“以房養(yǎng)老”：探尋中國養(yǎng)老模式的藍(lán)海

張玉玲

編者按：

根據(jù)保監(jiān)會出臺的《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，從今年7月1日起到2016年6月30日，北京、上海、廣州、武漢四地率先展開住房反向抵押養(yǎng)老試點。至此，中國式“以房養(yǎng)老”模式正式啟動。

“以房養(yǎng)老”試點的正式啟動，意味著國外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有計劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展。

2013年9月13日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，將“以房養(yǎng)老”作為完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投融資政策的一項舉措。這一略顯生疏的名詞，迅速成為社會討論熱點。2014年3月20日，為貫徹落實國務(wù)院有關(guān)要求，豐富養(yǎng)老保障方式的新途徑，保監(jiān)會決定開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。2014年6月23日保監(jiān)會公布的《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》指出，“以房養(yǎng)老”政策7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四個城市試點，至此，備受百姓關(guān)注的“以房養(yǎng)老”試點政策落地。

千呼萬喚，“以房養(yǎng)老”保險方案終于向世人掀開其神秘的面紗……

歷年來，中國的養(yǎng)老模式經(jīng)歷了多種變遷，從最初的居家養(yǎng)老到社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，再到如今的“以房養(yǎng)老”，梳理中國養(yǎng)老模式的發(fā)展脈絡(luò)，探索適合中國國情的養(yǎng)老模式，讓每個老人安度幸福晚年，這對于即將邁入老齡化社會的中國來說意義深遠(yuǎn)。

調(diào)查

“以房養(yǎng)老”您愿意嗎？

7月1日，家住成都市一環(huán)路北一小院的鐘大爺戴著老花鏡在看報紙，當(dāng)他看到“以房養(yǎng)老”7月起在京滬穗漢四地先行先試的消息時，老人的思緒回到了兩年前。2012年10月，時年79歲的他與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)管理機構(gòu)簽訂協(xié)議，由社區(qū)出錢出力幫鐘大爺養(yǎng)老送終，大爺百年之后，把自己的房子贈送給社區(qū)。然而，近日作為“以房養(yǎng)老第一人”的鐘大爺說自己后悔當(dāng)初的決定了。

那么，什么是“以房養(yǎng)老”呢？對于引起社會廣泛熱議的“以房養(yǎng)老”，百姓們又有哪些看法呢？

所謂“以房養(yǎng)老”，通俗地說，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將自己的房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至過世；老人去世后，保險公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

作為一種保險新產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”的市場宣傳似乎并不給力，很多受訪者不清楚“以房養(yǎng)老”的具體內(nèi)容。

“把自己房子抵押給保險公司，再按月領(lǐng)取養(yǎng)老金？”聽完關(guān)于“以房養(yǎng)老”的簡單介紹，45歲的吳陽先生反問道：“這樣可靠不？每個月能給多少？夠我將來一個月的最低生活費不？”一連串的疑問令他連連搖頭，“不如把自己的房子租出去，靠租金養(yǎng)老，這樣心里還踏實點?！?/p>

對于公職人員來說，“以房養(yǎng)老”也許不是首選。52歲的趙彬女士在湖北省直一家二級機構(gòu)工作，她按時繳納社保，退休后預(yù)計每月將領(lǐng)到2000多元的退休金。趙女士坦言自己的現(xiàn)狀不需要她抵押房子獲取養(yǎng)老金。

也有一些市民對此養(yǎng)老模式“點贊”認(rèn)同。36歲的溫文娟女士說：“其實倒是可以試試，直接把房子抵押出去，以后我們老了每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，這樣不僅減輕了子女的負(fù)擔(dān)，而且也避免了他們的啃老，促使他們更上進(jìn)?！本W(wǎng)友“我心永恒”認(rèn)為現(xiàn)在中小城市里，很多人都有兩三套房，老人的房子用來給自己養(yǎng)老很合適。還有一位老人表示自己和先生去世后，房子留給堅持獨身的兒子，晚年兒子只能選擇“以房養(yǎng)老”。

相比之下，大多數(shù)人對“以房養(yǎng)老”反應(yīng)并不熱烈，持懷疑、觀望態(tài)度。而在新浪調(diào)查中，一項關(guān)于“以房養(yǎng)老”的調(diào)查結(jié)果顯示，高達(dá)63%的被調(diào)查人明確表示不會選擇“以房養(yǎng)老”，接近60%的人不同意父母“以房養(yǎng)老”。

“以房養(yǎng)老”的首倡者孟曉蘇曾經(jīng)表示，中國老人數(shù)量比英、法、德三國人口還多，反向貸款有可能比在英、法、德發(fā)展的還好。所以，目前“以房養(yǎng)老”最大的阻力不是來自老人，而是來自銀行。如果推出遺產(chǎn)稅，“以房養(yǎng)老”的好處更能凸顯出來。

對于社會上普遍存在的擔(dān)心和疑慮，中國社科院社保與養(yǎng)老金研究中心副秘書長齊傳鈞表示，“以房養(yǎng)老”屬于小眾產(chǎn)品，對于國家整個養(yǎng)老保障體系來說是很小的一部分，只能是養(yǎng)老模式的一種補充。“‘以房養(yǎng)老不能替代國家基本養(yǎng)老保險，也并不代表養(yǎng)老需求將被完全推向市場，老年人群體不必對此感到焦慮。”

剖析“房子抵押出去，我們就沒家了”

“中國人喜歡說文解字，‘家的意思是什么？頭上有屋瓦，地上養(yǎng)著豬（豕），這便是家。有了房屋，便有了家。而這個房屋，有著傳遞親情的意義。如果我把房子抵押出去，子女們會沒想法？我也覺得心不安?！?5歲的田翠芝女士笑著說。

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，跟田阿姨想法類似的市民不在少數(shù)。

與保險公司以往推出的其他新險種不同，“以房養(yǎng)老”引起了人們更多的關(guān)注和顧慮。

翟偉鵬來自河南新鄉(xiāng)市，目前在鄭州尚無住房。他算了一筆賬：目前樓市促銷力度很大，買一套小戶型的新房，首付只需七八萬元左右，余款銀行按揭。等自己將來不再工作后，他可以將此房出租，按現(xiàn)在的租房價格來算，每月租金預(yù)計在2000元左右?！耙院笞夥康膬r格肯定只漲不落?！彼f，再加上自己參加了城市居民醫(yī)療保險，也買了相關(guān)的商業(yè)養(yǎng)老保險，這樣算下來，以后的養(yǎng)老金來源還比較穩(wěn)定。

“靠房子租金生活，就是以后人沒了，我的孩子還能落套房子。要是抵押給保險公司，那以后去世后房子也沒了?！钡詡i說。

除了無法逾越的傳統(tǒng)觀念，人們對“以房養(yǎng)老”還有實際操作過程的疑慮。一位受訪者表示如果買了這種保險后，假如幾年后發(fā)生意外去世，“這個賬怎么算”？

關(guān)鍵是，房子如何估值才能讓個人和保險公司皆能接受？假若一套70平方米、房齡40年的住房參保，估值45萬元左右，每個月能返還個人多少養(yǎng)老金？老人將房子抵押之后，何處安身？返還的養(yǎng)老金能否供老人入住養(yǎng)老院或者租住其他房屋？

于是有業(yè)內(nèi)人士建議，居住在城市的獨居老人或者無子女老人比較適合“以房養(yǎng)老”。

但這類人群同樣有顧慮。85歲的李先生是湖北省科技廳的離休干部，老伴在3年前去世，兒女都在國外定居，李先生現(xiàn)居170多平方米的房子。對于李先生來說，他的情況十分符合“以房養(yǎng)老”的政策要求。然而，他卻有自己的考慮。首先，自己每月的養(yǎng)老金足夠個人生活開銷。其次，他最擔(dān)心的是如果將房子抵押給銀行或保險公司，覺得自己虧損較大?！霸僬f自己年事已高，還能領(lǐng)取幾年養(yǎng)老金呢？”

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為承接“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的保險公司和個別銀行，對這一新鮮事物同樣心里沒底。

早在2011年6月，中信銀行武漢分行就曾推出“倒按揭”模式，發(fā)行“信福年華卡”，辦卡人數(shù)目前已達(dá)4.5萬，客戶年齡都在50歲以上。該卡可提供各種附加服務(wù)，如體檢、醫(yī)療、上老年大學(xué)、超市購物優(yōu)惠等。“以房養(yǎng)老”也是其附屬業(yè)務(wù)之一，但推行3年來卻沒有一例簽約。

根據(jù)保監(jiān)會出臺的試點指導(dǎo)意見，“以房養(yǎng)老”保險的投保人群限定為60歲以上且擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)。老年人將房屋抵押給保險公司后，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；之后，保險公司獲得房屋處置權(quán)，處置所得優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用?！耙苑筐B(yǎng)老”試點啟動10余天來，武漢市場仍無一家保險公司推出“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品。

據(jù)了解，有關(guān)方面正在研究制定“以房養(yǎng)老”落地武漢方案，力爭年內(nèi)出臺，并推出相關(guān)保險產(chǎn)品。

而對于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說：“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店？”

“養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是‘以房養(yǎng)老推行的最大障礙?！币晃粡氖露嗄昀淆g工作的人員說。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，“養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險”。

他認(rèn)為，在美國“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進(jìn)擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國目前當(dāng)務(wù)之急是加大養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，補充資源短板?！翱梢詮亩愂諆?yōu)惠、簡政放權(quán)等方面著手降低民資進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障”。

實際上，“以房養(yǎng)老”抵押住房保險只是一種金融產(chǎn)品，為國人養(yǎng)老提供了一種新形式，也被認(rèn)為是一種盤活存量資產(chǎn)的好方式。

在國外發(fā)達(dá)國家，“以房養(yǎng)老”已經(jīng)是一種比較成熟的商業(yè)模式：老年人解決了養(yǎng)老費用問題，有生之年還可繼續(xù)擁有住房；保險公司在老人去世后獲得房產(chǎn)，通過房價與養(yǎng)老費用間的差價獲得利潤；政府則減輕了需要承擔(dān)的部分社會成本。

另外，根據(jù)全國老齡辦最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，截至2013年年底，我國60歲及以上老年人口逾2億，占總?cè)丝诘?4.9%。養(yǎng)老已經(jīng)成為需要高度關(guān)注的社會問題，人們正逐漸意識到商業(yè)養(yǎng)老保險的重要性。

一項由金融專家開展的調(diào)查顯示，今年以來，雖然為退休進(jìn)行儲蓄和購買商業(yè)養(yǎng)老保險依舊是居民緩解退休收入壓力的主要方式，“但其中商業(yè)保險的選擇比例較去年有了較大增長”。

由此看來，“以房養(yǎng)老”模式的推出，實際上已經(jīng)有了一定的社會基礎(chǔ)。而這種模式所需要的，是后續(xù)政策細(xì)節(jié)的完善以及更為到位的產(chǎn)品設(shè)計考慮。

最明顯的例子是，“以房養(yǎng)老”險種的投保人為60周歲以上，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，這一定義顯然摒棄了農(nóng)村老人。據(jù)統(tǒng)計，我國有近60%的老人居住在農(nóng)村，而農(nóng)村大多數(shù)房子屬于“小產(chǎn)權(quán)房屋”。沒有產(chǎn)權(quán)就無法“以房養(yǎng)老”。

因此，“以房養(yǎng)老”抵押住房新險種進(jìn)入市場，令人期待的同時還需進(jìn)一步觀察。論道

為老人多提供了一種養(yǎng)老選擇

任興洲：

養(yǎng)老全指望住房不客觀

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲在中國經(jīng)濟形勢分析會上表示，中國的養(yǎng)老問題全部指望“以房養(yǎng)老”是不客觀的，它只是其中的一個選項，而且是有條件人的選項。

任興洲坦言，在諸多的養(yǎng)老選擇當(dāng)中，“以房養(yǎng)老”不失為增加了一個選擇，而這種選擇是自愿的并非強制性的。

任興洲認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”關(guān)鍵在于要有一個很好的政策設(shè)計，另外還要有相關(guān)的條例，否則可以預(yù)見到不久的將來，關(guān)于這方面的糾紛會非常多。如果這些問題設(shè)計不好，另外沒有相關(guān)的法律加以保障的話，下一步的問題將會很大。

葉檀：

“以房養(yǎng)老”不如以房租養(yǎng)老

“以房養(yǎng)老”研究實驗多年，依舊難以推進(jìn)，原因在于房價、老年人退休成本、人均壽命評估問題重重，風(fēng)險無法評估。幾種試點樣本，大多已失敗或者快要接近失敗。對此，知名財經(jīng)評論家葉檀認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不如以房租養(yǎng)老。

葉檀說，在風(fēng)險難以定價的背景下，在中國最適合的可能是市場化的“以房養(yǎng)老”模式?？紤]到城市戶籍老人在當(dāng)?shù)卮蠖嘤幸惶咨踔烈惶滓陨献》?，發(fā)展合規(guī)的房租市場，由市場給予老人租金報價。政府維護市場秩序，嚴(yán)防租金等方面的欺詐行為，讓一輩子積攢了兩套房的老人輕松當(dāng)寓公，補貼養(yǎng)老金不足部分，租金上下隨行就市，也算是功德一件。

馬光遠(yuǎn)：

夯實政府養(yǎng)老責(zé)任

“以房養(yǎng)老”提出以后，引發(fā)了民眾對現(xiàn)有養(yǎng)老體系的極大不信任和焦慮，原因就是大家對未來養(yǎng)老金能否支付產(chǎn)生恐慌。事實上，政府的基本養(yǎng)老金和“以房養(yǎng)老”是兩碼事。基本養(yǎng)老是政府必須提供的公共產(chǎn)品，是政府給民眾的承諾和責(zé)任。而“以房養(yǎng)老”本質(zhì)上卻是市場提供的一種“私人產(chǎn)品”，是金融機構(gòu)提供給有房的老人的一種金融產(chǎn)品。

經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠(yuǎn)說，老人不管有沒有房子，不管是否選擇“以房養(yǎng)老”，都不能替代政府提供基本養(yǎng)老這個公共產(chǎn)品的責(zé)任。在未來養(yǎng)老金的給付方面，存在著給付不能的極大風(fēng)險。因此要想方設(shè)法填補缺口，建立多元化的養(yǎng)老體系。無論選擇什么方式政策，都應(yīng)該夯實政府的養(yǎng)老責(zé)任，而不是減輕或者逃避。

麥志光：

“以房養(yǎng)老”鼓勵投資性需求

南海房地產(chǎn)協(xié)會秘書長麥志光認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不一定切合實際，各地方有不同情況，不能一刀切?！翱雌饋砻篮茫瑢嶋H操作起來一定要審慎?！丙溨竟庹f，國家并不鼓勵大家一下子去買房，但這個“以房養(yǎng)老”實際鼓勵投資性需求，而投資性需求與國家的調(diào)控政策有點背道而馳。投資性需求越來越多，如果地產(chǎn)破裂，社會矛盾會激化。何況，房子作為不動產(chǎn)，既有升值的可能，也有貶值的可能。而“以房養(yǎng)老”實現(xiàn)的前提，則是房價不斷提高、房子長期升值。未來變數(shù)不可控，市民應(yīng)根據(jù)自身實際情況審慎選擇，合理調(diào)配自己的資產(chǎn)配置。

李華宇：

為老人多提供了一種養(yǎng)老選擇

佛山領(lǐng)先豐地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理助理李華宇認(rèn)為，佛山作為珠三角經(jīng)濟實力比較強的城市之一，由子女贍養(yǎng)父母的親情氛圍仍比較重，老人家也覺得要把房子留給子女，所以可能只有小眾群體會接受“以房養(yǎng)老”。

“房地產(chǎn)的金融屬性還是沒有用到極致，過去很多人買了商品房，寧愿房子空著不用?！苑筐B(yǎng)老”就是充分挖掘房地產(chǎn)的金融屬性?！崩钊A宇認(rèn)為，“這是一種趨勢，它只是為持有物業(yè)的老人多提供了一種選擇，沒有強迫有養(yǎng)老能力的人要這么做?！?/p>

孟曉蘇：

試點期間需穩(wěn)扎穩(wěn)打

保險版“以房養(yǎng)老”方案一經(jīng)推出，便引起各方廣泛關(guān)注。幸福人壽第一屆董事長和第二屆監(jiān)事長孟曉蘇是“以房養(yǎng)老”的首倡者，他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，即適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。因此，他不主張試點期間攤子鋪得過大，一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打。

此外，孟曉蘇還提出保險公司承擔(dān)長壽風(fēng)險及房產(chǎn)價值波動風(fēng)險的觀點。他說，保險公司必須依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故。之前國內(nèi)銀行推出的“倒按揭”多為定期產(chǎn)品，只管一段時間，房主家人不能參與房屋處置后的更多的收益。而新推行的“以房養(yǎng)老”，老年人過世后，保險公司對于房產(chǎn)處置所得，償還保險公司已支付的養(yǎng)老金本息后，剩余部分依然歸房主的法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老金本息，保險公司將承擔(dān)房屋價值不足的風(fēng)險，不可再向老年人的家屬追償。

鏡鑒

國外的“以房養(yǎng)老”

早在20世紀(jì)60年代，美國就開始試水“以房養(yǎng)老”模式，隨后加拿大、新加坡等國紛紛效仿。在過去的20年里，“以房養(yǎng)老”模式逐步發(fā)展成熟。目前，美國、加拿大、新加坡、英國等都有各自的“以房養(yǎng)老”服務(wù)體系，積累了相當(dāng)豐富的操作經(jīng)驗。

美國：最健全的“以房養(yǎng)老”保障體制 美國可謂是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性。美國“以房養(yǎng)老”模式也被稱為“倒按揭”貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人，分三種，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機構(gòu)辦理。

第一種是經(jīng)美國國會認(rèn)可，聯(lián)邦政府保險的“倒按揭”貸款，美國大約90%的“倒按揭”貸款屬于此種類型。大致是，62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，每月領(lǐng)取生活費。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價值和該機構(gòu)對此人的壽命預(yù)期相關(guān)，一旦確定就不可更改，雙方要承擔(dān)中間風(fēng)險。用戶可以盡可能長時間地生活在自己的住房內(nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。

第二種是由政府擔(dān)保的“倒按揭”貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會辦理，有固定期限，而且老年住戶須搬移住房及實施還貸計劃后才能獲得貸款。

第三種是專有“倒按揭”貸款，此“倒按揭”貸款模式由不同公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，貸款對象資格無需政府認(rèn)可，屬于個人理財產(chǎn)品。此方式可讓發(fā)放貸款機構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%～30%作為償還貸款的保證。這雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對住房增值部分的收益。

加拿大：成功發(fā)展個性化“倒按揭”

雖然加拿大的“以房養(yǎng)老”模式主要也表現(xiàn)為“倒按揭”，但與美國不同的是，加拿大的“倒按揭”貸款業(yè)務(wù)極具個性化。在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

老年人可以用這筆“倒按揭”貸到的錢給子女支付買房的首付，旅游、裝修房屋等。加拿大是“倒按揭”貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快、比較成功的國家之一，成功的關(guān)鍵就在于可根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。一個充分考慮了客戶需求與銀行利益的“倒按揭”方案一般會為市場各方所接受。

英國：住房抵押貸款須充當(dāng)保費購買年金

英國的住房養(yǎng)老模式則更多地借助于保險公司的力量，即住戶將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費用來購買年金，因此，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。

目前英國辦理住房抵押貸款的金融機構(gòu)和協(xié)會有上百家，向顧客提供品種多樣和靈活可靠的抵押貸款。這些銀行雖然在抵押貸款利率以及借還貸條件方面有些細(xì)微差別，但大致的貸款和還貸原則基本相同。

貸款金額一般為所購買住房價格的70%到90%，不同機構(gòu)政策略有不同，貸款額大致為個人年收入的3.5倍。然后，房屋主人再用這筆貸款充當(dāng)保費去購買年金。實際上這是保險公司在與被保險人的壽命博弈，被保險人活得越久，則保險公司需要支付的養(yǎng)老金就越多；反之則保險公司就能很快收回房產(chǎn)獲利。

新加坡：組屋不能“倒按揭”

新加坡是實施“以房養(yǎng)老”模式比較成功的國家之一。在新加坡，政府規(guī)定“倒按揭”只限于私人建造的商品住房，組屋不能參加“倒按揭”。組屋是指由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，類似于我國的經(jīng)濟適用房。

新加坡“以房養(yǎng)老”模式具體情況有以下三種：其一，允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。其二，對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。其三，“倒按揭”。退休者將自己的住房抵押給金融機構(gòu)，按月從該金融機構(gòu)獲得現(xiàn)金收入，退休者仍居住在自己的住房內(nèi)。當(dāng)該退休者死亡、出售該住房、搬出或原先商定的貸款期限到期時，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息。評論

如何破解“以房養(yǎng)老”難題

從7月1日起，我國已在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險即“以房養(yǎng)老”試點，作為試點城市的保險業(yè)如何抓住這一機遇，迎接挑戰(zhàn)，破解難題，做好“以房養(yǎng)老”這篇文章，筆者就此談點看法。

當(dāng)前保險業(yè)開展“以房養(yǎng)老”面臨幾個難題。

政策、法律層面缺乏有效支撐。養(yǎng)老屬于社會性問題，而住房反向抵押養(yǎng)老保險更是涉及房管、保險和中介機構(gòu)等多個部門，尚未制定統(tǒng)一政策和操作細(xì)則，并且抵押物處置缺乏明確法律支持。

房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)政策亟待破解。目前，我國仍然執(zhí)行的是住宅房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無償收回，這是保險業(yè)開展此項業(yè)務(wù)關(guān)注的焦點。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大。

客戶單一導(dǎo)致業(yè)務(wù)發(fā)展可能受限。我國的傳統(tǒng)觀念中對“房”的重視根深蒂固，老年人通常會將房屋作為財產(chǎn)讓子女繼承。一方面，經(jīng)濟條件較好的老人并不需要以房養(yǎng)老補貼生活；另一方面，經(jīng)濟條件較差的老人房屋價值通常并不高，可從中獲得的補貼有限，在房屋的具體估值上較難與保險公司達(dá)成一致，子女給予的阻力也更大。在目前情況下，住房反向抵押養(yǎng)老保險的客戶，最有可能是獨居或孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人，并且擁有完全產(chǎn)權(quán)的住房。

保險業(yè)門檻過高使客戶望而卻步。保險業(yè)為規(guī)避市場風(fēng)險，針對“以房養(yǎng)老”的群體過于挑剔，設(shè)置的門檻過高也是讓“以房養(yǎng)老”保險面臨難題的重要原因。

基于上述難題，筆者建議：首先，進(jìn)一步完善配套支持“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策制度和法律法規(guī)。住房反向抵押養(yǎng)老保險是一種新型金融工具，涉及產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險轉(zhuǎn)移等法律問題，并在實施過程中會面臨房價波動、壽命風(fēng)險、道德風(fēng)險等各種風(fēng)險。因此，迫切需要通過設(shè)計、完善法律制度，在資產(chǎn)評估、風(fēng)險防控等方面設(shè)計一套完整的法規(guī)及程序規(guī)范各方保險市場參與主體的行為。

其次，建立政府與市場相結(jié)合模式，培養(yǎng)多元參與主體。在運作模式上，建議借鑒美國模式的經(jīng)驗，并結(jié)合我國實際，采取政府調(diào)控與市場運行相結(jié)合的模式，即在政府主導(dǎo)和監(jiān)管下，充分培育和發(fā)揮保險、房地產(chǎn)等機構(gòu)及資產(chǎn)評估抵押、法律等中介機構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢和效率優(yōu)勢。

再次，建立有效風(fēng)險分擔(dān)機制。由于住房反向抵押保險項目是一個風(fēng)險較大、關(guān)系復(fù)雜、保險期較長的業(yè)務(wù)，若保險期內(nèi)遇到房產(chǎn)價值下跌或房產(chǎn)剩余價值低于保險成本等問題，保險機構(gòu)將面臨巨大風(fēng)險。因此，保險公司應(yīng)與房產(chǎn)等相關(guān)部門加強合作，從技術(shù)層面獲得更好的支持，同時，建立風(fēng)險分擔(dān)機制，由保險、房地產(chǎn)及中介機構(gòu)按一定比例入股成立合資公司，形成風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的合作機制，將經(jīng)營風(fēng)險降到最低。

最后，完善市場定價與資產(chǎn)評估機制。目前的當(dāng)務(wù)之急是完善市場定價與資產(chǎn)評估機制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競爭，保險機構(gòu)放下身段，以促進(jìn)“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，降低養(yǎng)老群體通過“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實惠。