我國發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的可行性分析
——基于PEST-SWOT模型的思考

(東北師范大學政法學院，吉林 長春 130117 )

1 “以房養(yǎng)老”的背景及內(nèi)涵

2000年我國第五次人口普查顯示，我國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.3億，占全國人口總數(shù)的10.41%。根據(jù)國際社會老齡化指標，一個國家當60以上(包括60歲)老年人口占全國總?cè)丝诳倲?shù)的10%，或者65歲以上(包含65)老年人口占全國人口總數(shù)的7%，說明這個國家已經(jīng)開始進入了人口老齡化時代。2010年，我國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上人口總數(shù)已經(jīng)達到1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%,十年間我國老年人口平均每年增加480萬人?！吨袊淆g事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出:2011年-2015年，第一個老齡化高峰出現(xiàn)，全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人口860萬，我國全面進入人口老齡化時期。人口老齡化，老年人的養(yǎng)老問題越發(fā)突出，目前養(yǎng)老保障體系，已經(jīng)無法滿足老年人對養(yǎng)老的需求。對養(yǎng)老保障提出了更高的要求。為開拓多元養(yǎng)老方式，2013年9月國務院對外發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，提出了關(guān)于“以房養(yǎng)老”的金融養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”開始引起社會各界的關(guān)注。

“以房養(yǎng)老”，廣義上來講，是指老年人利用自己的房子，通過金融市場采取多種方式，取得養(yǎng)老生活費用的做法，包括遺贈養(yǎng)老、房屋出租、大房換小房、售后回租、住房反向抵押貸款等。狹義的“以房養(yǎng)老”即住房反向抵押貸款，是指擁有獨立產(chǎn)權(quán)的老年人將房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司或其他金融機構(gòu)，每月或每年拿取固定金額的養(yǎng)老金。老年人在去世前，對該房產(chǎn)擁有居住權(quán),老人去世后，房產(chǎn)歸金融機構(gòu)所有。金融機構(gòu)將房產(chǎn)出售，獲得資金用于還貸款本金、利息及各項費用，同時，也享有房地產(chǎn)的升值收益?！耙苑筐B(yǎng)老”是一種自助的養(yǎng)老方式。起源于荷蘭，80年代興起于美國，是創(chuàng)新型的補充養(yǎng)老金來源的方式，在我國正處于試點探索階段，是否行得通仍需探討。

2 我國發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的PEST-SWOT 分析

2.1 基于PEST的內(nèi)部(S)優(yōu)勢分析

2.1.1 政策性內(nèi)部優(yōu)勢

2014年7月中國保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于“以房養(yǎng)老”試點的指導意見，指出我國將以北京、上海、廣州、武漢四個一線城市開展為期二年的試點工作。這一政策的出臺，給“以房養(yǎng)老”模式在我國的發(fā)展提供了契機。

2.1.2 經(jīng)濟性內(nèi)部優(yōu)勢

“以房養(yǎng)老”模式是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，隨著經(jīng)濟的快速增長，社會資金充足，給以房養(yǎng)老提供了良好的經(jīng)濟外部環(huán)境。

2.1.3 社會性內(nèi)部優(yōu)勢

一方面，隨著人口老齡化的不斷增加，生活方式的轉(zhuǎn)變，原有養(yǎng)老方式無法滿足需求。一些沒有養(yǎng)老金的老年人，渴望找到養(yǎng)老資金的來源。一些有養(yǎng)老金的老年人，對自己的生活品質(zhì)有了新的要求。另一方面，隨著計劃生育，獨生子女政策的實行，四個老人、一對夫妻、一個孩子，“四二一”新型家庭模式產(chǎn)生，使子女無力贍養(yǎng)四位老人，家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化。這兩方面說明我國發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式存在潛在的市場。

2.1.4 技術(shù)內(nèi)部優(yōu)勢

可以參與“以房養(yǎng)老”的運營機構(gòu)很多，銀行、保險公司在技術(shù)方面，產(chǎn)品定位、風險預測都有專業(yè)團隊。

2.2 基于PEST的內(nèi)部劣勢(W)分析

2.2.1 政策性內(nèi)部劣勢

“以房養(yǎng)老”的政策性軟環(huán)境還不成熟，沒有相關(guān)的法律規(guī)范與相關(guān)扶持政策。西方國家發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)驗，“以房養(yǎng)老”模式在運行過程中，政府始終參與其中，扮演著監(jiān)管、擔保、扶持的角色，沒有政府的介入，“以房養(yǎng)老”模式很難獲得成功。

2.2.2 經(jīng)濟性內(nèi)部劣勢

對于參與機構(gòu)來說，“以房養(yǎng)老”模式需要投入的資金巨大、周期長、運作起來風險很大。參與運營的機構(gòu)擔心抵押貸款的老年人預期原壽命過長、貸款跨度時間長、房屋價值的波動等風險，帶來經(jīng)濟損失。對于貸款的老年人來說，參加“以房養(yǎng)老”的交易費用與保證金是一筆不小的費用，而且擔心無法持續(xù)、穩(wěn)定地拿到養(yǎng)老金，還擔心在壽命未盡的時候房屋被收走等。

2.2.3 社會性內(nèi)部劣勢

我國是傳統(tǒng)依靠土地生活的民族，世代生活在固定的一個地方，血緣觀念與家庭觀念尤為看重。一方面，房子是家的直接體現(xiàn)，將房子留給子女的觀念根深蒂固，天經(jīng)地義。 老年人寧愿自己生活得差些，也不愿將留給子女的房子抵押給金融機構(gòu)。參加“以房養(yǎng)老”，將意味老人身后就沒有什么能留給自己的子女，子女不再擁有老人房產(chǎn)的繼承權(quán)，這與中國家庭財產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)很難相容。另一方面,贍養(yǎng)父母是中國的優(yōu)良傳統(tǒng),大多數(shù)人認為“以房養(yǎng)老”是無兒無女或子女不孝的老人才會選擇?！耙苑筐B(yǎng)老”與“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想形成沖擊，將使兒女承受不必要的社會輿論壓力。

2.2.4 技術(shù)性內(nèi)部劣勢

“以房養(yǎng)老”模式需要各類專業(yè)人才，進行房屋的評估、預計折損、修繕等房產(chǎn)評估; 需要咨詢機構(gòu)對想?yún)⒓印耙苑筐B(yǎng)老”的老人提供咨詢幫助、問題解答等，目前，我國在這方面還很欠缺。而且，存在著房產(chǎn)評估機構(gòu)不規(guī)范，評估機構(gòu)水平差異較大，市場存在惡性競爭、評估結(jié)果存在爭議等問題。

2.3 基于PEST的外部機會(O)分析

2.3.1 政策性外部機會

養(yǎng)老形勢越來越嚴峻，政府也在不斷尋找其它養(yǎng)老形式，成為養(yǎng)老保障的有益補充，隨著“以房養(yǎng)老”需求人數(shù)的增加，將會加快我國對“以房養(yǎng)老”模式的支持與規(guī)范力度。

2.3.2 經(jīng)濟外部性機會

首先,對于大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭來說，住房占家庭財產(chǎn)的比重最高，工薪階層辛苦一輩子，沒有過多的現(xiàn)金，生活質(zhì)量也不高。幾乎所有儲蓄都在房產(chǎn)這一固定資產(chǎn)上?！耙苑筐B(yǎng)老”模式在不影響居住情況下，將房產(chǎn)盤活，提供了養(yǎng)老金的額外來源，達到個人生命周期資產(chǎn)的最優(yōu)配置，刺激個人消費。其次，推進金融業(yè)綜合經(jīng)營的發(fā)展，實現(xiàn)金融創(chuàng)新。

2.3.3 社會外部性機會

我國政府提倡發(fā)展養(yǎng)老保障體系，開拓多元化的養(yǎng)老方式。我國老年人，目前主要的養(yǎng)老金來源于每個月領(lǐng)取的養(yǎng)老保險金?！耙苑筐B(yǎng)老”模式將拓寬老年人的養(yǎng)老金來源。

2.3.4 技術(shù)外部性機會

“以房養(yǎng)老”模式正處于試點階段，存在著很多技術(shù)性問題，但也正是他的機遇所在，可以加快金融專業(yè)人才的培養(yǎng)與咨詢機構(gòu)的建立，有利于完善相關(guān)技術(shù)。

2.4 基于PEST的外部挑戰(zhàn)(T)分析

2.4.1 政策性外部挑戰(zhàn)

如果“以房養(yǎng)老”模式在我國推行，需要建立相關(guān)法規(guī)政策，對“以房養(yǎng)老”模式的運作進行規(guī)范與監(jiān)管。這對“以房養(yǎng)老”模式的開展提出了更嚴格的要求，需要健全的“以房養(yǎng)老”體系。包括法律法規(guī)體系、監(jiān)管體系、信用體系、運作體系。

2.4.2 經(jīng)濟性外部挑戰(zhàn)

“以房養(yǎng)老”涉及面廣、風險大、需要穩(wěn)定的金融市場來做支撐，否則，會引來不必要的經(jīng)濟糾紛、法律糾紛。目前，我國金融市場不是很發(fā)達，金融產(chǎn)品有限，金融管理體制相對落后，金融機構(gòu)參與的積極性不高?！耙苑筐B(yǎng)老”模式需要一個完善的房地產(chǎn)市場做支持，才能順利運作。并且，受經(jīng)濟、政治、文化等多方影響，房地產(chǎn)市場價格走勢不穩(wěn)定，房價漲幅過大，部分地區(qū)存在著一定的泡沫，房地產(chǎn)市場存在著極大的不確定性。

2.4.3 社會性外部挑戰(zhàn)

首先，“以房養(yǎng)老”模式在我國還是一個新鮮事物，90年代起，我國開始對“以房養(yǎng)老”模式進行研究，所以普通居民對“以房養(yǎng)老”模式的了解比較少且對“以房養(yǎng)老”模式的誤解比較深。其次，年輕人剛步入社會，還未脫離對父母的依賴，多半不贊同父母將房子出售或抵押；父母傳統(tǒng)觀念比較重，重視親情，雖然沒有很好的物質(zhì)生活，仍不能接受以房養(yǎng)老。

2.4.4 技術(shù)性外部挑戰(zhàn)

從實際的角度出發(fā)，發(fā)展“以房養(yǎng)老”參與機構(gòu)需要進行大量的調(diào)研工作，需要大量金融精算人才，同時，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，房產(chǎn)價值幅動，給房產(chǎn)評估增加了難度。如何將房產(chǎn)的價值平均分配到老人的每月養(yǎng)老金中，這對“以房養(yǎng)老”模式的開展技術(shù)上是一個挑戰(zhàn)。

3 PEST-SOWT矩陣分析

PEST-SWOT政策(P)經(jīng)濟(E)社會(S)技術(shù)(T)內(nèi)部優(yōu)勢(S)國家開始重視養(yǎng)老服務業(yè)多元發(fā)展1.金融市場資金充足2.房屋保值空間大1.老年人口眾多2.有相對比例人群需求3.房屋私有化程度高掌握技術(shù),可參與運作的機構(gòu)比較多劣勢(W)1.相關(guān)法律法規(guī)不完善2.暫無政府支持1.存在長壽、利率、房屋價值波動等風險2.交易費用高1.傳統(tǒng)觀念與以房養(yǎng)老觀念的沖突2.社會信用體系不健全缺少專業(yè)金融人才與咨詢隊伍外部機遇(O)國家已開展“以房養(yǎng)老”試點工作1.可以使資源優(yōu)化配置2.金融創(chuàng)新,刺激消費,拉動經(jīng)濟增長1.拓寬養(yǎng)老金的來源2.有助于社會和諧穩(wěn)定加快金融專業(yè)人才的培養(yǎng)與咨詢機構(gòu)的建立,完善相關(guān)技術(shù)需求。挑戰(zhàn)(T)對法規(guī)政策提出要求1.金融市場不成熟2.房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定1.以房養(yǎng)老的認知度、接受度低2.社會輿論壓力大1.相關(guān)業(yè)務不熟練2.房產(chǎn)評估機構(gòu)不規(guī)范

通過對以房養(yǎng)老PEST-SWOT分析可以看出：

3.1 政策層面

明顯看出政府開始重視多元化養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展，但是政府參與過少,到目前為止，沒有相關(guān)的法規(guī)、優(yōu)惠政策的出臺，如稅收減免、財政貼息等。“以房養(yǎng)老”過程中政府起著關(guān)鍵性的作用，沒有政府介入“以房養(yǎng)老”的研究、政策支持、各方的協(xié)調(diào)與扶持，完全由市場主導的“以房養(yǎng)老”，市場很小，前景堪憂，而且我國的國情，百姓對政府的依賴與信任,更需要政府扶持參與。

3.2 經(jīng)濟層面

我國商業(yè)銀行存款、外匯儲備及保險業(yè)收入大幅增長，社會資金充足，給“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。但是，金融市場稚嫩，金融機構(gòu)這方面業(yè)務經(jīng)驗少，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定,房屋評估不規(guī)范，公正難保證且沒有相關(guān)法律規(guī)范約制，其帶來的經(jīng)濟風險，無論是對“以房養(yǎng)老”的參與機構(gòu)還是參加以房養(yǎng)老的老年人都是致命的。而且，老年人不愿意多花額外的錢，交納交易費用及保證金，這是發(fā)展“以房養(yǎng)老”中不能回避的問題。

3.3 在社會層面

我國全面進入了人口老齡化時期，老年人口眾多，大部分老年人，自身收入水平比較低，家庭收入不高，沒有其他養(yǎng)老金來源，給“以房養(yǎng)老”模式提供了必要性。住房改革、住房的商業(yè)化、二級房地產(chǎn)市場的活躍，給發(fā)展以房養(yǎng)老提供了可能性。但是，我國發(fā)展以房養(yǎng)老模式，要提高民眾對以房養(yǎng)老認知度，讓老年人了解與接受“以房養(yǎng)老”模式，讓社會了解與接受“以房養(yǎng)老”模式。改善現(xiàn)有的社會信用體系,建立信用關(guān)系，讓老人與金融機構(gòu)相互信任，這才是發(fā)展以房養(yǎng)老的先決條件。

3.4 技術(shù)層面

雖然我國可以操作“以房養(yǎng)老”的機構(gòu)很多，但是，對于任何機構(gòu)，這一業(yè)務都是陌生的。“以房養(yǎng)老”技術(shù)上相對復雜，包括政策的洞悉、模式的確定、產(chǎn)品的定價、房屋的評估、風險的預測等等。需要專業(yè)的金融人才，規(guī)范的評估機構(gòu)及咨詢機構(gòu)。目前，我國還不具備技術(shù)上的要求。

結(jié)論

通過PEST-SWOT模型對我國發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式在政治、經(jīng)濟、社會、技術(shù)四個方面的優(yōu)勢、劣勢、機遇、威脅的分析，“以房養(yǎng)老”模式確實有發(fā)展的必要性，也有很大的發(fā)展空間。但是，目前“以房養(yǎng)老”模式在我國還不具備發(fā)展的基礎(chǔ)，面臨著諸多的障礙與問題?！耙苑筐B(yǎng)老”模式實施需要居民的認可、政府的扶持、配套的法規(guī)政策、規(guī)范的金融市場、房地產(chǎn)市場和專業(yè)的咨詢機構(gòu)與金融人才。如何清除、解決“以房養(yǎng)老”過程中的障礙及問題，不是一朝一夕的事情，真正制定一個比較完善的“以房養(yǎng)老”體系還需要幾年甚至幾十年的時間。

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