直面土地信托難題

中國城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵之一是讓農(nóng)民離土進(jìn)城，這意味著不僅讓他們獲得城市戶籍，還要真正在城里扎根生活。這一過程當(dāng)中的一個(gè)難題，就是如何解決農(nóng)村土地問題。目前，信托行業(yè)正在嘗試和土地流轉(zhuǎn)結(jié)合，或許是一種解決方式。

公司性土地信托嘗試

在中國現(xiàn)有的土地制度之下，農(nóng)民的承包土地要進(jìn)行流轉(zhuǎn)，主要有兩種方式：其一為委托經(jīng)營，把經(jīng)營權(quán)長(zhǎng)期交給土地使用者。但這種方式容易出現(xiàn)打擦邊球的現(xiàn)象，比如使用者進(jìn)行非糧化、非農(nóng)化生產(chǎn)等。

土地流轉(zhuǎn)的第二種方式是租賃。嚴(yán)格意義來說，這跟土地出讓金的形式類似。它比第一種方式更受農(nóng)民歡迎，因?yàn)樽赓U出去之后，農(nóng)民就不用再管土地了。但這個(gè)過程涉及到租金、解約方式等問題，都會(huì)對(duì)租賃者產(chǎn)生影響，不適合其持續(xù)性經(jīng)營發(fā)展。

但不管是哪種形式，目前來看都不是長(zhǎng)久妥善的解決之道。農(nóng)民將土地流轉(zhuǎn)出去的本意，是能夠脫離土地進(jìn)城，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。在目前農(nóng)民的承包地及房屋均不可買賣的情況制約之下，必須有一種制度框架幫助他們完成這一過程。

目前有幾家信托公司正在嘗試用信托的方式進(jìn)行第一種流轉(zhuǎn)，這是一種有益的嘗試。

從信托公司的角度來看，開展這種業(yè)務(wù)有很大的合理性。因?yàn)樗鼈円@得新的盈利渠道，土地是無論如何都繞不過去的項(xiàng)目。在此之前，信托公司嘗試過多重業(yè)務(wù)，紅酒、養(yǎng)殖、煤礦相較之下，它們都不如地產(chǎn)項(xiàng)目盈利。長(zhǎng)期來看，穩(wěn)定、可以把握得住的，就是資源有限且不可替代的土地。

而除此之外，在中國目前的信托制度框架之下，進(jìn)行土地信托嘗試，還有兩個(gè)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。

首先，信托目前已經(jīng)成為一種非常重要的資產(chǎn)管理模式，銀行理財(cái)、保險(xiǎn)理財(cái)、證券、私募等多重業(yè)務(wù)，都可以采用信托的形式來操作，土地流轉(zhuǎn)采用信托的方式經(jīng)營，也并不存在太大障礙。

其次，為了保障信托項(xiàng)目的安全，銀監(jiān)會(huì)采取了多重嚴(yán)厲監(jiān)管措施。第一是信托公司的所有項(xiàng)目都要向銀監(jiān)會(huì)報(bào)備；第二，信托公司每年都要從收入中提取一定的壞賬撥備；第三，如果一個(gè)項(xiàng)目出了亂子，新的項(xiàng)目就會(huì)被暫停。沒有任何一家信托公司愿意這樣做。因此，信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制措施很嚴(yán)格，到目前為止，盡管信托業(yè)管理資產(chǎn)超過了10萬億元，到期不能兌付的現(xiàn)象還沒有出現(xiàn)。由此看來，采取信托的方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，是可以進(jìn)行嘗試的，起碼不會(huì)出太大的亂子。

多重掣肘

土地信托要想順利開展，也將面臨多重難題。

首先是法律框架問題。中國信托法對(duì)信托的大致定義是：委托人基于對(duì)受托人的信任，將自己的財(cái)產(chǎn)委托給受托人，受托人按照委托人的意志，以自己的名義去運(yùn)作經(jīng)營這筆財(cái)產(chǎn)。信托的本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)制度，按照信托法，信托財(cái)產(chǎn)必須登記、轉(zhuǎn)移，所有權(quán)發(fā)生變更，否則信托關(guān)系不成立，只能算是一種代理關(guān)系。

在英美法系之下，信托委托人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是虛置的，只有平衡法律意義上的所有權(quán)，真正的所有權(quán)在信托機(jī)構(gòu)即受托人手里。信托機(jī)構(gòu)可以完全以自己的意志去處分這筆財(cái)產(chǎn)。而中國目前的信托則更像是一種集資項(xiàng)目，更像是理財(cái)，信托公司完全遵從委托人意愿，也不存在信托委托人和受益人的分離。

這些都和信托的本意相違背，以信托法為標(biāo)準(zhǔn)來衡量，現(xiàn)在的信托業(yè)務(wù)都是“違法”的，起碼是用法律所無法解釋的，可謂是“脫法信托”或者“違法信托”。

正因如此，在實(shí)施土地信托的過程當(dāng)中，在目前農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益并未全面明晰和確定的前提之下，既無法進(jìn)行土地登記，也無法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)移，要實(shí)現(xiàn)真正的信托，目前仍不可能。

其次，在真正的信托關(guān)系中，對(duì)于財(cái)產(chǎn)具有支配權(quán)利的應(yīng)該是受托人?？稍谥袊壳暗男磐行袠I(yè)當(dāng)中，受托人對(duì)財(cái)產(chǎn)卻沒有這種權(quán)利，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)并沒有登記在其名義之下，所以必須遵照委托人的意志。在這種操作模式之下，大多數(shù)的信托公司都不敢涉足長(zhǎng)期項(xiàng)目，大多是經(jīng)營一兩年的“一錘子買賣”。

不僅如此，信托不是托人買條煙打瓶醋，而是全權(quán)托付，因此受托人的經(jīng)營必須十分穩(wěn)健。但在歷經(jīng)多次整頓之后，中國的信托行業(yè)的新一輪發(fā)展目前才進(jìn)行了七八年的時(shí)間，很多的規(guī)章制度都仍不明晰和完善，也依然沒有培育出一批信譽(yù)卓著而且經(jīng)營穩(wěn)健的大公司，沒有一家公司敢保證，不管它破產(chǎn)與否都能確保其信托財(cái)產(chǎn)的完整性。

需要注意的是，土地流轉(zhuǎn)信托對(duì)信托公司的專業(yè)能力要求較高，為保證農(nóng)業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性，土地信托的期限一般較長(zhǎng)，涉及面較廣，在較長(zhǎng)的周期內(nèi)，政策環(huán)境、自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施、市場(chǎng)情況等的變化都會(huì)對(duì)信托計(jì)劃產(chǎn)生影響，這要求信托公司有非常強(qiáng)的專業(yè)能力。土地信托和其他信托產(chǎn)品不一樣，一旦開始經(jīng)營，就要持續(xù)幾十年甚至上百年時(shí)間。所以，在穩(wěn)健的公司、健全的法律和長(zhǎng)治久安的政策出現(xiàn)之前，土地信托難以大規(guī)模展開。

國家性制度建設(shè)

正因土地涉及上億人的利益，不是幾家公司幾個(gè)項(xiàng)目就能夠解決的問題，所以應(yīng)探索在國家層面進(jìn)行土地信托制度建設(shè)。

但應(yīng)首先進(jìn)行明確的是，利用信托的形式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，只是一種探索，能不能最終解決問題，誰都不能確定。國家的土地制度假如要出現(xiàn)變化的話，信托制度根本就不必采用了，這也是有可能的。

因此，我們要探索任何土地信托，都應(yīng)明確兩個(gè)基本前提：一、不改變目前的農(nóng)村土地所有制度；二、信托在不登記的前提下也可以運(yùn)行。

在錯(cuò)綜復(fù)雜的形式當(dāng)中，國家之所以應(yīng)該出面進(jìn)行制度建設(shè)，除了信托公司目前仍然內(nèi)傷嚴(yán)重、“難堪大用”之外，也和土地制度的復(fù)雜性有關(guān)。

首先，土地信托必須進(jìn)行統(tǒng)籌，不可能以一家一戶的形式進(jìn)行，這個(gè)過程應(yīng)該找到一個(gè)合適的組織者，否則談判的成本既高，效果也有限。而從目前實(shí)踐當(dāng)中的土地信托案例來看，信托公司均是和當(dāng)?shù)卣献鏖_展業(yè)務(wù)。

其次，地方政府出面進(jìn)行土地信托，也會(huì)面臨一系列的難題。比如，土地信托在嫁接下游的產(chǎn)業(yè)鏈之后，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，為了讓信托關(guān)系長(zhǎng)期持續(xù)進(jìn)行下去，政府勢(shì)必要給予流轉(zhuǎn)的企業(yè)一定的扶持和優(yōu)惠。但在地稅空間有限、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)地區(qū)財(cái)政有限的情況之下，地方政府在這方面的能力會(huì)受到較大限制。

所以，中國或許應(yīng)該學(xué)習(xí)當(dāng)年東西德國統(tǒng)一時(shí)候的經(jīng)驗(yàn)，由中央政府出面，在全國范圍內(nèi)，統(tǒng)一實(shí)施涉及土地信托制度的法律和稅收及補(bǔ)貼政策，以此來實(shí)現(xiàn)土地信托的全面及可持續(xù)。

在具體的操作層面上來說，在市場(chǎng)化運(yùn)營的前提下，或許可由國家出面成立一家新的土地信托公司，以市場(chǎng)化的方式向外批租土地，在這些土地上，國家給予其經(jīng)營者一系列的優(yōu)惠政策，使其在獲利的前提下進(jìn)行經(jīng)營。

農(nóng)民要進(jìn)城，土地問題一定要有一個(gè)妥善的解決方式。而由國家出面進(jìn)行土地信托，應(yīng)該是比土地自由買賣更好的方式。