淺談直管公房修繕工程的造價(jià)控制

●王改紅

淺談直管公房修繕工程的造價(jià)控制

●王改紅

要合理控制直管公房修繕工程的造價(jià)，關(guān)鍵是做好勘察鑒定、規(guī)范工程簽證、加強(qiáng)工程合同管理、加強(qiáng)竣工結(jié)算管理。根據(jù)修繕工程的特點(diǎn)，合理地利用舊料并處理好與外部各個(gè)部門(mén)及內(nèi)部住戶(hù)的關(guān)系。

直管公房 修繕 造價(jià)控制

一、直管公房修繕工程的特點(diǎn)

直管公房是一種福利性質(zhì)很強(qiáng)的政府保障住房，房屋所有權(quán)歸政府，由各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)或其下屬機(jī)構(gòu)代表政府行使各項(xiàng)權(quán)利，并具體承擔(dān)日常經(jīng)營(yíng)管理修繕責(zé)任，是城市存量房屋的重要組成部分。直管公房的居住人群收入都相對(duì)較低，房屋大多老舊，配套設(shè)施也不完善，有相當(dāng)部分的房屋已是危房，存在著許多安全隱患，政府每年都須投入大量資金予以維修。由于房屋的建造時(shí)期不同，修繕對(duì)象結(jié)構(gòu)復(fù)雜且多樣，決定了直管公房修繕工程具有以下特點(diǎn)：

1.房屋狀況總體較差，每年修繕費(fèi)用相對(duì)較大。直管公房大部分建成年代較早，房屋狀況復(fù)雜，完好房占比較小，需要修繕的房屋占比較大。

2.房屋集中分布在老城區(qū)，修繕施工限制多。直管公房大多分布在老城區(qū)，不少房屋還處于歷史建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，修繕管理首先還要征得文物保護(hù)部門(mén)的同意。由于上世紀(jì)90年代公房出售政策的實(shí)施，導(dǎo)致目前直管公房與私有住宅交錯(cuò)分布，使直管公房修繕容易受到周邊私產(chǎn)房屋的影響。

3.機(jī)械化施工水平低，人工使用量大。由于施工項(xiàng)目較多，涉及面廣，但零星分散，單項(xiàng)工程量較小，施工對(duì)象固定，施工作業(yè)流動(dòng)，施工地點(diǎn)分散、工程地點(diǎn)狹小,加上受周邊居民和既有建筑的影響和限制較多，所以，施工機(jī)械利用率低，大多依靠人力施工。

4.計(jì)劃維修與搶修要同時(shí)兼顧。每年年初，房管部門(mén)或其下屬單位都要對(duì)房屋狀況進(jìn)行摸底排查，結(jié)合使用人的報(bào)修，編制修繕計(jì)劃，作為下達(dá)維修計(jì)劃的依據(jù)。除了計(jì)劃維修外，公房修繕還需要應(yīng)對(duì)隨時(shí)可能出現(xiàn)的需要搶修的情況，像冬季水管爆裂、夏季屋面嚴(yán)重滲漏、下水管道堵塞、地下室積水等由于會(huì)嚴(yán)重影響使用人的生活，勢(shì)必要采取急修措施，特別是雨季中還涉及房屋安全度汛的問(wèn)題，對(duì)于修繕管理工作人力、財(cái)力、物料的準(zhǔn)備都提出了更高的要求。這與房屋建造工程是不同的。

5.工程內(nèi)容變化大，分項(xiàng)工程調(diào)整多房屋修繕工程可變因素多,不可預(yù)見(jiàn)的因素也多。施工條件和環(huán)境的多變,尤其是結(jié)構(gòu)上的隱蔽工程，如地基是否能達(dá)到承載力;基礎(chǔ)是否能利用；木屋架、檁條、椽子的腐爛情況以及工程實(shí)施時(shí)是否影響到相鄰建筑結(jié)構(gòu)等等，都是難以預(yù)測(cè)的。在具體施工中，既定的修繕項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，可能就會(huì)使原來(lái)存在而未發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題暴露出來(lái)，不可避免的要對(duì)修繕計(jì)劃做相應(yīng)調(diào)整，與房屋新建工程相比分項(xiàng)工程變更較多。

二、合理控制房屋修繕工程造價(jià)應(yīng)做好以下幾方面的工作

1.查勘鑒定是修繕工程的關(guān)鍵。房屋建成后，隨著時(shí)間的推移，損壞也就開(kāi)始。這就要求從對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行鑒定，并對(duì)建筑功能及設(shè)備的可靠性、功效等進(jìn)行檢測(cè)，根據(jù)不同的需要采取相應(yīng)措施。房屋修繕工程查勘不同于新建工程，它必須對(duì)需要維修的房屋作詳盡的勘察，修繕施工方案、修繕的范圍和標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)以查勘鑒定結(jié)果作為依據(jù)。如果查勘發(fā)生失誤，必然會(huì)造成材料大幅增減，施工方案也將隨之變動(dòng)，不斷變更工作內(nèi)容和調(diào)整工程量，造成管理上的混亂及資金的浪費(fèi)。所以必須十分重視房屋的查勘鑒定工作，確保工作質(zhì)量，做到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用。

2.規(guī)范工程簽證，做好工程隱蔽驗(yàn)收的基礎(chǔ)資料工作。在修繕工程中，根據(jù)施工過(guò)程造價(jià)控制要求，制定工程簽證的程序和手續(xù)，要求隱蔽工程的質(zhì)量檢查驗(yàn)收要及時(shí)、真實(shí)、準(zhǔn)確，要深入工地現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格核實(shí)，隨時(shí)查看工程實(shí)施情況，確保工程簽證的準(zhǔn)確性，對(duì)隱蔽工程簽證進(jìn)行有效的造價(jià)控制。在修繕過(guò)程中勘察與施工應(yīng)密切聯(lián)系配合，施工工地負(fù)責(zé)人應(yīng)全面掌握工地現(xiàn)場(chǎng)情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與建設(shè)單位聯(lián)系，共同研究制定出最佳的施工方案來(lái)加以解決。房屋修繕工程的特點(diǎn)決定了做好資料工作的重要，工程在施工過(guò)程中，因建設(shè)單位或現(xiàn)場(chǎng)的種種原因，常會(huì)出現(xiàn)一些設(shè)計(jì)變更或修改現(xiàn)象，作為施工方，一定要及時(shí)搜集整理好隱蔽驗(yàn)收及變更的有關(guān)資料。比如：臨時(shí)的變更修改通知書(shū)；現(xiàn)場(chǎng)變更的簽證手續(xù)；材料、設(shè)備型號(hào)規(guī)格的改變；材料的實(shí)際供應(yīng)情況、周?chē)挠绊懝こ痰?。努力做到隱蔽資料工作與工程同步完成。通過(guò)上述工作，既為將來(lái)結(jié)算奠定良好的基礎(chǔ)，也為項(xiàng)目節(jié)省不合理的開(kāi)支。但在實(shí)際施工中，施工單位對(duì)資料的管理不重視，資料記錄混亂，不及時(shí)填寫(xiě)隱蔽工程驗(yàn)收單，工程結(jié)算時(shí)才補(bǔ)驗(yàn)收資料，造成丟項(xiàng)拉項(xiàng)嚴(yán)重。

3.加強(qiáng)工程合同管理及竣工結(jié)算管理。工程變更是合同管理中普遍存在的工作，工程變更可能導(dǎo)致增加工程造價(jià)。在工程實(shí)踐中，合同雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定執(zhí)行，從全局考慮，本著保證質(zhì)量，加快進(jìn)度，提高效益的原則，確定變更的必要性和可行性，合同額外工程不得納入工程變更。

工程竣工結(jié)算是施工單位按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，向建設(shè)單位進(jìn)行的最終價(jià)款結(jié)算，應(yīng)確保送審資料的完整性與準(zhǔn)確性，實(shí)地測(cè)量竣工項(xiàng)目的工程量，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)，還應(yīng)注意所使用的材料預(yù)算價(jià)格信息與工程施工時(shí)間相吻合。

4.處理好與外部部門(mén)的關(guān)系及與用戶(hù)、周邊住戶(hù)的關(guān)系。直管公房修繕工程項(xiàng)目類(lèi)型繁多，外部需要供水、供電、市政設(shè)施等各部門(mén)的配合協(xié)作，還必須在修繕施工中協(xié)調(diào)好各施工階段的工序，搞好總體綜合平衡。為此，在施工中要認(rèn)真及時(shí)檢查計(jì)劃的實(shí)施情況，加強(qiáng)施工階段各工序的檢查驗(yàn)收工作。

房屋修繕工程施工要順利進(jìn)行，除了需與外部有關(guān)單位搞好協(xié)調(diào)外，還需處理好與周邊住戶(hù)的關(guān)系，根據(jù)情況，提出相應(yīng)的對(duì)策。施工時(shí)要進(jìn)行文明施工，做好安全防護(hù)措施，保證用戶(hù)和住房的安全，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，以滿(mǎn)足住戶(hù)的需要。

5.進(jìn)一步提高施工管理人員的業(yè)務(wù)水平。直管公房的修繕工程情況復(fù)雜，特別是在房屋翻修中，或地基基礎(chǔ)加固，或原有構(gòu)件加固拆換，較多取之于實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但實(shí)際工作中，許多建設(shè)單位并不重視培養(yǎng)工程技術(shù)人員，造成建設(shè)單位對(duì)工程的施工工藝不懂，材料價(jià)格無(wú)法控制，維修成本大大提高。因此修繕工程的技術(shù)人員必須在具備足夠的建筑工程專(zhuān)業(yè)知識(shí)的基礎(chǔ)上，熟悉各類(lèi)新舊建筑的損壞規(guī)律、掌握查險(xiǎn)、鑒定、糾偏等專(zhuān)業(yè)技術(shù)，才能勝任修繕工作。

6.舊料的合理回收和利用。建筑行業(yè)是耗能的大戶(hù)，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料反映，我國(guó)每建成一平方米房屋，將釋放0.8t碳。同時(shí)，在建造、使用中，建筑采暖、空調(diào)、通風(fēng)、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。合理回收和利用舊料，能提高資源利用效率，減輕使用建筑材料的消耗率，降低工程造價(jià)。例如：在現(xiàn)有修繕工程中，有許多筒瓦屋面和澄泥瓦屋面需揭頂換棧或瓦屋面重新改造，拆除的舊瓦，除一部分風(fēng)化或破碎以外其余均可利用。對(duì)揭頂改現(xiàn)澆的屋面，拆除的舊瓦也可用于其它維修屋面當(dāng)中。對(duì)拆除下來(lái)的舊機(jī)磚：可在混水墻、基礎(chǔ)及零星砌筑中加以利用。對(duì)磚木結(jié)構(gòu)中大梁、檁子、椽子等木料，在拆卸時(shí)盡量考慮不損壞為原則，加以重復(fù)使用。對(duì)于許多的低洼院落，可利用拆除部分的污土進(jìn)行回填，還可利用拆下的鋼筋混凝土、素混凝土、碎塊等回收加工，作為三合土墊層。這樣即能減少購(gòu)買(mǎi)黃土回填的費(fèi)用又能減少污土外運(yùn)，以及減少對(duì)環(huán)境的污染。從多年來(lái)實(shí)際的修繕工程結(jié)算來(lái)看，綜合的利用舊料可使修繕工程造價(jià)每平方米造價(jià)降低20%左右。

三、結(jié)束語(yǔ)

直管公房修繕工作不僅是工程項(xiàng)目管理的問(wèn)題，而且是關(guān)系到改善群眾住房條件和居住環(huán)境的民生問(wèn)題，要同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，要充分認(rèn)識(shí)到公房修繕工程不同于一般房屋建造工程的特點(diǎn)，科學(xué)組織，合理安排，借鑒工程項(xiàng)目管理的方法，達(dá)到改善居民住房條件與控制修繕成本之間的平衡，延長(zhǎng)房屋的耐用年限，使國(guó)有資產(chǎn)保值增值。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和工程質(zhì)量要求的提高，保護(hù)和發(fā)揚(yáng)有地方特色的建筑和建筑群風(fēng)貌，提高資源和能源利用效率、減少材料消耗，建設(shè)低碳節(jié)約型住宅，更加合理地確定工程造價(jià)，可使老百姓住得更健康，用得更省錢(qián)，為社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

[1] 淘學(xué)明.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與管理[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004

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[3] 黃衛(wèi)華.淺議建設(shè)工程造價(jià)的結(jié)算審核.四川建材，2008（8）

[4] 張曉路.淺談房屋修繕工程和相關(guān)工作.東方企業(yè)文化,2011(6)

[5] 施雪利，余觀湧.淺談舊住房修繕改造過(guò)程中的幾個(gè)重點(diǎn).住宅科技，2011(5)

（作者單位:太原市廉租房建設(shè)管理中心 山西太原 030001）

（責(zé)編:賈偉）

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1004-4914（2014）03-252-02