河南省房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題淺析

霍向東

摘 要：通過(guò)對(duì)河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況和結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的描述，指出河南省房地產(chǎn)業(yè)存在的房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模過(guò)小、投資結(jié)構(gòu)不合理、缺少工業(yè)地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資過(guò)度集中等問(wèn)題，并提出了促進(jìn)河南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重視工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、培育大型房地產(chǎn)企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)以及產(chǎn)業(yè)政策要堅(jiān)持使用經(jīng)濟(jì)手段等對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；工業(yè)地產(chǎn)；產(chǎn)業(yè)政策

中圖分類號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）14-0055-02

自1990年我國(guó)土地使用制度市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升。特別是近幾年，尤以上海市為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)以及北京地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度為甚。從2005年年初開(kāi)始，中央和地方出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但效果并不理想。2013年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化跡象，部分三四線城市樓市出現(xiàn)泡沫，面臨調(diào)整。河南省各地市除鄭州外，基本屬于三四線城市，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨著同樣的瓶頸，河南省房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題對(duì)于河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響越來(lái)越突出，因此，對(duì)河南省房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題進(jìn)行研究，成為促進(jìn)河南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要課題。

一、房地產(chǎn)業(yè)概述

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地及附著在土地上的房屋和人工構(gòu)筑物及其附帶的各種權(quán)益。具體而言，房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)等；地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路和地下相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施等。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合體和統(tǒng)一物。房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)，如征用土地、拆遷安置、組織開(kāi)發(fā)建設(shè)等；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動(dòng)。本文的研究范圍僅包括房地結(jié)合的房地產(chǎn)，所述房地產(chǎn)業(yè)僅包括房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。

房地產(chǎn)具有其他商品所不具有的一些固有特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)地理位置的固定性。房地產(chǎn)在空間所占的位置，既不能移動(dòng)，也不能調(diào)換，因此，房地產(chǎn)的利用具有鮮明的地域特點(diǎn)，地理位置直接關(guān)系到房地產(chǎn)的利用價(jià)值。由于房地產(chǎn)地理位置固定，不同區(qū)位的自然條件、社會(huì)條件、經(jīng)濟(jì)條件各不相同，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一市場(chǎng)，而是一個(gè)典型的壟斷市場(chǎng)和區(qū)域性的市場(chǎng)。其次，房地產(chǎn)的耐久性和高價(jià)值性。一般的物品在使用過(guò)程中會(huì)較快地磨損、消耗，但房地產(chǎn)的利用則具有長(zhǎng)期性，一般可使用許多年。購(gòu)房、建房產(chǎn)都需要大量貨幣支出，價(jià)格的昂貴性使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與購(gòu)買高度依賴于金融業(yè)。利息率、貨幣供給狀況、首次分期付款額度等條件的變動(dòng)都會(huì)影響房地產(chǎn)的供求狀況。再次，具有投資與消費(fèi)的雙重性。房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費(fèi)，也可以用于生活消費(fèi)，同時(shí)也可以成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力差、流動(dòng)性較低，但在通貨膨脹較高的情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能。最后，具有房地產(chǎn)利用的外部性。房地產(chǎn)的利用價(jià)值常常受周圍房地產(chǎn)及環(huán)境變動(dòng)的影響。房地產(chǎn)的這些特性導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)壟斷性強(qiáng)、外溢效應(yīng)大的產(chǎn)業(yè)。

二、河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

（一）河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述

河南省房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，河南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)河南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著越來(lái)越重要的作用。房地產(chǎn)投資額從2002年的138.36億元增加到2012年的3 035.29億元，10年間增長(zhǎng)了21.9倍，其增長(zhǎng)速度高出河南省GDP增長(zhǎng)速度的一倍左右。河南省房地產(chǎn)業(yè)的投資額占GDP的比重逐步提高，2003—2012年，房地產(chǎn)業(yè)的投資額占GDP的比重從2.7%增長(zhǎng)到10.25%；房地產(chǎn)業(yè)投資額占固定資產(chǎn)投資的比重也逐年上升，從2003年的9.35%增長(zhǎng)到2011年的15.51%，2012年略降為14.76%。2003—2012年，河南省房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率大多數(shù)年份都超過(guò)了30%，其中2005年的增長(zhǎng)率超過(guò)50%，但2012年增長(zhǎng)率出現(xiàn)較大幅度的下降，只有15.56%。

（二）河南省房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2003—2012的10年間，住宅投資增長(zhǎng)了16.3倍，從135.10億元增長(zhǎng)到2 203.26億元；辦公樓投資增長(zhǎng)了25.72倍，從5.30億元增長(zhǎng)到136.35億元；商業(yè)用房投資增長(zhǎng)了13.56倍，從23.54億元增長(zhǎng)到319.39億元；其他投資增長(zhǎng)了17.41倍，從21.62億元增長(zhǎng)到376.49億元。相對(duì)于房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)的16.35倍，住宅投資增長(zhǎng)和其相當(dāng)，辦公樓投資增長(zhǎng)速度較快，而商業(yè)用房投資增長(zhǎng)速度較慢。在2003—2012年間，河南省房地產(chǎn)投資中住宅投資占房地產(chǎn)投資額的比重在69.09%—80.46%之間變化，辦公樓投資占房地產(chǎn)投資額的比重在2.13%—4.49%之間變化，商業(yè)用房占房地產(chǎn)投資額的比重在9.11%—17.42%之間變化，其他投資占房地產(chǎn)投資額的比重在6.65%—13.71%之間變化。

從產(chǎn)業(yè)集中度來(lái)看，2003年河南省有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1 430家，商品房銷售面積862.71萬(wàn)平方米，平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售面積為6 033平方米；商品房銷售額為120.75億元，平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售額為844.4萬(wàn)元。2012年河南省有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)5 316家，商品房銷售面積5 968.49萬(wàn)平方米，平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售面積為11 227.4平方米；商品房銷售額為2 286.67億元，平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售額為4 301.5萬(wàn)元。

從房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)看，在5 316家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，擁有一級(jí)資質(zhì)的59家，占比為1.1%；擁有二級(jí)資質(zhì)的496家，占比為9.3%；擁有三級(jí)資質(zhì)的975家，占比為18.3%；擁有四級(jí)資質(zhì)的468家，占比為8.8%；其他暫定級(jí)為3 318家，占比為62.5%。endprint

三、河南省房地產(chǎn)業(yè)存在的結(jié)構(gòu)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模過(guò)小

無(wú)論從房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)看，還是從平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售額以及平均每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售面積看，河南省房地產(chǎn)企業(yè)的平均規(guī)模都偏小。企業(yè)規(guī)模小，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不明顯，企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本高，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力弱。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷分化，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境將越來(lái)越差，相當(dāng)一部分中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)地產(chǎn)投資偏少，缺少工業(yè)地產(chǎn)投資

從投資結(jié)構(gòu)看，住宅投資占房地產(chǎn)投資額的比重較高，商業(yè)地產(chǎn)投資偏少，缺少工業(yè)地產(chǎn)投資。在剛剛發(fā)布的我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展綱要中，再次提到促進(jìn)中原城市群的建設(shè)。城市群發(fā)展需要工業(yè)支撐，而不是單單建設(shè)一些住宅項(xiàng)目，工業(yè)發(fā)展需要有工業(yè)地產(chǎn)，而目前工業(yè)地產(chǎn)恰恰是個(gè)空白。在河南省一些城市的新區(qū)建設(shè)中，已經(jīng)出現(xiàn)了由于商業(yè)配套設(shè)施不完善，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐所導(dǎo)致的大量住宅空置、無(wú)法聚集人氣的現(xiàn)象。

（三）地區(qū)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)投資過(guò)度集中

在河南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，地區(qū)結(jié)構(gòu)也不盡合理，房地產(chǎn)投資過(guò)度集中于鄭州市。2012年鄭州市的房地產(chǎn)投資額為1 095.14億元，占河南省房地產(chǎn)投資額的36.1%，相當(dāng)于排在第二位的洛陽(yáng)市房地產(chǎn)投資額274.51億元的3.99倍，是排在其后的洛陽(yáng)、信陽(yáng)、周口、新鄉(xiāng)、駐馬店和商丘等地級(jí)市房地產(chǎn)投資額的總和。大量的房地產(chǎn)投資過(guò)度集中于鄭州地區(qū)，使得鄭州的市區(qū)規(guī)模越來(lái)越大，核心區(qū)人口密度越來(lái)越高，大城市病也越來(lái)越嚴(yán)重。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，使得鄭州的房?jī)r(jià)日益偏離人們的支付能力，這不利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

四、促進(jìn)河南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（一）重視工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

從河南省工業(yè)化的進(jìn)程來(lái)看，工業(yè)化的任務(wù)還遠(yuǎn)未完成。要促進(jìn)河南省的“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，新型工業(yè)化必須得到快速發(fā)展，因此，工業(yè)地產(chǎn)前景廣闊。尤其是一些小微企業(yè)，它們無(wú)法通過(guò)自身的實(shí)力購(gòu)買土地建設(shè)廠房，通過(guò)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以為大量小微企業(yè)提供服務(wù)。工業(yè)地產(chǎn)一方面為小微企業(yè)解決了發(fā)展所需的房地產(chǎn)，另一方面也可以促進(jìn)小微企業(yè)集聚，形成產(chǎn)業(yè)集群，從而提高這些小微企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)可以對(duì)污水、廢氣和廢渣等工業(yè)污染物集中處理，又解決了小微企業(yè)發(fā)展中面臨的環(huán)保問(wèn)題。

（二）培育具有一定規(guī)模和實(shí)力的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)

結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，培育具有一定規(guī)模和實(shí)力的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。使這些大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)具有較強(qiáng)的自主創(chuàng)新能力和競(jìng)爭(zhēng)能力，提高企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。在促進(jìn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模而產(chǎn)生的企業(yè)并購(gòu)的問(wèn)題上，不能“拉郎配”，一定要尊重和重視并購(gòu)企業(yè)的愿望，企業(yè)只有在有并購(gòu)利益或并購(gòu)能夠提高企業(yè)的發(fā)展?jié)摿r(shí)，并購(gòu)才有可能獲得成功。實(shí)踐證明，政府利用行政手段強(qiáng)行撮和的并購(gòu)行為絕大多數(shù)都是以失敗而告終的。

（三）要堅(jiān)持使用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)

任何一種政策的實(shí)施，總不外乎有三種手段，即經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。在實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，應(yīng)注意要以運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段為主，而將行政手段的運(yùn)用減少到最低限度。作為經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的內(nèi)陸地區(qū)，我們長(zhǎng)期以來(lái)最為習(xí)慣的是運(yùn)用行政手段，各種政策總是通過(guò)政府層層的行政性行為而得以貫徹。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，產(chǎn)業(yè)政策主要應(yīng)通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段的引導(dǎo)和法律手段的制約來(lái)實(shí)施。如不注意這一點(diǎn)，將可能引起“欲速而不達(dá)”的結(jié)果。

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[責(zé)任編輯 李 可]endprint