房地產(chǎn)估價風險與控制

李傳智

【摘 要】國家對房地產(chǎn)估價行業(yè)有嚴格的規(guī)范要求和制度約束，估價機構(gòu)和估價人員存在過失或過錯，可能面臨被追究法律責任的風險，因此，如何認識和把握風險，進行有效的風險防控，對保障行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價；風險責任；風險控制

一、房地產(chǎn)估價風險的內(nèi)涵

房地產(chǎn)估價由于其專業(yè)技術(shù)性強，事關(guān)公眾利益，甚至事關(guān)人民財產(chǎn)安全，因此對估價業(yè)務的結(jié)果和過程都有著嚴格的特定要求，對違反估價規(guī)定的行為也有著相應的處罰措施，估價機構(gòu)和估價人員一旦違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，出具了不當?shù)墓纼r結(jié)果，或者因故意或者過失出具了有差錯的估價結(jié)果，對當事人造成了一定的損失或危害，就會出現(xiàn)承擔相應責任風險的后果。

二、房地產(chǎn)估價風險的種類

房地產(chǎn)估價風險，概括來講可分為內(nèi)部風險和外部風險。

1.內(nèi)部風險

內(nèi)部風險主要來自估價機構(gòu)經(jīng)營風險，其核心主要是估價師的執(zhí)業(yè)風險?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定了國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度，取得房地產(chǎn)估價師資格需要進行嚴格的考試，掌握房地產(chǎn)、經(jīng)濟、建筑、會計、金融等各領(lǐng)域?qū)I(yè)知識，具備相應的工作經(jīng)歷，更重要的是在估價活動中要遵循獨立、客觀、公正的評估原則，估價結(jié)果主要體現(xiàn)為估價師的智力勞動成果，估價結(jié)果往往與具體經(jīng)濟活動息息相關(guān)，其準確與否直接影響到有關(guān)各方的切身利益，也會影響到估價機構(gòu)、估價師甚至整個行業(yè)的公信力，進而產(chǎn)生估價機構(gòu)經(jīng)營風險。

2.外部風險

外部風險主要來自委托估價方帶來的風險。估價機構(gòu)獲取估價業(yè)務來自于客戶的委托，委托方出于自身經(jīng)濟利益最大化的需要，往往要求估價機構(gòu)和估價師為了達到其目的，對估價結(jié)果進行高評或低估，有的客戶甚至弄虛作假，提供一些不真實的估價依據(jù)資料，從而影響估價結(jié)論的真實性和可靠性，估價機構(gòu)和估價師出于種種壓力而出具了滿足委托方要求的估價結(jié)果，不確定性風險和后果也隨之而產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)估價風險的責任后果

估價機構(gòu)和估價師由估價業(yè)務引發(fā)的風險責任通常包括行政責任、民事責任和刑事責任三種。

《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》中列出了對違規(guī)行為的行政處罰方式，包括由注冊單位對當事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務、吊銷房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》，并可處以罰款。

民事責任是房地產(chǎn)估價師承擔責任的最常見形式?！蹲苑康禺a(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師違反本辦法規(guī)定給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

刑事責任最為嚴厲，根據(jù)我國刑法第二百二十九規(guī)定，承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織及其人員故意提供虛假證明文件、情節(jié)嚴重的行為可構(gòu)成提供虛假證明文件罪。中介組織人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的行為可構(gòu)成出具證明文件重大失實罪。

四、房地產(chǎn)估價的風險控制

在市場經(jīng)濟形勢下，嚴格地講，無風險的估價業(yè)務是不存在的，要想完全規(guī)避風險也是不現(xiàn)實的，問題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾稳タ刂骑L險和管理風險。從風險控制的主題劃分可分為機構(gòu)內(nèi)部風險控制和行業(yè)整體風險控制兩個層次。

1.機構(gòu)內(nèi)部風險控制

機構(gòu)內(nèi)部風險控制可從兩個方面著手，一是加強估價人員風險教育，提高估價人員風險防范意識；二是加強估價人員素質(zhì)教育，提高估價人員業(yè)務技術(shù)水平和職業(yè)道德水平。

長期以來，在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的階段，房地產(chǎn)估價業(yè)務的風險往往被房價的快速發(fā)展所掩蓋，估價機構(gòu)和估價人員對風險帶來的危害往往認識不清，沒有引起足夠的重視，有的甚至存在僥幸心理。一旦風險出現(xiàn)，就會顯得非常被動，甚至損失慘重。當前，房地產(chǎn)業(yè)正處于調(diào)整階段，在此形勢下，估價機構(gòu)和估價人員應提高警惕，進一步加強風險防控意識，做好風險防控準備，提高風險防控能力，學會風險處置方法。

在加強估價人員素質(zhì)教育方面，一是要不斷提高業(yè)務技術(shù)水平，客觀上保證估價報告嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及相關(guān)規(guī)定標準的要求出具；二是要不斷加強執(zhí)業(yè)道德水平建設(shè)，增強法制觀念，主觀上消除迎合委托方進行高估低評的思維模式，保證估價結(jié)果的客觀公正，經(jīng)得起檢驗。

2.行業(yè)整體風險控制

（1）健全和完善房地產(chǎn)估價法規(guī)，加強行業(yè)協(xié)會管理，從法律制度和自律方面入手，來防控估價風險

1999年發(fā)布實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，促進估價結(jié)果客觀、公正、合理起到了重要作用，《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號）實施后，對保障房地產(chǎn)估價活動當事人合法權(quán)益，發(fā)揮了重要作用。然而，隨著時間的推移和形勢的變化，各種新情況和新問題不斷涌現(xiàn)，相對而言，各種風險防范方面的措施卻極度缺失，一方面已有法律中不適應當前情況的部分亟待修改完善，另一方面對估價行業(yè)的日常監(jiān)督管理工作也亟待加強。通過法律法規(guī)的不斷規(guī)范和完善，可促使估價業(yè)務的更加規(guī)范合理，保護估價機構(gòu)和估價人員的合法權(quán)益，為依法保護估價人員權(quán)益提供法律保證。

行業(yè)學會在行業(yè)自律管理中起著主導作用，各級學會加強行業(yè)自律管理，也是提高整個估價行業(yè)的抵御風險能力的重要舉措。

（2）推行執(zhí)業(yè)風險金和估價行業(yè)保險制度

執(zhí)業(yè)風險金和估價保險制度在會計事務所和土地評估領(lǐng)域已經(jīng)推行或試點，具有很好的借鑒意義，全面推行執(zhí)業(yè)風險金和估價保險制度是行業(yè)發(fā)展的需要，這將對估價行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和提高估價機構(gòu)應對風險的承受能力提供重要補充作用。