樓市拐點將至？

郁風(fēng)

從杭州等地樓盤跳水到寧波興潤置業(yè)資金鏈斷裂，從輿論充斥關(guān)于“變天”的激辯到春季樓市的明顯冷清，去年持續(xù)火爆的房地產(chǎn)市場眼下似乎正醞釀著新一輪危機(jī)。

多位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者表示，盡管目前判斷樓市崩盤、房價拐點將至尚缺乏充足的事實和數(shù)據(jù)依據(jù)，但在銷售回落、信貸收緊和去庫存的壓力下，2014年三、四線城市樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整，整體樓市呈現(xiàn)分化加劇格局；即便被認(rèn)為供應(yīng)緊張、相對安全的一、二線城市房價也將漲幅收窄，甚至不排除在地價高企、流動性沖擊及購房者預(yù)期等影響下，部分一、二線城市也將面臨調(diào)整風(fēng)險。

市場冷清

3月14日，是“上海之春”房展會開幕的首日。作為今年首場大型房展會和樓市“風(fēng)向標(biāo)”，此次展會卻明顯較過往冷清許多。

走出地鐵7號線靜安寺站到上海展覽中心，《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者看到，沿途皆是各家房企和銷售中介公司業(yè)務(wù)員在分發(fā)樓盤傳單，但應(yīng)者寥寥。展館內(nèi)，雖有綠地、上海地產(chǎn)集團(tuán)等本地龍頭房企壓陣，但招商、保利、金地等傳統(tǒng)一線房企集體缺席，萬科也只設(shè)了一處位于最靠里的角落毫不起眼的小展臺，推介其在鄰近上海的江蘇花橋的某樓盤。

據(jù)統(tǒng)計，此次房展會僅有33個國內(nèi)樓盤亮相，還不到去年同期的一半，其中上海本地項目有15個。而上海本地的參展項目很多都是大戶型或別墅，如上海地產(chǎn)推介的位于中環(huán)內(nèi)蘇州河畔“上河灣”項目，最小戶型為148平方米，預(yù)計均價4.5萬元/平方米。真正屬于剛需樓盤的，僅有少數(shù)幾個位于嘉定區(qū)、寶山區(qū)等郊區(qū)以及花橋的項目。這些樓盤也極少有優(yōu)惠，像位于寶山的“北岸郡庭”的存量毛坯房打出“房展會期間99折，2萬享4萬”的象征性優(yōu)惠；部分樓盤甚至漲幅不小。盡管吸引了一些購房者駐足，但預(yù)約登記和乘現(xiàn)場班車去看房的并不多。一對年輕夫婦對記者抱怨說：“這樓盤（北岸郡庭）離地鐵1號線最北端坐公交車都要半小時，周邊也沒有什么其他樓盤，配套可想而知，就這還要每平方米1.2萬元以上，又幾乎沒優(yōu)惠。實在沒法下決心買?！?/p>

相比國內(nèi)樓盤的尷尬，原本作為配角的海外項目卻儼然成了展會的主角。邊上的海外置業(yè)投資移民展參展的海外項目多達(dá)300多個，涉及20多個國家，還首次推出“澳洲國家主體館”，吸引了相當(dāng)部分人氣。

樓市的冷清從數(shù)據(jù)上也得到印證。據(jù)金豐易居&佑威數(shù)據(jù)，3月前16天，上海市商品住宅成交量為38.66萬平方米，幾乎僅為去年同期的一半；成交均價則達(dá)28516元/平方米。開發(fā)商正有意放慢推盤節(jié)奏。房展會當(dāng)周（3月10日-16日），全市商品住宅新增供應(yīng)面積僅為16.13萬平方米，比前周跌了56.56%。

而就全國情況來看，3月13日國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，全國商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%，其中住宅銷售面積下降1.2%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%，其中住宅銷售額下降5%。去年同期的這兩個數(shù)據(jù)，則分別是上漲49.5%和77.6%。

3月18日，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，2月70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少5個，持平的城市個數(shù)增加7個，漲幅略有回落。

業(yè)內(nèi)人士表示，就整體市場來看，房價增速明顯放緩。在關(guān)鍵的3月上旬，市場并沒有出現(xiàn)如多數(shù)人預(yù)期的“小陽春”，購房者保持了較為謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度。

資金鏈風(fēng)險

遠(yuǎn)比樓市冷清更引爆眼球的是近期杭州、常州等地一些樓盤的跳水。

據(jù)媒體報道，2月18日，杭州德信北海公園宣布清盤降價，均價從1.9萬元/平方米直降至15800元/平方米；次日，同樣位于城北橋西板塊的天鴻香榭里在原先售價17200元/平方米的基礎(chǔ)上，以起價11800元/平方米、均價13800元/平方米入市，最高降幅超三成。2月23日，江蘇常州雅居樂星河灣也被曝推出大幅降價優(yōu)惠，四棟房源精裝均價12500元/平方米，毛坯均價7500元/平方米，而該樓盤去年12月首次開盤時，預(yù)售均價1.3萬元/平方米，若加上精裝5000元/平方米，價格達(dá)1.8萬元/平方米。目前的價格相當(dāng)于打了近六折。

“降價潮”還從長三角蔓延至珠三角，有報道稱，保利地產(chǎn)在廣州的三個項目近期同時推出一成首付優(yōu)惠活動，時代地產(chǎn)旗下項目更是全線88折優(yōu)惠。

“降價潮”的背后，是房企資金鏈的日趨緊張。今年年初開始，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)開始逐步收緊了對地產(chǎn)企業(yè)的貸款。興業(yè)銀行已暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。盡管在包括興業(yè)在內(nèi)的10家銀行傳出停貸后，2月26日，10家銀行紛紛辟謠，說明未停貸，但銀行逐漸收緊房地產(chǎn)信貸卻是不爭的事實。

不過，在接受《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪時，地產(chǎn)專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，所謂“降價潮”其實還僅是部分供應(yīng)較集中的區(qū)域個別樓盤的降價促銷現(xiàn)象，屬于正常的市場營銷與房企經(jīng)營策略調(diào)整行為。其中一些中小房企因資金鏈緊張甚至斷裂而被迫降價（比如，德信北海公園的降價就被認(rèn)為是因融資結(jié)構(gòu)問題），則是房企違背市場發(fā)展規(guī)律，被市場淘汰的結(jié)果。

而房企資金鏈的風(fēng)險正愈演愈烈，市場對地產(chǎn)類信托和債務(wù)違約的擔(dān)憂正在加深。3月，浙江奉化最大的房企興潤置業(yè)曝出因經(jīng)營不善和高利貸導(dǎo)致資金鏈斷裂、資不抵債，其與關(guān)聯(lián)企業(yè)總負(fù)債達(dá)35億多元，其中銀行貸款24億，實際資產(chǎn)則不足27億。

3月19日的一條消息成了在市場擔(dān)憂房企資金鏈危機(jī)之際，給房地產(chǎn)行業(yè)注入的一針“強(qiáng)心劑”——當(dāng)晚，中茵股份和天?；p雙發(fā)布公告稱，其非公開發(fā)行A股股票申請獲證監(jiān)會通過，資金投向均將用于地產(chǎn)項目的開發(fā)與運(yùn)營。此舉意味著，暫停近四年的地產(chǎn)類公司再融資正式開閘。

開閘有利于資金鏈改善和房企的擴(kuò)大再生產(chǎn)，從而推高供應(yīng)，穩(wěn)定市場。但從今年前2個月全國房地產(chǎn)市場的多項指標(biāo)都呈降溫趨勢（包括土地成交量增幅小幅收窄，成交價格處于高位；房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開工面積增速下行明顯；商品房銷售增幅大幅回落，價格小幅下降；房地產(chǎn)資金增幅放緩，國內(nèi)貸款占比上升）來看，多家券商報告均認(rèn)為，當(dāng)前市場環(huán)境下大幅回升可能性很小，行業(yè)估值處于低點，再融資開閘消息對行業(yè)形成一定利好，只是惠及面短期內(nèi)仍然有限。

分化加劇

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，2014年最值得關(guān)注的變量之一是樓市供求之間關(guān)系的變化。

野村證券稱，中國住宅竣工量、庫存已經(jīng)大大超過有效需求。按照價值來衡量，2013年中國土地出讓金飆升52.4%，首次超過4萬億元。按照面積來衡量，野村估算2013年一線城市土地出讓面積上升7%，二線城市3.7%，三、四線城市上升23.2%；按價值分別上升159.3%、34.2%和57%。這將進(jìn)一步加劇供需失衡狀態(tài)。

目前，房地產(chǎn)業(yè)界對于三、四線城市將出現(xiàn)調(diào)整的觀點基本已無異議，而對于一線和熱點二線城市房價是否會跌，還有很大的分歧。

謝逸楓告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，目前一、二線城市土地與住房供應(yīng)仍偏緊，三、四線城市則供應(yīng)過剩，市場格局呈現(xiàn)分化加速狀態(tài)。

但也有地產(chǎn)人士表示，即便在一、二線大城市內(nèi)部，也將出現(xiàn)明顯的分化。同時，如果市場進(jìn)入調(diào)整，一、二線城市可能也很難幸免，頂多是調(diào)整幅度大小的問題。

有數(shù)據(jù)表明，部分一、二線城市的庫存其實并不低。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳大戶型公寓目前已出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，庫存高企，足以消化3年。另據(jù)杭州透明銷售網(wǎng)統(tǒng)計顯示，截至今年3月12日，杭州市區(qū)（包括蕭山、余杭）可售房源總量已達(dá)11.13萬套，處于歷史較高位，相比2013年年初增加了約4萬套。其中，杭州主城區(qū)庫存量超過5.2萬套。按照住建部副部長齊驥對于“高庫存”的明確標(biāo)準(zhǔn)：一個城市的住房庫存量高于該城市當(dāng)月銷售量的12-15倍來看，數(shù)據(jù)顯示，2013年杭州樓市商品房共成交85854套，以此計算消化目前的庫存量需要15個半月，顯然已經(jīng)突破警戒線。

張大偉分析稱，從供應(yīng)端來看，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了5127億，土地價格也創(chuàng)新紀(jì)錄，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高，利潤率下滑，即使市場不景氣，企業(yè)也沒辦法捂盤，而必須上市。

從需求端來看，一線二線城市的需求實際上并不剛性，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮?！耙痪€城市的高房價是建立在購房者信心剛性的基礎(chǔ)上。一旦因為信貸等因素導(dǎo)致普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能?！睆埓髠フf。

調(diào)控與走勢

值得關(guān)注的是，3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中首次提出了“針對不同城市情況分類調(diào)控”。就此齊驥稱，對于供應(yīng)不足、房價上漲壓力大的熱點城市，一方面要增加普通商品住房供應(yīng)，特別是中小戶型商品房供應(yīng)，另一方面繼續(xù)采取相關(guān)的調(diào)控措施，包括差別化的信貸和稅收政策。對于庫存量超出合理區(qū)間的部分城市，則要控制今年住宅用地規(guī)模，調(diào)整新建商品住房上市的結(jié)構(gòu)，通過必要經(jīng)濟(jì)手段支持合理住房需求，消化庫存。

在謝逸楓看來，分類調(diào)控因告別一刀切，將有利緩解供求不平衡和房價上漲的壓力，同時有利于去商品房庫存。

上海師范大學(xué)商學(xué)院投資與保險系副教授黃建中認(rèn)為，分類調(diào)控實際上就是有保有壓，一線城市和部分熱點二線城市仍會保持“政策高壓”，一些出現(xiàn)危機(jī)的三、四線城市不排除可能出臺救市政策。但他也擔(dān)憂，國內(nèi)樓市由于投機(jī)性太強(qiáng)，所以很難保持平穩(wěn)，預(yù)期往上走就容易過熱，預(yù)期往下走，整個市場就很快會進(jìn)入寒冬。同時，中央一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，但是在土地財政的驅(qū)使下，地方政府更傾向于繼續(xù)吹大樓市泡沫，所以，樓市調(diào)控的過程將會非常艱難。

總體來看，對于未來樓市走向，業(yè)內(nèi)還是認(rèn)為諸多因素對房價尚有支撐，短期內(nèi)樓市很難迎來拐點。

中歐陸家嘴金融國際研究院執(zhí)行副院長劉勝軍對《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者表示，由于貨幣超發(fā)（M2/GDP達(dá)200%）導(dǎo)致流動性泛濫、銀行住房按揭貸款相對穩(wěn)健以及政府對房價態(tài)度曖昧等因素，房價大跌可能性不大。

謝逸楓也認(rèn)為，在貨幣超發(fā)，地價上漲勢頭不改，房企相對不缺錢，一、二線城市供不應(yīng)求局面未徹底改變的情況下，房價難言下降。同時，在調(diào)控不放松、房貸收緊及市場總體供應(yīng)加大等不利因素下，2014年房價將告別暴漲，進(jìn)入合理的穩(wěn)定上漲區(qū)間。

但謝逸楓也坦言，包括部分二、三、四線城市商品房庫存遠(yuǎn)超合理區(qū)間，地方債務(wù)問題，香港房價持續(xù)下跌的影響，人民幣匯率急跌，反腐與富人資產(chǎn)外流，乃至QE3減持導(dǎo)致的熱錢回流等，未來還將是考驗樓市會否崩盤的六大風(fēng)險。