房價將進(jìn)入下行通道

張嗣興

中國的樓市始終深深地影響著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀調(diào)控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩(wěn)定等經(jīng)濟(jì)社會的多個主要方面，故而樓市的波動往往會牽一發(fā)而動全局，刺激各方神經(jīng)緊張起來。眼下的樓市又迎來了此刻。

6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《5月份新建商品房住宅庫存報告》顯示，在監(jiān)測的全國35個重點城市中，溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、沈陽、青島等15個城市存銷比超過20個月。也就是說，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個月才能賣完，很明顯，商品房庫存太高。6月13日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，工業(yè)增加值、社會消費品零售總額增速均現(xiàn)小幅回升，而全國固定資產(chǎn)投資累計增速已連續(xù)4個月出現(xiàn)下降。具體到房產(chǎn)，前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長14.7%，增速比前4月再回落1.7個百分點，創(chuàng)57個月新低。從房屋銷售情況看，前5月，商品房銷售面積36070萬平方米，同比降7.8%，降幅比前4月擴(kuò)大0.9個百分點。同期商品房銷售額23674億元，同比降8.5%，降幅比前4月擴(kuò)大0.7個百分點。5月末，商品房待售面積達(dá)53402萬平方米。這一切說明，中國的房地產(chǎn)市場已處于轉(zhuǎn)折點。如果6月份的數(shù)據(jù)依然維持低位，則房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性下降探底就會成為事實。

進(jìn)入2014年二季度，國內(nèi)樓市一片低迷，社會各界普遍看跌，只有業(yè)界個別房地產(chǎn)大亨強烈駁斥“房價拐點論”，表示“今年的投資、銷售、價格增幅總體穩(wěn)定，或仍略有增長”，甚至聲稱“現(xiàn)在是買房的最好機會”，曾引發(fā)學(xué)界關(guān)于“拐點”的一陣熱議。面對樓市，不同的角色會有不同的反應(yīng)，這很正常。所以聽話，也一定要看是誰說、說什么。6月10日媒體報道稱，沈陽取消房地產(chǎn)限購，6月11日被官方否定，正是表明了面對當(dāng)下樓市的焦灼與糾結(jié)。嚴(yán)峻的局面直接將壓力傳導(dǎo)到了地方土地財政上：公開信息顯示，沈陽5月份共推出了18塊土地，其中10塊流拍。5月5日，沈陽土地市場出讓5宗渾南地塊，最終4塊流拍，只拍出了一塊?？梢娛袌鲞@只無形的手，無論是被限，還是沒有被限，從來沒有真正缺位過。而僅僅履行了兩年時間的限購政策，在房價上漲的時候，并沒有起到顯著作用，在房價剛要下行的時候，這項出發(fā)點是“抑制房價過快上漲”的政策又要匆匆取消。在中國房地產(chǎn)短短十余年歷史上，像限購這樣匆匆來去的政策，屢見不鮮。從某種意義上說，地方政府有十足動力取消限購，更有十足動力“限降”。巨大的利益相關(guān)性，讓很多地方政府面對市場的時候難以淡定。市場好的時候漲價，市場不好的時候以價換量，本都是自然規(guī)律，然而“限”字當(dāng)頭，自然規(guī)律在該發(fā)揮作用的時候不能發(fā)揮作用，周期紊亂的結(jié)果，必定會造成更深程度的破壞。中國的房地產(chǎn)行業(yè)亟需一場真正的市場洗禮，用市場的自我凈化和調(diào)節(jié)，來實現(xiàn)“擠泡沫”的目的。否則，樓市“金融化”的風(fēng)險將無法避免。

中國樓市以2003年為界，可分為兩個階段。1998-2003年，是樓市的商品化階段，此時的樓房是商品，房價取決于商品價值，受供求關(guān)系影響。2004年至今，是樓市的金融化階段，此時的樓房是金融產(chǎn)品，房價取決于資本博弈。大家都知道，房地產(chǎn)區(qū)別于一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產(chǎn)屬性。其中商品屬性還可以細(xì)分，一是自然屬性，即房子是用來居住的，體現(xiàn)出其使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現(xiàn)為價值。在商品化階段，房價基本上是成本定價，即按勞動價值論，要旨是凝結(jié)在物品中的勞動，價值圍繞使用價值，也就是以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算房價。若這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本，最高也不過2000元/平方米，而且這些年來的增幅也不會大。再加上土地價、開發(fā)費用等，及開發(fā)商的合理利潤，房價也不會高到哪里去，房地產(chǎn)就不會成為當(dāng)今的社會主要矛盾了。但為什么本是人們的生活必需品，商品住宅的價格卻超出成本很多倍，像奢侈品一樣呢？自2004年始，樓市進(jìn)入了金融化階段，樓市金融化是通過“土地貨幣化”和“房子投資化”兩個通道實現(xiàn)的。開發(fā)商扮演了一個中介的角色，把國家的貨幣（銀行信貸）和社會資源（政府控地）連接起來，完成了一個“土地貨幣化”過程。從開發(fā)商“自有資金率”這一角度分析，過去的情況是，開放商需要自備開發(fā)資金占到70%，銀行體系僅提供30%。也就是說，銀行為樓市提供了30%的流動性，其余70%的資金流向非房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這種情況下，信貸反映社會實體經(jīng)濟(jì)的基本資金需求。從2003年起，房地產(chǎn)自有資金率允許35%，意味著65%的流動性進(jìn)入了樓市，此時的信貸需求不是真實的實體經(jīng)濟(jì)的資金需求。在賣房的過程中，開發(fā)商實行“內(nèi)部認(rèn)購”模式，即跟開放商有利益關(guān)系的“內(nèi)部人”購房，然后再退購，高價賣給市場。通過“內(nèi)部”購房，或者把銀行貨幣變現(xiàn)為房款，形成資本運作模式（投資資本），甚至把部分黑色或灰色貨幣洗成合法貨幣（洗錢資本），意味著樓市不再是簡單的商品運作對象，而逐漸變成資本運作的新領(lǐng)域。房價按資產(chǎn)的價格來確定，資產(chǎn)價格等于未來收益的預(yù)期折現(xiàn)，套利定價便是資本博弈的聚焦點，于是生活必需品的商品房價格逐步演變成了奢侈品的價格。2003年推動房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)化的政策取向（尤其是原有80%“經(jīng)濟(jì)適用房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｕ闲陨唐贩俊保?，客觀上實現(xiàn)了全國房地產(chǎn)政策框架的重構(gòu)，即通俗地講：2003年以前，房地產(chǎn)的格局是每新建100套房子，80套經(jīng)濟(jì)實用房用來住，10套廉租房，10套商品房；2003年以后，是每新建100套房，除了10套廉租房不變，其余90套都是商品房，都可以買了不住，而用于投資。于是樓市金融化了，2004年開始房子大幅漲價，樓市的泡沫也越積越大，人們的憂慮逐漸上升。

人們的憂慮隨著泡沫的增長而增加。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2 013年末，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6萬億元，同比增長19.1%，增速比上年增加6.3個百分點。但今年一季度這一增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩，截至3月末，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為15.4萬億元，同比增長18 .8 %，增速同比上年回落0.3個百分點。與此同時，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比例以及新增房地產(chǎn)貸款占各項貸款的新增余額的比例均在下降。央行數(shù)據(jù)顯示，2 013年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的21%，同比增加1 .2個百分點；全年新增房地產(chǎn)貸款2.3萬億元，同比多增9987億元，新增貸款額占各項貸款新增額的2 8 .1%，比上年高10.7個百分點。但今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比例較去年年末下降0.4個百分點至20.6%；一季度新增房地產(chǎn)貸款7971億元，占各項貸款新增額的比例下降1.7個百分點至2 6.4%?，F(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，隨著貨幣供應(yīng)量處于接近歷史低點且不易擴(kuò)張，加上大部分新增貨幣供應(yīng)量已被配置在商品房銷售中，目前市場根本沒有充裕資金進(jìn)一步推高房價，而這些錢主要是通過人民幣升值，吸引熱錢投機而從海外借來的。隨著美國開始退出QE，中國沒有熱錢投機的項目，熱錢外流正成為大勢新趨，房地產(chǎn)泡沫正面臨被持續(xù)擠壓甚至壓破的風(fēng)險。

造成目前房地產(chǎn)市場下行的直接原因，是供需關(guān)系發(fā)生了變化。據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)（CHFS），中國住房剛需旺盛的時代已經(jīng)過去，且目前剛需中超過八成的需求都是無效的，沒有購買能力。自2011年8月到2013年8月，剛性需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需家庭中，有能力購買的家庭又極少。城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實現(xiàn)剛需住房需求的僅為15.9 %，無效需求達(dá)到84.1%。當(dāng)前剛性需求已經(jīng)很難成為現(xiàn)有房價的有力支撐。CHF S的2013 年數(shù)據(jù)顯示，中國的住房供給已經(jīng)過剩，現(xiàn)存量房短期內(nèi)難以消化。城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率達(dá)到18.6 %。假設(shè)擁有多套住房的家庭僅保留一套房自住，將其他住房供給，這部分約有5126萬套，可滿足23.3%的城鎮(zhèn)家庭住房需求。同時，截至2014年5月，全國住宅商品房待售面積為5.34億平方米，按照2012年城鎮(zhèn)地區(qū)人均住房面積33平米計算，若取城鎮(zhèn)家庭戶均人口3人，相當(dāng)于534萬戶，則截至5月末的存量房能提供供5660萬套住房。同時，根據(jù)家庭現(xiàn)有住房狀況推算的家庭剛性需求量為5500萬套，則已無有需求缺口。若再加上1600萬套保障房將計劃投入使用，現(xiàn)有住房需求是沒有缺口的。另一方面，不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅的實施，還將進(jìn)一步激活存量?？梢灶A(yù)見，供給過剩將會是刺破房地產(chǎn)泡沫的利器。

關(guān)于如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫，吳敬璉在接受采訪時，講了一段很有意思的話：“我現(xiàn)在擔(dān)心的不是它降不下來，我是擔(dān)心它崩盤。日本當(dāng)年崩盤以后，到現(xiàn)在還沒有起來。所以我想，宏觀當(dāng)局也不會采取措施，主動把這個泡沫捅破。泡沫這個東西最好不要形成，形成以后，就是要想辦法讓它慢慢萎縮?！薄拔s”之法就只能是讓虛高的房價降下來，只有房價降下來了，房地產(chǎn)的泡沫才會萎縮。盡管并不均衡，但降房價的市場動力已經(jīng)形成?！奥s”又只能是采取干預(yù)之法了，這或許并不比當(dāng)初“控制房價過快增長”更容易。endprint