戶籍新政“賣房”陽(yáng)謀

袁元

進(jìn)入馬年以來，很多國(guó)人許下的新年祝福“馬上有錢”可能未必能夠足額實(shí)現(xiàn)，不過，隨著各地二三四線城市房?jī)r(jià)的不斷回落和銷售蕭條，國(guó)人“買漲不買落”的心態(tài)既讓十多年來開發(fā)房地產(chǎn)只賺不賠的地產(chǎn)商陷入了銷售蕭條的困境，也讓一直保持著對(duì)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)采取“限漲令”的地方政府感到茫然和困惑。從杭州樓盤率先掀起的“降價(jià)戰(zhàn)”已經(jīng)蔓延到國(guó)內(nèi)二三四線城市，無錫、常州、成都、南寧、廣東等地都顯露出房?jī)r(jià)下跌的苗頭。

面對(duì)各地房?jī)r(jià)下跌的勢(shì)頭，地產(chǎn)商們看在眼里，憂在心頭。為了扭轉(zhuǎn)這一趨勢(shì)，不少地產(chǎn)商玩起了“零首付購(gòu)房”的噱頭，“買樓送車位”、“買樓送家電”、“買樓送家具”等各種好久沒有使用過的促銷招數(shù)也是應(yīng)有盡有。不過，已經(jīng)受夠了十多年來地產(chǎn)商冷眼的買房人似乎對(duì)這些促銷招數(shù)并不感冒，猶如股市投資者坐等IPO開閘、個(gè)股暴跌一般，等著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，這使得各地的新房空置量直線飆升。

對(duì)于地產(chǎn)商來說，馬年的日子的確并不好過。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月中旬，20大標(biāo)桿房企年內(nèi)合計(jì)銷售房屋18.8萬(wàn)套，銷售額為2414億元，僅僅完成了2013年全年銷售額8515億元的28.3%。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至2014年5月25日，北京期房住宅庫(kù)存40771套，現(xiàn)房住宅庫(kù)存34296套，合計(jì)達(dá)到了75067套。這一庫(kù)存量也是繼去年1月份以來，再次攀至歷史高點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)房屋的空置量到底處于一個(gè)什么狀況，我們可以從中信里昂房地產(chǎn)行業(yè)研究部主管王艷做的一份研究報(bào)告看出幾許端倪。從2000年到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)空置房約有1000萬(wàn)套，按每套100萬(wàn)元的均價(jià)估計(jì)，大概是10萬(wàn)億元，占國(guó)內(nèi)GDP的18%。目前，這一空置率還將繼續(xù)上漲。據(jù)測(cè)算，中國(guó)人每年的住宅入住需求量大約是700萬(wàn)套，按每套建筑面積100平米計(jì)算，就是7億平方米的建筑量。而實(shí)際上，從2011年到2013年，中國(guó)每年的住宅建筑量都超過這個(gè)數(shù)字，實(shí)際每年銷售量大概1000萬(wàn)套房，而實(shí)際入住只能達(dá)到700萬(wàn)套房。報(bào)告估計(jì)，未來兩三年新房空置量還會(huì)以每年300萬(wàn)至400萬(wàn)套的速度增加，到2017年很可能會(huì)達(dá)到1800萬(wàn)套，其占GDP的比例將從現(xiàn)在的18%提高到約35%?！拔覀冋J(rèn)為2014年是真正的一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)。從2014年開始，銷售量會(huì)收縮，而2013-2020年中間，我們預(yù)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量會(huì)收縮36%，差不多收縮超過1/3?！蓖跗G表示。

新房賣不動(dòng)，撓頭的不僅是開發(fā)商，還有嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的各級(jí)地方政府。為幫助地產(chǎn)商擺脫新房銷售困境，國(guó)內(nèi)最早掀起房產(chǎn)“降價(jià)戰(zhàn)”的杭州出臺(tái)了國(guó)內(nèi)首家房屋銷售“限降令”。杭州市房管局和物價(jià)局規(guī)定，從5月23日開始，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。而在“限降令”出臺(tái)前的一周，杭州不少降價(jià)樓盤的開發(fā)商已經(jīng)被房管部門請(qǐng)去約談，并被告知房管部門和物價(jià)部門將推出降價(jià)備案制度。

然而，通過政府行政手段頒布“限降令”來控制房?jī)r(jià)下跌，絕非適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正道。況且，政府有頒布“限降令”的自由，買房人也有何時(shí)選擇買房的自由，這二者之間的博弈，地方政府很難有較高的贏面。

其實(shí)，各地的新房之所以賣不動(dòng)，主要是各地剛需購(gòu)房者的需求和大量供應(yīng)的新樓盤數(shù)量之間構(gòu)成了不匹配的關(guān)系。要解決這一供需矛盾，還得另辟蹊徑，尋找新的買房人，以便達(dá)成新的房屋供需平衡，只是該往哪里去尋找新的買房人呢？

我國(guó)目前出現(xiàn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)大潮、土地流轉(zhuǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓大潮、農(nóng)民工養(yǎng)老和育兒需求，讓各地政府看到了解決新房銷售難的新途徑，那就是放開戶籍管理的口子，允許農(nóng)民工到打工所在地落戶，通過人口擴(kuò)張的方式，來解決新房銷售難的囧況。5月23日，在“廣東新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”專題座談會(huì)上，省公安廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣東擬全面調(diào)整城市戶口遷移政策。具體細(xì)則是：1、進(jìn)一步放寬直系親屬投靠條件，除廣州、深圳兩個(gè)特大城市的老人投靠子女有所控制外，其他各地直系親屬間相互投靠（夫妻投靠、子女投靠、老人投靠）均全面放開，隨時(shí)辦理。2、全面放寬本科以上學(xué)歷畢業(yè)生入戶，凡在城市有固定住所、就業(yè)的大學(xué)本科以上學(xué)歷畢業(yè)生，均可在廣東大中城市落戶。3、全面放寬廣東中小城市（城鎮(zhèn)）落戶政策。

就在廣東出臺(tái)戶籍新政之前的4月22日，無錫戶籍新政也正式出臺(tái)。它規(guī)定自2014年5月1日起，在該市購(gòu)買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。與此同時(shí)，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局4月25日前出臺(tái)購(gòu)房新政，規(guī)定從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策，在南寧市購(gòu)房。5月30日，海口也提出實(shí)施“購(gòu)房入戶”政策，自6月1日起，在海口市行政區(qū)域購(gòu)買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房，并已合同備案的本省籍購(gòu)房人，可在該市申請(qǐng)登記本人、配偶及其共同居住生活的父母和符合計(jì)劃生育政策的未婚子女的戶口，申請(qǐng)登記戶口人數(shù)總計(jì)不能超過5人。

走一走，瞧一瞧，各地地方政府眼見新房銷售艱難，解決賣房難的思路已經(jīng)從“賣房”的表象延展到“搶人”的內(nèi)涵。南方長(zhǎng)三角地區(qū)和珠三角地區(qū)通過率先實(shí)施戶籍新政，誘使中西部地區(qū)的打工者從一人去南方打工，變成全家去南方落戶。預(yù)計(jì)伴隨著這種戶籍新政實(shí)施效應(yīng)的不斷凸顯，中西部地區(qū)不僅勞動(dòng)力流向呈現(xiàn)出“一江春水向東流”的態(tài)勢(shì)，就連勞動(dòng)力所在家庭也隨著勞動(dòng)力的遷移而遷移，這將成為未來幾年中國(guó)民工潮的新動(dòng)向。

從某種程度上來說，國(guó)內(nèi)各地現(xiàn)今實(shí)施的戶籍新政的新意并不多，純粹是出于新房銷售的壓力，不得已而為。而從全球城鎮(zhèn)化建設(shè)歷史來看，國(guó)內(nèi)各地政府不過是亦步亦趨。像俄羅斯，地域面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我國(guó)，但是俄羅斯人口的十分之一居住在莫斯科，其遠(yuǎn)東地區(qū)數(shù)百萬(wàn)平方公里的區(qū)域人口稀少。還有近鄰日本，盡管地少人多，但是日本國(guó)土交通省日前公布的一項(xiàng)預(yù)測(cè)報(bào)告稱，由于人口減少，到2050年，約六成國(guó)土將成為無人區(qū)。目前，日本境內(nèi)無人區(qū)接近兩成。由此可見，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)的突飛猛進(jìn)，會(huì)促使更多農(nóng)村家庭搬遷到城里落戶，如果你現(xiàn)在還在未來可能成為國(guó)內(nèi)無人區(qū)的地域買房，損失顯而易見。endprint

隨著中西部地區(qū)勞動(dòng)力及其家庭向長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)的遷移，這些地區(qū)的新房由于得到后來移民者的新需求支撐，得以頂住大幅下跌的壓力。但是，中西部地區(qū)建造的大批新房由于人口的大量流失，呈現(xiàn)出供大于求的嚴(yán)重失衡狀態(tài)，這些地區(qū)的新房?jī)r(jià)格可能會(huì)帶來雪崩式下跌。因此，投資中西部地區(qū)二三四線城市的讀者看到本文后，不要再急著出手囤房了，完全可以坐等房?jī)r(jià)下跌后，再出手也不遲。

不是俺不明白，是這世界變化快。當(dāng)南方各個(gè)城市的當(dāng)家人用戶籍新政吸引新移民時(shí)，我們不禁發(fā)現(xiàn)，“賣房”已經(jīng)OUT了，“搶人”才是正道理.

TIPS

部分實(shí)施“藍(lán)印戶口”政策的城市

天津

1994年8月8日，天津出臺(tái)“藍(lán)印戶口”政策。被稱為“藍(lán)印戶口”一枝獨(dú)秀的天津，2014年5月31日也取消了此戶籍?！八{(lán)印戶口”實(shí)行近20年來，天津市共批準(zhǔn)各類“藍(lán)印戶口”312687人。據(jù)天津市國(guó)土房管部門統(tǒng)計(jì)，2009年以來，外省市戶籍人員在天津市購(gòu)買商品住房占全部銷售比例的31%，其中辦理“藍(lán)印戶口”的占四五成，達(dá)到全部銷售比例的10%至15%左右。坐落在北京和天津之間的武清區(qū)，“藍(lán)印戶口”辦理人數(shù)占全市總量的35.2%。另外，“藍(lán)印戶口”還讓高考考生增長(zhǎng)年均達(dá)到3500人左右，占當(dāng)年天津市高考考生總量的5%左右。

上海

1994年2月，上海開始實(shí)行“藍(lán)印戶口”制度”，1998年進(jìn)行了修訂。由于上海擁有資源集聚優(yōu)勢(shì)，不需再依靠“藍(lán)印戶口”手段來刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，2002年4月1日上海停止受理申辦“藍(lán)印戶口”。從1994年2月到2001年年底，上海共辦理“藍(lán)印戶口”4.2萬(wàn)人，其中購(gòu)房類占88%，聘用類占2%，投資類占10%。由于申辦者源源不斷，從1999年開始，上海每年將辦理“藍(lán)印戶口”人數(shù)指標(biāo)控制在1萬(wàn)人，2001年前7個(gè)月用完全年指標(biāo)，2002年3月底，用完全年指標(biāo)的70%。

廣州

1999年10月1日，廣州開始實(shí)施《廣州市藍(lán)印戶口管理規(guī)定》，。并且回溯到1996年10月以后在指定范圍內(nèi)購(gòu)買商品房的非本市人口，也可以辦理藍(lán)印戶口。規(guī)定在本市白云區(qū)、芳村區(qū)、黃埔區(qū)、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)和東區(qū)等購(gòu)買商品住宅房屋建筑面積50平方米至74平方米、75平方米至99平方米和100平方米以上的購(gòu)房者，可為本人或親屬分別申辦1、2、3人的“藍(lán)印戶口”，有效期限為5年。2004年1月1日，廣州市停止受理申辦廣州“藍(lán)印戶口”手續(xù)。endprint