不動產(chǎn)統(tǒng)一登記探討

李世平,陳德才

(南京市國土資源信息中心，江蘇 南京 210005)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記探討

李世平,陳德才

(南京市國土資源信息中心，江蘇 南京 210005)

地產(chǎn)、房產(chǎn)、林產(chǎn)的不動產(chǎn)權利各異。由于物權性能、特性不一，權利人擁有度不一，各不動權歸屬不一，建議統(tǒng)一登記時將同一坊內(nèi)同一權利人的所有不動產(chǎn)登記在同一不動權證書內(nèi)；遵循“四統(tǒng)一”原則登記形成不動產(chǎn)權證書。

不動產(chǎn);物權;統(tǒng)一登記

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動、實物形態(tài)土地、附著于土地上的改良物、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。 我國規(guī)定不動產(chǎn)的類型有土地、建筑物、構筑物及添附于土地和建(構)筑物的物、林場、牧場、礦產(chǎn)。不動產(chǎn)權利實質(zhì)是不動產(chǎn)權益，是不動產(chǎn)的物權。不動產(chǎn)登記是對不動產(chǎn)物權(不動產(chǎn)權利)的登記，通過登記可以保障不動產(chǎn)權利人的權益。

一、我國不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀

(一)尚未形成健全的不動產(chǎn)登記體系

《物權法》為不動產(chǎn)登記提供了法律依據(jù)，但我國目前還沒有完整的不動產(chǎn)登記體系，沒有統(tǒng)一登記機構，沒有統(tǒng)一標準、統(tǒng)一信息及統(tǒng)一證書等(如表1所示)。一些地方雖然已經(jīng)成立了專門機構推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，但由于缺少國家層面的統(tǒng)一的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，效果并不明顯。

(二)不同不動產(chǎn)分屬于不同部門登記系統(tǒng)

土地、房產(chǎn)，在我國分別屬于資源部門、建設部門管理。在大多數(shù)城市、區(qū)域，這兩個部門采取不同的管理系統(tǒng)，信息基本不互通。土地承包經(jīng)營權、林權、海域權分別歸屬于農(nóng)業(yè)部門、林業(yè)管理部門、海洋管理部門，總體來看，不動產(chǎn)登記的部門有近10個。

(三)實行實質(zhì)審查

土地房產(chǎn)登記都實行實質(zhì)審查并賦予登記公信力。

(四)權利不關聯(lián)

不動產(chǎn)權益權利與現(xiàn)代經(jīng)濟、金融不關聯(lián)，信息不對接。

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，利用不動產(chǎn)資產(chǎn)進行融資、投資的做法非常普遍。然而，不動產(chǎn)登記制度不完善，往往會引起各種糾紛。目前，住建部“全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”已完成了60多個大中型城市的聯(lián)網(wǎng)工作。全國土地系統(tǒng)正在實施全國范圍內(nèi)的“一張圖”工程，初步實現(xiàn)土地信息公開查詢。計算機信息系統(tǒng)的開發(fā)利用，為不動產(chǎn)登記提供了強有力的技術支持。人民群眾也有了解房產(chǎn)、地產(chǎn)、林產(chǎn)等不動產(chǎn)狀況的需求?？梢?，完善不動產(chǎn)信息登記制度已是民心所向，也有一定的基礎。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的原則

統(tǒng)一機構。從國家層面入手，組建一個全新機構，統(tǒng)一管理不動產(chǎn)，負責統(tǒng)一登記工作。這一全新機構不能只是人員“新”，而是職能新、職能全、職能統(tǒng)一。

統(tǒng)一信息平臺。此項工作在現(xiàn)代科學技術支撐下容易實現(xiàn)，況且各部門都有自身的信息網(wǎng)絡平臺，重新整合不是難事，但仍需進行綜合研究與開發(fā)，建立新的數(shù)據(jù)平臺。

統(tǒng)一標準。目前不動產(chǎn)登記涉及多部門的多個管理體系，登記的數(shù)據(jù)標準、編碼各異。統(tǒng)一登記必須在國家層面上在依據(jù)統(tǒng)一的法律法規(guī)前提下，認真研究制訂統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標準、編碼規(guī)則。

統(tǒng)一歸并管理。若實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，可以類似于將車船稅歸并到汽車保險中管理，將不動產(chǎn)稅收納入不動產(chǎn)登記。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的措施

(一)設定統(tǒng)一登記范圍

必須從不動產(chǎn)的歸屬、性質(zhì)入手，從國家層面確定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍，建議將林權、采礦權、土地承包權、海域權納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記范圍，將放養(yǎng)牧權、養(yǎng)殖漁業(yè)權等包括在內(nèi)。同時要明確不動產(chǎn)登記權限范圍和職責。

(二)界定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記內(nèi)容

不動產(chǎn)登記單元設定。房產(chǎn)登記單元為丘，再從丘內(nèi)分割至室；土地登記中的宗，《林木和林地權登記管理辦法》沒有約定登記單元，一些省市采用單元為宗，海域權登記單元為宗海;土地承包經(jīng)營權登記沒有涉及登記單元，采(探)礦權也未規(guī)定登記單元。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應包括上述登記，要將其歸入統(tǒng)一范疇，首先設立統(tǒng)一的登記單元，在此建議將“坊”作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本單元。

歸并。同一坊內(nèi)，不同類型的不動產(chǎn)如果屬于同一權利人，必須登記在同一不動產(chǎn)權證書上。

不動產(chǎn)登記內(nèi)容應包括：權利人(不動產(chǎn)人)名稱、權利人(企業(yè))性質(zhì)、權利性質(zhì)與種類、坐落、界址、數(shù)量空間范圍四至、用途、基本圖件、時效等以及其他需說明的事項(如林木種類、數(shù)量株等)；不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限等權屬狀況；預告登記、異議登記和查封登記等。

應從國家層面設計統(tǒng)一的不動產(chǎn)證書和不動產(chǎn)登記簿(紙質(zhì)版和電子版)，并對其進行統(tǒng)一編碼，按統(tǒng)一標準填寫，規(guī)范記載各項不動產(chǎn)登記的具體內(nèi)容。

(三)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的程序

(1)申請。不動產(chǎn)登記依據(jù)申請辦理原則，不主動申請，不強行辦理，法律法規(guī)有規(guī)定的除外。沒有進行土地權利登記的，其他不動產(chǎn)權利不得先行單獨登記，其他不動產(chǎn)如房產(chǎn)、林權、土地承包權可與土地權利進行統(tǒng)一登記。

(2)受理。按行政管轄區(qū)受理。申請不動產(chǎn)屬于登記職權范圍,申請材料齊全、符合法定形式,或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的,應當受理。申請材料不齊全或者不符合法定形式的,應當當場告知申請人需要補正的全部內(nèi)容；未告知的,自收到申請材料之日起即為受理;反之，不受理。

(3)審核與記簿。當查驗申請登記材料,詢問申請是否為申請人的真實意思表示等有關登記事項。詢問結(jié)果應當經(jīng)申請人簽字確認,并歸檔保留。登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。

(4)發(fā)證。不動產(chǎn)登記完成,需要頒發(fā)不動產(chǎn)權證書的,市、縣國土資不動產(chǎn)登記部門應當向申請人頒發(fā)《不動產(chǎn)權證》。完成注銷登記的,不動產(chǎn)登記部門應當收回或者公告；《不動產(chǎn)權證》無法收回的，應當在不動產(chǎn)登記簿上附記該事實。

[1]陳龍業(yè).物權法——百問通農(nóng)村物權[M].北京：中國法制出版社，2007.

[2]李明月.我國城市土地資源配置的市場化研究[M].北京：中國經(jīng)濟出版社，2007.

[3]王利民.物權法論[M].北京：中國政法大學出版社，2003.

[4]李耀陽.新時期土地登記管理制度[M].北京：中國知識出版社，2006.

[責任編輯：王東霞]

OntheRealEstateUniformRegistration

LI Shi-ping， CHEN De-cai

(NanjingLandandResourcesInformationCenter,Nanjing210005,Jiangsu,China)

The real estate such as land resources, house property and forestland has different real property rights. Because of different performance and characteristics of property rights, different possession degrees of right holders and different ownerships of real estate, all the real estate rights in the same square which belong to one property person should be registered in one certificate. Moreover, real estate certificate registration should follow the “four unified” principle.

real estate; right property; uniform registration

2014-07-01

李世平(1962—)，男，南京市國土資源信息中心高級工程師； 陳德才(1962—)，男，南京市國土資源信息中心工程師。

F208

：A

：1672-2604(2014)05-0004-04