試論以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款的比較

【摘要】我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了深度老齡化社會(huì)，為了保障老年人能夠老有所養(yǎng)，我國(guó)政府也明確提出要開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。住房反向抵押作為一種新型養(yǎng)老模式，在西方國(guó)家取得較大成功，但是在我國(guó)卻遭遇諸多障礙。本文中筆者償試將信托獨(dú)有的制度優(yōu)勢(shì)和利用價(jià)值運(yùn)用以房養(yǎng)老理念中，創(chuàng)造一種新型的以房養(yǎng)老模式，該模式可以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)、投資理財(cái)和財(cái)富傳承等功能，其優(yōu)勢(shì)和功能遠(yuǎn)大于住房反向抵押貸款模式。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老信托 反向抵押貸款

引言

2013年《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告》中顯示我國(guó)老齡人口已經(jīng)達(dá)到2.02億，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入深度老齡化社會(huì)，但老齡人口的實(shí)際贍養(yǎng)比不足5：1。受到計(jì)劃生育政策影響，我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”方式愈顯單薄。此外，我國(guó)養(yǎng)老金也存在較大的缺口，票子養(yǎng)老也遭遇較多障礙，而西方國(guó)家提出的“以房養(yǎng)老”理念正好能夠?qū)⒆鳛榧彝ブ饕?cái)富的房屋轉(zhuǎn)變成養(yǎng)老資源的有益補(bǔ)充，改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國(guó)窮老人”的生存現(xiàn)狀。我國(guó)各城市也紛紛開(kāi)展“以房養(yǎng)老”模式，如2005年南京湯山的“以房換養(yǎng)”模式、2007年上海的“售房反租”模式、2011年中信銀行率先推出的住房反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品。在2013年，國(guó)務(wù)院才正式提出開(kāi)展住房反抵押貸款保險(xiǎn)試點(diǎn)，但是受到我國(guó)國(guó)情、養(yǎng)老觀念、政策、體制上的障礙，開(kāi)展的“養(yǎng)老模式”不是以失敗告終就是需求不足。信托作為一種高度靈活的財(cái)產(chǎn)管理制度，具有財(cái)產(chǎn)管理、破產(chǎn)隔離、投融資、財(cái)產(chǎn)分拆等基本功能，在國(guó)外其已被廣泛運(yùn)用到民事、商事和社會(huì)公益領(lǐng)域。如果將信托應(yīng)用到以房養(yǎng)老理念中，創(chuàng)造一種新型的以房養(yǎng)老模式，不僅能作為一項(xiàng)很好的理財(cái)產(chǎn)品拓寬老年人養(yǎng)老資金來(lái)源，又能為老年人提供投資理財(cái)渠道，此外還可解決老齡人的財(cái)富傳承問(wèn)題。與反向抵押貸款模式相比，以房養(yǎng)老信托模式具有更大的優(yōu)勢(shì)和功能。

一、以房養(yǎng)老信托的含義與特征

以房養(yǎng)老信托是指是老年人基于對(duì)受托人的信任，將其擁有所有權(quán)的房屋轉(zhuǎn)移給受托人，并指定自己為受益人，由受托人按照養(yǎng)老保障的目的管理和處分信托的房屋，并以該房屋所產(chǎn)生的收益為老年人提供養(yǎng)老保障服務(wù)。以房養(yǎng)老信托的目的就是保障老年人能夠老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)。受托人作為專(zhuān)業(yè)的信托公司發(fā)揮其金融專(zhuān)業(yè)人的能力，對(duì)所信托的房屋進(jìn)行整合性運(yùn)作，綜合利用房屋租賃、出售、資產(chǎn)證券化等形式進(jìn)行管理和處分，使得房屋保值、增值。受托人對(duì)所信托房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，根據(jù)受益人（老年人）每個(gè)月的生活所需支付生活費(fèi)，并為受益人提供娛樂(lè)、休閑、醫(yī)療、文教、康體等服務(wù)，解決老齡人房產(chǎn)居住、保健、護(hù)理、遺產(chǎn)處理和財(cái)富傳承等問(wèn)題。

以房養(yǎng)老信托的特殊性在于其提供綜合性的養(yǎng)老服務(wù)包括“衣食住行醫(yī)學(xué)樂(lè)財(cái)”等方面，其具有以下幾個(gè)特征：首先，以房養(yǎng)老信托的目的在于增加受益人的養(yǎng)老金來(lái)源、實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障目的，所以受托人必須提供滿(mǎn)足受益人所需的居住、健康、娛樂(lè)、教育等綜合性養(yǎng)老服務(wù)；其次，以房養(yǎng)老信托中的委托人通常是指擁有一套房屋并且年齡在60歲以上的老年人。這里的房屋不包括農(nóng)村宅基地上所建筑的房屋，僅指城市中可自由交易的商品房，且該商品房上不存在權(quán)利負(fù)擔(dān)如抵押、保證等；最后，以房養(yǎng)老信托的受益人不僅可以是委托人自己，還可以包括委托人的后代。通常委托人即老年人將其擁有所有權(quán)的房屋委托給專(zhuān)業(yè)信托公司，由信托公司對(duì)該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理，并用該房屋所產(chǎn)生的收益為老年人自己（第一受益人）提供養(yǎng)老服務(wù)，待老年人去世后，如果信托財(cái)產(chǎn)還有剩余則可繼續(xù)為老年人的后代（第二受益人）提供教育、培訓(xùn)、醫(yī)療、保健等服務(wù)。

二、以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款的比較

以房養(yǎng)老信托是將信托原理運(yùn)用到“以房養(yǎng)老”理念中創(chuàng)造出來(lái)的新型養(yǎng)老模式，與住房反向抵押貸款相比優(yōu)勢(shì)和功能更強(qiáng)大，包括但不限于理財(cái)服務(wù)、六老產(chǎn)品服務(wù)、長(zhǎng)期規(guī)則、財(cái)富傳承、破產(chǎn)隔離以及受托人的嚴(yán)格的受信義務(wù)。

首先，由于信托所具有的“代人理財(cái)”功能，使得以房養(yǎng)老信托中的專(zhuān)業(yè)受托人可以綜合利用租賃、出售、資產(chǎn)證券化等形式對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、維護(hù)，使其保值、增值。而住房反向抵押貸款模式中，金融機(jī)構(gòu)只是根據(jù)抵押房屋評(píng)估價(jià)值的一定比例貸款給老年人且在老年人去世后將抵押的房屋進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)償還貸款。老年人仍居住在原有的房屋，房屋的管理、維護(hù)由老年人自己負(fù)責(zé)，但其精力、時(shí)間有限，往往不能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作使其保值、增值。而以房養(yǎng)老信托中的專(zhuān)業(yè)受托機(jī)構(gòu)為老年人處分生前和生后事項(xiàng)，包括對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)、科學(xué)合理地制定理財(cái)投資方案使得房屋保值、增值，并運(yùn)用房屋所獲得的收益為老年人提供豐富多彩、功能全面養(yǎng)老服務(wù)。在以房養(yǎng)老信托中，通過(guò)受托人的專(zhuān)業(yè)理財(cái)能力可將房屋價(jià)值放大化，比起只對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并抵押貸款所獲取的養(yǎng)老金來(lái)源更多，且可以免去老年人自己管理、維護(hù)房屋、理財(cái)?shù)痊嵤隆?/p>

其次，以房養(yǎng)老信托不僅可以為老年人提供理財(cái)服務(wù)，還是為其提供六老產(chǎn)品服務(wù)，而住房反向抵押貸款中的貸款機(jī)構(gòu)只是每個(gè)月為老年人提供生活費(fèi)用，雖然一定程度上可以解決老年人養(yǎng)老資金不足的問(wèn)題，但是卻無(wú)法滿(mǎn)足老年人的其他需求如娛樂(lè)、休閑、護(hù)理、醫(yī)療康健等。而以房養(yǎng)老信托中的受托機(jī)構(gòu)可以為老年人提供包括“衣食住行醫(yī)學(xué)樂(lè)財(cái)”等六老產(chǎn)品的綜合性養(yǎng)老服務(wù)，解決老齡人居住、健康、娛樂(lè)、教育等問(wèn)題，為老年人提供的保健服務(wù)、房產(chǎn)居住、護(hù)理服務(wù)和遺產(chǎn)處理，安全管理信托財(cái)產(chǎn)使其保值、增值等，使得老年人能夠真正老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為。

再次，由于信托所具有的長(zhǎng)期規(guī)則功能使得老年人能夠長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定地享受養(yǎng)老服務(wù)。以房養(yǎng)老信托所具有的長(zhǎng)期規(guī)則功能源于信托的連續(xù)性特征，它使得在以房養(yǎng)老信托關(guān)系存續(xù)期間，不因受托人死亡、喪失民事行為能力、依法解散、被依法撤銷(xiāo)或者被宣告破產(chǎn)而終止，也不會(huì)因?yàn)槭芡腥说霓o任或者被解任而終止。所以在以房養(yǎng)老信托模式中可受益人可以在其生命的整個(gè)周期實(shí)現(xiàn)自己的養(yǎng)老保障目的。而反向抵押貸款中的貸款機(jī)構(gòu)一旦出現(xiàn)被依法解散、被依法撤銷(xiāo)或者被宣告破產(chǎn)等情形時(shí)，反向抵押貸款合同將被迫終止，此時(shí)借款人（老年人）必須返還貸款的數(shù)額及利息。如果老年人無(wú)法清償債務(wù)，其抵押的房屋必須變賣(mài)、拍賣(mài)償還債務(wù)，這對(duì)本來(lái)就資金缺乏的老年人來(lái)說(shuō)無(wú)疑雪上加霜。如果老年人有能力償還債務(wù)，在反向抵押貸款合同終止后為了繼續(xù)辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)，必須尋找新的貸款機(jī)構(gòu)，而且還需重新對(duì)房屋價(jià)值、老年人的身體狀況等進(jìn)行評(píng)估，這些花費(fèi)無(wú)疑是由老年人自己承擔(dān)。因此，以房養(yǎng)老信托與反向抵押貸款模式相比，更具長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。

又次，信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性使得信托具有破產(chǎn)隔離功能即信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人、受益人、受托人的財(cái)產(chǎn)，且委托人、受托人及受益人三者任何一方的債權(quán)人都無(wú)權(quán)主張以信托財(cái)產(chǎn)償債?？傊?，在老年人將房屋轉(zhuǎn)移至受托人名下，該房屋作為信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人、受益人的固有財(cái)產(chǎn)，在受益人即老年人因種種原因?qū)ν猱a(chǎn)生大量債務(wù)又無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，該房屋因?yàn)樽鳛樾磐胸?cái)產(chǎn)可不被受益人的債權(quán)人追及，從而可以保障老年人能夠老有所保。如果是在反向抵押貸款模式中，一旦借款人因種種原因?qū)ν猱a(chǎn)生大量債務(wù)，因該房屋屬于老年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，該房屋必須用來(lái)清償債務(wù)，此時(shí)反向抵押貸款不僅被終止，而且老年人也失去其唯一最具價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。

此外，以房養(yǎng)老信托還具有財(cái)產(chǎn)傳承功能。住房反向抵押貸款模式在我國(guó)發(fā)展緩慢的一個(gè)重要原因在于反向抵押貸款模式中，雖然老年人還居住在原有的房屋，但是在老年人去世后該房屋通常歸金融機(jī)構(gòu)所有，這與我國(guó)傳統(tǒng)將房屋留下子孫的做法不一致。國(guó)內(nèi)一些學(xué)者主張應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)國(guó)人克服這一思想。但是筆者認(rèn)為不必克服，利用信托特有的功能就可以在不影響房屋繼承權(quán)的基礎(chǔ)上解決養(yǎng)老問(wèn)題。在以房養(yǎng)老信托中，房屋作為信托財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利極為特殊，表現(xiàn)為權(quán)益的分離與重構(gòu)。也就是說(shuō)由受托人享有名義所有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行管理處分，而受益人（老年人）作為實(shí)際上的所有人享有該房屋所產(chǎn)生的收益。在受益人死亡后，該信托財(cái)產(chǎn)作為其遺產(chǎn)由其繼承人繼承或者該為信托繼續(xù)存續(xù)，由其繼承人作為新的受益人享受信托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的收益?？梢?jiàn)，以房養(yǎng)老信托不僅解決老齡人的養(yǎng)老問(wèn)題，也解決其財(cái)富傳承問(wèn)題。

另外，以房養(yǎng)老信托中的受托人享有較大的自由裁量權(quán)，可以根據(jù)老年人的實(shí)際需要支付養(yǎng)老費(fèi)用并提供養(yǎng)老服務(wù)。比如在受托人生病時(shí)需要大量的醫(yī)療費(fèi)用或者受益人想要去旅游時(shí)，受托人可根據(jù)具體情況擴(kuò)大每個(gè)月給予老年人醫(yī)療費(fèi)用、生活費(fèi)用，也可為受益人安排出游的衣食住行等問(wèn)題。而反向抵押貸款中貸款機(jī)構(gòu)通常每月固定給予老年人一定的生活費(fèi)用，這種方式對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)相對(duì)安全，但是對(duì)老年人來(lái)說(shuō)卻缺乏靈活性，不能應(yīng)付不時(shí)之需，比如老年人因生病、旅游、償債、消費(fèi)等需要支付款項(xiàng)時(shí)，受到貸款額度的限制不能向貸款機(jī)構(gòu)領(lǐng)取額外所需資金。

最后，在以房養(yǎng)老信托中受托人必須遵守《信托法》所規(guī)定的嚴(yán)格的受信義務(wù)即忠實(shí)義務(wù)和善良管理義務(wù)，這使得以房養(yǎng)老信托中的受托人不必?fù)?dān)心受托人會(huì)侵吞其財(cái)產(chǎn)損害其利益。以房養(yǎng)老信托中的受益人大多為自身保障能力較弱且年過(guò)半百的老齡者，不管是在身體、精神等生理方面，還是在知識(shí)、能力等方面均無(wú)法進(jìn)行自我保障。而受托人嚴(yán)格的受信義務(wù)可以解決受益人在行使監(jiān)督權(quán)存在不足難題，受托人必須履行忠實(shí)義務(wù)和善良管理義務(wù)。忠實(shí)義務(wù)要求受托人必須為受益人的最大利益處理信托事務(wù)，不能將自己的利益置于受益人利益之上，不得利用所處優(yōu)勢(shì)損害受益人的利益且不得利用信托財(cái)產(chǎn)牟取私利。善良管理義務(wù)要求受托人處理信托事務(wù)時(shí)必須以一個(gè)謹(jǐn)慎的人在相似的情形下所應(yīng)表現(xiàn)的謹(jǐn)慎、勤勉和技能管理信托財(cái)產(chǎn)，使其保值、增值。

四、結(jié)束語(yǔ)

以房養(yǎng)老信托是將信托特有的功能與“以房養(yǎng)老”理念有機(jī)結(jié)合的新型養(yǎng)老金融產(chǎn)品。目前，我國(guó)以房養(yǎng)老信托并沒(méi)有真正的開(kāi)展起來(lái)，在運(yùn)作中還存在諸多制度障礙和制度缺失。本文寫(xiě)作的目的，就是為了讓人逐步了解到將信托運(yùn)用到以房養(yǎng)老理念中的巨大優(yōu)勢(shì)和功能，為該項(xiàng)信托產(chǎn)品在今后能夠順利實(shí)行提供理論上的支持。還要讓民眾擺脫對(duì)信托的誤解，認(rèn)識(shí)到信托既能為富豪巨室謀利，也可為升斗小民服務(wù)，另外也可激發(fā)信托公司創(chuàng)新設(shè)計(jì)更多的信托產(chǎn)品，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。以房養(yǎng)老信托運(yùn)作是一個(gè)較為復(fù)雜的問(wèn)題，隨著理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的提升，必然涉及到信托風(fēng)險(xiǎn)控制、契約內(nèi)容、信托設(shè)立等一系列的問(wèn)題。由于本人知識(shí)有限，無(wú)法更為全面的研究以房養(yǎng)老信托，但筆者會(huì)繼續(xù)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題并積極汲取新的知識(shí)，積極為我國(guó)以房養(yǎng)老信托的實(shí)行提出更多更好的建議！

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作者簡(jiǎn)介：蘇麗蓉（1990-），女，福建南安人，華僑大學(xué)，2012級(jí)碩士研究生，法學(xué)院，民商法專(zhuān)業(yè)，研究方向：商法。