房產稅改革任重道遠

孫甜甜

（棗莊學院 經濟與管理學院，山東 棗莊 277100）

稅法上規(guī)定：“房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產權所有人或房屋實際使用人征收的一種財產稅。”本質上，房產稅是政府保護房地產產權征收的費用，擁有房地產的業(yè)主得到政府提供的法律保障和各項服務，就有義務向政府支付相應的費用，相應的，法律就保護其納稅人的產權。[1]

房產稅有著悠久的歷史，最早始于周代。1950年，設房產稅稅種（城市房地產稅）。1973年簡化稅制，將該稅種并入工商稅，但保留城市房地產稅這一稅種，只對居民個人和房產管理部門以及外僑的房屋繼續(xù)征收。1986年9月15日，頒布《房產稅暫行條例》，從當年10月1日實施，恢復征收房產稅。同時繼續(xù)保留對外商企業(yè)和外籍人員征收城市房地產稅。2009年1月1日起，外商投資企業(yè)外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅，實現(xiàn)了房產稅的內外統(tǒng)一。1951年8月8日政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。2011年1月27日國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點。2011年1月28日起上海、重慶開展對部分個人住房征收房產稅試點。

一、征收房產稅的意義

首先，調整收入分配結構，有效縮小貧富差距。從我國現(xiàn)狀來看，人們的生活水平極大豐富的同時，居民的收入差距也持續(xù)擴大。大多數(shù)情況，高收入階層擁有多套住房或高價值房產，低收入階層擁有小房產，甚至還有一部分人買不起房子。住大房子的多繳稅，住小房子的少繳稅，沒房子的就無需繳稅，這樣有利于促進收入的再分配，也可以更好的縮小貧富差距。[2]

其次，優(yōu)化資源配置，促進人們理性消費。征收房產稅之后，人們會更趨向于選擇適宜居住的戶型，對地段，環(huán)境等不會有苛刻的要求，有效利用稀缺資源。并且，提高占有成本，能夠遏制住房的投機行為，有效降低住房空置率，提高資源配置的效率。

再次，增加地方政府收入，提高政府公共服務水平。營業(yè)稅是地方政府的主要稅收來源，不過，隨著“營改增”的試點實施，而且，呼聲越來越高，勢必會造成營業(yè)稅稅基的侵蝕，而房產稅可以對營業(yè)稅主體稅種地位進行很好的補位。房產稅取之于民，用之于民，激勵地方政府為當?shù)鼐用裉峁└玫姆?，更好的促進城市發(fā)展，改善民生和商業(yè)環(huán)境，一定程度上改善人民的生活水平，促進社會的和諧發(fā)展。[3]

二、房產稅改革試點的評價

開征房產稅提議了十幾年，終于隨著上海和重慶試點的開展拉開了序幕。有了他們的方案，房產稅才有研究的平臺，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部也將總結試點經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。

上海和重慶兩市的房產稅改革方案實施已經兩年多了，一些學者對方案提出不同的意見，歸納有以下幾點：

（一）征稅對象狹窄

上海和重慶方案都主張對新購住房征稅房產稅，除了重慶市對現(xiàn)存的“個人擁有的獨棟商品住宅”征稅，其他的都是對新購住房征稅，一方面，有失稅種的公平性，之前購買的住房不用征稅，現(xiàn)在購買就得征稅，這與稅收的公平分配職能是相悖的。此外，房產稅是業(yè)主交給政府的產權保護費和資源使用費，新購的和已存的住房同時受到國家的保護，理應當同樣上交產權保護費和資源使用費。

另一方面，很難發(fā)揮稅收的調節(jié)收入分配的功能。西方國家的房產稅的比重較大，能夠有效的調節(jié)收入分配，縮減貧富差距。而我國的房產稅征稅范圍狹窄，稅源貧乏，對地方財政收入的貢獻有限，地方政府也很難利用房產稅稅收來履行政府職能。

（二）計稅依據(jù)不合理

重慶暫行辦法規(guī)定：“計稅依據(jù)為房產交易價格，條件成熟時以房產評估價值為計稅依據(jù)?！鄙虾t規(guī)定“按照房產評估價為計稅依據(jù)?！蔽覈姆慨a登記制度不完善，而且房產價格受區(qū)域，面積，質量，公共設施，環(huán)境等方面的影響，科學準確的評估房產價值以確定稅基，有一定的難度。像西方發(fā)達國家采取的“以房產評估價值為計稅依據(jù)”的模式，我國在短時間內很難實現(xiàn)。但是，我們不能等到這套系統(tǒng)完善后再來征收房產稅，所以，房產稅改革初期，我國只能以房產交易價格或在交易價格基礎上折扣作為計稅依據(jù)，這種不合理性是不可避免的。

（三）稅率的確定偏低

上海暫行辦法規(guī)定“房產稅稅率為0.6%，并按照交易價格的70%納稅，實際的稅率僅為0.42%”重慶則規(guī)定0.5%，1%和1.2%的比例稅率。[4]相對于其他國家，我國房產稅的稅率很低。比較理想的房產稅制度是可以有足夠的賦稅規(guī)模的，可以維持地方政府的開支，完善公共設施和福利等，如果開征房產稅只是為了取得一點財政收入，對縮減貧富差距沒有推動作用，那就沒必要進行稅制改革。

（四）稅收減免界定不準確

上海和重慶暫行辦法對減免的規(guī)定都是以 “家庭”為單位，在產權問題上，經濟學只承認法人和自然人，并沒涉及“家庭”這一概念。如果涉及的利益較大，則會通過“假離婚”等方式逃稅，這樣不僅會造成稅源的損失，而且還會破壞民族道德基礎，損傷社會穩(wěn)定。

三、完善房產稅改革的建議與對策

（一）擴大征稅對象的范圍

從我國實際出發(fā)，應該盡快落實由增量房到存量房的過渡。一方面，遵循稅收的公平性原則。實施房產稅之前購買的房產不用征稅，之后購買的就要繳納房產稅，無法體現(xiàn)稅收的公平性。另一方面，擴大稅基，增加地方政府的財政收入，為地方政府籌集更充足穩(wěn)定的建設資金，使得政府能夠更好的履行其職能。把原來免稅的非經營性住房，農村住房，事業(yè)單位用房列入到征稅范圍之內，進一步拓寬征稅范圍，也有利于保證不同納稅人之間的稅負公平。[5]

（二）統(tǒng)一計稅依據(jù)

在全國推行房產稅改革時，應該將房產稅的稅基統(tǒng)一為市場的評估價值，這樣才能客觀公平的反映房產的價值和納稅人的負稅能力。但是考慮到我國目前房地產評估隊伍不健全，加之大幅度波動的房價市場，無法在短時間內建立一套健全的房價評估體系，我們不能等到這套體系完善之后再來征收房產稅，所以增量房先按照市場交易價格計稅，或者是交易價格的折扣計稅，存量房按照房產評估價值計稅，與經濟發(fā)展相適應，每隔幾年評估一次。

（三）科學設計稅率

我國經濟發(fā)展不平衡，東西部區(qū)域差異顯著，城鄉(xiāng)收入差距明顯，不同地區(qū)房地產市場發(fā)展不同，房產的價格有很大區(qū)別。所以，房產稅稅率不能實行統(tǒng)一的稅率，應該根據(jù)不同地區(qū)，不同類型的房產稅分別設計，實行有差別的浮動稅率制度，即中央統(tǒng)一設定一個稅率，參考世界各國的不動產稅率之后，考慮到我國房產稅方案中有較大的免稅額度，建議按照房產評估價值的2.5%征收房產稅。各政府根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展的情況，可以設定一個在規(guī)定浮動范圍內的稅率，這樣才能更好的發(fā)揮房產稅在收入分配，增加政府收入，調控房地產市場的作用。

（四）嚴格界定稅收減免

房產稅的稅收減免應該采取以套數(shù)為主，面積為輔的可操作的方案，應該考慮一個家庭的人口數(shù)量的差異，選擇以人均數(shù)作為免稅面積的單位比較科學。在具體操作時，存量房以及無存量房家庭的新購住房，免稅面積為每個家庭30～50m2/人，有存量房的家庭購買住房，免稅面積合計不得超過每個家庭40～60m2/人，具體明確的規(guī)定，各個地區(qū)根據(jù)自身實際情況而定。

此外，我們還需完善一系列的配套措施。首先，我們需要在全國范圍內開展一次房屋產權登記普查，切實做到房產登記實名制。其次，完善現(xiàn)有的房屋評估系統(tǒng)，設立房地產評估機構和專業(yè)評估師，按照標準的評估程序，合理的評估房產，為房產稅征稅提高準確的計稅依據(jù)。[6]再次，加強稅務系統(tǒng)的網(wǎng)絡建設，及時準確的把納稅信息傳遞給納稅人，并對不交或遲交稅款的納稅人采取嚴懲措施。

房產稅的開征事關民眾的切身利益，其改革對社會公平，利益分配，稅制改革具有一定的影響力，所以，科學合理的推行房產稅改革，對我國財稅體制改革，甚至我國經濟發(fā)展都具有重大意義。我們期待一套結合國情，切實可行的房產稅改革方案的出臺。

[1]徐滇慶．房產稅[M].北京：機械工業(yè)出版社，2013：32

[2]苑新麗，李維萍．關于進一步推動房產稅改革的思考[J]．房地產市場，2012，（9）.

[3]王宏波．當前我國房產稅的改革問題[J]．甘肅社會科學，2013，（4）：201-203.

[4]胡艷．房產稅改革相關問題與對策研究[J]．牡丹江大學學報，2013，22（5）.

[5]王婷．我國實施房產稅改革的問題分析[J]．財政與金融，2012，（3）：9.

[6]于海涵．上海、重慶房產稅試點存在的問題和對策[J]．廣角鏡，2013，（2）.