上海商辦物業(yè)需求復蘇

甄愛軍

文前提要：2020年上半年，上海寫字樓需求逐步復蘇。零售物業(yè)市場也隨著上海舉辦“五五購物節(jié)”等多項舉措有力帶動消費而開始復蘇。大宗交易市場方面，內(nèi)資自用買家成為支撐市場的主力。

寫字樓需求反彈

隨著上海疫情完全得到控制，商務活動已逐步恢復正常，寫字樓需求明顯回升。世邦魏理仕監(jiān)測結(jié)果顯示，二季度帶看量明顯增多，同時需求活躍度逐漸回暖。數(shù)據(jù)表明，二季度上海市寫字樓新增需求為7.29萬平方米，環(huán)比增長259%。

多元化的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)成為上海寫字樓需求復蘇的基礎(chǔ)，金融、數(shù)字媒體、專業(yè)服務、消費品制造業(yè)和醫(yī)療生命科學行業(yè)多點開花，其中證券、銀行等傳統(tǒng)金融類需求最為活躍，有力推動了寫字樓市場的復蘇進程。

不過，目前寫字樓空置仍然維持在較高水平。數(shù)據(jù)顯示，全上海市二季度末空置率為19.9%，較去年底小幅上升了0.5個百分點?？罩寐实纳仙苍谝欢ǔ潭壬贤侠哿俗饨鸬谋憩F(xiàn)，二季度市場平均報價為282.1元/月/平方米，較去年底下跌3.0%。

預計下半年寫字樓市場供需狀況會得到進一步改善。世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務辦公樓部主管張越分析認為，隨著上海經(jīng)濟恢復正常運轉(zhuǎn)，之前被推遲的租賃需求將一一落地，預計下半年市場需求還會逐步攀升。

此外，政策面也有利于寫字樓市場需求的恢復。據(jù)了解，過去幾個月上海市政府相繼推出營商環(huán)境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，對激發(fā)外資企業(yè)需求大有幫助。同時，在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下，積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展也將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。

商務園區(qū)租金平穩(wěn)

得益于醫(yī)藥行業(yè)的快速發(fā)展，二季度上海商務園區(qū)需求也出現(xiàn)明顯反彈。

商務園區(qū)租賃需求在二季度呈現(xiàn)復蘇跡象，該季度市場實際需求量為4.88萬平方米，環(huán)比上升293.7%。新冠疫情期間，醫(yī)藥行業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，上海作為逐步形成的亞太區(qū)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高端研發(fā)、制造、服務外包中心，醫(yī)藥行業(yè)的加速崛起則將為其帶來更多的商機與資本，并帶動商務園區(qū)的需求。因此，在今年上半年商務園區(qū)租賃成交中，近三分之一來自醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。

不過，不同行業(yè)對區(qū)域仍有明顯偏好。據(jù)了解，二季度醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)主要選擇在張江、外高橋等板塊積極擴張;游戲開發(fā)與電商類公司選址于漕河涇;金融證券及服務行業(yè)則更傾向于落戶張江與金橋板塊。

值得一提的是，商務園區(qū)租金韌性凸顯，受新冠疫情影響甚微。數(shù)據(jù)顯示，今年二季度商務園區(qū)平均租金報價為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%，這使得業(yè)主在免租期等的優(yōu)惠條款方面更具靈活性?？罩米兓⒉幻黠@，二季度末空置率較去年底微升0.9個百分點至18.6%。

物流園區(qū)表現(xiàn)同樣搶眼，雖然空置率有所上升但仍控制在個位數(shù)水平，且上海整體可租賃面積依舊十分有限，熱門板塊空出的可租面積也能在短時間內(nèi)被再次租出。正因為如此，全上海市物流園區(qū)平均租金報價達到47.6元/月/平方米，較去年同期增長1.1%。

零售物業(yè)空置率上升

新冠疫情讓電商獲得了更多發(fā)展空間，線上購物成為選擇。此消彼長，零售物業(yè)卻因為新冠疫情影響而導致空置率上升。

據(jù)世邦魏理仕跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，2020年上半年，上海零售物業(yè)市場并無新項目開業(yè)。但與此同時，市場并未出現(xiàn)新增需求，相反關(guān)店卻使得空置面積增多，進而推升空置率至8.2%，達到階段性高位?？罩寐实纳仙?，使得租金回調(diào)，購物中心首層平均租金報34.0元/月/平方米，較去年底下跌3.2%。

在零售物業(yè)市場，疫情加速了品牌迭代的趨勢，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為明顯。一方面不少財務和運營抗風險能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業(yè);而另一方面，年輕態(tài)的領(lǐng)先連鎖咖啡茶飲與中式簡餐品牌持續(xù)快速擴張。此外，新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級商圈逆勢搶占市場，針對95后和00后的消費習慣，利用線下打卡，線上分享的模式引流效果顯著。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務商業(yè)部主管希諾分析認為，未來6個月，隨著全國疫情得到控制，在本地居民消費意愿進一步提升的同時，預計外來游客消費需求有望出現(xiàn)反彈。因此，空置率將逐步下行，租金水平也有望止跌企穩(wěn)。

大宗交易萎縮4成

受新冠疫情影響，今年上半年上海大宗交易出現(xiàn)明顯下滑。

數(shù)據(jù)顯示，二季度上海共產(chǎn)生5筆大宗交易，成交總額為82.3億元人民幣。而在2020年上半年上海累計產(chǎn)生24筆交易，累計交易總額為324.1億元，較去年同期下滑41%。從成交物業(yè)類型來看，寫字樓等相關(guān)物業(yè)仍占據(jù)主流市場，占比約為58%。而代表消費概念的零售以及酒店則分別占比為25%及13%，相比2019年均有所增長。

從投資者類型來看，近期境外投資者活躍度有所下降，主要是決策層在短期內(nèi)受到出入境限制所致。鑒于當前不確定因素增多，使得外資的投資策略更為謹慎。但與此同時，內(nèi)資自用買家成為支撐市場的主力，數(shù)家知名金融機構(gòu)紛紛在上海的中心城區(qū)購置了總部樓宇。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部主管何樹奇表示：“受到疫情的沖擊及經(jīng)濟周期的影響，大部分的投資者提高了風控等級，出價顯得更為保守。如果賣家在近期有處置資產(chǎn)的計劃，建議適當調(diào)低成交價格的期望值，以提高交易速度。”

投資機會層面，何樹奇認為寫字樓方面應多加關(guān)注產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與動向，選擇產(chǎn)業(yè)集聚的板塊布局。而零售物業(yè)方面，在中長期消費升級的背景下，全上海區(qū)域型及社區(qū)商場均存在投資機會。另外，長租公寓板塊在經(jīng)過兩年的市場整合后已顯得更為成熟，疊加滬上人才“虹吸效應”持續(xù)增強的情況下，投資者也可多加關(guān)注。