宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性探析

王勝男

［摘要］ 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程也越來越快，這極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為國家?guī)砹丝捎^的收益。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度過快不利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，國家出臺了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策，想要促使房地產(chǎn)業(yè)向更加穩(wěn)定、合理的方向發(fā)展。本文主要對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期之間存在的聯(lián)系進(jìn)行探討。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)；政策；關(guān)聯(lián)性

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 13. 057

［中圖分類號］F293.35［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2014）13- 0091- 02

進(jìn)入21世紀(jì)，我國社會發(fā)展的速度越來越快，人民物質(zhì)生活水平不斷提高，琳瑯滿目的商品刺激著人們的眼球，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，自然也是人們熱議的話題之一，房價成為人們頗為關(guān)心的問題。房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展，一方面不利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展；另一方面，過高的房價不利于提高人們的幸福生活指數(shù)，不利于社會和諧。宏觀經(jīng)濟(jì)政策對我國目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控，可以有效抑制房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，抑制房價增長，維護(hù)社會和諧，有利于我國社會主義和諧社會的建設(shè)。

1宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的必要性

1.１ 房價居高不下

我國的房地產(chǎn)價格一直居高不下，甚至有愈演愈烈之勢，其中存在嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。我國的房地產(chǎn)從最初就是由地方政府壟斷，沒有經(jīng)受市場經(jīng)濟(jì)的充分“凈化”，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)業(yè)從一開始就屬于畸形發(fā)展［１］。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，許多投機(jī)者將大量資金投入房地產(chǎn)業(yè)，在很大程度上加快了房價的上漲。諸多因素共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)重泡沫經(jīng)濟(jì)，也造成了房地產(chǎn)市場的混亂局面，這就需要國家利用宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

1.２ 房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定

房地產(chǎn)不同于普通商品，產(chǎn)地產(chǎn)市場受到銀行利率調(diào)整、原材料價格波動、勞動力工資水平等因素的影響，具有不均衡性和不完全競爭性，同時，市場本身具有盲目性，房地產(chǎn)市場也不例外，房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)本身的價值也不具有連續(xù)性；房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，還存在著周期性的特點，使得房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動的影響。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展壯大，投資力度不斷加大，經(jīng)濟(jì)效益逐年上升，但是這也慢慢引起人們對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的擔(dān)憂，比如泡沫論、地荒論的出現(xiàn)，都表現(xiàn)了人們的憂慮，但是現(xiàn)階段群眾們最憂慮的還是那讓人望而興嘆的房價，國家也正是為了解決這一問題才連續(xù)出臺了一些宏觀調(diào)控政策［２］。

2宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性

我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的生活現(xiàn)狀越來越好，但是飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也陸續(xù)帶來了一些經(jīng)濟(jì)難題，那么國家這時必須依靠這只“看得見的手”，幫助那只“看不見的手”，進(jìn)一步穩(wěn)定市場秩序，解決沖突，避免一些消極因素的滋生［３］。國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策是指國家有關(guān)部門依靠各種調(diào)節(jié)和控制的手段，如增減稅收、改變貨幣供應(yīng)狀況等，最終來改變市場的總體需求量，同時還會對人們的就業(yè)水平和國民收入造成影響的政策。

2.１ 財政政策調(diào)控與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性

所謂財政政策就是國家有關(guān)部門通過增減稅收來改變市場的總體需求量，同時還會對人們的就業(yè)水平和國民收入造成影響的政策。在房地產(chǎn)業(yè)過熱時，政府通過增加房產(chǎn)稅、減少投資等措施來降低投資者的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)投資成本增加負(fù)擔(dān)，這樣一來，就能夠轉(zhuǎn)變市場發(fā)展方向，使?jié)撛诘耐顿Y者放棄進(jìn)入市場，最終解決了市場中的難題，緩解了矛盾，同時還能夠間接放慢房地產(chǎn)發(fā)展的腳步，從而避免一些由于房地產(chǎn)發(fā)展過熱而引發(fā)的問題，最終可以保證國民經(jīng)濟(jì)有序健康發(fā)展。

2.２ 貨幣政策調(diào)控與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性

貨幣往往是與銀行掛鉤的，因此，貨幣政策的調(diào)控主體是中央銀行，中央銀行控制貨幣發(fā)行量，從而使利率波動，最終影響市場需求。首先，存款準(zhǔn)備金政策。國家改變銀行的存款準(zhǔn)備金率來影響貨幣的供應(yīng)，最終引起利率的波動，來影響房地產(chǎn)投資狀況。比如，這幾年，國家為了降低居高不下的房價，就提高了銀行的存款準(zhǔn)備金率，增加了中央銀行的貨幣儲備，從而降低了貸款份額，最終造成利率的提升，投資者自然也就減少了貸款，最終緩解了市場的矛盾，放緩的發(fā)展步伐，避免和減少了一系列問題的突發(fā)。其次，再貼現(xiàn)率政策［４］。再貼現(xiàn)率是中央銀行對商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行采用調(diào)整再貼現(xiàn)率這一手段來改變商業(yè)銀行貨幣流出的數(shù)量，以此來引起利率的波動，改變投資者的資金流向，最終影響到市場需求，收緊房地產(chǎn)貸款的口子，延緩房地產(chǎn)過快發(fā)展的腳步，從而間接改變房價現(xiàn)狀，幫助消費群體解決現(xiàn)實問題，有利于民生的改善。

3宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)市場協(xié)同發(fā)展的路徑

經(jīng)濟(jì)周期的波動與市場價格的波動一樣，都屬于自然規(guī)律，是不可避免的，因此，應(yīng)該客觀面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，而國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策就可以解決房地產(chǎn)業(yè)的周期振蕩，保持波動被控制在合理、穩(wěn)定的范圍內(nèi)，從而避免巨大波動給房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷。以下對宏觀調(diào)控政策提出幾點建議，以期協(xié)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。

3.１ 處理好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期差異性與宏觀經(jīng)濟(jì)政策統(tǒng)一性的矛盾

由于我國地域遼闊，各區(qū)域的發(fā)展水平也不盡相同，因此，房地產(chǎn)業(yè)也具有地域性特點，在不同的區(qū)域，房地產(chǎn)的繁榮程度也不相同。這在很大程度上使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期分為全國性的周期和區(qū)域性的周期。由此可見，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定必須立足于對全國性和區(qū)域性的考察，因地制宜，從實際出發(fā)，避免以偏蓋全，同時還要落實各地方政府對政策的執(zhí)行，取得實效。

3.２ 根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢靈活調(diào)整貨幣政策

政策的制定要與實際國情相結(jié)合，因此，貨幣政策不能是一成不變的，而要時刻以國民經(jīng)濟(jì)的變化為導(dǎo)向，進(jìn)行政策的及時變更，以避免房地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷或者高熱度的狀況。國家還要注意及時調(diào)整利率，做到松緊合理，調(diào)控有序。同時，要嚴(yán)格限制貨幣政策的調(diào)整范圍、時刻關(guān)注金融市場的流動，在此基礎(chǔ)上，抓住房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)有巨大貢獻(xiàn)這一優(yōu)勢，延長周期波動，讓房地產(chǎn)業(yè)在市場中占據(jù)優(yōu)勢地位，有利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.３ 保持財政政策調(diào)控的穩(wěn)定

經(jīng)過時間的考證，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低迷狀態(tài)時，采用積極和穩(wěn)健的財政措施對經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和長足發(fā)展有巨大的積極作用，因此，從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來看，應(yīng)該盡量減少現(xiàn)階段的財政政策，如應(yīng)該減少對現(xiàn)階段投資項目的資金支持，從根本上轉(zhuǎn)變結(jié)構(gòu)。這對于政府來說是一個巨大的挑戰(zhàn)，因為政府必須謹(jǐn)慎選擇適應(yīng)現(xiàn)階段發(fā)展的財政政策，同時要盡量不使用大幅度的調(diào)整措施，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.４ 加大對房地產(chǎn)產(chǎn)品的改善力度

從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，住房供應(yīng)體系存在很多缺陷，房地產(chǎn)供應(yīng)和消費者需求出現(xiàn)了嚴(yán)重的不平衡，基于這一點，政府應(yīng)該指引市場形成一種梯度消費模式；政府要不斷完善居民住房保障體系，為中低收入家庭解決住房難的問題；將住房投資控制在一定的范圍內(nèi)，不肆意擴(kuò)大規(guī)模；解決供需嚴(yán)重失衡的問題，比如，減少大型商品房和別墅的供給量，減少大戶房、天價房的建設(shè)指標(biāo)，多提供中小型住房，滿足中低等收入人群的需求。同時，房價之所以居高不下，還受到了其他因素的影響，這嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展。由此可見，應(yīng)該嚴(yán)格控制房價，政府要及時搜集和了解各個時間段、各個地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，進(jìn)行全面的分析，使房地產(chǎn)市場適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，通過科學(xué)的價格評估，可以讓房價更加合理，滿足人民的消費需求，這有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會的穩(wěn)定。

3.５ 新的調(diào)控政策不該貿(mào)然出臺

自新房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，只有各別城市的房屋成交量出現(xiàn)了些許下降的狀況，但是仍未影響房價，房價仍然居高不下。因此，不少群眾認(rèn)為，是國家調(diào)控的力度不強，應(yīng)該陸續(xù)出臺更多的政策來調(diào)控，比如利用開始征收房產(chǎn)稅的方式來壓制房地產(chǎn)的投機(jī)倒把，讓房價開始回落到人們普遍可以接受的水平，滿足群眾需求。而想要出臺調(diào)控政策，就必須首先進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，全盤考慮，否則政策對市場只會造成負(fù)面效果。而國家要進(jìn)行調(diào)控，就必須遵循市場運行的基本規(guī)律，必須著重解決資本盲目流動的問題，這樣才能達(dá)到預(yù)期的效果。如果只是片面依靠抑制房價上漲的方式，則不能從根本上解決這一問題。國家出臺的調(diào)控政策必須立足于長效機(jī)制上，做到因地制宜，從實際出發(fā)，讓政策能夠發(fā)揮實效，同時還要多管齊下。

4結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同其他經(jīng)濟(jì)形式一樣，具有周期性波動的特性。而在不同時期，其波動性具其特殊性，在不同的宏觀經(jīng)濟(jì)政策下，其周期波動自然也有所不同。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場二者進(jìn)行分析研究十分必要。只有通過出臺積極的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，引導(dǎo)健康合理的公民消費模式，加大公民的住房保障力度，打擊各種惡意哄抬房價的行為，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)周期才會在合理的范圍內(nèi)波動，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間才會更廣闊。

主要參考文獻(xiàn)

［１］賀文華．房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)增長與宏觀經(jīng)濟(jì)政策［Ｊ］．西部論壇，２０１２（５）：３１１－３１２．

［２］張青青．從國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策看我國房地產(chǎn)軟著陸的前景［Ｊ］．產(chǎn)業(yè)與科技論壇，２０１２（１４）：１４５－１４６．

［３］陳滌非．房地產(chǎn)價格波動的宏觀經(jīng)濟(jì)影響及貨幣政策應(yīng)對研究［Ｊ］．金融監(jiān)管研究，２０１２（６）：１２８－１２９．

［４］董安安．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策淺析［Ｊ］．商業(yè)文化：下半月，２０１２（５）：２７１－２７２．