企業(yè)物業(yè)管理的自行管理與委托管理模式比較研究

王軍

【摘要】 本文基于企業(yè)物業(yè)管理當(dāng)前主要采用的自行管理與委托管理兩大管理模式，以及企業(yè)物業(yè)管理實(shí)施主體的不同比較分析，了解兩大模式的優(yōu)劣勢以及在我國未來的發(fā)展趨勢，揭示了我國企業(yè)物業(yè)管理模式的選擇條件，旨在促進(jìn)業(yè)界認(rèn)清優(yōu)化物業(yè)管理模式。研究發(fā)現(xiàn)，業(yè)主自主管理模式因節(jié)約了企業(yè)成本費(fèi)用將保持其對(duì)物業(yè)管理市場份額的占有，而委托管理模式勢必逐步引入職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制，引領(lǐng)我國企業(yè)物業(yè)管理模式實(shí)現(xiàn)更高效的轉(zhuǎn)變。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 ?自行管理 ?委托管理

一、引言

企業(yè)物業(yè)管理模式，是指企業(yè)物業(yè)管理工作通常采用的標(biāo)準(zhǔn)形式，而當(dāng)前物業(yè)管理模式的劃分標(biāo)準(zhǔn)主要是基于權(quán)利實(shí)施主體不同，將企業(yè)物業(yè)管理的主要模式劃分為：自行管理、合作管理和委托管理。當(dāng)然，還有一些其它劃分標(biāo)準(zhǔn)，如根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)采取的手段不同，企業(yè)物業(yè)管理模式分為開放式管理與封閉式管理，智能網(wǎng)絡(luò)化管理模式與一站式管理模式等等;而根據(jù)企業(yè)物業(yè)費(fèi)用的實(shí)現(xiàn)形式來看分為酬金制與包干制。從物業(yè)管理的其它方面來看，還有治理方式不同，組織性質(zhì)的區(qū)別等劃分標(biāo)準(zhǔn)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展迅速，關(guān)于物業(yè)管理的研究主要從法律、合同方面研究了物業(yè)管理全力主體與業(yè)務(wù)責(zé)任主體的矛盾以及如何從制度上保持獨(dú)立與協(xié)調(diào)，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的效率與良性發(fā)展?？偟膩碚f，物業(yè)管理模式從形式上看是物業(yè)管理任務(wù)的發(fā)包分派方式，而物業(yè)管理模式的發(fā)展將表現(xiàn)為物業(yè)管理項(xiàng)目或服務(wù)內(nèi)容的發(fā)包分派方式再組合;從本質(zhì)上看是物業(yè)管理實(shí)施操作權(quán)及相關(guān)責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，是在當(dāng)前階段為提高物業(yè)管理服務(wù)效率選擇的專業(yè)分工與合作形式。誠然，不斷實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理模式的優(yōu)化，不僅利于物業(yè)自身的增值保值，對(duì)于企業(yè)主營業(yè)務(wù)與物業(yè)業(yè)務(wù)或是企業(yè)與專業(yè)的物業(yè)公司來說，可以二者之間的良性互動(dòng)，提高企業(yè)物業(yè)整體運(yùn)營效益。

本文也是基于物業(yè)管理權(quán)利主體與業(yè)務(wù)實(shí)施主體出發(fā)，主要論述物業(yè)管理模式中的自行管理與委托管理兩大模式，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，業(yè)主自主管理模式將會(huì)出現(xiàn)并占有一定的市場份額管理型迎合了目前我國物業(yè)管理需求，而委托管理模式勢必逐步引入職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制，從而引領(lǐng)我國企業(yè)物業(yè)管理模式實(shí)現(xiàn)更高效的轉(zhuǎn)變?；趦纱笾饕Ｊ降膬?yōu)劣勢比較研究，得出我國目前的企業(yè)物業(yè)管理隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與物業(yè)市場化競爭的加強(qiáng)，引入職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制的委托管理模式，將成為企業(yè)物業(yè)管理的未來主要模式。

二、企業(yè)物業(yè)管理自行、委托管理模式的內(nèi)涵與優(yōu)劣勢比較

1、企業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)涵比較

企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行自行管理，也稱之為自管，是由企業(yè)業(yè)主直接管理自己的物業(yè)。根據(jù)物業(yè)管理實(shí)施主體的法人地位，可以劃分為企業(yè)下屬物業(yè)子公司、企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目部或管理中心，但隨著物業(yè)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，無論項(xiàng)目部門或是管理中心，都必須發(fā)展為具有獨(dú)立法人資格的公司。

物業(yè)管理的委托管理模式是基于物業(yè)管理權(quán)利主體與業(yè)務(wù)實(shí)施主體的分離，由企業(yè)委托專業(yè)物業(yè)公司或機(jī)電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項(xiàng)目管理。委托管理模式分類較多，分為全權(quán)委托、委托代理監(jiān)管、并行委托等主要形式。

2、企業(yè)物業(yè)管理模式的優(yōu)劣勢比較

企業(yè)物業(yè)自行管理具有明顯的優(yōu)勢，由于從屬于或曾經(jīng)從屬于企業(yè)本身，物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)、人員以及財(cái)務(wù)系統(tǒng)都與企業(yè)是一體的或與企業(yè)是集中管理模式下的分支體系之一，因此，企業(yè)物業(yè)的自行管理存在天然的優(yōu)勢——與企業(yè)業(yè)主的密切聯(lián)系。從經(jīng)濟(jì)意義出發(fā)，企業(yè)業(yè)主作為物業(yè)權(quán)利所有者，物業(yè)管理公司或部門作為物業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)施者（管理者），二者之間必然存在著“所有者——管理者”之間的信息不對(duì)稱矛盾，這就會(huì)導(dǎo)致信息不對(duì)稱容易引起的管理成本問題。顯然，企業(yè)物業(yè)的自行管理，可以減輕信息不對(duì)稱問題引起的主體之間的矛盾問題。如企業(yè)內(nèi)部上下級(jí)溝通的便利性，信息的互通性，無論是物業(yè)管理運(yùn)作上的便利性還是體現(xiàn)企業(yè)管理文化的直接性，都可以予以實(shí)現(xiàn);同樣，物業(yè)管理過程中如果需要上級(jí)企業(yè)的支持，無論是新制定制度的批準(zhǔn)還是某些服務(wù)功能的增加，相對(duì)于呈分離狀態(tài)的獨(dú)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)來說，自行管理模式有明顯的優(yōu)勢。并且，從成本角度，與企業(yè)呈一體化的物業(yè)管理，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)約成本費(fèi)用。

但是，應(yīng)該看到企業(yè)物業(yè)自管，由于企業(yè)自身的持續(xù)而欠缺物業(yè)管理專業(yè)性，物業(yè)管理的低效而導(dǎo)致額外成本過高是企業(yè)物業(yè)自管存在的問題。另外，企業(yè)與物業(yè)管理的一體化，責(zé)任實(shí)施主體與權(quán)利主體的一體容易導(dǎo)致責(zé)任的推諉，從而致使物業(yè)管理責(zé)任由于“搭便車”的存在致使物業(yè)管理效率低下。顯然，自管模式的良性發(fā)展需要企業(yè)自身擁有專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，并通過物業(yè)人員培訓(xùn)或引進(jìn)補(bǔ)充管理隊(duì)伍，不斷強(qiáng)化物業(yè)管理部門的管理經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理的委托管理模式是基于物業(yè)管理權(quán)利主體與業(yè)務(wù)實(shí)施主體的分離，由企業(yè)委托專業(yè)物業(yè)公司或機(jī)電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項(xiàng)目管理。委托管理模式分類較多，分為全權(quán)委托、委托代理監(jiān)管、并行委托等主要形式。相較于企業(yè)物業(yè)的自行管理模式，首先是企業(yè)從附屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)脫離出來，而從事于自身長期進(jìn)行的且最具有專業(yè)性的主營業(yè)務(wù)，提高了企業(yè)經(jīng)營的效率;其次是物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面，專業(yè)的物業(yè)管理公司具有專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，高效的物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程;再次是多樣化的委托管理模式，豐富了物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在社會(huì)化專業(yè)分工的優(yōu)勢基礎(chǔ)上，真正實(shí)現(xiàn)了“權(quán)責(zé)分開，效率優(yōu)先”的現(xiàn)代化企業(yè)管理發(fā)展需求。

但是，企業(yè)物業(yè)委托管理模式也有顯然的缺點(diǎn)，相對(duì)于自行管理來說，物業(yè)管理費(fèi)用十分高。另外，企業(yè)與物業(yè)管理公司之間，存在一定的信息不對(duì)稱問題，對(duì)于物業(yè)公司的項(xiàng)目運(yùn)作并不完全可控，可能造成物管費(fèi)用過高;同時(shí)，企業(yè)與物業(yè)管理公司之間的溝通不順，企業(yè)不斷更換物業(yè)管理公司的情況也較為常見，會(huì)造成企業(yè)支付的費(fèi)用進(jìn)一步增高。

三、企業(yè)物業(yè)管理兩大模式的發(fā)展趨勢比較分析

就我國目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀來看，企業(yè)物業(yè)自行管理的模式仍然占企業(yè)物業(yè)管理市場的一部分份額，尤其是企業(yè)自建，物業(yè)也就順其自然以自管模式為主。這與我國企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀有密切聯(lián)系，即如前所述，企業(yè)可以節(jié)約成本，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理的無信息損失“上傳下達(dá)”，可以有效管理物業(yè)項(xiàng)目部門的服務(wù)項(xiàng)目規(guī)劃或?qū)嵤┑鹊?。而且，?duì)于我國早期的企業(yè)，尤其是國有企業(yè)，通常是艘“航空母艦”，經(jīng)營的業(yè)務(wù)除了主營業(yè)務(wù)，幾乎都是作為企業(yè)的自營項(xiàng)目。另外，相較于物業(yè)管理的委托管理模式，即專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)于企業(yè)也是有一定的選擇的，如研究發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理具有規(guī)模效應(yīng)，如果物業(yè)管理面積未達(dá)到其管理的盈虧臨界點(diǎn)，專業(yè)物業(yè)管理公司不會(huì)接受這樣的委托業(yè)務(wù)。因此，就成本角度企業(yè)物業(yè)自行管理仍占有一定的市場份額;但從專業(yè)化分工視角，委托物業(yè)管理將成為企業(yè)物業(yè)管理的未來主要模式。

而在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)與城市，企業(yè)物業(yè)委托管理模式已經(jīng)開始發(fā)展甚至成為主要的物業(yè)管理模式，這與物業(yè)委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企業(yè)若要克服自行物業(yè)管理模式效率的低下，需要培養(yǎng)自身的專業(yè)物業(yè)管理人員，或是通過培訓(xùn)或是引進(jìn)模式。誠然，相對(duì)于自行物業(yè)管理，企業(yè)委托物業(yè)管理中由于具備專業(yè)的物業(yè)管理人員而效率較高。因此，從這個(gè)角度來看，無論是自行物業(yè)管理還是委托管理，專業(yè)的物業(yè)管理人員成為關(guān)鍵，那么，兩種模式的優(yōu)劣勢共同決定了處于效率考慮，企業(yè)物業(yè)未來的發(fā)展趨勢將出現(xiàn)“職業(yè)物業(yè)管理經(jīng)理人”。從西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理實(shí)踐來看，專業(yè)化也是物業(yè)管理行業(yè)最顯著的特點(diǎn)之一，以美國為例，物業(yè)管理公司一般只負(fù)責(zé)小區(qū)的整體管理，具體服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主委員會(huì)征求業(yè)主意愿后決定，有關(guān)業(yè)務(wù)則由物業(yè)管理公司聘請(qǐng)專業(yè)的清潔、保安、設(shè)備維修等服務(wù)公司承擔(dān)。我國在借鑒西方國家先進(jìn)制度的基礎(chǔ)上，已從2005年開始推行物業(yè)管理師制度，也稱之為物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，并于2007年培養(yǎng)出第一批專業(yè)化的注冊(cè)物業(yè)管理師隊(duì)伍，這些注冊(cè)物業(yè)管理師基本上都隸屬于專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。企業(yè)物業(yè)管理勢必往更高效的模式發(fā)展，預(yù)計(jì)獨(dú)立的物業(yè)管理CEO會(huì)像注冊(cè)會(huì)計(jì)師一樣，受雇于物業(yè)管理公司或物業(yè)管理事務(wù)所，成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢中的關(guān)鍵一環(huán)。

正如前文比較的一樣，企業(yè)主營業(yè)務(wù)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)的分開，適應(yīng)了社會(huì)化專業(yè)分工的發(fā)展趨勢，能夠提高物業(yè)管理效率也使企業(yè)自身專注于主營業(yè)務(wù)，提高企業(yè)的經(jīng)營績效。而企業(yè)委托物業(yè)管理模式分類較多，根據(jù)委托權(quán)利的是否繼續(xù)細(xì)分分為的全權(quán)委托、并行委托等方式?？梢钥闯觯珯?quán)委托模式對(duì)于企業(yè)來說較為簡單，而對(duì)于物業(yè)管理公司來說則需要具有較強(qiáng)的統(tǒng)籌管理能力，如果物業(yè)管理公司采取聘用專業(yè)物業(yè)管理人員針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，將企業(yè)物業(yè)中的各個(gè)組成部分的分包進(jìn)行有效組合與管理，將不斷提高物業(yè)管理的專業(yè)化與效率，促使企業(yè)物業(yè)管理具有明顯的現(xiàn)代化特征。

四、結(jié)語

綜上所述，無論是早期國有企業(yè)或是當(dāng)前小企業(yè)采取的物業(yè)自行管理模式，還是在我國物業(yè)管理市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)已經(jīng)采取并流行的委托管理模式，都朝著物業(yè)管理效率這一目標(biāo)發(fā)展，因此，可以預(yù)期未來企業(yè)物業(yè)管理會(huì)在效率上進(jìn)一步突出，即物業(yè)管理公司會(huì)進(jìn)一步剝離出除了管理之外的業(yè)務(wù)，分包或是外包給專業(yè)服務(wù)公司;對(duì)專業(yè)的物業(yè)管理人員進(jìn)行認(rèn)證，并由物業(yè)管理專業(yè)人員提供物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)，甚至是項(xiàng)目定制服務(wù)，實(shí)現(xiàn)具有現(xiàn)代意義的真正獨(dú)立物業(yè)管理服務(wù)。進(jìn)一步來看，物業(yè)管理行業(yè)在當(dāng)前物業(yè)服務(wù)價(jià)格水平綜合偏低的情況下，對(duì)于專業(yè)物業(yè)管理公司來說，簡單的依靠擴(kuò)大物業(yè)管理的規(guī)模也很難持續(xù)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要通過一系列舉措創(chuàng)新經(jīng)營模式，以現(xiàn)代化物業(yè)管理模式經(jīng)營物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)并擴(kuò)大盈利。

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