樓市松綁政策不是簡(jiǎn)單“救市”

項(xiàng)崢

據(jù)報(bào)道，近期南寧、無(wú)錫、寧波、銅陵等城市相繼通過(guò)松綁行政控制措施，或采取部分刺激政策，意在激活日漸轉(zhuǎn)淡的樓市。預(yù)期未來(lái)還將有一些城市會(huì)加入所謂樓市“微刺激”的陣營(yíng)。應(yīng)該看到，根據(jù)各地樓市演化調(diào)整政策，防止樓市急劇回落影響到宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定，體現(xiàn)了分類調(diào)控的政策導(dǎo)向。即使如此，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境下，退出行政控制措施或推出刺激政策也無(wú)法阻擋樓市調(diào)整回落趨勢(shì)。目前看，所謂樓市的“微刺激”政策，并不會(huì)有效激發(fā)樓市需求。

一是房?jī)r(jià)對(duì)普通居民收入的偏離度已經(jīng)達(dá)到臨界值。這意味著當(dāng)住房均價(jià)超過(guò)一定值時(shí)，城市剛性需求購(gòu)買力就會(huì)消失。前不久有一個(gè)網(wǎng)上流傳很廣的樓市分析報(bào)告曾提到，在北京市場(chǎng)，當(dāng)住房均價(jià)低于3萬(wàn)時(shí)，銷售進(jìn)展很快。而當(dāng)住房均價(jià)高出3萬(wàn)元時(shí)，在短期集中放量后出現(xiàn)銷售停滯的狀況。

二是住房投資收益率已跌破可承受范圍。目前住房租賃市場(chǎng)的投資收益率大約在2%左右，比存款基準(zhǔn)利率低大約1.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然可以持有物業(yè)等待升值，但考慮到年折舊率為1.43%（按照70年平均折算），以及未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，持有住房每年要損失大約2.93%的房屋價(jià)值。

三是貨幣供應(yīng)繼續(xù)大幅放水的可能性幾乎為零。房?jī)r(jià)上漲，貨幣推動(dòng)因素不容忽視。但未來(lái)我國(guó)將致力于消化前期刺激政策的負(fù)面影響，貨幣供應(yīng)量繼續(xù)大幅放水的可能性已經(jīng)不存在。失去了貨幣資金的支撐，房?jī)r(jià)上漲的概率微乎其微。

四是住房投資目的已經(jīng)無(wú)法順利轉(zhuǎn)換。雖然從政策預(yù)期看，松綁住房限購(gòu)政策、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、提供住房信貸政策支持，可能會(huì)釋放一部分投資性住房需求，但市場(chǎng)上剛性住房需求購(gòu)買能力有限，因而實(shí)現(xiàn)住房投資目的實(shí)際上已經(jīng)淪為有錢人的“擊鼓傳花”游戲。

但從另一個(gè)方面說(shuō)，所謂樓市“微刺激”政策，也是行政控制措施逐步退出的必經(jīng)過(guò)程。進(jìn)一步說(shuō)，住房限購(gòu)措施只是我國(guó)住房持有環(huán)節(jié)稅收不健全階段的一個(gè)替代性管理措施，最終是要退出歷史舞臺(tái)的?？紤]到住房限購(gòu)措施對(duì)市場(chǎng)心理的巨大影響，若在房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲時(shí)期貿(mào)然松綁或退出，只會(huì)加劇市場(chǎng)上漲壓力?？梢?jiàn)，只有在樓市見(jiàn)頂回落、調(diào)整趨勢(shì)基本確立之時(shí)，才有可能打開(kāi)行政控制措施退出的時(shí)間窗口。

因此，不宜過(guò)度解讀部分城市的松綁政策，更不能簡(jiǎn)單地將其與“救市”聯(lián)系在一起。從過(guò)往經(jīng)歷看，政府干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)行不僅難以實(shí)現(xiàn)政策初衷，反而還會(huì)帶來(lái)意想不到的反向結(jié)果。過(guò)去10年間我國(guó)政府持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，給市場(chǎng)傳達(dá)的一個(gè)預(yù)期是房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲。事實(shí)上每一次政策調(diào)控后住房?jī)r(jià)格上一個(gè)新臺(tái)階。同理，所謂地方政府“救市”的說(shuō)法，可能會(huì)傳遞給市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格還要繼續(xù)下跌的信號(hào)，反而還會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期。

其實(shí)，無(wú)論是住房市場(chǎng)，還是其他市場(chǎng)，只有管好政府的有形之手，減少行政干預(yù)行為，才有可能讓市場(chǎng)機(jī)制真正發(fā)揮作用，合理配置各種資源。

（作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）endprint