塔洛克尋租理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)化配置的啟示

唐雪華+馬澤偉

[摘 要] 根據(jù)塔洛克對(duì)尋租活動(dòng)社會(huì)成本的分析，尋租活動(dòng)的發(fā)生是通過(guò)政府的政治行程進(jìn)行的，它影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的交易成本。在我國(guó)，利益集團(tuán)的尋租活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資源配置產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)是：尋租活動(dòng)增加政府的廉政成本，誤導(dǎo)社會(huì)的資源流向。要使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資源得到一個(gè)較為合理有效的配置，政府應(yīng)改革土地使用權(quán)出讓制度；完善政府的信息披露制度；實(shí)行激勵(lì)機(jī)制與制約機(jī)制相結(jié)合的制度。同時(shí)，政府要明確自身的權(quán)利、權(quán)力和責(zé)任，貫徹好國(guó)家的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，提高行政效率；社會(huì)各方面也要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督，使政府自律與他律相結(jié)合。

[關(guān)鍵詞] 塔洛克尋租理論；房地產(chǎn)行業(yè)資源；優(yōu)化配置；啟示

[中圖分類號(hào)] F810.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A

The Revelation of Rent-Seeking Theory by Tullock in Allocating China's Real Estate Resource

TANG Xuehua， MA Zewei

Abstract： According to Tullock's analysis， rent-seeking activities are carried out by government's political process， which impact the transaction costs of socio-economic operation. In China， rent-seeking activities of interest groups have negative effects on resource allocation of the real estate industry， including increasing the incorrupt cost of the government and misleading the flow of social resources. In order to optimize resource allocation of the real estate industry， the government should reform the land use right granting system， improve the information disclosure system and integrate the incentive system with the restriction system. Meanwhile， the government should clarify its rights， powers and responsibilities in carrying out economic policies and improve administrative efficiency. All sectors of the society should supervise the government in an effort to combine the self-discipline with the external discipline.

Key words： rent-seeking theory by Tullock， real estate industry resources， optimal allocation， revelation

公共選擇學(xué)派認(rèn)為，尋租作為政府干預(yù)的一個(gè)副產(chǎn)品，是個(gè)人或團(tuán)體為了維護(hù)既得利益，取得壟斷利益或?qū)鹊美孢M(jìn)行再分配的各種非生產(chǎn)性活動(dòng)。尋租會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致社會(huì)資源的不合理配置，并由此產(chǎn)生腐敗。近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，極大地促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的同時(shí)，也帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：上游諸如鋼材、水泥、電力等一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資和下游諸如家電及各類消費(fèi)品，不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)還吸納了大量勞動(dòng)力，對(duì)緩解就業(yè)壓力具有重要的作用。但也要看到，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，也出現(xiàn)了一些創(chuàng)租、尋租現(xiàn)象，地方政府主管部門(mén)及官員的腐敗行為屢禁不止，給社會(huì)造成了一定的影響。尋租行為的存在是政府失靈的最大表現(xiàn)。

一、塔洛克對(duì)尋租活動(dòng)的社會(huì)成本分析

巨大的“尋租”利益，不僅阻礙了市場(chǎng)化改革的進(jìn)程，而且強(qiáng)化了行政權(quán)力對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干預(yù)，如為增加“尋租”的機(jī)會(huì)而增加行政審批的項(xiàng)目等。下面本文以一個(gè)簡(jiǎn)單的需求曲線來(lái)描述在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)環(huán)境中由政府政策而制造的租金追求活動(dòng)，并由此引向塔洛克對(duì)尋租活動(dòng)社會(huì)成本的分析。

如上圖所示，假定該行業(yè)為成本不變行業(yè)，D曲線為消費(fèi)者需求曲線，在市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)的情況下，企業(yè)和消費(fèi)者都在C點(diǎn)達(dá)到長(zhǎng)期均衡，均衡價(jià)格為P，數(shù)量為Q，企業(yè)和消費(fèi)者均獲得了最大的滿足，消費(fèi)者剩余CS為△EPC?，F(xiàn)在，政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，通過(guò)壟斷政策將生產(chǎn)努力維持在Q'上，那么，利益集團(tuán)的存在及其集體行動(dòng)將會(huì)對(duì)社會(huì)福利產(chǎn)生影響。此時(shí)，CS由△EPC減至△EP'A，□PP'AB為企業(yè)的壟斷租金，但△ABC既沒(méi)有被企業(yè)所獲得，也沒(méi)有為消費(fèi)者所擁有，它是社會(huì)凈福利的損失，即社會(huì)成本，也稱為哈伯格三角形。

塔洛克認(rèn)為，尋租的損失不只限于△ABC。由于企業(yè)從政府手中獲得壟斷權(quán)就可以獲得四邊形PP'AB的壟斷租金，則它將把本可用來(lái)生產(chǎn)商品和服務(wù)的稀缺資源用于尋求政府壟斷權(quán)；消費(fèi)者為避免自身福利的減少，也會(huì)把本可用來(lái)消費(fèi)的商品和服務(wù)用于避免政府壟斷；壟斷形成后，無(wú)壟斷權(quán)的企業(yè)亦會(huì)展開(kāi)尋租競(jìng)爭(zhēng)以擠進(jìn)或打破行業(yè)壟斷。當(dāng)把這些活動(dòng)所花費(fèi)的稀缺資源考慮進(jìn)來(lái)，并假設(shè)其等于壟斷租金時(shí)，壟斷的社會(huì)成本就應(yīng)為哈伯格三角形ABC與塔洛克四邊形PP'AB之和了。

綜上，尋租活動(dòng)的發(fā)生是通過(guò)政府的政治行程進(jìn)行的，它影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的交易成本。盡管利益集團(tuán)的尋租行為可能使集團(tuán)的整體福利獲得提高，但對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，尋租使有限的社會(huì)資源為少數(shù)人所掌握，帶來(lái)了高昂的社會(huì)成本，社會(huì)福利降低了。

二、利益集團(tuán)的尋租活動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資源配置的負(fù)面效應(yīng)

通過(guò)以上對(duì)政府干預(yù)市場(chǎng)而帶來(lái)的社會(huì)成本的分析可知，社會(huì)成本等于哈伯格三角形ABC與塔洛克四邊形PP′AB的加總，但在現(xiàn)實(shí)生活中，尋租活動(dòng)帶來(lái)的社會(huì)成本遠(yuǎn)不只如此，往往更為龐大且難以準(zhǔn)確衡量。對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)，利益集團(tuán)的尋租活動(dòng)——地方政府創(chuàng)租、開(kāi)發(fā)商尋租所造成的經(jīng)濟(jì)不平等和社會(huì)福利損失，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資源配置的負(fù)面效應(yīng)是不容忽視的。

（一）尋租活動(dòng)增加政府的廉政成本

目前，我國(guó)在拆遷征地過(guò)程中，雖然名義上拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是由政府支付給被拆遷戶，但實(shí)際上，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用只是土地出讓金的一部分。對(duì)被拆遷戶而言，地方政府實(shí)質(zhì)是征地環(huán)節(jié)的“壟斷買(mǎi)方”，具有主導(dǎo)權(quán)和優(yōu)勢(shì)。這種情況下，地方政府官員往往容易以追求自我效用最大化為目標(biāo)，進(jìn)而地方政府在決定將土地出讓金的一部分用于拆遷補(bǔ)償時(shí)，必然會(huì)盡可能壓低拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，從中獲取巨大的經(jīng)濟(jì)利益。尋租活動(dòng)是政府存在和發(fā)展的一個(gè)毒瘤，影響政府的聲譽(yù)，增加了廉政成本，而政府對(duì)市場(chǎng)的過(guò)多干預(yù)，可能使市場(chǎng)機(jī)制失去功能，造成宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步不穩(wěn)定，使社會(huì)資源為少數(shù)人所掌握，社會(huì)財(cái)富的一大部分流入私人腰包，使國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策失去原有的作用。

（二）尋租活動(dòng)誤導(dǎo)社會(huì)的資源流向

企業(yè)的逐利本性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行為，由于政府投資、銀行貸款具有一定的不確定性，只要存在一定的尋租空間，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)積極尋租。為了從政府的各種優(yōu)惠政策中撈取好處，開(kāi)發(fā)商間必然會(huì)展開(kāi)尋租競(jìng)爭(zhēng)，從而帶來(lái)第三方資源配置的扭曲；同時(shí)，企業(yè)會(huì)將尋租成本劃入產(chǎn)品成本中，造成消費(fèi)者福利的減少。如此下去，將形成尋租的惡性循環(huán)態(tài)勢(shì)，使企業(yè)在對(duì)社會(huì)無(wú)益甚至是有害的活動(dòng)上損耗大量的人力、物力和財(cái)力，白白耗費(fèi)了原本稀缺的資源，而并沒(méi)有增加任何新產(chǎn)品或新財(cái)富。所以，從某種程度上說(shuō)，尋租活動(dòng)造成社會(huì)財(cái)富的凈損失，是一種無(wú)效配置。地方政府在減少尋租方面更有不可推卸的責(zé)任。

三、塔洛克尋租理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資源配置的啟示

在塔洛克對(duì)尋租活動(dòng)社會(huì)成本分析的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為，要使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)資源得到一個(gè)較為合理有效的配置，從政府的角度看，應(yīng)從以下幾方面著手：

（一）改革土地使用權(quán)出讓制度

將當(dāng)前的土地批租制改成按年租制收取土地出讓金，按年收租并每年調(diào)租，減弱當(dāng)前土地出讓金收取方式對(duì)地方政府的負(fù)激勵(lì)，從而優(yōu)化地方政府的行為。土地年租制與批租制相比，其好處在于：按年收租，避免了一次收齊地租而導(dǎo)致的土地價(jià)格過(guò)高，間接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)狀；每年調(diào)租，避免了上任官員出售土地獲得較多財(cái)政收入而繼任者在土地方面財(cái)政收入?yún)T乏的現(xiàn)狀。地方政府在享受到土地增值所帶來(lái)的一部分收益的同時(shí)，也減少了其投資沖動(dòng)，對(duì)地方政府將注意力轉(zhuǎn)向提供優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)和良好的投資環(huán)境上來(lái)具有一定的促進(jìn)作用。如此，以正確引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)資源的合理流向，實(shí)現(xiàn)其有效配置，而非從個(gè)人私欲出發(fā)，導(dǎo)致資源配置的扭曲。

（二）完善信息披露制度

一個(gè)健全完整的信息披露制度可以增加國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度、政府經(jīng)濟(jì)政策的透明度，改善信息不對(duì)稱狀態(tài)。鼓勵(lì)公眾及各類媒體對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的尋租行為進(jìn)行舉報(bào)，積極調(diào)動(dòng)公眾的參與意識(shí)和監(jiān)督意識(shí)，從外部進(jìn)行監(jiān)督，鼓勵(lì)支持被拆遷戶為爭(zhēng)取自己正當(dāng)權(quán)益所做出的上訪等努力行為，以減少地方政府官員與開(kāi)發(fā)商尋租行為的發(fā)生。同時(shí)，外部監(jiān)督與內(nèi)部監(jiān)督要相結(jié)合，提高房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)腐敗行為被發(fā)現(xiàn)的概率，使政府官員尋租的可能性得以最小化，以期更好地樹(shù)立政府的威信。這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可將用于尋租的那部分資源真正轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)商品和服務(wù)中來(lái)，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。

（三）實(shí)行激勵(lì)機(jī)制與制約機(jī)制相結(jié)合

對(duì)由尋租而產(chǎn)生的相關(guān)腐敗行為加大懲罰力度和執(zhí)行力度，既增加了地方政府官員和房地產(chǎn)企業(yè)尋租活動(dòng)的成本，也減弱了官員與企業(yè)進(jìn)行尋租活動(dòng)的比較利益。對(duì)政府機(jī)關(guān)收受賄賂的行為采取嚴(yán)厲的制裁，增強(qiáng)了法律的威懾力，使得懲罰落到實(shí)處，真正做到“執(zhí)法必嚴(yán)”；而對(duì)嚴(yán)于律己、正確行使公共權(quán)力的單位和個(gè)人加以表彰，獎(jiǎng)懲分明，有利于政府官員明確其職能，對(duì)自身準(zhǔn)確定位，將其世界觀、價(jià)值觀引到為人民服務(wù)的軌道中來(lái)，降低社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的交易成本及費(fèi)用。

總之，要達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)資源的優(yōu)化配置，政府要明確自身的權(quán)利、權(quán)力和責(zé)任，貫徹好國(guó)家的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，提高行政效率；社會(huì)各方面也要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督，使政府自律與他律相結(jié)合。只有這樣，才能更好地引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資源的流向，且有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)，形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

[參 考 文 獻(xiàn)]

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[4]劉勁松.租金與尋租理論評(píng)述[J].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2009（5）

[責(zé)任編輯：王鳳娟]