土地信托新局

2013年10月10日，以新型土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品首單“花落”安徽宿州為標(biāo)志，借助土改新政及信托公司這一新角色介入的雙重助力，在政府性土地信托之外，農(nóng)村土地信托新開了一局。

如此或可帶來多方獲利。首先，在目前制度安排下，農(nóng)村土地確權(quán)完成后將有兩個(gè)難題隨之而來：一是農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利落實(shí)；二是土地不撂荒并實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、集約化使用。因此，作為兩者連接點(diǎn)的土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行時(shí)，應(yīng)找到一種既讓農(nóng)民流出土地后獲得穩(wěn)定收益，又幫助各類主體流入土地后獲得足夠金融支持實(shí)現(xiàn)土地高效利用的模式。

這一模式該是什么樣子，政府及農(nóng)戶、企業(yè)等主體以往已多有嘗試，包括政府性土地信托機(jī)構(gòu)、土地股份合作社、工商企業(yè)直接承租等。但往往囿于政府角色受限、參與方規(guī)模太小等原因制約，既難以確保農(nóng)民利益真正合理實(shí)現(xiàn)，亦無法實(shí)現(xiàn)金融入農(nóng)，探索新型路徑的緊迫性一直存在。

信托業(yè)近來回歸“本源”的需要，亦成為其積極探索土地這一新領(lǐng)域的原因：到2013年底，重新起步七年的信托業(yè)在資管規(guī)模邁入10萬億元大關(guān)后，受制于通道業(yè)務(wù)日益收窄、資管業(yè)務(wù)全面放開的雙重?cái)D壓，各公司不得不在單純?nèi)谫Y業(yè)務(wù)外尋找新的增長點(diǎn)。以土地信托為代表的主動(dòng)管理業(yè)務(wù)，可能正是其轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的重要途徑。

新型土地信托目前的含義是：委托人基于對受托人的信任，在堅(jiān)持土地所有權(quán)及承包經(jīng)營權(quán)不變前提下，將一定期限的土地承包經(jīng)營權(quán)委托給作為受托人的信托公司，由其按委托人的意愿為其利益或特定目的，在不改變土地用途的情況下對土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行管理。信托體系權(quán)、責(zé)、利分離的制度特性及農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的特點(diǎn)二者之間的契合，與領(lǐng)導(dǎo)層在十八屆三中全會(huì)召開前后針對農(nóng)村土地改革提出的一系列新思路，為這種新探索提供了空間與支持。

與由政府出面成立公司作為受托人相比，除推動(dòng)已有土地信托走向標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范之外，專業(yè)信托公司成為受托人可能會(huì)帶來一系列好處：一、實(shí)現(xiàn)土地“紙上確權(quán)”及高效利用；二、土地權(quán)益虛擬化后變成農(nóng)民“可攜帶”的資產(chǎn)，農(nóng)民的信托憑證如能在統(tǒng)一的信托登記制度下通過交易市場轉(zhuǎn)讓，亦可為多方帶來收益；三、信托公司為金融介入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供扶持。隨著模式成熟度提高，它還可朝信托資產(chǎn)綜合經(jīng)營、集體建設(shè)用地及宅基地使用權(quán)信托等領(lǐng)域拓展。

但亦不容忽視的是，土地信托和互聯(lián)網(wǎng)金融一樣，都仍處于模式探索初期，政策及法律底線的模糊既為探索帶來了巨大空間，亦可能因此埋下不少隱患。

首先，農(nóng)業(yè)經(jīng)營相對高的風(fēng)險(xiǎn)與農(nóng)民要求持續(xù)、穩(wěn)定的收益間存在矛盾。在不改變信托土地農(nóng)用（或種糧用）前提下，土地流入方是否能找到比農(nóng)民個(gè)體更高效、利潤更豐厚的生產(chǎn)領(lǐng)域及方式，且在目前農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系仍相當(dāng)不健全的前提下化解自然及市場風(fēng)險(xiǎn)，保證農(nóng)民收益的穩(wěn)定兌付及滿足各方盈利需求以免農(nóng)地他用，是考驗(yàn)這一模式能否存續(xù)的頭等難題。而在地方政府身為土地信托委托人前提下，一旦出現(xiàn)盈利風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)民可能會(huì)面臨“找信托公司無根據(jù)，找政府無能力”的窘境。

而這將隨即引出“誰來承包”的難題：如土地流入方體量不大，信托公司的獲利空間亦將相應(yīng)受限。除大型企業(yè)之外，它們是否有積極性與家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等由農(nóng)民主導(dǎo)的中小規(guī)模新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營組織合作，能否找到能讓雙方獲利的合作模式，將成為其避免“資本下鄉(xiāng)圈地”的關(guān)鍵。

第三，與理財(cái)信托相比，土地信托這類事物管理信托將會(huì)對信托公司提出全方位的高要求。而目前信托公司沒有公開對農(nóng)民作出土地信托收益剛性兌付承諾，為減少風(fēng)險(xiǎn)，或應(yīng)在受托人審慎投資義務(wù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、受托人違反審慎義務(wù)的責(zé)任及受托人的免責(zé)事由等方面作出明晰約定。此外，在信托登記制度缺失制約下，為保障農(nóng)民利益，土地信托的盈利分享機(jī)制亦亟須透明。對此難題，學(xué)界目前的建議是建立信息公開制度及土地監(jiān)察人制度（或引入第三方機(jī)構(gòu)）對信托利益進(jìn)行確認(rèn)。

除此之外，土地信托還存在應(yīng)建立明確可操作的農(nóng)戶退出機(jī)制等一系列難題。為了對此進(jìn)行防范，地方政府在以往的試驗(yàn)中已進(jìn)行了多種嘗試，包括成立多級服務(wù)中心提供土地流轉(zhuǎn)的全程服務(wù)等。在信托公司成為受托人、政府直接參與者身份淡化之后，其在對收益確定依據(jù)、稅費(fèi)制度、產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)補(bǔ)償與變更登記等方面的職責(zé)或應(yīng)加強(qiáng)。

而在一系列關(guān)鍵性問題找到解決途徑之前，土地信托的適用范圍或許不應(yīng)過分夸大。假如各類以農(nóng)民為主體的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體有流轉(zhuǎn)土地的積極性又能獲得金融扶助，為避免出現(xiàn)大量失地及農(nóng)地非糧化或非農(nóng)化大量出現(xiàn)等諸種問題，農(nóng)民和信托公司的關(guān)系可能還需重新定位。

“土地信托雖好，但它涉及的專業(yè)面很廣，如果你想的跟農(nóng)民想的不一樣，一榔頭把土地敲壞了，是要貽害后人的。所以它還要研究得再深一點(diǎn)，并且得有這個(gè)資質(zhì)的公司，才允許去嘗試探索?！便y監(jiān)會(huì)主席助理?xiàng)罴也沤毡硎荆按嘶ú辉S凡夫采，留與蟾宮折桂人。”這或許能代表目前官方對土地信托的態(tài)度。

多方熱推

“信托公司參與土地流轉(zhuǎn)”這一概念，實(shí)際已在信托業(yè)內(nèi)醞釀多年。

從2001年起，土地信托模式逐漸在浙江紹興和湖南益陽開始探索，其流轉(zhuǎn)中介為地方政府設(shè)立的土地信托公司或土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)。農(nóng)戶把分散的、小塊的農(nóng)地交給土地信托機(jī)構(gòu)，由其統(tǒng)一歸集、整理后通過出租等方式流轉(zhuǎn)給專業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司或種糧大戶，承租企業(yè)（大戶）每年支付土地租金，由信托機(jī)構(gòu)統(tǒng)一分配給農(nóng)民。

這些由政府設(shè)立的信托機(jī)構(gòu)，大多既無金融牌照等合法身份，也無法對接金融資源，難以做大。

而最終這一概念能夠以“中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃1301”（下稱“宿州項(xiàng)目”）為名，首先在位于安徽西北部的宿州市橋區(qū)落地，至少源于當(dāng)?shù)馗骷壵?、土地?jīng)營者安徽帝元生物科技有限公司（下稱“帝元生物公司”）及中信信托三方的共同推動(dòng)。

作為中國最大的縣級區(qū)，總面積2868平方公里的橋區(qū)中共有191萬人口，其中133萬人為農(nóng)業(yè)人口。因地處煤炭基地，當(dāng)?shù)赜写罅哭r(nóng)民外出打工或當(dāng)?shù)V工，使之成為全國率先開展土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的地區(qū)之一。

2010年8月，橋區(qū)進(jìn)入全國首批52個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)行列；2011年11月，宿州市被列入農(nóng)業(yè)部力推的新一輪“農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)”大名單后，又由橋區(qū)承擔(dān)組織創(chuàng)新等試驗(yàn)任務(wù)。當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)部門對這兩塊“金字招牌”的解讀是——前者試驗(yàn)生產(chǎn)力如何提高，后者試驗(yàn)生產(chǎn)關(guān)系如何創(chuàng)新——它們正是土地信托等制度創(chuàng)新在此萌生的重要保障。

屢獲政策紅利助推之下，橋區(qū)對推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的積極性頗高。按其“十二五”規(guī)劃，當(dāng)?shù)貙⒃谠然A(chǔ)上繼續(xù)“有序開展村莊布局調(diào)整和土地整治，繼續(xù)推進(jìn)工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中、土地向適度規(guī)模經(jīng)營集中”。

但在這一過程中它也遇到了推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的共性問題：農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營水平依然較低、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金不足，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體融資困難影響經(jīng)營效益。

正因如此，在土地信托這一“土地流轉(zhuǎn)升級版”概念出現(xiàn)時(shí)，區(qū)一級地方政府作為統(tǒng)籌方，成了積極參與者之一。

有參與積極性的還包括村集體及鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級行政單位，原因是對其來說，土地“確權(quán)確地”是一件“費(fèi)力難討好”的事情：首先，目前此項(xiàng)工作的成本誰來承擔(dān)尚無定規(guī)；其次，“有的家庭實(shí)際擁有的土地面積大于承包土地面積，有的則小于承包土地面積，最高誤差會(huì)超過50%?！卑不账拗菔鞋F(xiàn)代農(nóng)業(yè)辦公室副主任徐志連稱。

“流轉(zhuǎn)是土地確權(quán)的目的，也是大家共同的愿望。但目前的情況是真正實(shí)現(xiàn)確權(quán)確地非常困難，如果要做到非常精確的話，會(huì)導(dǎo)致很多麻煩，不如采用‘確權(quán)不確地’的方式將其流轉(zhuǎn)出去。”橋區(qū)朱仙莊鎮(zhèn)塔橋村村支書沈加亮說。

此外，對于這一模式的另外一個(gè)主要參與者帝元生物公司來說，推動(dòng)土地信托的積極性則更為充足。

帝元生物公司于2011年由安徽和元投資管理有限公司與中科院合肥物質(zhì)科學(xué)研究院（下稱“合肥研究院”）在合肥國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)共同創(chuàng)立，其主業(yè)為生產(chǎn)“化肥養(yǎng)分控釋劑”。公開資料顯示，該公司董事長張一言曾任安徽省糧食行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長。

2011年9月，帝元生物公司與宿州市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃五年內(nèi)在橋區(qū)朱仙莊鎮(zhèn)通過流轉(zhuǎn)土地建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園，基地規(guī)劃占地2.6萬畝，分三期完成，由帝元生物公司為實(shí)施該項(xiàng)目專門注冊的帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司（下稱“帝元農(nóng)業(yè)”）具體負(fù)責(zé)運(yùn)營。在2012年時(shí)，這一項(xiàng)目又被各方進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)成糧食豐產(chǎn)工程、規(guī)?；B(yǎng)殖、生物質(zhì)能源、設(shè)施大棚農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工和銷售五大板塊，并以此為構(gòu)架形成農(nóng)業(yè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。

按中信信托項(xiàng)目分析，完成這條產(chǎn)業(yè)鏈的總投資額約為9.41億元，主要包括溫室、農(nóng)業(yè)輔助設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等投資。除啟動(dòng)資金2億元外，這一項(xiàng)目原先設(shè)想中有三條融資渠道：一是申請國家及省市專項(xiàng)資金3億元；二是向銀行申請項(xiàng)目五年期貸款額度2億元；三是通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資者融資約2.41億元。

至2013年底《財(cái)經(jīng)》記者至帝元農(nóng)業(yè)采訪時(shí)，該項(xiàng)目一期工程中包括辦公樓及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園均已建成并開始使用，涉及兩個(gè)行政村570戶人家的5400畝耕地亦已流轉(zhuǎn)完畢。包括繳納2014年農(nóng)民土地租金在內(nèi)的投資已超過1億元，加上各類新的資金投入，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投資總額將超過10.5億元。

但設(shè)想中的融資渠道并不順暢。原因除農(nóng)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、低投資者興趣不大外，當(dāng)?shù)匾患疑虡I(yè)銀行行長亦指出，現(xiàn)行《物權(quán)法》《擔(dān)保法》規(guī)定耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，這使得農(nóng)地、農(nóng)房抵押貸款缺乏必要的法律依據(jù)。

無奈之下，帝元生物公司一位金融行業(yè)股東建議嘗試與信托公司合作，通過開發(fā)土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品籌措資金，這與從2011年就開始研究土地信托的中信信托一拍即合。在地方政府的積極支持下，原本兩家不相干的企業(yè)，開始在皖北這一中國土地改革“熱土”進(jìn)行合作。

角色轉(zhuǎn)換

中信信托介入原有鏈條后，它將在當(dāng)?shù)卣c帝元農(nóng)業(yè)間扮演受托方與金融中介兩個(gè)角色，憑借企業(yè)信用和融資能力滿足其對接上下游的政治與經(jīng)濟(jì)雙重需求。以此帶來“鯰魚效應(yīng)”，會(huì)使整個(gè)鏈條其他參與者的身份均出現(xiàn)變化。

整個(gè)模式中首先也是最重要的一步，是實(shí)現(xiàn)作為信托財(cái)產(chǎn)的5400畝土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。先是農(nóng)戶與村委會(huì)簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)委托轉(zhuǎn)包合同》，再由村委會(huì)與朱仙莊鎮(zhèn)政府簽訂《委托管理協(xié)議》，之后鎮(zhèn)政府與橋區(qū)政府簽訂《委托管理協(xié)議》，最后由橋區(qū)政府出面作為信托財(cái)產(chǎn)的A類委托人與作為受托人的中信信托簽訂為期12年的“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃信托合同”，并向橋區(qū)農(nóng)村土地流通部門辦理信托登記備案。

在土地碎片化嚴(yán)重等條件制約下，政府出面集中土地提供“反租倒包”服務(wù)，這是直接跟農(nóng)戶合作成本居高不下的中信信托和帝元農(nóng)業(yè)所希望看到的。

接下來，A類委托人橋區(qū)政府交付的土地承包經(jīng)營權(quán)，將由受托人進(jìn)行整合后再次出租給原先的承包方帝元農(nóng)業(yè)，此時(shí)的帝元農(nóng)業(yè)已變身成為受托人的下游服務(wù)商，為受托人提供農(nóng)地評估、流轉(zhuǎn)等方面的服務(wù)，并對土地承包經(jīng)營權(quán)收入等業(yè)績指標(biāo)按照《服務(wù)商合同》約定的方式作出相應(yīng)承諾。

這一合作設(shè)計(jì)，也在信托公司和承包者之間實(shí)現(xiàn)了雙贏。

按照雙方協(xié)議：中信信托以掌握的土地信托資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行金融產(chǎn)品為帝元農(nóng)業(yè)進(jìn)行融資，后者因此得以獲得資金去支付流轉(zhuǎn)土地租金及項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營開支。而前者作為信托資產(chǎn)的受托方對其硬性規(guī)定：一旦出現(xiàn)市場性風(fēng)險(xiǎn)，將由其承擔(dān)農(nóng)民地租的差額補(bǔ)足義務(wù)。

而與此同時(shí)，對于融資乏路的帝元農(nóng)業(yè)來說，整個(gè)土地信托的制度設(shè)計(jì)則變成了為其“私人定制”的融資模式。它的身份雖由土地承包者變成了下游服務(wù)商，但其作為整個(gè)項(xiàng)目投資方的核心身份并未發(fā)生變更。

中信信托方面透露，已進(jìn)入操作階段的這部分事務(wù)管理類信托，將構(gòu)成整個(gè)信托項(xiàng)目的第一階段。目前募集資金工作正在緊急推進(jìn)，服務(wù)商也在緊鑼密鼓地開展談判進(jìn)行招商招租。

而以此作為基礎(chǔ)，在信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，為實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益及項(xiàng)目的良性運(yùn)營，提升土地產(chǎn)值，中信信托還計(jì)劃對土地進(jìn)行重新歸集整理與開發(fā)，這一過程需要的建設(shè)資金，受托人會(huì)根據(jù)投資需求等決定發(fā)行適當(dāng)規(guī)模的B類信托單位進(jìn)行對接。

此外，中信信托還將安排“第三類資金”信托計(jì)劃滿足上述兩部分業(yè)務(wù)衍生的融資需求。具體而言，這一信托計(jì)劃對接的是“土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)部分”（由帝元農(nóng)業(yè)）向A類委托人進(jìn)行租金支付時(shí)出現(xiàn)的資金缺口，以及“土地開發(fā)業(yè)務(wù)部分”可能出現(xiàn)的暫時(shí)流動(dòng)性支付問題。受托人計(jì)劃開放發(fā)行（針對商業(yè)銀行及農(nóng)村中小型金融機(jī)構(gòu)等）相應(yīng)規(guī)模的T類信托單位募集資金提供流動(dòng)性支持。

上述多步驟共同構(gòu)成了一個(gè)結(jié)構(gòu)化混合型的信托計(jì)劃。在A類事務(wù)管理類信托基礎(chǔ)之上，B類和T類信托單位兩部分作為“資金信托”，將結(jié)合未來整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作和資金需求情況來安排具體融資計(jì)劃，并遵循“訂單先行”原則來安排配套融資，期限也各不相同。有的期限可長達(dá)兩年，而為解決流動(dòng)性支付的資金信托計(jì)劃期限則可能只有三個(gè)月。

農(nóng)戶短期內(nèi)的收益模式已相對確定：信托成立時(shí)發(fā)行的A類信托單位共計(jì)5400萬份。農(nóng)戶持有的每畝土地承包經(jīng)營權(quán)，對應(yīng)1萬份信托單位，每年按信托單位份額獲得信托收益。信托收益兩部分：基礎(chǔ)部分是由帝元農(nóng)業(yè)公司支付的每畝地1000斤國標(biāo)三等小麥（按照2013年最低收購價(jià)格，約合1180元，假如市價(jià)跌破1000元，則仍以1000元計(jì)算。當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)的普遍市價(jià)為600斤小麥價(jià)格）土地租金；在此基礎(chǔ)上，中信信托亦向當(dāng)?shù)卣兄Z，由其籌集基礎(chǔ)設(shè)施改善資金對土地改造后的增值純收益中，70%的部分將返還給農(nóng)戶，剩余部分則由融資方中信信托獲得。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者調(diào)查獲悉，目前除農(nóng)戶之外的三方合作模式是：中信信托獲得的5400畝作為信托資產(chǎn)的土地，正是2011年已由地方政府集體流轉(zhuǎn)給帝元農(nóng)業(yè)的土地。原先的土地流轉(zhuǎn)合約共計(jì)20年，但為了讓中信作為融資方介入，帝元農(nóng)業(yè)同意將中信信托開始介入后的12年作為信托期限，由橋區(qū)政府重新出面與中信信托簽訂委托合同，它再以下游服務(wù)商的名義與其合作。

帝元農(nóng)業(yè)總經(jīng)理張啟民告訴《財(cái)經(jīng)》記者，帝元農(nóng)業(yè)在獲得中信信托的外部融資支持時(shí)，其付出的成本有兩種：其一為資金年息10%，其二是中信信托分享帝元農(nóng)業(yè)的部分經(jīng)營收益。

“項(xiàng)目沒有錢啟動(dòng)就是紙上談兵，形成不了循環(huán)也沒效益，拖著風(fēng)險(xiǎn)很大。不管條件是什么，中信信托能把資金注入，我們還是希望早投資早見效。何況中信信托為了進(jìn)入這一領(lǐng)域給出的10%利息并不算高，能夠接受?！睆垎⒚裾f。

為讓合作成立，由推動(dòng)方變成委托人的橋區(qū)政府會(huì)給帝元農(nóng)業(yè)提供貸款貼息。對橋區(qū)政府來說，這一模式運(yùn)營起來對地方政府的利好也非常明顯：

其一，“金融機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行集約化管理，使得荒蕪的土地再次得到利用，能夠給土地帶來更高的增值。”橋區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)辦主任李大務(wù)說，“中信能夠做到這一點(diǎn)，且愿意把增值的大頭分給農(nóng)民，這是其他競爭者給不了的?！?/p>

其二，“帝元農(nóng)業(yè)可能因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)導(dǎo)致虧損以及拖欠農(nóng)民租金，但中信信托則能夠讓農(nóng)民實(shí)現(xiàn)‘背靠大樹好乘涼’，風(fēng)險(xiǎn)降到很低。”橋區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)指揮部辦公室主任助理蔣海濤說。

第三，涉及養(yǎng)殖方面的活物屠宰、農(nóng)產(chǎn)品深加工等項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營，可為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造GDP及增加稅收。

盈利關(guān)鍵

“項(xiàng)目良好運(yùn)行的前提是帝元農(nóng)業(yè)項(xiàng)目能產(chǎn)生較高利潤，以此支付農(nóng)民租金、回報(bào)信托計(jì)劃投資者，又滿足自身業(yè)績需要。這是整個(gè)信托計(jì)劃成功的關(guān)鍵，也是最令人擔(dān)心的地方?！敝行判磐邢嚓P(guān)人士對此單的風(fēng)險(xiǎn)有較為清晰的認(rèn)識(shí)。

湖南省益陽市就遇到過類似困難。按照當(dāng)?shù)卣脑O(shè)想，成立土地信托公司通過資本運(yùn)作獲得收益，投向農(nóng)村和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善。但因?yàn)橘Y本規(guī)模及金融環(huán)境落后等原因，土地信托的造血機(jī)制一直未曾建立起來。

而宿州項(xiàng)目的參與各方都認(rèn)為，此次合作已構(gòu)建起了大體清晰的盈利模式。

就帝元農(nóng)業(yè)來說，前端循環(huán)農(nóng)業(yè)建設(shè)及后端下游產(chǎn)業(yè)鏈拓展，將成為其兩條主要獲利途徑：

首先，循環(huán)農(nóng)業(yè)的做法是將現(xiàn)有的5400畝耕地分為五塊進(jìn)行利用。其中最大的一塊近4000余畝作為基礎(chǔ)農(nóng)田，用以種植小麥、玉米以及大豆等傳統(tǒng)作物。帝元農(nóng)業(yè)將其交給一家國營農(nóng)場運(yùn)作，其利益來源是通過大型機(jī)械應(yīng)用等集約化生產(chǎn)帶來高效益，以此保證土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用的兌付或略有盈余。中信信托近期亦在通過加強(qiáng)和拜耳公司等合作方合作的方式為其降低生產(chǎn)資料流通成本。

第二塊土地被用以建設(shè)大棚進(jìn)行設(shè)施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，主要種植反季節(jié)瓜果蔬菜和藥材，預(yù)計(jì)每年可獲利1200萬元左右。

第三塊用以建設(shè)畜禽屠宰基地。帝元農(nóng)業(yè)已與正大集團(tuán)簽署合作協(xié)議，由前者融資建立現(xiàn)代化養(yǎng)殖場后出租給后者，后者以每年建設(shè)成本的13%作為租金交給前者，目前規(guī)模的建設(shè)投入為1.5億元，租金收入可達(dá)1950萬元。

上述三塊產(chǎn)生的作物秸稈及廢棄物將通過第四板塊“生物質(zhì)能源化無害處置中心”和“大型有機(jī)肥料和機(jī)制肥生產(chǎn)基地”處理成沼氣等產(chǎn)品，滿足大田及設(shè)施農(nóng)業(yè)種植需要后剩余部分將被出售。據(jù)測算，生物質(zhì)能源年產(chǎn)沼氣3000萬立方米，40%用于并網(wǎng)發(fā)電，每年發(fā)電收入可達(dá)1600萬元左右；60%用于提純民用甲烷氣，每年可獲得2000萬元銷售收入；沼渣沼液制作有機(jī)質(zhì)肥料，除自用外，還可獲得銷售收入600萬元。

目前來看，地方政府給予的多重財(cái)政扶持，也將成為帝元農(nóng)業(yè)的重要盈利渠道。其可享受的補(bǔ)貼包括水利工程建設(shè)投資獎(jiǎng)勵(lì)資金等多項(xiàng)，而其中最主要的，是當(dāng)?shù)卣疄榱斯膭?lì)該項(xiàng)目上馬即將給予的每畝地400畝小麥等值補(bǔ)貼。

以上是帝元農(nóng)業(yè)的盈利鏈條的第一部分。除此之外，它還計(jì)劃與以色列商會(huì)合作發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，打造一個(gè)物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)和物理網(wǎng)三網(wǎng)合一的數(shù)字處理中心，由以色列方面負(fù)責(zé)生產(chǎn)管理，帝元農(nóng)業(yè)按持股比例享受分紅；同時(shí)，它還計(jì)劃進(jìn)入上下游領(lǐng)域，靠生產(chǎn)相關(guān)設(shè)備和種苗等獲利。

在刨除每年給予農(nóng)民的租金、項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營成本及融資成本之后，張一言曾向媒體表示：整個(gè)項(xiàng)目2014年就能盈利，在未來三年內(nèi)逐漸成熟，并最終復(fù)制到周邊2.6萬畝的土地之上。每畝每年的經(jīng)營利潤將達(dá)到0.65萬元。

另據(jù)中信信托測算，上述模式在2.6萬畝土地上鋪開之后，年生產(chǎn)成本約為49087.25萬元，總成本費(fèi)用為74140.84萬元。在不計(jì)算資金成本前提下，項(xiàng)目年均利潤約為16326.86萬元，預(yù)計(jì)所得稅為4081.72萬元。按照生產(chǎn)年平均估算的總投資利稅率為25%，內(nèi)部收益率為21%（稅后），投資回收期為7.52年（稅后），總投資利潤率約為17.35%。

為了回歸信托業(yè)務(wù)本源，中信信托給帝元農(nóng)業(yè)開出了10%這個(gè)金融業(yè)內(nèi)并不算高的資金利息，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中也不收取慣有的信托手續(xù)費(fèi)。因此，“目前做的這一單我們基本無利可圖。”一位中信信托人士稱，“為了項(xiàng)目試點(diǎn)財(cái)產(chǎn)性信托我們也做了讓利，真正可能的收入主要來源于后期資金信托的管理費(fèi)?！?/p>

對這一盈利途徑，據(jù)《“中信農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計(jì)劃1301期”項(xiàng)目介紹》材料顯示：除融資利息收入之外，中信信托的具體報(bào)酬分為固定信托報(bào)酬和浮動(dòng)信托報(bào)酬，前者為B類、T類信托本金的1%/年，后者為實(shí)際地租收入扣除基本地租、需計(jì)提的土地整理投資本金及收益后余下部分的30%。

至此，中信信托宿州項(xiàng)目的收益來源已大致框定：項(xiàng)目運(yùn)營的超額收益部分（包括浮動(dòng)信托報(bào)酬、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合收益等）和信托融資收益，以及帝元農(nóng)業(yè)的經(jīng)營收益分成。對于這個(gè)市場普遍猜測的模式，中信信托董事長蒲堅(jiān)表示，“信托合同的契約時(shí)間比較長，規(guī)模也比較大，因此還是能夠獲得不錯(cuò)的回報(bào)，但具體內(nèi)容是商業(yè)秘密?！?/p>

他還表示，“目前掌握土地類似互聯(lián)網(wǎng)免費(fèi)模式，當(dāng)把土地集中到自己名下、背后有幾千萬農(nóng)民的時(shí)候，除非腦子不好使，否則不可能找不到盈利模式?！?/p>

也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除正常經(jīng)營成本之外，包括地方政府幫助信托公司落實(shí)整合土地都需要額外付出成本，上述理想狀態(tài)下的盈利模型可能無法涵蓋諸種超額成本。

“正常提高收益的方法是降低成本，但（這種模式）與農(nóng)民自種耕地相比成本大幅增加，且土地流轉(zhuǎn)信托的收益完全仰仗于運(yùn)營公司對土地的開發(fā)利用，利益增長點(diǎn)在于集約生產(chǎn)帶來的高效益?！敝腥谛磐幸晃谎芯咳藛T表示，土地信托因此必須形成規(guī)模效益才能盈利。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授楊遴杰提醒，土地信托所提出的土地增值收益，很可能是農(nóng)村建設(shè)用地增值收益。他表示，“由于簽訂的信托具體內(nèi)容并不公開，所以要注意以后土地用途或者規(guī)劃變化時(shí)，這些流轉(zhuǎn)土地的收益是如何分配的”。

風(fēng)險(xiǎn)控制

上述盈利模式仍只是理論模型，現(xiàn)實(shí)中一旦出現(xiàn)市場價(jià)格周期性波動(dòng)及自然風(fēng)險(xiǎn)，在中國農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系尚未健全的前提下，土地信托的各個(gè)參與者將如何應(yīng)對？農(nóng)民利益有無保證？

“這一塊土地的地理位置不錯(cuò)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)有太大的自然風(fēng)險(xiǎn)?！笔Y海濤說，“但假如遇到了其他風(fēng)險(xiǎn)到底如何化解，目前當(dāng)?shù)卣矫嬉嗖⒉磺逦?。?/p>

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，截至2014年春節(jié)前，因項(xiàng)目涉及的土地均為國家嚴(yán)格控制改變種糧用途的基本農(nóng)田，在安徽省發(fā)改委對涉及數(shù)百畝的土地用途變更審批完成之前，上述多方的各種設(shè)計(jì)仍未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性資金合作階段。

按照此前推廣土地信托的紹興縣的經(jīng)驗(yàn)來看，對于流轉(zhuǎn)后的土地，當(dāng)?shù)卣畷?huì)要求堅(jiān)持“不改變土地的農(nóng)業(yè)用途，確保耕地復(fù)耕能力”，并禁止在耕地上擅自修建固定建筑。

此外，從目前可獲得的信息來看，該項(xiàng)目至少還將存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

首先，該項(xiàng)目服務(wù)商帝元農(nóng)業(yè)成立時(shí)間尚短，實(shí)施大規(guī)模農(nóng)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及履行承租方義務(wù)的專業(yè)能力也有待檢驗(yàn)。該項(xiàng)目基本地租高于當(dāng)?shù)赝ǔＷ饨鹚剑畬Φ墼r(nóng)業(yè)承諾的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼能否及時(shí)到位，將是項(xiàng)目初期實(shí)現(xiàn)資金平衡的重要決定因素。

其次，“因?yàn)闆]有土地經(jīng)營權(quán)證，也因?yàn)橐獪p少與企業(yè)溝通時(shí)的成本，讓農(nóng)民以這種方式確權(quán)，他們只能隱身在政府之后，實(shí)質(zhì)等于政府對該項(xiàng)目進(jìn)行了信用背書。一旦因信托公司經(jīng)營不善或出現(xiàn)尋租問題導(dǎo)致雙方陷入權(quán)益糾紛，農(nóng)民將無法直接對委托方中信信托和帝元農(nóng)業(yè)進(jìn)行維權(quán)，只能找政府。這不利于厘清政府與市場的邊界。”一位參與土地信托研究的律師告訴《財(cái)經(jīng)》記者。

第三，信托計(jì)劃中的B類、T類信托之后能否如期發(fā)行，將直接關(guān)系到帝元農(nóng)業(yè)以及信托公司的收益。但目前市場上的信托產(chǎn)品期限大多在一年至三年。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有其自身的周期，對應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)信托產(chǎn)品投資期都在十年以上。即使類似中信信托這樣的信托公司擁有強(qiáng)大的資源平臺(tái)，為如此長周期的產(chǎn)品找到足夠的合格投資者可能也并非易事。況且T類計(jì)劃主要為A類基本地租支付和B類信托利益分配提供階段性的流動(dòng)性支持，一旦發(fā)行時(shí)項(xiàng)目流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能已初步顯現(xiàn)，能否順利募集存在較大的不確定性。

針對可能出現(xiàn)的一系列風(fēng)險(xiǎn)問題，蒲堅(jiān)對《財(cái)經(jīng)》記者表示，信托公司按照市場原則把土地和農(nóng)民引入市場后，一定會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。而信托公司如果大規(guī)模地開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，不可能用自有資本為農(nóng)民承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，亦不會(huì)承諾兜底。但信托公司可通過對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合或金融產(chǎn)品的創(chuàng)新來覆蓋或轉(zhuǎn)移這種風(fēng)險(xiǎn)。

具體而言，中信信托目前設(shè)想的風(fēng)控手段包括：

首先，針對服務(wù)商可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，包括天災(zāi)影響土地的產(chǎn)值大幅下滑，甚至惡意跑路，雙方將在原始契約中有所約束和安排，比如對于服務(wù)商承諾業(yè)績及抵押物的要求等。

其次，自然風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，信托公司也可以把可能遭遇的天災(zāi)分散到多年的承包期中進(jìn)行承擔(dān)。除此之外，中信信托亦在跟當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)保險(xiǎn)公司進(jìn)行協(xié)商，希望引入更加合理的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度。而中信信托還表示，在每個(gè)A類信托單位核算期內(nèi)，A類信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的地租收入首先用于向A類受益人支付基本收益，不足兌付時(shí)受托人有權(quán)發(fā)行相應(yīng)規(guī)模的T類信托單位募集資金墊付。

第三，盡量延長該項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈。將生產(chǎn)和加工整合在一起，這樣即使生產(chǎn)方面遭受損失，亦可以通過加工的利潤來進(jìn)行彌補(bǔ)。

橋區(qū)政府也可能會(huì)撥出一部分機(jī)動(dòng)預(yù)留地，以此來解決土地糾紛以保證信托財(cái)產(chǎn)的完整性。如果有農(nóng)民想要退出，當(dāng)?shù)卣畬⑦x擇同等條件和規(guī)模的土地予以置換。

還有學(xué)者建議，一旦土地信托模式做大，政府層面需建立信托風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。在此方面，福建省沙縣已有的做法是設(shè)立流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證金。由沙縣財(cái)政先行撥付150萬元，對集中連片信托流轉(zhuǎn)100畝以上，流轉(zhuǎn)期限五年以上的土地設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)保證金，如果獲得土地的業(yè)主經(jīng)營不善或者因?yàn)樽匀粸?zāi)害造成了損失，無法支付土地信托流轉(zhuǎn)合同約定的租金，那么將動(dòng)用風(fēng)險(xiǎn)保證金進(jìn)行支付。

模式擴(kuò)圍

一石激起千層浪。宿州項(xiàng)目落地之后不足一個(gè)月，由北京信托公司操盤的“無錫桃園村項(xiàng)目”（下稱無錫項(xiàng)目）亦于2013年11月7日在中國水蜜桃主產(chǎn)地?zé)o錫惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)落地。

同為土地信托，但二者在流轉(zhuǎn)面積、委托期限、經(jīng)營者等方面都迥然有別，昭示著這一模式在實(shí)踐中的靈活性。

無錫項(xiàng)目的特點(diǎn)在于并非對接地方政府進(jìn)行流轉(zhuǎn)，而是首先由當(dāng)?shù)卮迕襁M(jìn)行一系列基礎(chǔ)性制度建設(shè)：一、選舉代表組成土地小組進(jìn)行確權(quán)；二、成立土地股份專業(yè)合作社，確定土地入股價(jià)格；三、按照工商注冊登記要求，做好土地股份專業(yè)合作社相關(guān)材料準(zhǔn)備。

桃園村233戶村民用已確權(quán)的158畝土地承包經(jīng)營權(quán)作為出資成立土地股份合作社，以其作為委托人在北京信托設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托。后者接手后再將土地租賃給本村由五位種桃能手成立的水蜜桃專業(yè)合作社，形成土地信托委托人和經(jīng)營者都是本村村民的雙合作社設(shè)計(jì)。

根據(jù)中建投信托研究發(fā)展部研究員王苗軍的分析，宿州及無錫項(xiàng)目在事務(wù)管理功能的實(shí)現(xiàn)方式及收益的分配方式均存在不同。就第二部分而言，中信信托模式無論是設(shè)立還是收益分配，均由地方政府代為履行，本質(zhì)是一種引入了第三方機(jī)構(gòu)的自益信托模式；而北京信托模式則以農(nóng)戶在土地合作社中享有的股權(quán)為基礎(chǔ)，向農(nóng)戶分配收益，本質(zhì)是在土地承包經(jīng)營權(quán)股權(quán)化基礎(chǔ)上的他益信托，股權(quán)是農(nóng)戶獲取信托收益的基礎(chǔ)。

而在此基礎(chǔ)上，北京信托也在計(jì)劃根據(jù)具體融資需求開發(fā)資金信托產(chǎn)品及為農(nóng)戶提供財(cái)富管理信托服務(wù)，形成“財(cái)產(chǎn)權(quán)”和“資金”的雙信托結(jié)構(gòu)。

據(jù)上述土地合作社理事長周建峰測算，土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶每年每畝土地租金收入為1700元左右，投入期結(jié)束后還能按一定比例參與凈收益分紅。根據(jù)雙方分紅約定，北京信托在該項(xiàng)目進(jìn)入盈利期后預(yù)計(jì)每年的收益約為10萬元左右。

為獲得規(guī)模收益，在無錫項(xiàng)目落地后僅一周時(shí)間，北京信托又在江蘇句容市后白鎮(zhèn)成立了“金色田野土地信托”1號(hào)-5號(hào)五只土地信托，受托土地規(guī)模隨即達(dá)到9928.46畝。而北京信托2014年此項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)劃已達(dá)3萬畝左右。

中信信托亦在各地政府的積極邀約之下，開始加速土地信托業(yè)務(wù)布局，目前該公司已有多個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)奔赴全國各地進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)研。除其近日已簽約的山東青州項(xiàng)目之外，與國內(nèi)某著名水稻種植企業(yè)進(jìn)行合作的第三單項(xiàng)目也即將落地安徽，而其流轉(zhuǎn)面積將遠(yuǎn)超前兩單。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，除上述兩家信托公司之外，目前安信信托、中融信托、中糧信托、安徽國元信托、上海信托、華寶信托、平安信托等諸多信托公司，均已開始針對土地信托進(jìn)行研究準(zhǔn)備和實(shí)地調(diào)研，并將會(huì)積極推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目的開展。

一位信托公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“（這一現(xiàn)象意味著）信托公司紛紛回歸本源，無論是土地信托還是家族信托，都是產(chǎn)融結(jié)合。出現(xiàn)這一趨勢不令人意外，信托公司也沒有其他選擇?！?/p>

平安信托董事長童凱此前亦向媒體透露，信托公司要發(fā)展土地信托之前需考慮：一、業(yè)務(wù)模式，資金來源從哪里來？如何找到長期的資金對接；二、資金回報(bào)水平能否達(dá)到資金提供方的要求；三、如何有效評估農(nóng)村土地價(jià)值。

因不同地區(qū)的土地狀況不同，適合種植的作物不一樣，當(dāng)?shù)卣欠裨敢夂献饕嗍俏粗當(dāng)?shù)，因此土地信托目前尚難以找到標(biāo)準(zhǔn)模式，亦將成為各家信托公司進(jìn)入這一領(lǐng)域快慢的考量之一。

在土地信托的受托人選擇方面，有學(xué)者認(rèn)為現(xiàn)有農(nóng)村金融組織、已經(jīng)在農(nóng)村地區(qū)開展業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行甚至證券公司和基金公司，如有比較專業(yè)化的財(cái)富管理能力，并且能夠找到市場交易平臺(tái)，都可以介入。而受托人在財(cái)富管理方面的能力提高則有兩條途徑：其一，能夠在比較大的交易平臺(tái)上確認(rèn)土地使用方，以此加大第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)的篩選甄別和引入力度；其次，加大自身在農(nóng)業(yè)投資領(lǐng)域的專業(yè)研究與人才培養(yǎng)力度。

地方政府在土地信托模式建構(gòu)中的角色目前亦備受關(guān)注。根據(jù)此前經(jīng)驗(yàn)，地方政府參與土地信托共分兩種模式：其一為上述湖南益陽由政府出面成立土地信托公司，其二則為浙江紹興，由政府在村、鎮(zhèn)、縣三級行政單位設(shè)立土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)。在模式運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，這些服務(wù)機(jī)構(gòu)為受托人提供登記和發(fā)布土地供求信息、推介土地開發(fā)項(xiàng)目、協(xié)調(diào)供求雙方、指導(dǎo)鑒證、跟蹤服務(wù)和調(diào)解糾紛等綜合化服務(wù)。

因前者不利厘清政府與市場關(guān)系、造血機(jī)制欠缺等原因，目前第二種模式獲得的支持較多。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，政府的角色應(yīng)是做監(jiān)管者和服務(wù)者，努力維護(hù)一個(gè)安全、有效率的土地信托市場。

亦有學(xué)者建議，為完善土地信托中介制度，村委會(huì)或者地方政府都不應(yīng)直接擔(dān)任委托人角色，而應(yīng)考慮由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)或農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社擔(dān)當(dāng)委托人。政府則對其給予必要的扶持，保障其活動(dòng)的公益性和中介性。在條件許可的地區(qū)，可引入社會(huì)中介力量擔(dān)當(dāng)委托人角色，政府只進(jìn)行必要的監(jiān)督。

“只要不引起混亂，土地信托多嘗試一下沒什么不可以。但應(yīng)該注意不要過分解讀，亦不能在沒有摸索出成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上就在幾十萬畝、上百萬畝的土地上推廣。否則一旦出現(xiàn)非糧化等爛攤子，事情就不好收拾了?！?農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)營管理司司長張紅宇對《財(cái)經(jīng)》記者表示。