宿命論

史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策已現(xiàn)裂縫。

今年4月以來，廣西南寧、安徽銅陵、浙江溫州、江蘇無錫、河南鄭州等城市，相繼出臺限降令、買房落戶、稅費(fèi)減免及公積金貸款優(yōu)惠等刺激購房需求的救市政策。這與旨在控制房價(jià)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的中國房產(chǎn)調(diào)控政策完全相左。

土地財(cái)政是促發(fā)地方政府推出救市政策的主因。不爭的事實(shí)是，土地出讓金和房地產(chǎn)營業(yè)稅在政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中占據(jù)非常重要的地位。其中，杭州、佛山、南京、長沙四座城市土地財(cái)政依賴程度超過100%，佛山則更是達(dá)到了147.5%。但今年上半年房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整引發(fā)了土地出讓金和房地產(chǎn)營業(yè)稅的雙雙下降，地方政府財(cái)政收入由此受到重大影響。

與以往不同，國內(nèi)相關(guān)部門對此輪地方政府的各種放寬政策都采取了默許的態(tài)度?！罢咭膊皇且怀刹蛔?，可以有一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)?！敝薪鸸狙芯坎扛笨偨?jīng)理張宇告訴《環(huán)球企業(yè)家》。他表示，這一輪為期三年多的地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了抑制房價(jià)過快上漲的目的。實(shí)際上，分類調(diào)控思路正受到上至各級政府下至開發(fā)商的認(rèn)可。普遍的看法是，房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性比較突出的領(lǐng)域，由中央來統(tǒng)一規(guī)定調(diào)控政策并不契合實(shí)際，合理的方式應(yīng)該是向下放權(quán)。

這似乎已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)宿命：每一輪緊縮式調(diào)控的放松都是新一輪狂熱的開始。這一規(guī)律幾乎沒有失手過，無論是在2009年，還是剛剛過去的2013年。

矛盾體

在目前形勢下，分類調(diào)控被地方統(tǒng)一執(zhí)行為放松購房政策，這不僅可以改善地方財(cái)政，還正被視為扼住經(jīng)濟(jì)下滑的藥方?！叭绻麖慕贕DP增長和社會(huì)穩(wěn)定來看，地方出臺放松政策應(yīng)該情有可原。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)歷來占據(jù)GDP較高比重，在2013年，這一比例高達(dá)16%?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉對《環(huán)球企業(yè)家》說。

事實(shí)上，宏觀經(jīng)濟(jì)疲弱主要?dú)w因于房地產(chǎn)市場的收縮。瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤預(yù)測，中國有15%的概率會(huì)出現(xiàn)因房地產(chǎn)活動(dòng)下滑，從而拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情況。

除了支持地方政府紛紛出臺樓市寬松政策外，很多方面還正在期待中央出臺更大力度的刺激政策。高盛高華證券有限責(zé)任公司分析師王逸向《環(huán)球企業(yè)家》出示的一份研究報(bào)告顯示：“我們對政策的不確定性感到擔(dān)憂，潛在的政策調(diào)整力度可能過小或者滯后。尤其是，我們認(rèn)為潛在的政策失誤可能導(dǎo)致悲觀情景的惡性循環(huán)，即房地產(chǎn)市場進(jìn)一步疲軟導(dǎo)致企業(yè)盈利疲弱、失業(yè)率上升、外匯外流、GDP增長放緩并使得銀行資產(chǎn)質(zhì)量面臨風(fēng)險(xiǎn)。”在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的形勢下，一部分機(jī)構(gòu)和企業(yè)正期待國家相關(guān)部門出臺一些具體的政策，包括下調(diào)二套房首付比例，下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率和取消存貸比要求。

這可能會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房價(jià)的再度漲升。但野村證券認(rèn)為，這種方式只會(huì)令中國住房供應(yīng)過剩的狀況惡化，把經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)間推遲一年而已。種種跡象表明，今年國家相關(guān)部門出臺大規(guī)模的樓市刺激政策的可能性很 低。

但放任地方政府放開樓市政策，是否會(huì)再度引發(fā)房價(jià)暴漲？陳仲偉表示這種可能性不大。他認(rèn)為，在過去6個(gè)月中，緊縮的信貸、購房者預(yù)期改變以及購買力流失海外等原因?qū)е路康禺a(chǎn)行業(yè)的衰退。這些制約因素至今還沒有發(fā)生根本性的改變，并且地方政府都是在限購政策上的微調(diào)，所以并不會(huì)引發(fā)房價(jià)暴漲和新一輪房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

一個(gè)不容忽視的轉(zhuǎn)變是，中國房地產(chǎn)的供求格局已經(jīng)發(fā)生變化。目前新增住房供應(yīng)量已經(jīng)超過了內(nèi)在需求，且住房供給中用于滿足投資性需求的比重越來越高。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來中國每年更新和改善性住房的總需求大約是500萬套至600萬套，城鎮(zhèn)常住人口增長所創(chuàng)造的住房需求約為每年300萬套，這兩項(xiàng)需求合計(jì)為每年800萬套至900萬套，但這仍遠(yuǎn)低于2013年城鎮(zhèn)住房竣工量1100萬套，也低于新開工規(guī)模。截至2013年末，約有5700萬套住房仍在施工當(dāng)中。值得一提的是，過去幾輪房地產(chǎn)行業(yè)回落均發(fā)生在宏觀政策和房地產(chǎn)政策顯著收緊之后，而本輪房地產(chǎn)行業(yè)的下滑并沒有明顯的政策觸發(fā)因素。

“有時(shí)并不能高估政策的影響?！睆堄钫J(rèn)為，過去10年，房子是稀缺的，市場就是一個(gè)上漲的格局，政策并不能讓趨勢發(fā)生改變，但現(xiàn)在供需格局趨向平衡，也不一定說政策放松就會(huì)大漲。

不過，在房地產(chǎn)的順勢調(diào)整之中，地方政府的救市之舉并不明智。陳仲偉表示，地方政府的舉措雖然短期內(nèi)能起到穩(wěn)定樓市和財(cái)政的作用，但從長期來看，地方經(jīng)濟(jì)依賴樓市是極不健康的發(fā)展模式。“現(xiàn)在‘有形之手’和‘無形之手’同時(shí)運(yùn)作，有時(shí)甚至‘有形’勝過‘無形’。應(yīng)該讓市場自動(dòng)調(diào)節(jié)。”

相對地方政府‘有形之手’的放開政策，讓房地產(chǎn)市場軟著落的思路似乎更具建設(shè)性?！巴恋貎r(jià)格平穩(wěn)，房價(jià)與收入?yún)f(xié)同，不漲或慢漲?！睆堄钫f。他表示，現(xiàn)在再不能頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳了，要看清楚真正的問題。另外，還應(yīng)該增加房地產(chǎn)分層設(shè)計(jì)，讓需求合理地導(dǎo)入保障的、市場的和高端的住宅等不同層次?！胺孔右衿渌唐芬粯?，從一般到最好，需要明確劃分?！?/p>