商業(yè)地產(chǎn)收益法評(píng)估的難點(diǎn)簡(jiǎn)析

陳敏夫

【摘要】商業(yè)地產(chǎn)是指用于經(jīng)營(yíng)或租賃用途的房地產(chǎn)。在本文中，筆者從商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)比不同評(píng)估方法的評(píng)估原理，進(jìn)而分析在利用收益法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)時(shí)的前提和難點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】收益法 凈收益流 還原利率

一、主要評(píng)估方法的機(jī)理對(duì)比

市場(chǎng)法、收益法、成本法是當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法。三種方法根據(jù)不同的機(jī)理在具體的評(píng)估中運(yùn)用也不相同，具體來(lái)看：

（一）市場(chǎng)法，依據(jù)替代原理以房地產(chǎn)當(dāng)前的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

通過(guò)比較估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似資產(chǎn)，并對(duì)已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，?lái)估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

（二）成本法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)格或價(jià)值的方法

新建房地產(chǎn)的評(píng)估值等于建設(shè)成本與土地的市場(chǎng)價(jià)值之和，舊有房地產(chǎn)的評(píng)估值等于其重置成本減去有形損耗、功能過(guò)時(shí)或外觀陳舊等損失的價(jià)值。

（三）收益法，依據(jù)預(yù)期原理預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，來(lái)估算估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)格或價(jià)值，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值

收益法利用資金具有時(shí)間價(jià)值的原理，將合理預(yù)期的未來(lái)收益折現(xiàn)來(lái)獲取評(píng)估價(jià)值，利用復(fù)利折現(xiàn)公式進(jìn)行運(yùn)算，從這一角度而言，其理論基礎(chǔ)是很完善的。

商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于其他類(lèi)型的房地產(chǎn)，首要的是投資回報(bào)率，因此更看中資產(chǎn)在未來(lái)的收益。依據(jù)三種評(píng)估方法的原理，收益法是以資產(chǎn)的獲利能力為基礎(chǔ)的，因此是最適宜商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估的，同時(shí)，采用收益法進(jìn)行評(píng)估也可以緊貼投資策略，更符合管理層的決策。

二、收益法評(píng)估運(yùn)用的前提和難點(diǎn)分析

（一）收益法評(píng)估的前提條件

運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)要同時(shí)具備以下三個(gè)前提：

1.所支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不會(huì)超過(guò)該房地產(chǎn)（或與該房地產(chǎn)相當(dāng)且具有同等風(fēng)險(xiǎn)程度的同類(lèi)資產(chǎn)）未來(lái)預(yù)期收益折算成的現(xiàn)值。

2.該房地產(chǎn)所有者的未來(lái)預(yù)期收益必須能用貨幣衡量。

3.房地產(chǎn)所有者由于承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)而要求獲得的收益也必須是可以用貨幣衡量的。

收益法的最一般的表述公式為：

V表示評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，即現(xiàn)值；

n表示評(píng)估對(duì)象的收益期限，即持有期的收益年限；

A1，A2，...，An表示評(píng)估對(duì)象相對(duì)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)未來(lái)的第一期，第二期，…第n期的運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的收益，也就是凈收益流；

r1，r2，...，rn表示選取的折現(xiàn)率，也就是還原利率。

（二）運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估的難點(diǎn)

根據(jù)計(jì)算公式可以發(fā)現(xiàn)，影響評(píng)估價(jià)格的因素主要有三個(gè)：持有期，凈收益流，還原利率。在評(píng)估過(guò)程中，運(yùn)用收益法測(cè)算的凈收益必須是連續(xù)產(chǎn)生而且數(shù)量基本穩(wěn)定的。由于已知還原利率也是收益法基本公式成立的先決條件之一，因此還原利率必須能夠確定。

這也就導(dǎo)致了在收益法運(yùn)用過(guò)程中產(chǎn)生的三個(gè)難點(diǎn)。

1.收益的確定。評(píng)估對(duì)象的“有收益性”體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即存在現(xiàn)實(shí)收益和潛在收益。已投入使用的商業(yè)地產(chǎn)絕大部分屬于存在現(xiàn)實(shí)收益的類(lèi)型，而“有潛在收益”的類(lèi)型由于暫時(shí)不產(chǎn)生收益或者收益難以界定，在評(píng)估時(shí)需要的基本數(shù)據(jù)比較難取得。

無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益難以從地產(chǎn)收益中剔除是確定收益的難題之一，如品牌、商譽(yù)、消費(fèi)慣性等因素帶來(lái)的收益等。由于評(píng)估人員知識(shí)背景不同，在對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的理解上存在較多偏差，這也導(dǎo)致在評(píng)估過(guò)程中，將無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益直接計(jì)入房地產(chǎn)的收益中來(lái)評(píng)估其價(jià)值，這樣得到的評(píng)估價(jià)格就不是房地產(chǎn)本身的價(jià)值。由于評(píng)估方法的限制，即使評(píng)估人員意識(shí)到無(wú)形資產(chǎn)在房地產(chǎn)價(jià)值中的比重，也無(wú)法準(zhǔn)確量化無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，只能將待估房地產(chǎn)與類(lèi)似資產(chǎn)比較來(lái)剔除無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格也不是客觀的。

2.凈收益流模式的選取。在用收益法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)選取適當(dāng)?shù)念A(yù)期收益期限，目前主要是“永續(xù)經(jīng)營(yíng)”和“持有期末轉(zhuǎn)售”兩種模式，永續(xù)經(jīng)營(yíng)凈收益流模式根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)收益狀況計(jì)算估價(jià)對(duì)象凈收益流，利用凈收益流的變化，采用不同的收益法公式，評(píng)估出房地產(chǎn)價(jià)格。持有期末轉(zhuǎn)售凈收益流模式，房地產(chǎn)凈收益流包括在持有房地產(chǎn)期間獲得的收益和持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)獲得的增值收益兩部分，持有期末轉(zhuǎn)售凈收益流模式關(guān)鍵是預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格，由于經(jīng)濟(jì)因素的變化，這是難點(diǎn)之一。持有期末轉(zhuǎn)售凈收益流模式主要適用于收益期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)評(píng)估，首先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測(cè)持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)值折算為現(xiàn)值，以此來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。而不同的凈收益流模式的選擇對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響是很大的。

3.還原利率的選取和確定。還原利率的確定對(duì)最終評(píng)估價(jià)格的確定也有很大影響。還原利率實(shí)際上是一種資本投資收益率。購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)可以看作是一種投資，這種投資的資本即是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)所支付的價(jià)格，這筆投資在將來(lái)獲得的收益就是房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的純收益。從市場(chǎng)投資和統(tǒng)計(jì)角度而論，資本投資收益與風(fēng)險(xiǎn)成正比，風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但難以量化，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)，除本身運(yùn)營(yíng)的因素外，還受到政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、人口等諸多不確定因素影響，因此，在選取風(fēng)險(xiǎn)與收益的均衡點(diǎn)時(shí)就更加困難。

作為一種投資收益率，還原利率實(shí)質(zhì)是資本成本，資本成本是指資本的價(jià)格，從投資者方面看，它是投資者提供資本時(shí)要求補(bǔ)償?shù)馁Y本報(bào)酬率；從籌資者方面看，它是企業(yè)獲取資金所必須支付的最低價(jià)格，還原利率即為二者的均衡點(diǎn)。

根據(jù)未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方法不同，還原利率主要有資本化率與報(bào)酬率兩種表現(xiàn)形式，第一，資本化率，資本化率=年收益/價(jià)格，價(jià)格包含土地價(jià)格、建筑物價(jià)格以及綜合價(jià)格，因此資本化率又包含土地資本化率、建筑物資本化率以及綜合資本化率。在具體的評(píng)估中，對(duì)于建筑物價(jià)格較容易確定，在我國(guó)當(dāng)前政策情況下，對(duì)于土地的公允價(jià)值則難以明確界定，尤其是由于土地使用方式、劃撥方式等造成的價(jià)格自然增長(zhǎng)。第二，報(bào)酬率，報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入的資本，在對(duì)報(bào)酬率的使用中，如何確定投資回報(bào)會(huì)影響最終的評(píng)估價(jià)格，由于是依據(jù)計(jì)算出的現(xiàn)值進(jìn)行折算，那么通脹率也是要考慮的因素，對(duì)于通脹率的剔除則是評(píng)估難點(diǎn)之一。

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