將外部性內(nèi)在化。將這些效應(yīng)“內(nèi)在化”是指一個(gè)過程，它常常要發(fā)生產(chǎn)權(quán)的變遷從而使得這些效應(yīng)（在更大程度上）對(duì)參與主體產(chǎn)生影響。

產(chǎn)權(quán)能夠解決激勵(lì)問題，產(chǎn)權(quán)激勵(lì)具有預(yù)期性、持久性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)界定不清是產(chǎn)生“外部性”和“搭便車”的主要根源，這也是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度遭詬病的根本原因。經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)模糊不清，主要表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)適用房既需要大量土地出讓金，又享受了對(duì)開發(fā)商進(jìn)行限制，以及政府大量投入等優(yōu)惠政策，這意味著經(jīng)濟(jì)適用房并不是由市場(chǎng)催生的商品，市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制無(wú)法對(duì)其產(chǎn)生作用，其生產(chǎn)者也因并非市場(chǎng)行為主體而無(wú)法獲得相應(yīng)的市場(chǎng)收益。因此，經(jīng)濟(jì)適用房不應(yīng)完全作為商品房在市場(chǎng)內(nèi)自由流通，而應(yīng)作為一種限制流通的產(chǎn)品。然而，按照目前的政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在住滿五年后便可上市交易，并以當(dāng)時(shí)同地段的商品住房?jī)r(jià)格作為參考價(jià)格。這樣的矛盾作法必然會(huì)產(chǎn)生外部性。在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，受助對(duì)象以低于商品房的價(jià)格購(gòu)得房屋，并獲得完全產(chǎn)權(quán)，而在五年后卻以市場(chǎng)上商品房的價(jià)格出售，這種低買高賣的做法必然會(huì)形成較大的價(jià)差。經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)濟(jì)人假設(shè)認(rèn)為，人都是聰明和自私的，經(jīng)濟(jì)人總是盡己所能追求自身利益的最大化。作為經(jīng)濟(jì)人，有些不符合保障條件的居民通過不正當(dāng)手段騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房以獲得巨額利潤(rùn)，從而產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。而那些本該享受住房保障的對(duì)象卻沒有享受到應(yīng)有的待遇；國(guó)家的住房補(bǔ)貼投入自然也無(wú)法發(fā)揮作用；同時(shí)，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的行為也容易滋生尋租等腐敗行為?？傊?，這些外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都是由經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)界定模糊而導(dǎo)致的。相比之下，共有產(chǎn)權(quán)房將個(gè)人貢獻(xiàn)（個(gè)人出資）和國(guó)家投入（劃撥土地等）全部凝結(jié)在房產(chǎn)中，避免了現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度中房屋產(chǎn)權(quán)難以體現(xiàn)政府投入的弊端。

完備的產(chǎn)權(quán)包括資源利用的所有權(quán)利。這些權(quán)利構(gòu)成了“權(quán)利束”（a bundle of rights）。權(quán)利束常常附著在一種有形的物品或服務(wù)上，在其他情況不變時(shí)，任何物品的交換價(jià)值都取決于交易中所包含的權(quán)利束。權(quán)利束是一個(gè)“總量”概念，即產(chǎn)權(quán)是由許多權(quán)利、權(quán)能構(gòu)成的，如產(chǎn)權(quán)的排他性、收益性、可讓渡性、可分割性等。產(chǎn)權(quán)可分割性是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人可以擁有同一商品的不同屬性。各種商品都可以看作多種屬性的總和，各種屬性統(tǒng)統(tǒng)地歸于同一人所有并不一定最有效率，因此，有時(shí)人們會(huì)把某一商品的各種屬性的所有權(quán)分配給不同的人。這意味著產(chǎn)權(quán)能被“拆開”，由此可見，經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行中的許多問題都是可以借助產(chǎn)權(quán)分割來(lái)分析的。產(chǎn)權(quán)的可分割性為共有產(chǎn)權(quán)房制度提供了理論支撐。共有產(chǎn)權(quán)房制度正是利用產(chǎn)權(quán)的可分割性對(duì)現(xiàn)行制度的修正與革新。在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，受助人出資購(gòu)買房屋部分產(chǎn)權(quán)，按照自己出資的比例擁有房屋的部分所有權(quán)；國(guó)家以無(wú)償劃撥土地的出資形式，獲得房屋的部分所有權(quán)，并將房屋的完全使用權(quán)無(wú)償賦予受助人。這樣的做法體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)保障性住房的投入和補(bǔ)貼，符合我國(guó)住房保障政策的相關(guān)規(guī)定。

四、共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展面臨的問題

共有產(chǎn)權(quán)房雖然能在短時(shí)間內(nèi)改善中低收入人群的住房條件并獲得房屋溢價(jià)收益，同時(shí)幫助政府回籠資金。但在具體實(shí)施和發(fā)展過程中也面臨著諸多問題。

（一）利益分配

在共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程中，主要參與方是政策制定者和執(zhí)行者——政府（國(guó)家和縣級(jí)及以上地方政府）以及購(gòu)房者；在商品房開發(fā)過程中，主要參與方則包括政府、開發(fā)商、購(gòu)房者等。在開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，各利益主體的經(jīng)濟(jì)收益來(lái)源和比例是不一樣的。在共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)和流轉(zhuǎn)過程中，由于房屋收益必須通過市場(chǎng)交易來(lái)獲得，而交易則需獲得房屋產(chǎn)權(quán)所有者，包括政府及個(gè)人購(gòu)房者的一致同意才能進(jìn)行，因此，當(dāng)個(gè)人購(gòu)房者不愿意出售自身所有產(chǎn)權(quán)部分時(shí)，政府也無(wú)法獲得增值收益。這就是說，雖然房屋產(chǎn)權(quán)可以分割，但是由于房屋交易的不可分割性，政府的收益并不能得到切實(shí)保證。當(dāng)然，從理論上來(lái)講，政府也可將房屋產(chǎn)權(quán)完全股份化，甚至將其證券化，以確保自身收益。但實(shí)際上，有了美國(guó)2008年次貸危機(jī)的前車之鑒，對(duì)于政府來(lái)說，不把保障性住房看作財(cái)政收益的來(lái)源，應(yīng)是更明智的選擇。

（二）退出機(jī)制

住房的退出，一方面是實(shí)際使用的退出，另一方面是資源獲利的退出。

要實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房公正、有效與合法地退出，首先要在購(gòu)房時(shí)就明確個(gè)人購(gòu)房者與政府的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)定政府在購(gòu)房家庭收入水平提高的情況下，可以將個(gè)人所屬的產(chǎn)權(quán)部分回購(gòu)，存入政府公共住宅儲(chǔ)備庫(kù)，以便再次定價(jià)后投放給新的符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭。當(dāng)然，這是一種理想狀態(tài)。在實(shí)際操作中，由于退出共有產(chǎn)權(quán)房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，以及回購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)的出資價(jià)格等關(guān)系到購(gòu)房家庭的切身利益，因而很難確定，因此，共有產(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制并不一定能夠按預(yù)期運(yùn)行。這顯然需要政府在今后的管理實(shí)踐中繼續(xù)加以試驗(yàn)，從而找到解決這一難題的辦法。

（三）流通和交易

由于產(chǎn)權(quán)界定的不僅是物權(quán)，還包括人與人的社會(huì)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)產(chǎn)權(quán)的占有實(shí)際上包含了其他人對(duì)此權(quán)利占有的可能，即產(chǎn)權(quán)屬于一方的同時(shí)不能排除另一方對(duì)其占有的可能性。房屋產(chǎn)權(quán)的價(jià)值只有在市場(chǎng)流通中，在價(jià)格機(jī)制中才能展現(xiàn)。如果房屋的產(chǎn)權(quán)得不到流通領(lǐng)域內(nèi)市場(chǎng)參與者的認(rèn)可，那么這樣的產(chǎn)權(quán)沒有實(shí)際的交易價(jià)值，更無(wú)法為產(chǎn)權(quán)所有者提供房屋溢價(jià)的收益。根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房的商品性，可以讓其在市場(chǎng)中流通。然而，由于房屋的所有權(quán)可以按股份分割而使用權(quán)只能被完全占有，那么能夠在市場(chǎng)流通的仍只是房屋的部分產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也只能與部分產(chǎn)權(quán)的價(jià)值對(duì)應(yīng)。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)房的交易市場(chǎng)擴(kuò)大到一定規(guī)模時(shí)，很可能會(huì)發(fā)生以完全占有掩蓋部分產(chǎn)權(quán)的情況，導(dǎo)致房屋交易價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)格，進(jìn)而影響房產(chǎn)的總體市場(chǎng)價(jià)格。這就是說，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該在何種市場(chǎng)、多大范圍內(nèi)流通，應(yīng)該有一定的規(guī)定和限制。同時(shí)，如果政府被排斥在流通轉(zhuǎn)讓的過程之外，那么政府必須有充分的準(zhǔn)備，以確保公有產(chǎn)權(quán)不被侵蝕，并順利獲得房屋溢價(jià)的收益。

（四）購(gòu)買資格認(rèn)證

相較于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房，雖然共有產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)確定上取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，但從執(zhí)行和操作層面來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房也無(wú)法完全杜絕尋租行為。這是由于公有產(chǎn)權(quán)的所有者——政府無(wú)法行使房屋的使用權(quán)和占有權(quán)，給房屋的部分產(chǎn)權(quán)所有者留下了尋租的漏洞和可能。所以，如果不能確保共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者是真正的需求者，那么共有產(chǎn)權(quán)房的福利作用也有可能失去其效用。

五、措施建議

（一）明確申購(gòu)者的經(jīng)濟(jì)條件

為保證共有產(chǎn)權(quán)房的福利屬性，必須確保房屋的購(gòu)買者是真正的城市中低收入家庭。這就是說，申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房的人必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。這不僅需要政府確定公平公正的指標(biāo)，也需要政府在審查申購(gòu)者的購(gòu)房資格時(shí)，始終秉持嚴(yán)格嚴(yán)謹(jǐn)、公正公開的原則，確保信息透明并隨時(shí)接受公眾監(jiān)督。

（二）土地供應(yīng)市場(chǎng)化

共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地應(yīng)由行政劃撥的方式轉(zhuǎn)為土地供應(yīng)公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式，與所有商品房開發(fā)一樣，憑借市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格，避免房屋價(jià)格出現(xiàn)“雙規(guī)制”，從而消除尋租等腐敗行為。

（三）建立合理有序的定價(jià)機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)房的出售價(jià)格應(yīng)參考同時(shí)期、同地段普通商品房?jī)r(jià)格確定。出售價(jià)格與所有商品房一樣，包含土地出讓金、全額稅費(fèi)等，形成與商品房?jī)r(jià)格盡可能接近的售賣價(jià)格。

（四）建立退出機(jī)制

在受助者經(jīng)濟(jì)收入提高，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)盡快促使受助者退出共有產(chǎn)權(quán)房保障范圍，即要盡快以交易的方式，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓。具體而言，有兩種方式，一是政府出資收購(gòu)受助者的產(chǎn)權(quán)，綜合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平、房屋折舊及物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)，收回共有產(chǎn)權(quán)房的占用和使用權(quán)；二是向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)整體出讓應(yīng)由政府機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行，當(dāng)受助者想出售自己所有的那部分產(chǎn)權(quán)時(shí)，只能出售給國(guó)家的住房保障機(jī)構(gòu)。國(guó)家可將共有產(chǎn)權(quán)房留做存量，也可將共有產(chǎn)權(quán)房上市出售后將房款再投入到保障性住房的建設(shè)中去。這樣的做法可以實(shí)現(xiàn)保障性住房的建設(shè)資金與房源數(shù)量的累積，增加財(cái)政住房補(bǔ)貼資金，增加保障性住房的整體存量。個(gè)人購(gòu)買的共有產(chǎn)權(quán)房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（五）制定房屋標(biāo)準(zhǔn)限制

保障性住房滿足的是中低收入人群的基本住房需要而非享受型需求，所以在設(shè)計(jì)戶型時(shí)，可適當(dāng)降低房屋的面積等使用條件。例如，按照最新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積應(yīng)控制在60平方米左右。同樣，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房而言，市、縣人民政府也應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及群眾的生活狀況、住房情況、家庭結(jié)構(gòu)和人口組成等因素，合理確定建設(shè)規(guī)模和各種套型比例，同時(shí)進(jìn)行嚴(yán)格管理。與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房不同，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格與市場(chǎng)上普通商品房的價(jià)格一致，所以不存在無(wú)償土地和低房?jī)r(jià)的情況。開發(fā)商在開發(fā)和出售共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，參照的都是普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)。在此情況下。共有產(chǎn)權(quán)房的地理位置可以選擇靠近市區(qū)，占據(jù)便利地段。國(guó)家可以通過制定政策，規(guī)定開發(fā)商在開發(fā)商品住宅時(shí)必須配套開發(fā)一定比例的共有產(chǎn)權(quán)房，從而使中低收入家庭也能享受優(yōu)越的地理位置帶來(lái)的便利。

（六）擴(kuò)大資金來(lái)源

對(duì)于政府來(lái)說，共有產(chǎn)權(quán)房不再是單純的投入。將部分產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人，可以回收部分建設(shè)成本，同時(shí)，利用國(guó)有的部分產(chǎn)權(quán)可以獲得溢價(jià)和增值的收益。政府的投入成本逐漸降低，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)下降。在此情況下，政府的資金來(lái)源可以適當(dāng)擴(kuò)張，不僅可以涵蓋住房公積金的利息收入、住房公積金的投資收入以及政府專門用于住房保障的補(bǔ)貼資金，還可以吸收政府土地出讓金等。

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（作者單位：北京理工大學(xué)人文與社會(huì)科學(xué)學(xué)院 北京 100000）

（責(zé)編：李雪）

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1004-4914（2014）07-068-03