簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)及其風(fēng)險規(guī)避

引言：房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標(biāo)成為實現(xiàn)各種資源進入房地產(chǎn)項目建設(shè)的關(guān)卡，成為保證房地產(chǎn)開發(fā)項目順利穩(wěn)步進行的重要因素。因此房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作的好壞直接決定房地產(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量、進度、造價目標(biāo)實現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)活動務(wù)必公開、公平、公正、誠實信用，評標(biāo)必須遵循公平公正擇優(yōu)的原則，才能為房地產(chǎn)項目選擇優(yōu)秀的投標(biāo)人，也才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量。

公開原則是指招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開透明，即發(fā)布招標(biāo)公告，申請人的資格預(yù)審，發(fā)放招標(biāo)文件，現(xiàn)場踏勘，答疑澄清，開標(biāo)、公開中標(biāo)結(jié)果等，是每一個投標(biāo)人均獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。

公平原則是指給予所有投標(biāo)人的機會是平等的，投標(biāo)人享有同等的權(quán)力，并履行同等的義務(wù)，招標(biāo)人不歧視任何一方。

公正原則是指評標(biāo)時按照招標(biāo)文件中公布的標(biāo)準(zhǔn)，對所有投標(biāo)人科學(xué)評審，擇優(yōu)選擇中標(biāo)人。

誠實信用原則是要求投標(biāo)人應(yīng)以誠實、善意的態(tài)度行使權(quán)利和履行義務(wù)，以維持雙方的合法利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)程序

1、招標(biāo)準(zhǔn)備。組建房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)工作班子，制動招標(biāo)工作計劃，做好房地產(chǎn)建設(shè)項目報建工作。

2、確定招標(biāo)采購的方式招標(biāo)方式包括公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，公開招標(biāo)是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不確定的法人或其他組織投標(biāo)，邀請招標(biāo)是招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式，邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。

3、發(fā)售資格預(yù)審文件并對申請人進行審查。

4、編制招標(biāo)文件向潛在投標(biāo)人發(fā)售，招標(biāo)文件是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)，其主要內(nèi)容包括，招標(biāo)項目的工程概況和技術(shù)要求，投標(biāo)人的資格標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報價的要求，和評標(biāo)以及擬簽訂合同的主要條款。

5、組織現(xiàn)場踏勘，召開標(biāo)前會議。現(xiàn)場踏勘是投標(biāo)人到招標(biāo)的工程項目現(xiàn)場踏勘以便了解實施場地和周圍環(huán)境情況，核對招標(biāo)文件中的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)以加深對招標(biāo)文件的理解，對投標(biāo)項目的難易程度做出判斷，對投標(biāo)策略和報價做出正確的決策等。標(biāo)前會議是招標(biāo)人按招標(biāo)須知規(guī)定的時間和地點召開的會議，招標(biāo)單位除介紹工程概況外，還對招標(biāo)文件中必要性的修改內(nèi)容給予補充和說明，對投標(biāo)人提出的問題和會議上即席提出的問題予以解答。

6、澄清答疑。招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件認(rèn)為有必要澄清或修改的。或解答潛在投標(biāo)人提出疑問，應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件規(guī)定的時限，以書面形式通知所有招標(biāo)文件的收受人。

7、投標(biāo)文件要求。招標(biāo)文件須對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)按時送達指定地點，否則招標(biāo)人，將不予受理。

8、開標(biāo)。開標(biāo)時由投標(biāo)人或代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，確認(rèn)無誤后，再由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱，投標(biāo)價格等主要內(nèi)容，對開標(biāo)過程應(yīng)進行記錄，并存檔備查。

9、評標(biāo)。由評標(biāo)委員會分初步評審和詳細(xì)評審兩個階段進行，初步評審時，首先檢查投標(biāo)文件的有效性，在對有效文件進行審查，列投標(biāo)文件的偏差和屬性，凡屬于重大偏差，或未實質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)文件，均作出廢標(biāo)處理，凡屬于細(xì)微偏差，則書面要求投標(biāo)人在評標(biāo)結(jié)束前予以書面補正，詳細(xì)評審時對初步評審確定的合格投標(biāo)文件，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)辦法進行評定，確定各投標(biāo)人的排列次序并簽署書面評標(biāo)報告，推薦1名～3名中標(biāo)候選人。

10、定標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人的排序依法確定中標(biāo)人，招標(biāo)人也可委托評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。

11、招標(biāo)結(jié)果處理。招標(biāo)結(jié)果按如下程序處理，公示，發(fā)中標(biāo)通知書，向招投標(biāo)管理部門提交項目招投標(biāo)過程情況報告進行備案。

12.協(xié)助招標(biāo)人與投標(biāo)人簽訂書面合同。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)風(fēng)險

1、招投標(biāo)業(yè)務(wù)流程管理風(fēng)險。招標(biāo)流程具有規(guī)范性，房地產(chǎn)項目招標(biāo)部門對最新的流程或最新政策及法規(guī)缺乏了解，仍按原流程進行操作，就會在操作中出現(xiàn)疏漏或錯誤，導(dǎo)致招標(biāo)失敗或遭投訴。

2、招標(biāo)文件含有傾向性條款，或以不合理的條件限制和排斥潛在投標(biāo)人，或設(shè)定妨礙投標(biāo)人之間競爭的條件，或提高投標(biāo)人的門檻等問題，導(dǎo)致違規(guī)招標(biāo)而是招標(biāo)失敗。

3、招標(biāo)人在確定中標(biāo)人前，與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判，違法透露有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的情況或泄露標(biāo)底，導(dǎo)致違法和招標(biāo)失敗。

4、招標(biāo)文件應(yīng)明確投標(biāo)人必須保證投標(biāo)文件的全部資料真實可靠，并接受招標(biāo)人進一步審查的要求。經(jīng)查證，由于投標(biāo)人隱瞞自身真實情況弄虛作假而中標(biāo)導(dǎo)致的中標(biāo)無效。

5、當(dāng)一個項目受多個政府主管部門同時監(jiān)管，由于各主管部門管理程序和方法不盡相同而招標(biāo)代理機構(gòu)未能及時全部溝通時，導(dǎo)致因違反某主管部門招標(biāo)程序而受到處罰或重新招標(biāo)。

四、防范和規(guī)避風(fēng)險的措施

1、嚴(yán)格按照招標(biāo)法及相關(guān)法律法規(guī)的招標(biāo)規(guī)定，按招標(biāo)流程履行職責(zé)，完備招標(biāo)過程的各項手續(xù)。

2、樹立自我保護意識，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行各項保密制度，在規(guī)定的實現(xiàn)內(nèi)不向任何人泄露其招標(biāo)秘密。

3、在招標(biāo)文件中規(guī)定投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他潛在投標(biāo)人串通投標(biāo)而損害國家利益、社會或他人利益等相關(guān)條款，明確投標(biāo)人弄虛作假或串通投標(biāo)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。還可以向有關(guān)單位查詢潛在投標(biāo)人的資信，避免有不良記錄的潛在投標(biāo)人進入。

4、在評標(biāo)環(huán)節(jié)中按有關(guān)要求組建評標(biāo)委員會；嚴(yán)格執(zhí)行評標(biāo)程序、方法標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真比選，對已發(fā)生的問題進行主動溝通，及時妥善解決。

五、結(jié)論

綜上所述，做好房地產(chǎn)項目招投標(biāo)，合法合規(guī)的展開招投標(biāo)工作，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，為房地產(chǎn)項目開發(fā)后續(xù)工程進展打下良好的基礎(chǔ)，是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

參考文獻

[1]陸小軍，招標(biāo)代理實務(wù)風(fēng)險規(guī)避淺談，《建設(shè)監(jiān)理》，2012.1.

[2]王秀燕，工程招投標(biāo)與合同管理，北京機械工業(yè)出版社，2011.1.

（作者單位：淮北礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司）

作者簡介

紀(jì)樹楠（1981.7-） 安徽淮南人，中級經(jīng)濟師，現(xiàn)任策劃部副部長，主要從事房地產(chǎn)項目報建規(guī)劃、招標(biāo)合同等工作。