濰坊世紀龍苑項目財務(wù)分析

李傳江

摘 要：財務(wù)評價分析在項目評估中處于不可忽視的地位，它是從項目建設(shè)的角度出發(fā)，分析、計算項目建成后產(chǎn)生的財務(wù)效益和財務(wù)評價，并總結(jié)項目建設(shè)花費的各項費用，編制項目的財務(wù)報表，考察項目的盈利能力和償債能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性和建設(shè)可行性，以便為項目的投資決策提供定量的依據(jù)。在企業(yè)進行項目決策的過程中，項目的投資人在決定是否發(fā)起或進一步推進該項目的建設(shè)、權(quán)益投資人決定是否投資于該項目及具體的投資比例、債權(quán)人決定是否給該項目貸款及具體的貸款額度、審批人決定是否批準該項目的建設(shè)時，都要以項目的財務(wù)評價分析作為重要的參考依據(jù)，如果一個項目的財務(wù)評價分析顯示不合格，那么這個項目的投資、審批等一系列環(huán)節(jié)都會受到限制。對于那些需要政府核準的公共投資建設(shè)項目來說，各級政府審批部門在作出是否核準該項目決策時，相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)可作為項目社會和經(jīng)濟影響大小的估算基礎(chǔ)，因此進行項目的財務(wù)評價評價是必須完成的環(huán)節(jié)。

關(guān)鍵詞：靜態(tài)投資；內(nèi)部收益率；資本回報率

中圖分類號：F230 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）06-0175-02

一、項目銷售收入

根據(jù)項目的性質(zhì)和融資方式的不同，在進行財務(wù)估算的時候，需要對關(guān)于財務(wù)效益與費用等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行有效的確定，如營業(yè)收入的預(yù)測、成本費用的估算和相關(guān)稅金的估算等，同時還需要編制相關(guān)的輔助報表，以便最終為財務(wù)估算的結(jié)果提供基礎(chǔ)。包括現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、資產(chǎn)負債表和借款還本付息表等。本項目銷售總收入包含多層住宅銷售收入、高層住宅銷售收入、商場部分銷售收入、停車位銷售收入四部分，共83 175萬元。

項目銷售總收入=4 448+59 979+13 748+5 000=83 175萬元

二、項目成本及費用

經(jīng)過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項目土地出讓金與征地補償費擬按照1.9億元考慮，樓面地價（單價）：621元/平方米。即本項目土地出讓金：11 116萬元，按照總建筑面積305 712平方米進行分攤，則單方成本為：364元/平方米。擬準備談判繳交之征地、拆遷、安置補償費：7 884萬元。

土地成本=多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準地價+高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準地價+商場國有土地使用權(quán)出讓基準地價+擬準備談判繳交之征地、拆遷、安置補償費=712.31+8 577.05+1 826.89+7 883.75=19 000萬元

本項目建安工程造價是按照建筑設(shè)計方案進行估算；總計為：34 100萬元，按照總建筑面積305 712平方米進行分攤，則單方成本：1 115元/平方米；按照總可售面積285 052平方米進行分攤，則單方成本：11 196元/平方米；其中土建及裝修工程造價：26 750萬元，按照總建筑面積305 712平方米進行分攤，則單方成本：875元/平方米。

土建及裝修工程=4 94.5+184.22+3 447.32+1 167.64+760.87+

622.53+204.41+76.15+5 833.89+1 976+503.8+412.2+208.39+

77.63+3 999.93+1 354.82+415.58+340.02+3 487.5+1 182.21=

26 750萬元

機電設(shè)備安裝工程造價：7 350萬元，按照總建筑面積305 712平方米進行分攤，則單方成本：240元/平方米。

本項目前期費用：1 055萬元，按照總建筑面積305 712平方米進行分攤，則單方成本：35元/平方米。按照總可售面積285 052平方米進行分攤，則單方成本：37元/平方米。

前期費用=36.27+21.14+61.14+35.66+611.42+289.85=

1 055萬元

本項目項目其他不可預(yù)見費：680萬元，按照總建筑面積305 712平方米進行分攤，則單方成本：22元/平方米；按照總可售面積285 052平方米進行分攤，則單方成本：24元/平方米； 本項目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費：2 460萬元，按照總建筑面積305 712平方米進行分攤，則單方成本：80元/平方米。按照總可售面積285 052平方米進行分攤，則單方成本：86元/平方米。

開發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費=36.27+30.57+88.95+478.9+

120.98+92.58+531.94+119.04+34.1+406.13+85.25+40.12+

51.15+0.22+68.2+275.14=2 460萬元

本項目紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費：1 390萬元，按照總建筑面積305 712平方米進行分攤，則單方成本：45元/平方米。按照總可售面積285 052平方米進行分攤，則單方成本：49元/平方米。

紅線內(nèi)、外工程成本=397.43+59.61+200.67+412.71+

42.04+217.6+30.22+30.22=1 390萬元

本項目之經(jīng)營稅、費，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費。計算期內(nèi)，無論工程竣工與否，但因已有部分銷售收入，需繳交與銷售有關(guān)稅費。進行物業(yè)銷售時預(yù)計須支付的稅項主要包括有營業(yè)稅金、營業(yè)稅附加、防洪費、其他稅費、印花稅本項目物業(yè)銷售有關(guān)稅費為4 500萬元。本項目物業(yè)銷售費用為：3 327萬元。本項目所得稅為：2 745萬元。

物業(yè)銷售有關(guān)稅費=營業(yè)稅金+營業(yè)稅附加+防洪費+其他稅費+印花稅 =4 159+208+75+58 =4 500萬元

三、項目財務(wù)評價指標計算

（一）財務(wù)內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率IRR，是指所投資的項目實際可以實現(xiàn)的收益率，也可以理解為當未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值時的項目收益率。只有當IRR大于項目預(yù)期收益率時，我們認為項目是可行的。

可以采用下列方程式求得：∑（CI-CO）t×（1+FIRR）-t=0

財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按行業(yè)基準收益率求得項目的凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的貼現(xiàn)率為接近于零的負值，最后利用內(nèi)插法公式求得FIRR。

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是項目盈利能力的動態(tài)指標。計算過程如下：

FIRR=i1+（i1-i2）×（FNPV1）÷（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）

采用插值法進行計算，F(xiàn)IRR=18%+18.17/（18.17+133.25）×

1%=18.15%

財務(wù)內(nèi)部收益率大于或等于項目基準收益率時可以考慮接受，該項目內(nèi)部收益率為48.12%，高于行業(yè)基準折現(xiàn)率10%，該指標可行。本項目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率（IRR）：18.15%。

（二）財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值，是按設(shè)定的基準收益率或折現(xiàn)率，將計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和的財務(wù)評價指標。是評價項目盈利能力的絕對指標。它反映了項目在滿足設(shè)定的折現(xiàn)率要求盈利之外所獲得的超額盈利的現(xiàn)值。財務(wù)凈現(xiàn)值的計算如下：

FNPV= 2 405+5 423+2 992+860+288+1 228+408+1 050+

294+1 497+290+947+321+727+732+812+1 261+1 309+1 270+

1 664+2 014+2 117+2 292=6 488（萬元）

財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零時可以考慮接受，按照基準折現(xiàn)率10%計算，本項目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值（NPV）6 488萬元，說明項目的建設(shè)，不僅能達到行業(yè)基準水平，還能獲得超額收益。

（三）資本回報率

項目靜態(tài)投資回報率它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。

投資利潤率指標是指項目計算期內(nèi)利潤總額與投資總額的比值，指標越高，說明項目獲利能力越強，指標越低，說明項目獲利能力越弱，只有當項目的投資利潤率高于企業(yè)要求的最低收益率或無風(fēng)險收益率時，項目才是可行的。該指標簡便易行，但沒有考慮資金時間價值，也不能全面地評價項目的風(fēng)險，因此，它與投資回收期指標一樣，只能作為輔助評價指標使用，計算公式如下：

ROI=P/I×100% =18.17%

P為年平均凈利潤，I為投資總額。

（四）靜態(tài)投資回收期

投資回收期可以理解為項目收回成本所需要的時間，它的計算不考慮貨幣的時間價值，指標越大，說明項目資本回收時間越長，不確定性越強，隨之風(fēng)險也越大。指標越小，說明項目資本回收時間越短，不確定性越弱，隨之風(fēng)險也越小。但這個指標除了沒有考慮資金時間價值之外，還沒有考慮回收期滿后的現(xiàn)金流量狀況，可能導(dǎo)致決策者產(chǎn)生短期投資行為。投資回收期可以理解為項目收回成本所需要的時間，它的計算不考慮貨幣的時間價值，指標越大，說明項目資本回收時間越長，不確定性越強，隨之風(fēng)險也越大。

同樣利用插值法進行計算：

Pt=5+939/2 327=5.64年

本項目靜態(tài)投資回收期5.64年，本項目到賬時間、金額和比例。

參考文獻：

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[責(zé)任編輯 吳 迪]