2014年樓市在冰火兩重天中前行

趙月

一年之計在于春。精明的開發(fā)商們也在節(jié)后紛紛推出了新樓盤，并且按照慣例給出了樓盤優(yōu)惠。但今年的樓盤優(yōu)惠卻不再“一呼百應(yīng)”，甚至曾經(jīng)出手豪爽大方的返鄉(xiāng)客們也開始了謹慎觀望……

樓市銷售孤寂冷清

不管是春節(jié)返鄉(xiāng)潮，還是多年罕見的“雙節(jié)合一”，開發(fā)商們絕不缺乏優(yōu)惠和熱銷的噱頭。然而，恰恰是在這樣利好背景下，對比去年上半年樓市銷售的火爆情況，今年年初的樓市成交量可謂大不如前，不少地方的樓市并未迎來“馬上開局”。

受春節(jié)假期影響，北京樓市成交量降至冰點，從1月27日到2月9日的春節(jié)兩周期間北京新房僅成交563套，環(huán)比前一周大幅下降超過60%。進入2014年以來，北京樓市供應(yīng)量和成交量雙雙走低，均提前進入“春節(jié)模式”，樓市成交量遭遇“腰斬”。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，這兩項數(shù)據(jù)環(huán)比、同比均萎縮近半。6908套的月成交量甚至僅高于2012年1月“熊市”時的4473套，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽近9年來1月商品住宅銷量的第二低位。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，1月份北京樓市供需雙方的大幅萎縮，既有春節(jié)淡市的傳統(tǒng)因素影響，也有今年的特殊情況。在去年年底限價令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應(yīng)提速、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化等多方因素作用下，短期內(nèi)房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點，成為1月份供需乏力的根本原因。

同時， 持續(xù)走高的房價和不見松動的住房信貸也加劇了購房者的觀望情緒。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交581套，較1月第二周下降69%，扣除保障房后，純商品住宅成交419套，較1月第二周大幅下降74.2%。此前，中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，其所監(jiān)測的54個城市春節(jié)后首周新建住宅成交量環(huán)比下降約九成，各線城市成交量全線下滑。

樓市遭遇的這場“倒春寒”讓業(yè)內(nèi)人士感慨：今年要想實現(xiàn)如去年上半年那樣的熱銷和大漲恐怕沒那么容易了。

土地市場高燒不退

相比樓市成交量的低迷冷清，土地市場仍火熱異常。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等10個典型城市1月土地出讓金收入1436億元，同比增長155.2%；土地成交均價為5449元/平方米，同比增長151.9%，已持續(xù)16個月同比正增長。業(yè)內(nèi)人士指出，房企對一二線城市樓市看多的趨勢并沒有改變，拿地熱情仍然高漲，今年土地市場或持續(xù)高位運行，一線城市“地王”頻出格局難改。

2月13日，北京土地市場迎來兩宗土地拍賣。此前因故取消拍賣的豐臺區(qū)西局商業(yè)金融用地于當日再次復拍賣，吸引了14家房企到場參與競拍，包括萬科首開富凱聯(lián)合體、懋源、融創(chuàng)、遠洋、葛洲壩方興聯(lián)合體、龍湖、保利、中筑置業(yè)信達地產(chǎn)聯(lián)合體等。經(jīng)過29輪競拍，龍湖地產(chǎn)以35.7億元并配建54000平方米“限價商品住房”摘下豐臺西局這宗熱門地塊，溢價率48.13%。

此外，和裕地產(chǎn)以25.1億競得順義區(qū)趙全營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)18.3萬平方米的地塊，溢價率49.04%。該地塊將配建建筑面積不少于3.88萬平方米的“限價商品住房”，房屋銷售限價為7500元/平方米；將配建建筑面積不少于2.75平方米的“自住型商品房”，房屋銷售限價為14000元/平方米。商品房部分土地樓面價突破2萬元，也超過了周邊在售物業(yè)價格。

上海易居房地產(chǎn)研究院研報認為，房企紛紛加緊土地儲備，推動了土地市場交易的持續(xù)活躍。近期土地市場優(yōu)質(zhì)地塊大量增加，工業(yè)用地占比回落，導致土地價格大幅回升。該院預(yù)測，今年上半年，上述10城市土地成交建筑面積增幅將呈現(xiàn)持續(xù)放緩的態(tài)勢；土地出讓金收入同比增幅整體將呈現(xiàn)平穩(wěn)趨緩態(tài)勢；土地成交價格仍將處于高位水平。

2014年或成樓市拐點？

2014年房價究竟是漲是跌一度讓業(yè)內(nèi)專家分為看漲看跌兩大派激烈交鋒。

著名的多頭、華遠地產(chǎn)董事長任志強非常罕見地發(fā)出了“盛世危言”。任志強表示，很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀?！拔覀€人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。我們認為房價增幅普遍下降，但是我們不認為是負增長，只是增幅大幅下滑?！?/p>

“北京市去年2萬，今年5萬，大概有7萬套的自住房，把自住房價格按住了，就可以把商品房價格放開。”任志強說， 1月份批了幾個樓盤，都是8萬、9萬、10萬的房子，去年4萬以上的基本上不批。這些樓盤的總量并不大，因為總數(shù)沒有那么多，如果和7萬套的自住房價一平均，北京房價今年一定是跌的。此外，萬科地產(chǎn)董事長王石早在去年就認為樓市“非常不妙”，并且在李嘉誠拋售內(nèi)地資產(chǎn)時提醒大家要“小心了”。

有看跌派就一定會有看漲派。如果說任志強和王石是看跌派，那么上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭和復旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民在今年房價走勢問題上發(fā)表的言論便可謂是看漲派的代表。

“2014年相比2013年還是漲，但是全國環(huán)比漲幅可能回落到6%到7%?！睏罴t旭認為，在2014年的下半年或者第四季度，環(huán)比漲幅基本上會持平，或者在零漲幅這條線上小幅波動。同比漲幅2013年12月時已經(jīng)見頂，2014年房價溫度會延續(xù)2013年的情況，但是2014年下半年將會趨弱，2014年同比漲幅的增幅會持續(xù)回落，整體形勢為高位震蕩，逐步降溫。

蔡為民表示，“三線以下的城市2014年降價的概率比較大。”接著蔡為民話鋒一轉(zhuǎn)，“像上海這樣的城市，維持15%的價位上漲是可以期待的，甚至于可能更高，達到15%到20%也不會令人意外?！眅ndprint