樓市新型“救市”，該不該出手買房

多項(xiàng)穩(wěn)定住房消費(fèi)政策確實(shí)已經(jīng)在“更高層面”獲得了原則性的通過，觀察這些政策下發(fā)的方式和時點(diǎn)，可以基本讀懂政府當(dāng)前對于房地產(chǎn)政策的口徑，即避免大規(guī)模、一次性的刺激，而是采用“外科手術(shù)”式的點(diǎn)狀刺激，“出一個，看一個，再決定什么時候是下一個”。

南方周末特約撰稿 李樂

2015年3月20日，住建部以通報部長陳政高在全國公積金電視電話會議上講話的方式，向社會公開了降低公積金貸款門檻等一系列信息。

這是李克強(qiáng)總理在今年政府工作報告上重提“穩(wěn)定住房消費(fèi)”后，釋放出的第一個樓市政策。

其實(shí)春節(jié)過后，政府救市的傳言就開始不絕于耳，但行業(yè)飯局上的一個“切身”感受卻是——如今的地產(chǎn)商們有點(diǎn)不那么“關(guān)心國事”了。要知道，僅僅就是在一年前，地產(chǎn)商關(guān)心的還都是總理關(guān)心的問題，城鎮(zhèn)化、宏觀調(diào)控、房產(chǎn)稅都是行業(yè)聚會上的熱門話題。

這是一面鏡子，折射的是整個房地產(chǎn)市場各個主體心態(tài)微妙的變化。政府一直在拿捏“穩(wěn)定住房消費(fèi)措施”的口徑、分寸，甚至行文發(fā)文的方式方法；地產(chǎn)商已經(jīng)被殘酷了一年多的市場調(diào)整徹底打消了“單邊上漲”慣有認(rèn)知；惟獨(dú)沒有太多變化的是購房者，他們還在問著那個永恒的問題，購房窗口在什么時候？

政策“出一個，看一個”

重提穩(wěn)定住房消費(fèi)，有一個不可忽視的大背景。李克強(qiáng)總理在人大閉幕會上的答記者問中，有一句話貌似被忽略了。這句話就是談及7%GDP增長率的時候，李克強(qiáng)特別強(qiáng)調(diào)了“下限”這個詞，而媒體普遍關(guān)注的，還是他那句“工具箱里的工具還很多”，顯然，房地產(chǎn)是工具之一。

又要救市了嗎？兩會李克強(qiáng)總理作政府工作報告時，對房地產(chǎn)采用了“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的基本口徑，并且少見地提及了“改善性需求”。也許市場命名其為“救市”，但在官方的話語體系中，這個應(yīng)該叫做“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

不要簡單把上述兩個稱謂看做一個事情的兩個名稱——稍微熟悉中國官方話語的人，都會知道這里面還是大有不同。3月中旬，《經(jīng)濟(jì)觀察報》、《中國經(jīng)營報》等媒體，相繼報道了多項(xiàng)穩(wěn)定住房消費(fèi)政策已經(jīng)獲得原則性通過的消息，其中涉及公積金貸款、二套住房首付比例下調(diào)、營業(yè)稅政策調(diào)整等措施。

從筆者掌握的情況看，截止到目前，營業(yè)稅調(diào)整、二套房首付比例下調(diào)、利率優(yōu)惠、公積金貸款首付比例下調(diào)、貸款額度上調(diào)等，確實(shí)都已經(jīng)在“更高層面”獲得了原則性的通過。但是，如何下發(fā)執(zhí)行這些政策，在方式、時點(diǎn)上，都有講究。

第一，是單獨(dú)發(fā)文還是形成一個統(tǒng)一文件。

前一種情況，就是住建部、央行、財政部等部門，分別在自己分管的領(lǐng)域內(nèi)，出臺穩(wěn)定住房消費(fèi)的措施，時間或有間隔，這一次就是住建部首先出臺了與公積金相關(guān)的政策；后一種情況，是大家更為熟悉的“國八條”“國十條”。

第二，逐個釋放還是一次釋放。

所謂逐個釋放，即在一個政策出臺之后，觀察政策對市場的效果，再決定下一個政策是否繼續(xù)釋放。實(shí)際上，從2014年下半年開始的穩(wěn)定住房消費(fèi)市場措施，都是采用這樣的方式，說得直白一點(diǎn)，就是“邊走邊看”。

所以，通過這些方式方法的選擇，我們可以基本讀懂政府當(dāng)前對于房地產(chǎn)政策的口徑，即避免大規(guī)模、一次性的刺激，而是采用“外科手術(shù)”式的點(diǎn)狀刺激，“出一個、看一個、再決定什么時候是下一個”。

限購仍在庫存難消

這樣的政策環(huán)境之下，庫存成為看清未來市場走勢的關(guān)鍵要素。那么，庫存還會不會繼續(xù)增長？

從現(xiàn)在的情況看，答案是肯定的。3月份是上市房企年報的集中發(fā)布期，從已發(fā)布年報的一線房地產(chǎn)企業(yè)的情況看，利潤下滑是基本共性，而在銷售額這一項(xiàng)科目上，大部分還是在繼續(xù)增長。但是，需要注意的是，這只是表象。

為什么？大部分房企銷售額的增長是通過“堆貨”的方式來實(shí)現(xiàn)的。所謂“堆貨”，即是通過大量的增加可售房源、開工量，來確保銷售額的進(jìn)一步?jīng)_高。但是，在當(dāng)前告別單邊上漲的市場環(huán)境下，這些“堆貨”在未來都會轉(zhuǎn)化為庫存。

所以，如果沒有大規(guī)模如4萬億的整體經(jīng)濟(jì)刺激政策，整個房地產(chǎn)市場的庫存在未來1年中，仍然會繼續(xù)增長，“去庫存”就成了房地產(chǎn)企業(yè)、買方之間博弈模型的關(guān)鍵所在。

在這個模型中，還有一個非常重要的變量，即限購政策。尤其是北上廣深四個特大型城市。我們應(yīng)該注意到，已經(jīng)基本獲得決策層認(rèn)可的穩(wěn)定住房消費(fèi)措施當(dāng)中，單單繞開了限購，中央把皮球踢給了地方。限購不打開，庫存就是房企的癌癥，治不好，就只能“削他”。

地方政府有沒有調(diào)整限購這個變量的可能呢？當(dāng)期來看，不是沒有，但是動機(jī)確實(shí)非常微弱。以北京為例，2014年全年的土地出讓金總收入又刷新了歷史紀(jì)錄，萬科在北京土地市場的新年第一戰(zhàn)，即便報出高價，仍失手于綠地聯(lián)合體。土地出讓金收入不下滑，就沒有觸動到地方政府的根本利益，從而短期之內(nèi)也就沒有“打開限購”的利益驅(qū)動。

況且，李克強(qiáng)總理在政府工作報告中，把話說得很明白，“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”——既不能大幅波動，又不能報復(fù)性上漲。也正是讀懂了中央的意思，北京市副市長李士祥，才一下說出了“限購是永恒的”這樣決斷的話語，不過通過居住證等其他手段結(jié)構(gòu)性地釋放改善型需求，卻是存在可能的。

所以，庫存這件事的大基本面狀況如此，短期之內(nèi)也沒有逆轉(zhuǎn)的變化，開發(fā)商會把“砍開工”“去庫存”當(dāng)成首要的任務(wù)，以維持基本的平衡狀態(tài)。不出意外，這就是2015年房地產(chǎn)市場的基本走勢。

相對有錢人的購房窗口即將打開

說完了上述兩點(diǎn)，可以談?wù)劇百彿看翱凇边@件事了，現(xiàn)在是不是很好的購房窗口？這個問題的回答，不能一概而論，如果非要總結(jié)一句話，那就是“相對有錢人的購房窗口即將打開”。從筆者的經(jīng)驗(yàn)看，大抵會出現(xiàn)以下幾種狀況：

第一種情況，對改善型購房者來說，應(yīng)該是個比較好的市場窗口。這主要基于二套房貸首付將下調(diào)、利率打折這件事做出的判斷。況且，降息應(yīng)該在未來的一年中，是大概率事件。所以，先拋開房價不談，從融資杠桿的角度上看，2015年對于改善型住房消費(fèi)的購房者來說，應(yīng)該是一個不錯的窗口期。

第二種情況，良好的支付條件，可能會誘發(fā)開發(fā)商向購房者的大幅度讓利情況出現(xiàn)。開發(fā)商在“去庫存”的大勢下，除了“砍開工”，另一個重要的辦法是“促回款”，即銷售額上不去，但回款額要上去。所以，對于“相對有錢”的購房者來說，如果能夠提高首次支付的比例，甚至全款，開發(fā)商一定會做出大額的讓利。所以，從這一點(diǎn)上來說，也是個很好的窗口期。

至于剛需購房的窗口期，則仍然不樂觀。

如果二套房貸首付、利率優(yōu)惠成為現(xiàn)實(shí)，那么銀行有限的信貸資源，如無意外，會自然而然地配置到二套住房的領(lǐng)域，剛需想獲得優(yōu)惠的利率，往往將變得更為艱難。實(shí)際上，對于剛需而言，房地產(chǎn)的問題始終是收入問題，而非價格問題，其最終解決的方式，恐怕還需要各類政策性住房來解決。還是那句話，剛需購房不能指望調(diào)控。