出讓國有土地使用權(quán)中成本逼近法測算地價(jià)應(yīng)用探討

摘要：成本逼近法在國有土地使用權(quán)出讓，特別是工業(yè)用地出讓估算地價(jià)中應(yīng)用廣泛。在用成本逼近法測算地價(jià)時(shí)，對(duì)土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地增值收益以及個(gè)別因素修正等構(gòu)成要素需要注意的事項(xiàng)進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：成本逼近法；測算；地價(jià)

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 1674-0432（2014）-12-07-1

成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的方法。成本逼近法是土地估價(jià)的基本方法之一，在工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓中應(yīng)用較多，為國有土地使用權(quán)出讓提供了價(jià)格參考依據(jù)。但在實(shí)際應(yīng)用中也存在一些問題，下面結(jié)合實(shí)際工作，就成本逼近法有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行探討，以期能指導(dǎo)實(shí)際工作。

1 成本逼近法計(jì)算公式及相關(guān)要素

根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2001），成本逼近法的基本公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益。其中，土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)是評(píng)估基準(zhǔn)日的重置費(fèi)用，而不是土地使用者實(shí)際取得和開發(fā)利用土地時(shí)的實(shí)際投入。在確定土地取得費(fèi)時(shí)，應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。根據(jù)土地取得方式的不同，有下列三種情況：（1）以征收方式取得農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)；征地費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。（2）以拆遷方式取得城鎮(zhèn)存量國有土地時(shí)，土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。（3）從市場購入土地時(shí)，土地取得費(fèi)是土地購買價(jià)格，而且應(yīng)是客觀的市場購買價(jià)格。土地取得費(fèi)是區(qū)域土地取得的平均成本或費(fèi)用，具有區(qū)域性。

國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提（安排）的各類專項(xiàng)資金，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)通過調(diào)查所在區(qū)域同類土地的客觀成本費(fèi)用水平確定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。對(duì)于土地增值收益，未經(jīng)科學(xué)認(rèn)證的土地增值收益率，不得直接在測算地價(jià)時(shí)使用。

2 計(jì)算中的個(gè)別因素修正

通過上述公式得到的計(jì)算結(jié)果是區(qū)域平均的土地價(jià)格，還需根據(jù)宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件進(jìn)行個(gè)別因素修正。在同一區(qū)域內(nèi)，不同位置的土地，其利用價(jià)值不同，價(jià)格差別很大；其他還包括宗地面積、形狀、臨路狀況、地形、地勢，地質(zhì)條件，土壤，臨路狀況，對(duì)外交通便捷度，土地開發(fā)程度、臨路寬度、城市規(guī)劃限制等因素，需要對(duì)這些個(gè)別因素如何影響價(jià)格、在多大程度上影響價(jià)格進(jìn)行分析和判斷。宗地面積大小合適，有利于土地利用，過大或過小不利于土地利用。宗地形狀以長方形等規(guī)劃形狀有利于土地利用，不規(guī)則形狀等都不便于土地利用。這些因素，都會(huì)對(duì)不同用途的土地價(jià)格產(chǎn)生不同程度的影響，分析判斷這些因素的影響程度，確定修正系數(shù)，從而測算宗地地價(jià)。

個(gè)別因素修正的方法：根據(jù)影響待估宗地地價(jià)的主要個(gè)別因素的影響方向和程度，可參考基準(zhǔn)地價(jià)修正體系建立個(gè)別因素修正系數(shù)說明表和系數(shù)表，確定待估宗地的個(gè)別因素修正系數(shù)。舉例如下表：

個(gè)別因素修正系數(shù)說明表及修正系數(shù)表

注：為了敘述方便，上表中只選取了上述幾項(xiàng)個(gè)別因素。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和待估宗地設(shè)定用途，進(jìn)行取舍。

另外，區(qū)域平均的土地價(jià)格是無限年期的地價(jià)。土地使用年期對(duì)價(jià)格具有較大的影響，出讓土地使用權(quán)都是有期限的，因此需要對(duì)區(qū)域平均土地價(jià)格進(jìn)行土地使用年期修正。假設(shè)評(píng)估地價(jià)分別為無限年期土地價(jià)格（用V表示）和設(shè)定年限的土地價(jià)格（用Vn表示），則：

V=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益

Vn=V×[1-1/（1+r）n] 式中：V-無限年期土地價(jià)格；Vn-待估宗地設(shè)定年限的土地價(jià)格；r-土地還原利率；n-待估宗地設(shè)定土地使用年限。

3 結(jié)語

綜上所述，在出讓國有土地使用權(quán)時(shí)運(yùn)用成本逼近法時(shí)，應(yīng)采用公式：待估宗地價(jià)格=區(qū)域平均土地價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)。成本逼近法各要素必須按照同類用地客觀水平來確定，同時(shí)，要注意土地取得費(fèi)的界定范圍，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地使用年期、個(gè)別因素等因素修正，才能測算出接近市場狀況的宗地地價(jià)。

作者簡介：婁俊啟，葫蘆島市國土資源局，中級(jí)工程師，研究方向：土地價(jià)格評(píng)估。

網(wǎng)絡(luò)出版時(shí)間：2014-6-1213:25:58

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