城鎮(zhèn)國有土地制度、土地投資與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

曾 偉

（1.深圳大學(xué)中國特區(qū)經(jīng)濟(jì)研究中心，廣東 深圳 518060；2.昆明學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院，云南 昆明 650214）

城鎮(zhèn)國有土地制度、土地投資與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

曾 偉1，2

（1.深圳大學(xué)中國特區(qū)經(jīng)濟(jì)研究中心，廣東 深圳 518060；2.昆明學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院，云南 昆明 650214）

研究目的：考察城鎮(zhèn)國有土地制度如何影響微觀城鎮(zhèn)用地主體的土地投資行為，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。研究方法：基于一個發(fā)展的兩時期投資決策模型進(jìn)行理論探究。研究結(jié)果：（1）具有“穩(wěn)定性制度預(yù)期”的城鎮(zhèn)國有土地制度能吸引微觀城鎮(zhèn)用地主體的土地投資，進(jìn)而促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；（2）在不完全市場條件下，隨著城鎮(zhèn)后工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，殘缺的城鎮(zhèn)國有土地制度將導(dǎo)致微觀城鎮(zhèn)用地主體對其土地投資的“后悔效應(yīng)”, 進(jìn)而對城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不利影響。研究結(jié)論：以城鎮(zhèn)國有土地市場化改革為指向，完善中國城鎮(zhèn)國有土地制度對吸引城鎮(zhèn)土地投資存在直接且積極的心理預(yù)期影響，也將有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

土地經(jīng)濟(jì)；城鎮(zhèn)國有土地制度；土地投資；城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1 引言

上世紀(jì)80年代以來中國城鎮(zhèn)國有土地制度改革的一個顯著特征就是城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的有償化[1]。以城市土地國家所有為前提的城鎮(zhèn)國有土地制度為改善中國地方政府的財政狀況，促進(jìn)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及提升城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展水平都發(fā)揮了重要的作用[2]。然而，隨著制度改革的紅利被釋放，制度的弊端也日益顯現(xiàn)[3]。這些弊端不僅使制度本身存在較大的“不穩(wěn)定預(yù)期”，而且也對城鎮(zhèn)土地市場的自由交易產(chǎn)生種種限制。鑒于此，本文基于一個兩階段決策模型，通過考察城鎮(zhèn)國有土地制度對 “城鎮(zhèn)居民”土地投資行為的預(yù)期影響，從“制度穩(wěn)定預(yù)期”和“后悔效應(yīng)”兩個方面分析闡釋城鎮(zhèn)國有土地制度對城鎮(zhèn)土地投資以及城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的影響。

盡管從經(jīng)驗(yàn)實(shí)證的直接分析城鎮(zhèn)國有土地制度對城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響并不困難，但做出理論化解釋卻是一個難題。鑒于此，本文將“土地投資”作為中間研究變量，考察城鎮(zhèn)國有土地制度對其影響，再根據(jù)土地投資與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的直接正相關(guān)關(guān)系①無論從“城市增長邊界”思想發(fā)展而來的“精明增長”理論，還是被西方學(xué)者普遍認(rèn)可的城鎮(zhèn)土地集約化利用和再開發(fā)理論，都充分肯定了土地投資增長促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。，闡釋城鎮(zhèn)國有土地制度如何影響城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大量文獻(xiàn)證明可通過考察土地制度對微觀經(jīng)濟(jì)主體資源配置及其配置效率的影響，說明土地制度如何影響土地投資[4-8]。本文與白斯理等的研究相近，差別在于他們考察農(nóng)村土地制度對農(nóng)業(yè)投資及農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響[9]，而本文則將研究視角放在城鎮(zhèn)國有土地制度對土地投資及城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響效應(yīng)。

2 理論模型的構(gòu)建

考慮一個面臨兩階段決策的城鎮(zhèn)居民②這里的“城鎮(zhèn)居民”既包括城鎮(zhèn)中的“自然人公民”也包括城鎮(zhèn)中的“法人公民”。，第一階段占有的土地數(shù)量為T，并決定單位城鎮(zhèn)土地的投資量為k。假設(shè)每單位城鎮(zhèn)土地的投資成本相同，那么土地投資的總成本應(yīng)為T·（ηk），其中（ηk）為一個嚴(yán)格凸的增函數(shù)。

進(jìn)一步假設(shè)在第一階段結(jié)束時，政府部門對城鎮(zhèn)土地重新分配調(diào)整的概率為1 -φ。如果重新分配調(diào)整發(fā)生，那么假設(shè)城鎮(zhèn)土地交易者在每單位城鎮(zhèn)土地上的投資將由城市的平均投資水平?jīng)Q定；如果重新分配調(diào)整未發(fā)生則城鎮(zhèn)土地交易者的土地投資水平仍為k。在第二階段，城鎮(zhèn)土地交易者通過購買或讓渡城鎮(zhèn)土地的方式調(diào)整其土地?fù)碛辛?。分別用Td和Ts表示購買和讓渡的城鎮(zhèn)土地數(shù)量，并假設(shè)讓渡城鎮(zhèn)土地將隨之帶走前一期的土地投資量k；而購買城鎮(zhèn)土地則相應(yīng)取得出讓者的投資，假設(shè)它等于全部城鎮(zhèn)土地出讓者的平均投資水平，用s代表③為了簡化后文的數(shù)理推演和證明，假設(shè)所有投資的折舊率均為零。。p代表由市場均衡決定的城鎮(zhèn)土地價格。假設(shè)城鎮(zhèn)土地市場是不完善的，購買和出讓單位城鎮(zhèn)土地分別存在rd和rs的交易費(fèi)用。因此，城鎮(zhèn)土地購買者的實(shí)際支付應(yīng)為p + rd，而城鎮(zhèn)土地出讓者的實(shí)際利得應(yīng)為p-rs。

假設(shè)土地投資都是附著在城鎮(zhèn)土地之上，量化這一投資的方法是將投入視為城鎮(zhèn)土地和附著其上的單位投資的乘積，即將總投資K視為投入。對于城鎮(zhèn)土地自足者K應(yīng)等于k1T，對于城鎮(zhèn)土地購買者應(yīng)等于k1T+，對于城鎮(zhèn)土地出讓者則等于k1T-k1Ts。若假設(shè)生產(chǎn)函數(shù)為A（fK）， A（A＞0）代表技術(shù)水平，用以衡量生產(chǎn)效率； （f·）為嚴(yán)格遞增的凹函數(shù)，且滿足（f0） = 0，f′（ 0）=∞。為體現(xiàn)土地投資提高城鎮(zhèn)土地的邊際產(chǎn)出水平，假設(shè)任意K均滿足）＞0，進(jìn)一步假定T與A在｛（T, A）|TL≤T≤TH,AL≤A≤AH｝的區(qū)間內(nèi)服從正態(tài)分布。

首先從第二階段開始求解。第二階段中k1是給定的，代表性城鎮(zhèn)土地交易者通過選擇恰當(dāng)?shù)腡d和Ts實(shí)現(xiàn)其利潤最大化。

顯然式3和式4的等號不能同時成立，這意味著城鎮(zhèn)土地交易者不會同時購買和讓渡土地。土地自足時的土地邊際產(chǎn)出為f′（ K）=f′（ kZT），其中為kZ自足的城鎮(zhèn)土地交易者的投資強(qiáng)度。據(jù)此可根據(jù)土地持有量T和技術(shù)水平A識別不同的城鎮(zhèn)土地交易者。具體可劃歸為3種類型：

對于一個城鎮(zhèn)土地購買者或者出讓者而言，當(dāng)式3和式4的等號成立，則滿足：

式6和式7中，kd和ks分別為城鎮(zhèn)土地購買者和出讓者的土地投資強(qiáng)度，并且根據(jù)這兩式可得到Td和Ts的函數(shù)表達(dá)式Td=Td（A, T, kd,, p）和Ts=Ts（A, T, ks, p ）。不難得出如果一個城鎮(zhèn)土地交易者在第一期的土地投資較大，就無需購買許多城鎮(zhèn)土地，并且由于第一期較高的土地投資使其占有的城鎮(zhèn)土地邊際產(chǎn)出水平較高，因此同樣不愿意讓渡已有的城鎮(zhèn)土地。而如果其他城鎮(zhèn)土地交易者對城鎮(zhèn)土地的投資較多，比較而言，這一城鎮(zhèn)土地交易者將更加愿意購買城鎮(zhèn)土地。上述3類城鎮(zhèn)土地交易者的利潤函數(shù)可表述為一般形式：（k1, A, p ）。

回到第一期的問題。城鎮(zhèn)土地?fù)碛姓呙媾R的問題為：

其一階條件為：

3 “制度穩(wěn)定預(yù)期”的影響分析

3.1 直接效應(yīng)分析

3.2 間接效應(yīng)分析

可以看出， Ad和As隨p的提高而增加，因?yàn)楫?dāng)p提高，更多城鎮(zhèn)土地交易者愿意售讓土地，而愿意購買城鎮(zhèn)土地的交易者將會減少；Ad和As隨φ的增加而減少，表明城鎮(zhèn)國有土地制度的穩(wěn)定預(yù)期將增加城鎮(zhèn)土地購買者數(shù)量并減少出讓者數(shù)量。進(jìn)一步考察城鎮(zhèn)國有土地的“制度穩(wěn)定預(yù)期”對其價格的影響。根據(jù)前文的假設(shè)，城鎮(zhèn)土地的供求函數(shù)可表述為：

由于Td對φ的導(dǎo)數(shù)大于0，而Ts對φ的導(dǎo)數(shù)小于0，因此更穩(wěn)定的城鎮(zhèn)國有土地制度預(yù)期將帶來更高的城鎮(zhèn)土地均衡價格。

根據(jù)上述分析可知，城鎮(zhèn)國有土地的“制度穩(wěn)定預(yù)期”將會形成不斷增長的城鎮(zhèn)土地需求，并在自由競爭的市場中形成穩(wěn)定的土地投資，這將有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

4 “后悔效應(yīng)”的影響分析

4.1 基本假設(shè)

為了研究的需要，這里將“城鎮(zhèn)土地交易者”具體化為一個用地企業(yè)，并假設(shè)其可利用的總勞動力數(shù)量（以勞動時間衡量）為Γ，而其獲得城鎮(zhèn)土地數(shù)量為TH。并假設(shè)在兩時期內(nèi)，用地企業(yè)所雇傭勞動力將分別用于3個領(lǐng)域：一是與城鎮(zhèn)土地相關(guān)的生產(chǎn)領(lǐng)域，所分配的勞動力數(shù)量為Γτ；二是與城鎮(zhèn)土地?zé)o關(guān)的管理領(lǐng)域，所分配的勞動力數(shù)量為Γ?；三是與城鎮(zhèn)土地弱相關(guān)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，如資本經(jīng)營領(lǐng)域，所分配的勞動力數(shù)量為Γζ。且上述全部企業(yè)活動的經(jīng)濟(jì)收益分別為F（ K, Tτ, Γτ）、μ）和ζ· Γs。其中K為土地投資；Tτ為使用的土地數(shù)量；F（·）為規(guī)模報酬不變的生產(chǎn)函數(shù)。企業(yè)運(yùn)營管理的收益函數(shù)為μ），且μ(·)滿足μ′（·）＞0，μ″（·）＞0。假設(shè)用地企業(yè)已知第一期在資本運(yùn)營領(lǐng)域中所需的勞動力數(shù)量，但第二期中所需的勞動力數(shù)量則由=+γ決定，其中γ是在第二期開始時，資本運(yùn)營領(lǐng)域可能的“機(jī)會沖擊”。在城市后工業(yè)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，參數(shù)γ＞0且分布區(qū)間為［0］，概率密度函數(shù)為φ（ γ| ε）。其中ε代表資本運(yùn)營領(lǐng)域的一個整體發(fā)展前景，較高的ε值意味著更好的發(fā)展前景，即，其中Φ為φ所對應(yīng)的累積密度函數(shù)。

為避開城鎮(zhèn)土地增值帶來的投資激勵問題，這里假設(shè)城鎮(zhèn)土地出讓者向用地企業(yè)提供一個折扣αk·k1，其中k1是用地企業(yè)在單位城鎮(zhèn)土地上的投資，αk為一個折扣率。

假設(shè)用地企業(yè)對所獲城鎮(zhèn)土地具有當(dāng)期行為權(quán)和剩余索取權(quán)。M代表用地企業(yè)對城鎮(zhèn)土地的交易權(quán)，M值越大意味著城鎮(zhèn)國有土地制度中關(guān)于土地自由交易的限制將越小?？蓪⑦@種自由交易限制定義為每單位交易土地上施加的一個額外成本，它是關(guān)于M的函數(shù)，且（M）＜0。假設(shè)購買城鎮(zhèn)土地的額外成本為ΛI(xiàn)（ M）且ΛI(xiàn)′（M）＜0，當(dāng)城鎮(zhèn)土地價格pt給定，則出讓TC單位城鎮(zhèn)土地的凈回報為TC·［pt-ΛC（M）］，而購買TI單位城鎮(zhèn)土地的全部成本為TI·［pt+ΛI(xiàn)（M）］。假設(shè)用地企業(yè)預(yù)期第一期的城鎮(zhèn)土地交易將延續(xù)至將來，期間除存在土地交易自由限制外，還或?qū)⒚媾R城鎮(zhèn)國有土地的“制度不穩(wěn)定預(yù)期”。假定用地企業(yè)面臨城鎮(zhèn)土地重新分配的沖擊①盡管現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中這種沖擊發(fā)生的概率是較低的，但至少在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的時期，城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)會隨城市化的快速發(fā)展而出現(xiàn)相對比較頻繁的調(diào)整，這種調(diào)整將有可能對城鎮(zhèn)居民帶來土地重新分配的沖擊。時，它將失去之前擁有的城鎮(zhèn)土地，土地投資也隨之喪失。若S代表城鎮(zhèn)國有土地的“ 制度穩(wěn)定預(yù)期”水平，那么發(fā)生重新分配沖擊的概率為α(S)，且α′（S ）＜0。

4.2 第一期的最優(yōu)化問題

如果用地企業(yè)面臨城鎮(zhèn)國有土地的“制度不穩(wěn)定預(yù)期”和資本運(yùn)營領(lǐng)域的“機(jī)會沖擊”均成立，則其在第一期面臨的投資產(chǎn)出問題可以表述為：

其一階條件為：

假設(shè)存在規(guī)模報酬不變，F(xiàn)（ K1,,）可寫為·f（ k1,），k和ι分別代表單位城鎮(zhèn)土地的勞動力和資本投入密集度。?=μ′［Γ-+）］刻畫了勞動力的內(nèi)生影子價格；為第一期土地投資在第二期的預(yù)期影子價格，它由“重新分配沖擊”和“機(jī)會沖擊”的聯(lián)合分布所決定，具體地：

4.3 “后悔效應(yīng)”分析

假設(shè)用地企業(yè)在第二期決策之前存在“機(jī)會沖擊”γ，那么如果用地企業(yè)在第一期的土地實(shí)現(xiàn)自足，資本運(yùn)營領(lǐng)域存在的更大獲利機(jī)會會使其在第二期讓渡土地的概率增加，讓渡價格為。其中代表第一期單位城鎮(zhèn)土地上的最優(yōu)投資量，λk=fk,）代表用地企業(yè)土地投資的邊際產(chǎn)出。當(dāng)不存在“重新分配沖擊”時，第一期土地自足企業(yè)在第二期的選擇問題可表述為：

當(dāng)用地企業(yè)面臨一個既定的城鎮(zhèn)土地價格時，城鎮(zhèn)土地市場將存在惟一的要素密集度，此時與企業(yè)土地稟賦和“機(jī)會沖擊”無關(guān)，據(jù)此可進(jìn)一步表述為：

由式21可得：

這意味著土地投資的期望影子價格將隨企業(yè)所獲城鎮(zhèn)土地數(shù)量的增加而降低，因此如果用地企業(yè)擁有較多城鎮(zhèn)土地，那么它將減少單位面積上的土地投資，從而降低城鎮(zhèn)土地的利用效率，對城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展帶來不利影響。

而根據(jù)dfk(（ γ）,）＜0不難得出：

其代表了用地企業(yè)對其第一期土地投資的“后悔效應(yīng)”。隨著城市后工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，用地企業(yè)在第二期傾向在非傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域投入更多有效勞動，這將使第一期的土地投資不能被充分利用，因而用地企業(yè)會對其第一期的土地投資感到“后悔”。進(jìn)一步對式22和式23式求微分，可推知從制度上降低對城鎮(zhèn)土地交易的自由限制時，“后悔效應(yīng)”的影響將會降低。

5 研究結(jié)論與政策建議

本文研究發(fā)現(xiàn)：（1）城鎮(zhèn)國有土地的“制度穩(wěn)定性預(yù)期”將帶來更多土地投資，從而提高城鎮(zhèn)土地的集約化利用效率，提升城鎮(zhèn)土地對城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)水平。（2）城鎮(zhèn)國有土地的“制度穩(wěn)定預(yù)期”將使單位城鎮(zhèn)土地面積上的資本投資增加，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地的集約化利用，進(jìn)而有利于實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展。（3）在城市后工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下， “制度非穩(wěn)定預(yù)期”和來自非傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的“機(jī)會沖擊”會帶來用地企業(yè)的“后悔效應(yīng)”。這一效應(yīng)導(dǎo)致企業(yè)減少未來土地投資，降低城鎮(zhèn)土地利用效率，阻礙城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展。但如果減少制度對土地自由交易的限制，后悔效應(yīng)帶來的未來土地投資減少將得到部分彌補(bǔ)。

根據(jù)上述結(jié)論，本文認(rèn)為：（1）應(yīng)進(jìn)一步建立健全中國城鎮(zhèn)國有土地制度，使城鎮(zhèn)居民尤其是城鎮(zhèn)法人公民具有更為“穩(wěn)定”的城鎮(zhèn)國有土地制度預(yù)期。同時，應(yīng)減少短期性城鎮(zhèn)國有土地政策調(diào)整，盡可能保證政策連續(xù)性。（2）應(yīng)放開地方政府對城鎮(zhèn)國有土地出讓的行政審批限制，打破地方政府對城鎮(zhèn)土地一級市場的完全壟斷，通過對地方政府做出更加有效的土地行為規(guī)制，減少政府干預(yù)對城鎮(zhèn)土地市場產(chǎn)生的“制度非穩(wěn)定預(yù)期”。（3）深化中國城鎮(zhèn)國有土地的市場化改革，解決改革進(jìn)程中存在的制度非均衡性問題①在不斷深化的城鎮(zhèn)國有土地市場化改革中，由于中央和地方“政府意志”的目標(biāo)函數(shù)偏離，使其表現(xiàn)出越來越顯著的“制度非均衡性”特征，盡管這在一段時期內(nèi)并不會對城鎮(zhèn)土地的增值收益產(chǎn)生較大影響，但其隱含的“制度非確定性”將產(chǎn)生“制度非穩(wěn)定預(yù)期”，這勢必對城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展帶來不利影響。需要指出的完善城鎮(zhèn)國有制度并非以城鎮(zhèn)土地的私有化為前提，而應(yīng)通過構(gòu)建有效的激勵相容機(jī)制，使中央與地方以及地方與用地企業(yè)之間形成正確和有效的委托—代理關(guān)系。[10]。（4）劃清中央與地方的城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)邊界，減少中央政府的強(qiáng)制性制度供給，按照激勵相容原則建立以地方政府為主體的制度供給機(jī)制，從而營造有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)土地投資，保持城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的城鎮(zhèn)國有土地制度環(huán)境。

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（本文責(zé)編：郎海鷗）

Urban State-owned Land System, Land Investment and Urban Economy Development

ZENG Wei1,2
（1. China Center for Special Economic Zone Research of Shenzhen University, Shenzhen 518060, China; 2. Economic School of Kunming University, Kunming 650214, China ）

The purpose of this study is to study how the urban state-owned land system influences the land investment behaviors of the micro-level land users, and further influences the urban economic development. Method is a twoperiods investment decision model. The results prove that stable urban state-owned land system may attract urban land investment and in turn have positive effect in promoting urban economic development. Under the condition of imperfect market, with the post-industrial economic development of the town, incomplete urban state-owned land system would result in the so-called regret effects of the land users for their urban land investments, which brings out negative impacts on urban economic development. The conclusion of this paper is that perfecting the urban state-owned land system towards to market-oriented reform has the directly and actively psychological expectations to attract urban land investment and this will be beneficial to promote the development of urban economy.

land economy; urban state-owned land system; land investment; urban economy development

F301.1

A

1001-8158（2014）06-0037-07

2013-08-23

2013-10-17

國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目“推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的協(xié)調(diào)性研究”（13XJL007）。

曾偉（1978-）,男，湖南湘潭人，博士后，副教授。主要研究方向?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)學(xué)。E-mail:bright_jack@sina.com