樓市“中考”達(dá)到及格線

甄愛軍

文前提要：2020年上半年，樓市雖然受到新冠疫情沖擊，但市場(chǎng)整體恢復(fù)速度要好于預(yù)期。其中，房?jī)r(jià)保持合理上漲水平，成交恢復(fù)速度要好于預(yù)期，投資開發(fā)也已經(jīng)接近去年同期水平。

政策堅(jiān)持“房住不炒”

雖然調(diào)控政策邊際有所改善，但仍堅(jiān)守“房住不炒”底線不動(dòng)搖。

2020年上半年，為應(yīng)對(duì)新冠疫情沖擊，中央多次強(qiáng)調(diào)要加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持流動(dòng)性合理充裕，“六穩(wěn)”“六保”背景下，行業(yè)資金環(huán)境較為寬松。與此同時(shí)，為了充分釋放國(guó)內(nèi)消費(fèi)潛能，新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)力度加大，下放土地審批權(quán)、完善生產(chǎn)要素市場(chǎng)化配置以及加快老舊小區(qū)改造等，釋放房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期利好。

但在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央仍堅(jiān)持“房住不炒”定位，在流動(dòng)性合理充裕的宏觀背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)，并堅(jiān)守“限購(gòu)”“限貸”等主體調(diào)控底線，使得樓市調(diào)控整體力度并未明顯放松。

當(dāng)然，地方政府因城施策更加靈活，多地從供需兩端出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，調(diào)控政策雖然整體呈邊際改善態(tài)勢(shì)，并從放寬人口落戶、降低人才引進(jìn)門檻、加大購(gòu)房補(bǔ)貼等方面落實(shí)，以刺激需求端釋放購(gòu)買力。

其實(shí)，部分地方政府放松調(diào)控的意愿并不弱。據(jù)公開資料顯示，今年春節(jié)復(fù)工以來(lái)，已經(jīng)有駐馬店、廣州、寶雞、濟(jì)南、海寧等13個(gè)城市出現(xiàn)政策“一日游”現(xiàn)象。這些城市有的意圖降低首付，有的變相松綁限購(gòu)，均為刺激樓市消費(fèi)，但卻容易引起市場(chǎng)炒作。

房?jī)r(jià)保持合理漲幅

今年上半年，房?jī)r(jià)表現(xiàn)出一定的韌性，并未因?yàn)橐咔榈某霈F(xiàn)而劇烈波動(dòng)。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年6月，百城新建住宅均價(jià)15461元/平方米，同比上漲3.16%，漲幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.53%，漲幅連續(xù)36個(gè)月在0.6%以內(nèi)，近幾個(gè)月環(huán)比漲幅小幅擴(kuò)大，整體維持在低位區(qū)間。

從累計(jì)情況來(lái)看，同樣能夠體現(xiàn)出房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)特征。2020年受新冠疫情影響，上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)至1.27%。

分城市群來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域樓市復(fù)蘇明顯，上半年區(qū)域房?jī)r(jià)累計(jì)上漲2.72%，較去年同期擴(kuò)大1.66個(gè)百分點(diǎn);珠三角累計(jì)漲幅處于近5年同期低位;京津冀和山東半島累計(jì)表現(xiàn)均為近5年來(lái)首次下跌，市場(chǎng)恢復(fù)力度相對(duì)較弱。

二手房?jī)r(jià)與新房?jī)r(jià)格變化保持同步。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年上半年百城二手住宅均價(jià)單月環(huán)比持續(xù)上漲，其中1～5月環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，6月受前期積壓的購(gòu)房需求釋放放緩、新房供應(yīng)量增加等因素影響，環(huán)比漲幅有所收窄，整體價(jià)格保持穩(wěn)定。累計(jì)來(lái)看，2020年上半年百城二手住宅均價(jià)累計(jì)漲幅為1.72%，較去年下半年擴(kuò)大1.11個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格整體呈穩(wěn)中略升的趨勢(shì)。

成交恢復(fù)好于預(yù)期

今年上半年，成交狀況不斷得到恢復(fù)，要好于市場(chǎng)預(yù)期。

上半年重點(diǎn)城市新房成交面積同比回落，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來(lái)同期最低。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年上半年50個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積在2240萬(wàn)平方米左右，同比下降15%左右，為2015年以來(lái)同期最低水平。

不過，自3月以來(lái)，國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，在各地靈活因城施策、企業(yè)積極營(yíng)銷、降息促使購(gòu)房成本下降等多個(gè)因素綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)。值得留意的是，5月50個(gè)代表城市商品住宅成交面積同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，6月略高于最近3年同期平均水平。

其實(shí)，如果縱觀今年上半年樓市的整體表現(xiàn)，成交的恢復(fù)情況要好于預(yù)期。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，今年一季度樓市成交量創(chuàng)了近20年來(lái)的新低，特別是同比銷售增長(zhǎng)速度是20年來(lái)最低的一次，增長(zhǎng)速度同比下降30%。但進(jìn)入二季度以后，整體回升速度明顯加快，從單月表現(xiàn)來(lái)看，4月份負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)收窄至個(gè)位數(shù)，5月份實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

規(guī)模房企表現(xiàn)更加突出。2020年上半年，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，同比僅微幅下降1.45%;其中銷售額破千億元房企13家，較去年同期（12家）增加1家;百億元房企107家，較去年同期（121家）減少14家。但在二季度末，企業(yè)恢復(fù)速度明顯加快，6月TOP100房企銷售額同比上升29.3%，環(huán)比上升45.6%。

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角代表城市恢復(fù)節(jié)奏較快，當(dāng)前成交規(guī)模同比增速明顯高于50城整體水平。今年2月，在新冠疫情影響下，各地區(qū)代表城市商品住宅成交面積同比均大幅下降，對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)同比降幅略低于50城整體水平，市場(chǎng)呈現(xiàn)一定韌性，其中長(zhǎng)三角代表城市上半年商品住宅成交面積同比下降不足10%，在各區(qū)域中降幅最低。

開發(fā)投資恢復(fù)正常

拿地規(guī)模基本持平，投資節(jié)奏正在恢復(fù)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，TOP100房企拿地總額為15169.8億元，拿地規(guī)模與去年同期基本相當(dāng)。今年上半年，TOP100房企門檻值升至40億元，較去年下半年增長(zhǎng)21.2%。

另外，從50家代表企業(yè)1～6月的拿地表現(xiàn)來(lái)看，企業(yè)投資節(jié)奏正在恢復(fù)。其中，一季度受疫情影響，50家代表房企拿地謹(jǐn)慎。但從4月開始，房企拿地力度顯著回升，達(dá)到近半年最高點(diǎn)，5月略有回調(diào)后6月又有所回升。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也印證了這樣的判斷。從開發(fā)投資額來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資回升更快，完成了明顯反轉(zhuǎn)，一季度整個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為同比下降16%，但僅用了兩個(gè)月時(shí)間，1～5月份的整體數(shù)據(jù)已經(jīng)恢復(fù)到去年同期水平。

土地市場(chǎng)也逐步恢復(fù)。2020年上半年，全國(guó)300城各類用地共成交8.7億平方米，同比下降6.0%，其中，住宅用地成交4.3億平方米，同比下降5.4%。此外，2020年上半年，全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)為5154元/平方米，為近年來(lái)同期最高水平，同比上漲16.5%。當(dāng)然，300城住宅用地成交樓面均價(jià)的上漲，主要受各線城市土地成交結(jié)構(gòu)性因素影響。