胡景暉：國內(nèi)地產(chǎn)市場面臨內(nèi)在調(diào)整

隨著中國房地產(chǎn)“后開發(fā)時代元年”的到來，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受采訪時表示，種種信號表明，2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨內(nèi)在調(diào)整已是正在發(fā)生的事實(shí)，結(jié)合全國兩會所釋放的信號來看，未來的行業(yè)將逐步迎來更多深層次的變化。

信貸從緊 行業(yè)上游風(fēng)險較大

胡景暉認(rèn)為，2014年年初，各銀行出于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險等因素的考慮，在央行的指導(dǎo)下，對開發(fā)商的貸款未曾出現(xiàn)往年年初通常會發(fā)生的井噴。年初信貸的收緊很有可能意味著全年的收緊。這一信號說明銀行系統(tǒng)在控制可能發(fā)生的風(fēng)險，而風(fēng)險的來源主要集中在房地產(chǎn)行業(yè)上游。受信貸政策的影響，對于行業(yè)上游的開發(fā)企業(yè)來說，資金鏈壓力將有所增加。在考驗(yàn)各類大小開發(fā)企業(yè)融資能力的同時，也可能擠壓地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促使企業(yè)分化，大型品牌開發(fā)企業(yè)將占據(jù)優(yōu)勢，小開發(fā)企業(yè)將受到更大壓力，生存空間減小。

增量房與存量房市場關(guān)系將逐步發(fā)生變化

目前在政府積極推進(jìn)保障性住房政策增加剛需供應(yīng)、以及土地資源越來越稀缺的大環(huán)境下，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場增量房與存量房的市場關(guān)系將發(fā)生根本性變化。胡景暉說，目前國內(nèi)一線城市中，存量房交易量基本都已超過增量房交易量。2013年上海市存量房全年交易量達(dá)到32萬套的歷史新高，遠(yuǎn)超增量房交易量。這說明隨著市場發(fā)展，存量房交易將逐步占據(jù)市場交易的主導(dǎo)地位。對于政府來說，要促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展，既要做好增加剛需供應(yīng)的增量房市場，也要充分盤活存量房交易市場，通過增量和存量的協(xié)調(diào)發(fā)展來解決市場矛盾，滿足市場需求。

充分發(fā)揮市場作用

“只賺不賠”將成為歷史

在被問及對目前一線城市地?zé)岱坷?、地王頻現(xiàn)等現(xiàn)象的理解時，胡景暉表示，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的治理思路已有所變化，要充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)資源的基礎(chǔ)性作用。這意味著不久的將來，過去“只賺不賠”的地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將演變?yōu)椤坝匈r有賺”。“對于開發(fā)企業(yè)來說，如果買了更貴的面粉卻沒有賣出更貴的面包，那么肯定要面臨虧損?！焙皶熣f。

同時，胡景暉認(rèn)為，一線城市目前這一階段的拿地?zé)岢庇袔追矫嬖颍阂皇?013年的熱市刺激了房企拿地的熱情；二是熱市之后，部分房企資金鏈壓力較??；三是一線城市作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的兵家必爭之地，巨大的需求和有限的土地資源使房企普遍看好未來的贏利空間，高價拿地對很多大型房企來說也有戰(zhàn)略層面的考慮。

管理機(jī)制創(chuàng)新 解決房地產(chǎn)市場問題

對于目前地方經(jīng)濟(jì)受房地產(chǎn)綁架等問題，胡景暉建議，政府或可通過管理機(jī)制的創(chuàng)新來解決房地產(chǎn)市場的問題。如，或可仿照國家安全委員會的模式，成立由高層領(lǐng)導(dǎo)的房地產(chǎn)問題專項領(lǐng)導(dǎo)小組，整合國土、環(huán)保、銀行、稅務(wù)等多方面與行業(yè)相關(guān)的部門，專項解決房地產(chǎn)所關(guān)聯(lián)的種種問題，系統(tǒng)解決新型城鎮(zhèn)化、房價過高、土地財政、房產(chǎn)稅等問題。