基于灰色關(guān)聯(lián)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素分析

王冠博

[摘 要]近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)踐證明房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，也確實(shí)推動(dòng)了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。從目前發(fā)展形勢(shì)分析，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有較大發(fā)展空間，因此本文基于灰色關(guān)聯(lián)度方法針對(duì)我國市場(chǎng)需求的影響因素進(jìn)行了探討分析。

[關(guān)鍵詞]灰色關(guān)聯(lián)度；房地產(chǎn)行業(yè)；市場(chǎng)需求；影響因素

[中圖分類號(hào)]F2933 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）33-0136-02

近年來我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展之勢(shì)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，并且已經(jīng)明顯占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)位置。當(dāng)前城市商品房建設(shè)如火如荼、房?jī)r(jià)居高不下等情況，都足以充分說明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還有廣闊的市場(chǎng)需求和市場(chǎng)發(fā)展空間。我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，因此其受到市場(chǎng)價(jià)格、居民收入水平等諸多經(jīng)濟(jì)因素的影響，相對(duì)較為復(fù)雜。這些因素對(duì)于刺激房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用。因此，本文基于灰色關(guān)聯(lián)度分析方法針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素進(jìn)行探討分析，指掌握各需求因素的影響程度水平，有效調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

1 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要影響因素

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素包括許多方面，因房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展涉及的行業(yè)領(lǐng)域較廣，市場(chǎng)需求因素自然涉及范圍也較為廣泛，并且相關(guān)因素均會(huì)不同程度地影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的大小，進(jìn)而影響到我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們?cè)诰唧w選取房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要影響因素時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括以下幾點(diǎn)：一是要體現(xiàn)關(guān)聯(lián)性原則，就是要保證選取的相關(guān)影響因素能夠與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求密切關(guān)聯(lián)；二是要具有可操作原則，就是要保證選取的相關(guān)影響因素所需數(shù)據(jù)資料等容易獲取收集和相關(guān)指標(biāo)容易實(shí)現(xiàn)量化要求；三是要體現(xiàn)簡(jiǎn)化性原則，就是要保證選取的相關(guān)影響因素在滿足課題研究的同時(shí)盡量實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化要求，防止讓問題變得更加復(fù)雜。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的這些影響因素彼此關(guān)聯(lián)、影響、作用、制約，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)。由此我們選取的我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要影響因素包括以下幾個(gè)方面。

11 房地產(chǎn)銷售價(jià)格因素的影響

市場(chǎng)商品能否順利快速地進(jìn)行銷售，一方面看其使用功能能否有效滿足用戶需求，另一方面與銷售價(jià)格具有較大影響。人們希望能夠以合理價(jià)格進(jìn)行商品交割與消費(fèi)，從而促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，也由此實(shí)現(xiàn)政府部門對(duì)于商品市場(chǎng)的宏觀調(diào)控職能。我國近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格始終未能得到有效控制，因此房地產(chǎn)銷售價(jià)格已經(jīng)成為市場(chǎng)需求的最為關(guān)鍵的主導(dǎo)因素，同時(shí)也成為地區(qū)消費(fèi)水平的重要影響因素之一。近年來我國商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然具有較大發(fā)展空間，中央為有效遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)，曾經(jīng)多次出臺(tái)政策措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，然而實(shí)際效果并不明顯。顯而易見，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和銷售價(jià)格波動(dòng)是緊密關(guān)聯(lián)的，不同城市地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格具有較大差距，這是因?yàn)椴煌鞘械貐^(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不同，當(dāng)該城市地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格低于用戶的購買能力時(shí)，該城市地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就會(huì)增高，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展；相反當(dāng)該城市地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格超越用戶的購買能力時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就會(huì)降低，呈現(xiàn)供大于求的狀況，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷不前。

12 人均收入水平因素的影響

市場(chǎng)商品的交易過程通常需要滿足兩項(xiàng)前提條件：其一是市場(chǎng)商品本身的功能作用可以有效滿足消費(fèi)者的購買需求，從而促使其形成購買欲望；其二是要求消費(fèi)者具備購買市場(chǎng)商品的能力水平。而其中消費(fèi)者購買能力是至關(guān)重要的因素。近年來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，人們生活水平日益提高，消費(fèi)者購買能力也隨之提升，由此也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。調(diào)查表明：我國農(nóng)村自建房屋需求較多，而城市則主要以購買商品房為主，這就決定了城市居民的人均收入水平成為直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要因素之一。通過該指標(biāo)能夠體現(xiàn)不同城市地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)購買能力，隨著人均收入水平的提升，人們購買商品房的意愿自然會(huì)增強(qiáng)，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加。

13 地區(qū)人口數(shù)量因素的影響

從我國人口數(shù)量上來看，其人口基數(shù)以及人口增長(zhǎng)速度都處于世界前列，加之我國針對(duì)不同地區(qū)人口數(shù)量出臺(tái)了不同的人口政策，因此我國人口生活狀況呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。但隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)步，以家庭為單位的住房需求在不斷增加，并且隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，許多農(nóng)村人口逐漸向城市遷移，還有許多農(nóng)村人口為了提高生活質(zhì)量，而選擇在城市居住，大量外來人口的涌入，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模必須急速擴(kuò)張，從而促進(jìn)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

14 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素的影響

可以說國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是整個(gè)社會(huì)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表，其同樣也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求造成直接影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，關(guān)聯(lián)程度高，其與許多行業(yè)都會(huì)形成交叉影響作用。而只有建立在國民經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)繁榮發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的城市地區(qū)，居民的物質(zhì)生活水平也會(huì)隨之提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)逐漸優(yōu)化，也自然會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。

15 相關(guān)政策法規(guī)因素的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的整體發(fā)展，因此要想有效規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)是最為有效的方法和途徑。國家要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況出臺(tái)有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施，此外也可以根據(jù)不同城市地區(qū)和不同時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，有針對(duì)性地制定政策法規(guī)，從而有效規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

以上介紹了部分房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要影響因素，此外還存在許多不確定性因素，針對(duì)這些不確定性因素，我們?cè)撛鯓臃智逯鞔?，怎樣?shí)現(xiàn)量化呢？以下通過灰色關(guān)聯(lián)度分析方法加以探討分析。

2 基于灰色關(guān)聯(lián)度的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素分析

灰色關(guān)聯(lián)度分析方法相對(duì)較為客觀科學(xué)，無論樣本多少以及樣本規(guī)律如何都能夠適用，并且計(jì)算便捷，使用方便。其主要通過序列曲線幾何形狀的相似程度來分析判斷相關(guān)影響因素的重要程度。因此針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的諸多影響因素進(jìn)行客觀分析描述同樣十分科學(xué)有效。

具體而言，房地產(chǎn)需求因素可以用G=f（x，vm，n，r）公式表示。其中G代表房地產(chǎn)需求量，x代表房地產(chǎn)價(jià)格，v代表居民收入水平，m代表人口數(shù)量情況，n代表國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，r代表相關(guān)政策法規(guī)。假設(shè)Xt代表系統(tǒng)因素，則其位于序號(hào)k上的觀測(cè)數(shù)據(jù)是xt（K）（k=1，2，…，n），則稱Xt=（xt（1），xt（2），…，xt（n））作為因素的行為序列。與上同時(shí)計(jì)算灰色絕對(duì)和相對(duì)關(guān)聯(lián)度，再計(jì)算最終的綜合關(guān)聯(lián)度。再結(jié)合近年有關(guān)數(shù)據(jù)按照原有計(jì)算方法認(rèn)真運(yùn)算，即可得到相對(duì)清晰的計(jì)算結(jié)果，從而掌握相關(guān)因素針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要影響情況。

3 結(jié) 論

從目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然較大，盡管我國通過政策法規(guī)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)等加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控管理，使房地產(chǎn)行業(yè)正逐步趨于平穩(wěn)發(fā)展，然而總體來看其仍然具有較大的市場(chǎng)需求空間，因此采取有效措施促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展顯得尤為重要。通過灰色關(guān)聯(lián)度分析法，我們可以掌握諸多因素對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響情況，從而為國家實(shí)施相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展提供基礎(chǔ)資料。

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