淺議房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理

孫婷

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)受其行業(yè)特性影響，融資壓力大，融資管理對于成功的房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要。當前，我國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著史上最嚴格的調(diào)控，限購限貸無疑為企業(yè)的融資增加了困難。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在的問題及其成因，并提出了解決的方法和措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資管理；困境

資金對于企業(yè)來說猶如血液之于人的生命，這一點對于房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為突出。房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，良好順暢的融資管理對于一個企業(yè)的健康程度和發(fā)展動力至關(guān)重要。

房地產(chǎn)企業(yè)投資期限長、投資金額量大、周轉(zhuǎn)時間較長、受宏觀形勢影響較大，如何拓寬融資渠道，降低融資成本，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是各大房企的要務(wù)之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理概述

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的含義

通常來說，融資管理是指企業(yè)向企業(yè)外部有關(guān)單位或個人以及從企業(yè)內(nèi)部籌措和集中生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的財務(wù)管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理顧名思義是指，房地產(chǎn)企業(yè)為開展房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，通過各種方式對外對內(nèi)融通資金，控制風(fēng)險，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的財務(wù)管理活動。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的特點

（1）全過程性。房地產(chǎn)項目從取得土地、開發(fā)建設(shè)到銷售回籠無不涉及大量的資金流動，且環(huán)環(huán)相扣。取得土地階段時間雖然短，但是資金需求量巨大，工程建設(shè)開發(fā)階段相對時間較長，資金流出按工程節(jié)點逐步發(fā)生，前二個階段主要表現(xiàn)為資金流出，而到了銷售階段則主要是資金流入。

（2）風(fēng)險性高。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國金融體系尚不發(fā)達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理面臨較大風(fēng)險。

（3）綜合性強。房地產(chǎn)項目的資金投入量大，涉及環(huán)節(jié)眾多，資金回收期較長，且外部融資的限制較多。不但要明確房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中每個階段的融資需求和特點，還要針對各階段的不同情況匹配相適應(yīng)的融資模式，確保資金順利流轉(zhuǎn)。

3.融資管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

融資管理作為企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容之一，對于房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要和關(guān)鍵。

（1）房地產(chǎn)經(jīng)營活動涉及的資金量大，周轉(zhuǎn)期長，有效的融資管理是確保房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵之一。眾所周知，資金鏈斷裂對房地產(chǎn)企業(yè)來說是相當致命的，因此在房地產(chǎn)項目運營過程中必須不斷加強融資管理。

（2）有效系統(tǒng)的融資管理有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標。通常，資金成本是房地產(chǎn)成本項目中占比較大的一項?？刂坪觅Y金成本將能降低成本，提高房地產(chǎn)項目的收益，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的終極目標。

二、房地產(chǎn)融資管理面臨的困境及其原因分析

1.房地產(chǎn)融資難度大增加了融資管理的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，投資周期長、周轉(zhuǎn)率低、風(fēng)險大，導(dǎo)致融資壓力巨大，給房地產(chǎn)企業(yè)融資管理帶來了不少困難。另外，近年來國家出臺了多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購、限貸等，房地產(chǎn)信貸規(guī)模緊縮、銷售受阻無疑更進一步加重了企業(yè)的融資困難。面對融資難，如果沒有良好的融資管理去應(yīng)對的話，將大大影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。造成房地產(chǎn)企業(yè)融資難有多方面因素。其中最為突出的是房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全，融資效率低?？v觀中國房地產(chǎn)企業(yè)，目前銀行貸款仍是外部融資的主要渠道。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，僅靠銀行貸款越來越難以滿足眾多房地產(chǎn)企業(yè)對資金的巨大需求。這種單一融資方式所帶來的融資管理風(fēng)險是不言而喻的。此外，由于房地產(chǎn)融資市場的不健全，無形中增加了企業(yè)的融資成本，進一步加大了企業(yè)融資管理的難度和風(fēng)險。

2.對融資的全過程管理重視程度不足

資金運動與房地產(chǎn)開發(fā)程序可謂是密切相關(guān)，然而大部分房地產(chǎn)企業(yè)往往對融資管理未給予足夠的重視，缺少系統(tǒng)的管理體系，融資管理仍處于粗放式管理狀態(tài)。認為融資管理僅僅是財務(wù)部門或是資金管理部門的事情的想法較為普遍，全員參與度不深。一方面很少有企業(yè)將融資管理上升到戰(zhàn)略的高度，針對企業(yè)的發(fā)展制定出全面系統(tǒng)的融資方案及總體規(guī)劃。另一方面有些房地產(chǎn)企業(yè)未將融資管理貫徹到房地產(chǎn)的每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中去。這樣往往會造成融資管理缺乏系統(tǒng)性，融資結(jié)構(gòu)不合理、融資成本上升、融資效率降低，增加融資管理的難度和風(fēng)險。

三、如何應(yīng)對房地產(chǎn)融資管理困境的幾點思考

1.積極拓寬房地產(chǎn)項目融資渠道，努力開發(fā)多種金融產(chǎn)品

房地產(chǎn)項目融資從最初的依靠銀行信貸的融資方式，到目前逐步發(fā)展的地產(chǎn)基金、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行、地產(chǎn)投資專門機構(gòu)、地產(chǎn)信托和信托基金等融資方式。這些融資方式雖然尚未完全發(fā)揮其良好的效果，但確實推動了房地產(chǎn)融資體系朝著全面成熟的方向買進。是否選擇合適的融資模式對于一個房地產(chǎn)項目是否獲得理想的融資效果有著直接的影響，這就需要國家在加強對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的同時，要進一步結(jié)合上述法律法規(guī)，不斷探索多種融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對每一項融資進行全面的規(guī)劃，明確融資目的，根據(jù)自身實際情況積極探索新的融資渠道和多種融資途徑，密切關(guān)注房地產(chǎn)融資市場的各類動向。舉例來說，中國銀監(jiān)會2008年頒布了“關(guān)于印發(fā)《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》的通知”（銀監(jiān)發(fā)[2008]84號），為并購貸款全面推行開了閘。如果此時企業(yè)通過股權(quán)收購方式取得了房地產(chǎn)開發(fā)項目，則可以采用并購貸款的方式解決一部分初始投入的資金，為后續(xù)項目的開發(fā)建設(shè)提供有力的資金保障。從金融機構(gòu)角度來說，要不斷開發(fā)新的房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，針對不同的企業(yè)提供多樣化的融資服務(wù)，為推進多途徑、多渠道、的房地產(chǎn)項目融資方式提供保障。

2.積極推進完善房地產(chǎn)證券化

所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實現(xiàn)與發(fā)展，是因為房地產(chǎn)和有價證券可以有機結(jié)合。房地產(chǎn)證券化實質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。作為房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新，這一模式是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生出來的。房地產(chǎn)證券化具有安全系數(shù)高、參與者眾多，關(guān)系復(fù)雜、政策性強、證券品種多樣化，適合于投資等特征。房地產(chǎn)證券化有利于提高銀行資產(chǎn)的流動性，釋放金融風(fēng)險；有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運行機制；有利于健全我國的資本市場，擴大投資渠道。為了更好地推進房地產(chǎn)證券化，首先要完善我國的證券交易市場，制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展，以促進房地產(chǎn)項目證券化融資的應(yīng)用。其次，需要依據(jù)美國等多國房地產(chǎn)項目證券化融資的經(jīng)驗，在實施證券化融資的過程中，要不斷完善健全項目風(fēng)險監(jiān)管機制，保證其良性健康的發(fā)展。再次，需要不斷提升與證券化匹配的技術(shù)水平。房地產(chǎn)證券化雖然原理簡單，但真正的實施還需要克服許多難點。例如，我國現(xiàn)階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產(chǎn)證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個復(fù)雜的問題，不同的會計處理會導(dǎo)致不同的證券化成本與收益，如何設(shè)計合理的房地產(chǎn)證券化會計制度也將是一個漫長的過程。此外，房地產(chǎn)證券化還需要相適應(yīng)的專業(yè)人員和團隊，因此專業(yè)人才的培養(yǎng)也是十分迫切的。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)自身管理，不斷提高資金使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予融資管理充分的重視，將其提升到戰(zhàn)略的高度，結(jié)合企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃，建立全面融資管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻重視開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，加快整體存貨周轉(zhuǎn)率，降低資金占用，從而實現(xiàn)提高資金使用效率的目標。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)開發(fā)建設(shè)銷售全過程的各個重要資金節(jié)點，同時應(yīng)加強企業(yè)每個員工建立資金效益理念，以利于落實整個資金管理流程的每個環(huán)節(jié)。其次，合理控制開發(fā)節(jié)奏，減少過度預(yù)支。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，適度舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，切忌好大喜功，過度預(yù)支資金。如果房地產(chǎn)企業(yè)靠借貸支撐企業(yè)的發(fā)展，一旦發(fā)生債務(wù)危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當采取有效的防范和調(diào)整措施，盡早處置閑置資產(chǎn)，加速存貨的周轉(zhuǎn)。再次，嚴格控制成本費用支出。一個成功的房地產(chǎn)企業(yè)必然有一套準確高效的成本費用控制體系。當前，房地產(chǎn)市場愈加規(guī)范的形勢下，如何做好成本控制對企業(yè)的利潤率顯得更為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立全面預(yù)決算制度和嚴格的審核制度，讓每一筆開支都遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費，加快房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營積累，提高融資管理水平。

四、結(jié)語

融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競爭力的關(guān)鍵因素之一。如何更好地適應(yīng)外部市場的變化和提高自身管理能力是每個房地產(chǎn)企業(yè)加強融資管理過程中必須正視的問題，只有將融資管理的理念真正深入企業(yè)的每個環(huán)節(jié)、每位員工，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)更為順暢，更好地實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標。

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