房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測算依據(jù)及相關(guān)問題分析

王燕

【摘 要】隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在社會發(fā)展中占有越來越重要的地位，與人們的日常生活和利益息息相關(guān)，對社會化進(jìn)程的發(fā)展起到非常關(guān)鍵的作用。社會的發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的推動，房地產(chǎn)行業(yè)的效益提升也與社會經(jīng)濟(jì)不可分割，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)體制下，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢可謂非常迅猛，然而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也不可避免地遇到一些問題，尤其是房產(chǎn)面積測算方面。房產(chǎn)面積測算與消費(fèi)者的利益聯(lián)系緊密，稍有不慎就會造成利益沖突，影響開發(fā)商與消費(fèi)者的利益和關(guān)系，必須慎重對待。本文根據(jù)目前房產(chǎn)面積測算的現(xiàn)狀，羅列出房產(chǎn)面積測算中存在的問題，并對相關(guān)問題予以解決措施。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)面積測算；相關(guān)問題；解決對策

房屋產(chǎn)權(quán)面積指的是房產(chǎn)證上的面積，也就是產(chǎn)權(quán)主最終擁有的實(shí)際建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積與房產(chǎn)銷售的利益是直接掛鉤的，因此，房屋產(chǎn)權(quán)面積的測算不僅受到開發(fā)商的重視，也受到廣大消費(fèi)者的高度關(guān)注。

一、房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的測算

在經(jīng)濟(jì)力量的推動下，隨著普通住房制度的改革以及商品房價(jià)的持續(xù)上漲，房產(chǎn)面積的測算與消費(fèi)者有著緊密的直接聯(lián)系，關(guān)系到購房者的切身利益，房產(chǎn)測量按照國家制定的繪測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)用地信息資料，通過對購房人的房屋自然狀況和權(quán)屬狀況進(jìn)行專業(yè)測量，具有非常嚴(yán)密的科學(xué)性。房產(chǎn)面積測算作為房屋面積測算的具體形式，有利于保證房產(chǎn)買賣雙方的利益，維護(hù)正常的社會市場秩序，對社會發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。

在我國城市化建設(shè)加快的步伐下，房地產(chǎn)行業(yè)迅速升溫，城市用地日顯緊張，房屋建筑開始傾向于高層化，這種情況就不得不對消防安全提出相關(guān)要求，消防連廊的建筑在房產(chǎn)中顯得頗為重要，它直接與相鄰戶內(nèi)的房間相通，平時(shí)可作為陽臺使用，在緊急疏散時(shí)則用于組成公共通道通往消防樓梯。由于其布局是根據(jù)一幢房子的整體結(jié)構(gòu)來設(shè)置的，并且與消防樓梯相連，因此，其面積測算與樓梯屬同等性質(zhì)。

目前，很多商品房采用復(fù)式建筑斜屋面，對于斜面結(jié)構(gòu)屋頂高于2.2米以上的部位，按照外圍水平的投影面積進(jìn)行計(jì)算，對于單純的斜屋面房屋，則可以直接切取2.2米的高度計(jì)算；坡屋頂?shù)挠?jì)算由于樓層高度的問題，容易導(dǎo)致測量結(jié)果出現(xiàn)誤差，可以通過分割的方式計(jì)算測量，高于2.05米的直接計(jì)算全部的面積，在1.75米到2.05米之間可按水平投影面積的一半進(jìn)行測量計(jì)算，這樣既比較人性化，又在一定程度上減輕了消費(fèi)者的擔(dān)憂。

柱廊就是與房屋相連著的走廊，在計(jì)算中，由于其存在層數(shù)不確定，可以按照水平投影面積進(jìn)行測算，消除其中存在的差異，保持一層與多層面的一致性；陽臺的發(fā)展在房產(chǎn)面積中也算日新月異，其計(jì)算應(yīng)根據(jù)具體情況，在維護(hù)結(jié)構(gòu)方面按照水平投影的面積計(jì)算，沒有遮蓋的部位不用計(jì)算面積。

在房產(chǎn)面積測算方面，共有面積的公攤測算是住戶普遍關(guān)注的問題。共有建筑面積主要有變電室、地下室、設(shè)備間、垃圾道、公共門廳等，為整幢服務(wù)的公共用房管理用房的建筑面積，以及水平投影面積一半的建筑面積。共有房產(chǎn)面積的分?jǐn)偡椒ň褪菍⒄狈慨a(chǎn)建筑各套內(nèi)建筑面積之和，以及作為獨(dú)立使用的地下室、車庫、警衛(wèi)室、管理用房等進(jìn)行扣除，剩余的也就是整幢房產(chǎn)建筑的共有面積，具體計(jì)算就是：每套房的公攤面積=本幢樓的共有建筑面積÷本幢樓套內(nèi)總面積×每套房套內(nèi)面積。

二、房產(chǎn)面積測算存在的問題

經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展也推動經(jīng)濟(jì)水平的提升，在社會發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)作為推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，為社會經(jīng)濟(jì)效益的整體提升做出了不小的貢獻(xiàn)，房產(chǎn)面積測算是房地產(chǎn)行業(yè)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，與消費(fèi)者和開發(fā)商之間有著十分緊密的聯(lián)系，逐漸受到人們的關(guān)注和重視。就社會房產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看，房產(chǎn)面積測算方面存在很多問題，需要及時(shí)有效地解決。

房產(chǎn)面積測算從根本上來說，就是利益的劃分，因此，很容易引起糾紛。在房產(chǎn)面積測算過程中，前置測算面積與登記測算面積的不一致問題比較突出，消費(fèi)者購房過后，產(chǎn)權(quán)證、房屋預(yù)告登記和購房合同中顯示的測量面積有所差池，這種情況出現(xiàn)的幾率很大，導(dǎo)致購房人與開發(fā)商之間產(chǎn)生矛盾甚至達(dá)到矛盾激化的程度。

由于施工過程中制度和相關(guān)規(guī)范的管理不健全或者監(jiān)督不力、對規(guī)范條例沒有深入理解、沒有按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范施工、施工過程中規(guī)格出現(xiàn)誤差等各種因素導(dǎo)致前置測算面積和登記測算面積大不相同，房屋產(chǎn)權(quán)面積的差異對消費(fèi)者的利益造成很大影響，激化消費(fèi)者與開發(fā)商、房屋面積檢測管理部門之間的矛盾，對房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極為不利，對社會和諧關(guān)系的進(jìn)展也產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，必須盡快解決目前存在的問題。

三、房產(chǎn)面積測算問題的解決對策

房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代社會中占據(jù)的地位至關(guān)重要，與社會發(fā)展有著相輔相成、互相促進(jìn)、互相推動的關(guān)系，房產(chǎn)面積測算是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)體系不可缺少不容忽視的重要環(huán)節(jié)，房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測算的問題如果擱置起來，將會給人們的正常生活造成不好的影響，面臨房產(chǎn)面積測算方面存在的問題，必須擺正態(tài)度，認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙Υ?，并積極采取相關(guān)的有效措施，及時(shí)予以解決。

房屋產(chǎn)權(quán)面積測算歸根究底是測量面積存在差池，是消費(fèi)者利益受到了損害，針對這種情況，應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)面積測算方面定制嚴(yán)格的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對房屋測繪中經(jīng)常遇到的概念和定義等進(jìn)行深入理解，從科學(xué)的角度落實(shí)，保證數(shù)據(jù)的一致性。

房屋產(chǎn)權(quán)面積測算問題如果及時(shí)得到解決，既能夠在一定程度上緩和消費(fèi)者與開發(fā)商之間的關(guān)系，也能確保消費(fèi)者的利益不受到損害，對房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)工作都帶來了便利，產(chǎn)生積極的影響，對房地產(chǎn)行業(yè)以后的發(fā)展也有著非常重要的作用。

四、結(jié)束語

經(jīng)濟(jì)全球化步伐的加快，在一定程度上促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)力量的推動下逐漸霸占龍頭地位，成為我國社會的核心產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步起到非常積極的作用，但是房產(chǎn)面積測量方面存在許多問題，必須采取相關(guān)措施進(jìn)行解決。在以后的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)依舊會面臨許多問題和挑戰(zhàn)，要勇于面對，積極解決問題，房地產(chǎn)行業(yè)仍是社會發(fā)展的重要組成要素和主要推動力量。

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