淺談信貸抵押物價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及防范

劉成海

債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。從信貸業(yè)務(wù)實(shí)際辦理情況看，抵押物的評(píng)估價(jià)值基本上能反映該抵押物的公允價(jià)值。但外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的抵押物評(píng)估價(jià)值虛高、脫離估值公允區(qū)間的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不僅造成操作風(fēng)險(xiǎn)，而且可能形成現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，“高估抵押物價(jià)值后再抵押給銀行”的行為嚴(yán)重侵蝕商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的根基，提高抵押物價(jià)值評(píng)估水平具有積極意義。

一、常見(jiàn)的銀行抵押物價(jià)值評(píng)估存在風(fēng)險(xiǎn)

1.錯(cuò)選評(píng)估方法。

目前，押品價(jià)值評(píng)估的基本方法有收益法、市場(chǎng)法和成本法等三種，收益法主要用于被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；市場(chǎng)法主要用于活躍市場(chǎng)上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)；而成本法則是以再取得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法。三種方法各有側(cè)重，適應(yīng)于不同的押品評(píng)估。但在實(shí)際工作中，為達(dá)到提高押品估值的目的，存在人為錯(cuò)選評(píng)估方法的現(xiàn)象。

2.成本法中成本構(gòu)成過(guò)大，導(dǎo)致估值不客觀。

成本法中最常見(jiàn)的是通過(guò)增大成本或增加重置成本，達(dá)到提高抵押物價(jià)值的目的。土地評(píng)估，特別是重估時(shí)，應(yīng)特別注意市場(chǎng)因素、土地使用年限、開(kāi)發(fā)利用程度對(duì)價(jià)值的影響，合理確定重估價(jià)值，避免因素分析不透，多年一個(gè)價(jià)值或價(jià)值過(guò)度虛漲。

3.市場(chǎng)法參考標(biāo)的物選取不客觀。

所謂市場(chǎng)法，是利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)?！堆浩饭乐凳謨?cè)》就收益法適用問(wèn)題明確指出：“（1）參照物與被評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)，同時(shí)，時(shí)間對(duì)主觀價(jià)值的影響是可以調(diào)整的?！比藶樘岣哐浩饭乐?，最簡(jiǎn)單方法的是給押品選取一個(gè)價(jià)值更高的參照物，以此所確定的押品估值就大大高于押品的客觀價(jià)值，如某市郊外農(nóng)村區(qū)域的土地，外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)卻以市區(qū)工業(yè)園的土地價(jià)值作參考，結(jié)果評(píng)估價(jià)值明顯高估。

4.收益法測(cè)算脫離實(shí)際。

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)，由于是以未來(lái)收益作為測(cè)算的依據(jù)，所以容易出現(xiàn)測(cè)算偏差。

5.內(nèi)部評(píng)估人員缺少相應(yīng)的技能。

一是作為評(píng)估崗的兼職人員，普遍存在評(píng)估知識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)欠缺的不足，往往是只能簡(jiǎn)單確認(rèn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估值，難以勝任評(píng)估價(jià)值確認(rèn)的崗位需要；二是評(píng)估人員重新評(píng)估抵押物后定價(jià)能力有欠缺。外部評(píng)估機(jī)構(gòu)有合格的營(yíng)業(yè)資質(zhì)和上崗證書(shū)，評(píng)估結(jié)論合法、權(quán)威，得到國(guó)家承認(rèn)。評(píng)估人員沒(méi)有相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)。

二、提高銀行抵押物估值水平的建議

1.加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高評(píng)估崗位的履職能力。

要加強(qiáng)行內(nèi)對(duì)抵押物評(píng)估崗的培訓(xùn)，下功夫培養(yǎng)一支專(zhuān)家型的隊(duì)伍。通過(guò)技術(shù)型評(píng)估崗，承上啟下，一方面認(rèn)真審查中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估值，客觀、公允地評(píng)估抵押物價(jià)值，審查抵押物是否足值、價(jià)值是否公允；另一方面，把公允的抵押物價(jià)值傳導(dǎo)到?jīng)Q策層，把好我行信貸資產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。

2.正確選擇評(píng)估方法。

抵押物評(píng)估方法各有其特點(diǎn)，分別適用于不同抵押物，應(yīng)嚴(yán)格按照押品性質(zhì)、特性和抵質(zhì)押要求等選擇合適的評(píng)估方法，從而確定客觀、公允的押品估值，合理確定風(fēng)險(xiǎn)敞口，有效防范資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估方法錯(cuò)選將直接導(dǎo)致不能合理確定押品估值，可能會(huì)放大押品風(fēng)險(xiǎn)，因此內(nèi)部評(píng)估人員一定要認(rèn)真分析外部評(píng)估報(bào)告，分析其評(píng)估方法選擇的合理性，在合理的基礎(chǔ)上確定公允的評(píng)估值。

3.遵循合理的評(píng)估技術(shù)途徑。

進(jìn)行抵押物價(jià)值評(píng)估時(shí)，必須遵循合理的評(píng)估技術(shù)途徑，成本法要正確測(cè)算成本，認(rèn)真核算押品的購(gòu)置或重置成本，客觀界定押品的成本；市場(chǎng)法要合理選擇市場(chǎng)對(duì)比的參照物，參照物在功能、市場(chǎng)條件等要有可比性，同時(shí)時(shí)間上與評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)，時(shí)間對(duì)主觀價(jià)值的影響也是可以調(diào)整的；采用收益法應(yīng)正確測(cè)算押品的收益，未來(lái)收益應(yīng)基于合理預(yù)期、合理測(cè)算基礎(chǔ)上，不能主觀想象，也不能按照評(píng)估申請(qǐng)人的要求倒推估值。

4.合理采用外部媒體信息，加強(qiáng)押品貸前審查，規(guī)范押品準(zhǔn)入管理，對(duì)于無(wú)可變現(xiàn)價(jià)值或可變現(xiàn)價(jià)值較小的押品，不得準(zhǔn)入。

杜絕“重形式、輕實(shí)質(zhì)”等現(xiàn)象。當(dāng)前是一個(gè)信息爆炸的社會(huì)，而抵押物又是個(gè)體獨(dú)特、各式各樣，僅靠銀行自身信息、評(píng)估人員個(gè)人信息和評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)合理采用外部媒體信息，包括網(wǎng)絡(luò)信息。網(wǎng)絡(luò)上有各種物品的交易、處置信息，例如房租、土地成交價(jià)格、房屋建造成本與售價(jià)等信息均可作為我行確定抵質(zhì)押物價(jià)值的有益參考，評(píng)估人員應(yīng)廣泛搜集有關(guān)抵質(zhì)押物的信息，從中選取有參考價(jià)值的信息，合理對(duì)比、綜合分析、去偽存真，作為客觀評(píng)估抵押物價(jià)值的參考。

5、加強(qiáng)貸后監(jiān)控，確保押品足值、有效。

一是對(duì)押品的管理和使用狀況、價(jià)值和變現(xiàn)能力等風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)要做到持續(xù)監(jiān)控。針對(duì)押品監(jiān)控中遇到的各項(xiàng)不利于我行抵質(zhì)押權(quán)利實(shí)現(xiàn)和信貸業(yè)務(wù)安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，要及時(shí)擬定應(yīng)對(duì)措施，通過(guò)追加抵質(zhì)押物、減少授信額度或凍結(jié)授信的方式，確保押品有效、足值。根據(jù)規(guī)定的押品重估頻率，及時(shí)開(kāi)展價(jià)值重估。二是加強(qiáng)異地押品、擔(dān)保的監(jiān)測(cè)。建立信息共享機(jī)制或簽訂委托管理協(xié)議，防止由于押品信息不對(duì)稱(chēng)造成的信貸損失。針對(duì)信貸欺詐現(xiàn)象的增加，加強(qiáng)押品的真實(shí)性管理，及時(shí)查驗(yàn)押品權(quán)證等證明文件的真?zhèn)?，做好押品的反欺詐工作。endprint