論資產(chǎn)評估方法的融合運用與發(fā)展變革

張 昱

（蚌埠學院，安徽 蚌埠 233030）

資產(chǎn)評估方法，即資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)，是確定資產(chǎn)價值的手段和途徑，也是一套完整的方法體系。這個體系是由三種基本評估方法——成本法、市場法和收益法，以及對它們起支撐作用的各種具體的技術(shù)方法共同構(gòu)成。所以我們講的評估方法，不是指單獨的某個方法，而是對三大基本方法及其具體技術(shù)方法的一個統(tǒng)稱。

一、評估方法之間的關(guān)系

三大基本評估方法，即三種評估思路之間的差異主要表現(xiàn)在，它們都從各自的角度出發(fā)反映資產(chǎn)的客觀價值：市場法是通過與市場交易實例的比較、差異調(diào)整而獲得評估對象的價值（理論基礎(chǔ)：均衡價值論和替代理論）；成本法是從資產(chǎn)重新購建或者成本耗費的角度評估資產(chǎn)的價值（理論基礎(chǔ)：生產(chǎn)費用價值論）；而收益法是從資產(chǎn)獲利能力入手，通過預期收益折現(xiàn)來求得其評估值（理論基礎(chǔ)：效用價值論）?？梢姡N評估方法的技術(shù)思路截然不同，它們是獨立存在、相互替代的關(guān)系，每一種方法都自成一體，各有各的優(yōu)缺點和適用范圍。[1]

但資產(chǎn)評估的專業(yè)性質(zhì)又決定了各種評估方法之間存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。比如，對于某一特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)或經(jīng)濟行為，假設(shè)資產(chǎn)狀態(tài)和所處的市場條件都是相同的，那么評估出來的結(jié)果不會因為評估人員選用的方法不同而大相徑庭，因為評估值應(yīng)該是客觀的，結(jié)果也應(yīng)該趨于一致，正所謂“殊途同歸”。基于此，在評估實踐中，對同一條件下的同一資產(chǎn)，采用不同的方法評估，才有了相互驗證的理論意義和實踐意義。不過需要注意的是，運用不同的方法評估同一資產(chǎn)，必須要滿足以下前提，即評估目的、資產(chǎn)狀態(tài)要一致，同時還要保證在運用不同的評估方法時，所選擇的經(jīng)濟技術(shù)指標、參數(shù)是合理的。[2]

以上所說的評估方法之間的聯(lián)系，是在結(jié)果的客觀一致性方面的聯(lián)系，接下來要探討的，是方法在運用過程中的聯(lián)系。

二、評估方法的融合運用

在實際評估中，這三種方法并不是完全獨立使用、沒有交叉，相反，在很多場合下，我們都能看到它們“你中有我，我中有你”的相互借鑒、融合運用的例證。

在成本法下，采用功能系數(shù)法求取被估資產(chǎn)的重置成本，實則就是利用了市場法的思路，

通過被估資產(chǎn)與參照物資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力兩個指標的相應(yīng)對比，從而確定被估資產(chǎn)的重置成本；還有在資產(chǎn)的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值這兩個指標的估算過程中，我們也能見到收益折現(xiàn)法的蹤跡，不過這里折現(xiàn)的不是資產(chǎn)的預期收益，而是被估資產(chǎn)的年凈超額運營成本和年凈收益損失額，公式如下：

被估資產(chǎn)功能性貶值=年超額運營成本×（1-所得稅率）×（P/A，r，n）

被估資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值=年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，r，n）

式中，（P/A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)。

以上是在成本法下，融合運用了市場法和收益法的技術(shù)元素的情形。同樣，在房地產(chǎn)評估的收益法下，確定折現(xiàn)率指標時，也借鑒了市場法的技術(shù)思路。比如租價比法（或稱凈收益與售價比率法，也稱市場提取法），就是通過選取近期市場上交易的與被估房地產(chǎn)相同或相似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，測算出該類房地產(chǎn)的平均收益率，并以此作為折現(xiàn)率。

房地產(chǎn)評估中的假設(shè)開發(fā)法，其本質(zhì)是成本法的逆運算，二者理論基礎(chǔ)是相同的，只不過成本法是“正著加”，假設(shè)開發(fā)法是“倒著減”，邏輯過程恰好相反。計算公式為：

地價=預期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

在預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售價格時，我們通常采用市場比較法、結(jié)合趨勢預測來進行測算，具體分兩種情況：對于出售的房地產(chǎn)，可采用市場法直接確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價；而對于出租的房地產(chǎn)，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，然后再采用收益法，將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。

如果說上述情形還只是在某種基本方法下，求取其中某一個具體指標時借鑒其他方法的技術(shù)成分，尚有主次之分，那么在無形資產(chǎn)評估中，則更是毫不隱晦地把兩種基本方法直接結(jié)合起來加以命名和運用了，比如成本—收益法。[3]計算公式為：

式中，β1——科研人員創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)

β2——科研平均風險系數(shù)

β3——無形資產(chǎn)的貶值率

C——無形資產(chǎn)研制開發(fā)中的物化勞動消耗

V——無形資產(chǎn)研制開發(fā)中的活勞動消耗

K——無形資產(chǎn)的貢獻率（分成率）

Ri——使用無形資產(chǎn)后每年的凈收益

方法融合運用的情形不僅見于單項資產(chǎn)的價值評估，也同樣運用于企業(yè)價值評估的場合。比如對于持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)，一般不宜單獨運用成本法對其價值進行評估，而需將成本法與收益法或市場法相結(jié)合，才能確定企業(yè)整體價值。因為企業(yè)各單項可確指資產(chǎn)評估值的簡單加總，無法反映這些資產(chǎn)間的有機組合因素產(chǎn)生的整合效應(yīng)，也難以反映會計賬面上并未反映的某些無形資產(chǎn)，如企業(yè)文化、各種資質(zhì)、銷售網(wǎng)絡(luò)等非常規(guī)無形資產(chǎn)。即企業(yè)的價值不僅包括可確指的資產(chǎn)，還包括不可確指的資產(chǎn)——商譽的價值，或者因經(jīng)營管理不善而產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值。[4]

三、案例應(yīng)用

評估某設(shè)備租賃公司的一臺機械設(shè)備，該設(shè)備年租金凈收入為19.5萬元，評估人員經(jīng)調(diào)查了解到，與被估設(shè)備規(guī)格型號、新舊程度、地區(qū)相同的設(shè)備年租金凈收入平均為20萬元，現(xiàn)搜集到三個與被估設(shè)備類似的交易實例，相關(guān)數(shù)據(jù)見下表：

?

另據(jù)預測，該設(shè)備的剩余使用年限為10年，假設(shè)收益期滿后殘值忽略不計。

通過對三個市場參照物的投資回報率分析，確定折現(xiàn)率的平均值為24.5%。

根據(jù)上述資料，該設(shè)備的評估值約為：

四、結(jié)論及展望

綜上，評估方法之間并不是完全孤立的，而是相互借鑒，協(xié)同發(fā)揮作用的關(guān)系。因我國的資產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，到目前僅有二十多年歷史，方法的運用受傳統(tǒng)觀念和市場條件局限較多，相關(guān)的經(jīng)濟參數(shù)、指標體系尚未完全建立，加之個別理論界定不清晰，導致實踐中存在較多爭議及執(zhí)業(yè)不規(guī)范現(xiàn)象。隨著市場經(jīng)濟行為和資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的延伸和拓展，資產(chǎn)評估的方法手段也將不斷創(chuàng)新和完善，評估技術(shù)的融合運用會更加成熟，運用領(lǐng)域更加廣泛。

但是，目前所使用的三種基本評估方法，仍都是確定性的方法，忽略了方法運用的假設(shè)前提、參數(shù)取值等方面可能具有的不確定性?？梢哉f，在任何估價中都有一定程度的不確定性。[5]這種不確定性可能由評估人員的主觀意見造成，也可能是一些特殊的市場條件和資產(chǎn)條件使然，或者沒有充分考慮到估價影響因素未來的動態(tài)變化，導致得出的評估結(jié)論是單一值。這是現(xiàn)階段整個方法體系所共有的缺陷。

另外，在評估方式上，我國目前仍處于傳統(tǒng)的單量評估階段，行業(yè)信息化水平較低，主要靠手工操作，效率不高，質(zhì)量欠佳。而在市場發(fā)達國家，自動評估模型（AVM）、計算機輔助批量評估（CAMA）的運用已漸成主流，并為越來越多的國家所重視和采用，在抵押不動產(chǎn)、財產(chǎn)稅稅基評估和管理中，表現(xiàn)出了快速、低成本、較客觀及風險控制方面的優(yōu)點。[6]相比之下，CAMA在我國的發(fā)展則較緩慢和滯后，本土化的AVM設(shè)計缺乏完備的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，目前僅有少數(shù)評估機構(gòu)在房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域運用，且水平有限。

可以預見，未來我國的資產(chǎn)評估將會呈現(xiàn)出由單量評估到批量評估、傳統(tǒng)的手工評估到計算機軟件評估這樣一個發(fā)展變化趨勢，具有中國市場特點的CAMA技術(shù)將得到開發(fā)，并在越來越多的服務(wù)領(lǐng)域中應(yīng)用。與此同時，高成本、耗時且主觀誤差大的評估方式將會被低成本、快速、標準化及模塊化的方式所取代；傳統(tǒng)評估方法的確定性特征使得評估值單一的缺陷，也或?qū)⒂赡：▋r的區(qū)間值表述方式所彌補。

[1]于鴻君.資產(chǎn)評估教程[M].北京：北京大學出版社，2001.82-84.

[2]中國資產(chǎn)評估協(xié)會.資產(chǎn)評估[M].北京：經(jīng)濟科學出版社，2011.66.

[3]朱萍.資產(chǎn)評估學教程[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，2012.170.

[4]朱柯，李萍，曾瑞玲.資產(chǎn)評估[M].大連：東北財經(jīng)大學出版社，2008：197-198.

[5]Michael Mallinson and Nick French,Uncertainty in property Valuation Journal of Property Investment and Finance,18（1）：13-32.

[6]IAAO.Standard on Automated Valuation Models(AVMs).Assessment Journal，2003，10（4）:109-154.